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2 de Março de 2021
2º Grau
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Tribunal de Justiça de São Paulo
há 2 meses
Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
1ª Câmara de Direito Privado
Publicação
08/01/2021
Julgamento
8 de Janeiro de 2021
Relator
Augusto Rezende
Documentos anexos
Inteiro TeorTJ-SP_AC_10384603520208260100_779c8.pdf
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Inteiro Teor

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

Registro: 2021.0000003796

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1038460-35.2020.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante BAALBEK COOPERATIVA HABITACIONAL, é apelado RENATO FERNANDES DOS SANTOS (JUSTIÇA GRATUITA).

ACORDAM , em sessão permanente e virtual da 1ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em parte ao recurso. V. U. , de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO LOUREIRO (Presidente sem voto), JOSÉ EDUARDO MARCONDES MACHADO E LUIZ ANTONIO DE GODOY.

São Paulo, 8 de janeiro de 2021.

AUGUSTO REZENDE

Relator

Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

Apelação nº 1038460-35.2020.8.26.0100

Apelante: Baalbek Cooperativa Habitacional

Apelado: Renato Fernandes dos Santos

Comarca: São Paulo

Juíza de primeiro grau: Daniela Pazzeto Meneghine Conceição.

Voto nº 12173

Compromisso de compra e venda. Cooperativa habitacional. Natureza contratual. Aplicabilidade do CDC. Súmula 602 do STJ. Desistência do aderente. Admissibilidade da rescisão, com devolução dos valores pagos. Precedentes. Cabimento da retenção de 20% das parcelas pagas, nestas incluídos os prêmios de seguro. Aplicação irrestrita do estatuto que implica exagerada desvantagem ao consumidor. Juros moratórios incidentes a partir do trânsito em julgado. Tese firmada pelo STJ em regime de recursos repetitivos. Sucumbência integral da ré. Recurso provido em parte.

RELATÓRIO

A r. sentença de fls. 798/807, cujo relatório é adotado, julgou procedente a presente demanda para: “1) DECLARAR rescindido o contrato firmado entre as partes, a partir do ajuizamento da ação; e 2) CONDENAR a ré a ressarcir a autora 80% dos valores já pagos, em uma única parcela, devidamente atualizados a partir de cada desembolso e com a incidência de juros de mora de 1% ao mês, estes a partir da citação”. Em razão da sucumbência, condenou a ré ao pagamento de custas, despesas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Apela a requerida argumentando, em síntese, que: é cooperativa habitacional regularmente constituída, por isso plenamente aplicável seu estatuto aos cooperados, na forma da Lei nº 5.764/71, e de outro lado incabível a incidência do CDC; a parte autora deu causa à resolução do contrato, pelo que deve responder integralmente pelas cominações previstas, autorizandose retenção de no mínimo 30% das importâncias pagas; é incabível a devolução dos prêmios de seguro de vida, eis que já

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repassados à seguradora; e a sucumbência é recíproca; os juros moratórios devem incidir a partir do trânsito em julgado; e houve sucumbência recíproca. Manifesta, ainda, prequestionamento aos artigos 14, 21, 22, 28, 29, 32, 33, 34, 38, 44, 45, 79, da Lei nº 5.764/71, e artigos 174, § 2º, e 146, III, a, da CF.

Recurso tempestivo, acompanhado de comprovante de preparo e contrarrazoado.

É o relatório.

ARGUMENTAÇÃO E DISPOSITIVO

Pouco importando a denominação que se tenha dado aos instrumentos pelos quais o autor da ação aderiu ao plano habitacional criado pela cooperativa requerida, o pacto entre eles celebrado tem a indisfarçável natureza de um contrato de compromisso de compra e venda de imóvel.

Não há como admitir tratar-se de mera relação entre cooperados, regida pela Lei nº 5.764/71, sendo evidente que não era propósito do aderente constituir uma cooperativa, mas sim adquirir um bem por intermédio dela.

Por meio do contrato o autor pretendeu adquirir futuramente unidade habitacional, ajustando-se preço, forma de pagamento e vencimento.

Nessa perspectiva, já se consolidou o entendimento, cristalizado na Súmula 602 do Superior Tribunal de Justiça, segundo o qual “O Código de Defesa do Consumidor é aplicável aos empreendimentos habitacionais promovidos pelas sociedades cooperativas”.

Nos termos da Súmula nº 01 desta Corte, “O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como

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com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.

Nada impede o cooperado de invocar normas legais

supletivas às do estatuto da cooperativa, orientadas pelos

princípios gerais do direito e pelo CDC, até para se verificar eventual iniqüidade, a revelar locupletamento sem causa, entre

as disposições invocadas pela requerida.

Nesse passo, mostra-se inviável a aplicação

irrestrita das disposições do estatuto, que faz alusão a dois

fundos como destinos principais dos pagamentos (fundo habitacional e fundo administrativo), adotando como base de

retenção somente o primeiro. Previsão que, no caso concreto, implica exagerada desvantagem ao adquirente.

Esta Câmara em casos análogos tem assentado

que a retenção, quando a resolução do negócio decorrer de iniciativa do comprador, deve corresponder a 20% dos valores

desembolsados, constituindo estimativa razoável para as perdas administrativas.

Nesse sentido:

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Negócio jurídico sob a forma de associação cooperativa. Incidência do Código de Defesa do Consumidor. Resolução do contrato por impossibilidade do adquirente. Determinação de restituição das prestações pagas, com retenção de 10%. Pretensão da cooperativa à majoração da retenção. Admissibilidade. Fixação do percentual de retenção em 20% das parcelas pagas a título indenizatório, percentual adequado à Jurisprudência pacífica desta Corte em casos semelhantes. Impossibilidade de aplicação suplementar da cláusula penal de retenção de 20% dos valores pagos a título de fundo habitacional. Dispositivo que conduziria a retenção excessiva. Impossibilidade de desconto dos valores relativos a seguro prestamista, já incluídos no percentual de retenção. Sucumbência da requerida mantida, a teor do art. 86, parágrafo único, do CPC. Recurso parcialmente provido (TJSP; Apelação Cível 1077156-77.2019.8.26.0100; Relator (a): Francisco Loureiro; Órgão Julgador: 1ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 40ª Vara Cível; Data do Julgamento: 04/08/2020; Data de Registro: 04/08/2020).

Compromisso de compra e venda. Cooperativa habitacional.

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Aplicabilidade do CDC. Dissolução do contrato em virtude de inadimplemento da adquirente. Circunstância que não impede a devolução das parcelas pagas, sob pena de ofensa ao art. 53 do CDC. Retenção de 20% dos valores pagos, na esteira da orientação da Câmara. Abusividade do regimento interno da cooperativa quanto ao montante da retenção. Valores destinados ao fundo administrativo e ao fundo de reserva que se devem incluir entre aqueles a se devolver. Seguro prestamista que também se deve incluir entre tais valores. Irresignação que prospera, porém, no tocante à distribuição dos ônus sucumbenciais. Sentença parcialmente revista. Recurso parcialmente provido (TJSP;

Apelação Cível 1005899-08.2019.8.26.0127; Relator (a): Claudio Godoy; Órgão Julgador: 1ª Câmara de Direito Privado; Foro de Carapicuíba - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 10/06/2020; Data de Registro: 10/06/2020).

Apelação. Compromisso de compra e venda de imóvel. Resolução a pedido do adquirente. Contratação na forma de cooperativa habitacional. Ausência de ato de cooperativismo. Verdadeira incorporação imobiliária. Aplicação do CDC e afastamento da pretensão de resolução com base em disposições estatutárias. Restituição dos valores pagos, com retenção de 20%, conforme jurisprudência deste Tribunal. Declaração de nulidade da cláusula contratual relativa à rescisão. Juros moratórios incidentes quanto ao montante a ser restituído. Termo inicial fixado desde o trânsito em julgado. Inexistência de mora do promitente-vendedor em razão da restituição em desconformidade com a previsão do contrato. Precedentes do STJ e TJSP. Recurso parcialmente provido (TJSP; Apelação Cível 1134538-33.2016.8.26.0100; Relator (a): Enéas Costa Garcia; Órgão Julgador: 1ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 22ª Vara Cível; Data do Julgamento: 28/05/2019; Data de Registro: 28/05/2019).

Apelação Cível. Cooperativa habitacional Cooperado que formalizou pedido de desistência de permanecer nos quadros associativos por "motivos particulares" e manifestou ciência de que os valores pagos seriam devolvidos no prazo de dois anos e com a dedução de 20%, nos termos do regulamento interno da cooperativa Rescisão por culpa do autor-cooperado Caracterização de relação de consumo, com incidência do Código de Defesa do Consumidor

Recondução das partes ao "statu quo ante" Adequada a devolução dos valores pagos, com retenção de 20% pela ré

Restituição que, no entanto, deve ser realizada em parcela única e de forma imediata Súmula nº 2 deste Egrégio Tribunal de Justiça Danos morais não caracterizados

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Impontualidade no pagamento das parcelas. Dá-se provimento em parte ao recurso (TJSP; Apelação Cível 1005383-10.2016.8.26.0477; Relator (a): Christine Santini; Órgão Julgador: 1ª Câmara de Direito Privado; Foro de Praia Grande - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 25/09/2018; Data de Registro: 26/09/2018).

Fica mantida a retenção, portanto, em 20% de todos os valores pagos pela parte autora, devendo a restituição ocorrer em única vez, conforme entendimento consolidado (Súmula nº 543 do STJ e Súmula nº 2 do TJ/SP).

O valor correspondente ao seguro de vida, ao que se verifica, compunha a prestação mensal e foi exigido sem a possibilidade de o adquirente eleger a seguradora de sua preferência, bem como as condições da cobertura, de maneira que não pode ser tratado de forma distinta para justificar a sua integral retenção. Fazendo parte da parcela contratual, deve integrar, portanto, a base de cálculo do percentual de restituição.

Contudo, os juros de mora incidentes sobre a quantia em devolução devem ser calculados apenas a partir do trânsito em julgado, por se cuidar de resolução de compromisso de compra e venda por iniciativa e culpa do comprador.

É o entendimento que deflui de iterativa jurisprudência e agora de julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos no Superior Tribunal de Justiça: "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1740911/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019).

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Observo que o desfecho da lide até a presente instância não ensejou a sucumbência parcial da parte autora, haja vista que acolhida a sua pretensão nos moldes formulados na exordial (fls. 23).

Por fim, é de se consignar que, adotados os entendimentos acima expressos, não se tem por malferidos no caso concreto os dispositivos invocados pela apelante, que de qualquer modo se consideram prequestionados para os devidos fins de direito.

Ante o exposto, dou provimento em parte ao recurso, nos termos supra.

É como voto.

Augusto Rezende

Relator

Disponível em: https://tj-sp.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1151243256/apelacao-civel-ac-10384603520208260100-sp-1038460-3520208260100/inteiro-teor-1151243276