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2 de Março de 2021
2º Grau
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Tribunal de Justiça de São Paulo
há 2 meses
Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
1ª Câmara de Direito Privado
Publicação
08/01/2021
Julgamento
8 de Janeiro de 2021
Relator
Augusto Rezende
Documentos anexos
Inteiro TeorTJ-SP_AC_10128044620198260477_0667a.pdf
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Inteiro Teor

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

Registro: 2021.0000003792

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1012804-46.2019.8.26.0477, da Comarca de Praia Grande, em que é apelante/apelado BAALBEK COOPERATIVA HABITACIONAL, é apelado/apelante ELIEZEL LEÃO DA SILVA (JUSTIÇA GRATUITA).

ACORDAM , em sessão permanente e virtual da 1ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso da ré e deram provimento ao recurso do autor, por VU , de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO LOUREIRO (Presidente sem voto), JOSÉ EDUARDO MARCONDES MACHADO E LUIZ ANTONIO DE GODOY.

São Paulo, 8 de janeiro de 2021.

AUGUSTO REZENDE

Relator

Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

Apelação Cível nº 1012804-46.2019.8.26.0477

Apelante/Apelado: Baalbek Cooperativa Habitacional

Apelado/Apelante: Eliezel Leão da Silva

Comarca: Praia Grande

Juíza de primeiro grau: Thais Cristina Monteiro Costa Namba

Voto nº 12184

Compromisso de compra e venda. Cooperativa habitacional. Natureza contratual. Aplicabilidade do CDC. Súmula 602 do STJ. Ausência de previsão de prazo para conclusão da obra. Inadmissibilidade. Art. 39, XII do CDC. Rescisão decretada. Culpa da ré reconhecida. Desfecho, contudo, limitado ao pedido do autor, consistente no caso à devolução de 90% de todos os valores pagos, incluídos os prêmios de seguro. Correção monetária devida desde cada desembolso e juros moratórios devidos a partir da citação. Art. 405 do CC. Cabimento da restituição em parcela única. Súmula 543 do STJ. Recurso da ré improvido, provido o adesivo do autor.

RELATÓRIO

A r. sentença de fls. 326/331, cujo relatório é

adotado, julgou parcialmente procedente o pedido inicial para

“RESCINDIR o contrato, por culpa da parte autora, com a

consequente devolução de todas as quantias pagas em favor do

consumidor, descontando-se o percentual de 20% dos valores

pagos por este, a título de retenção em favor da ré, nos termos da

fundamentação supra, restituindo-se em parcela única, corrigida

monetariamente de acordo com a Tabela Prática do TJSP a partir

de cada desembolso, com juros de mora de 1% ao mês,

contados desde o trânsito em julgado desta sentença”.

Estabeleceu que “cada parte deverá arcar com 50% das custas e

despesas processuais, bem como com os honorários

advocatícios do representante da parte contrária, que ora se fixa

em 10% do valor da condenação (a ser apurado em liquidação de

sentença)”, observado o disposto no art. 98, § 3º, do CPC.

Apela a ré (fls. 333/351), argumentando em síntese

que: é cooperativa habitacional regularmente constituída, por isso

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plenamente aplicável seu estatuto aos cooperados, na forma da Lei nº 5.764/71, e de outro lado incabível a incidência do CDC; a parte autora deu causa à resolução do contrato, pelo que deve responder integralmente pelas cominações previstas, autorizandose retenção de no mínimo 30% das importâncias pagas; é incabível a devolução dos prêmios de seguro de vida, eis que já repassados à seguradora; e a sucumbência é recíproca. Manifesta, ainda, prequestionamento em relação aos artigos 14, 21, 22, 28, 29, 32, 33, 34, 38, 44, 45, 79, da Lei nº 5.764/71, e artigos 174, § 2º, e 146, III, a, da CF.

Também apela o autor, na forma adesiva, pretendendo, consoante as razões expostas (fls. 357/367), a devolução de 90% das quantias que pagou, impondo-se à ré a integralidade dos ônus sucumbências.

Recursos tempestivos e contrarrazoados, recolhido o preparo devido.

É o relatório.

ARGUMENTAÇÃO E DISPOSITIVO

Consta que o autor aderiu à cooperativa ré, mediante pagamento de prestações mensais, com o intuito de adquirir futuramente imóvel residencial. Não lhe sendo mais proveitosa a relação contratual, dada a falta de perspectiva da entrega do imóvel, requer a rescisão do negócio jurídico.

Desde a inicial o autor vem afirmando o seguinte:

“8 Ocorre que, somente após contribuir por três anos consecutivos ao programa habitacional supracitado, foi que o Requerente se deu conta que a Requerida não estipulou um prazo para conclusão e entrega do imóvel prometido, o que ocasionou enorme insegurança a requerente em continuar investindo em um empreendimento imobiliário que sequer possui prazo para cumprimento da obrigação por parte da cooperativa ré.

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9 Não bastasse a angústia causada pela situação Excelência, já que são três anos de pagamento sem a efetiva entrega do imóvel, o Requerente ainda não recebeu qualquer documento que possa situá-lo com segurança acerca do atual estágio e andamento da obra.

10 Não obstante, ainda há o desdém e o desrespeito para com o consumidor com a sonegação de informações claras, precisas e adequadas, direito, aliás, reputado por básico nas relações de consumo”.

Pouco importando a denominação que se tenha dado aos instrumentos pelos quais a autora da ação aderiu ao plano habitacional criado pela cooperativa requerida, o pacto entre elas celebrado tem a indisfarçável natureza de um contrato de compromisso de compra e venda de imóvel.

Não há como admitir tratar-se de mera relação entre cooperados, regida pela Lei nº 5.764/71, sendo evidente que não era propósito do aderente constituir uma cooperativa, mas sim adquirir um bem por intermédio dela.

Por meio do contrato o autor pretendeu adquirir futuramente unidade habitacional, ajustando-se preço, forma de pagamento e vencimento.

Nessa perspectiva, já se consolidou entendimento, cristalizado na Súmula 602 do Superior Tribunal de Justiça, segundo o qual “O Código de Defesa do Consumidor é aplicável aos empreendimentos habitacionais promovidos pelas sociedades cooperativas”.

No caso em exame, os instrumentos firmados pelas partes não trazem previsão acerca do prazo de entrega do imóvel. Estabelece o art. 39, XII do CDC, que é nula a disposição contratual imposta pelo fornecedor que “deixar de estipular prazo para o cumprimento de sua obrigação ou deixar a fixação de seu termo inicial a seu exclusivo critério”.

Conforme preleciona Rizzato Nunes, trata-se de um dever exigido mesmo antes do início de qualquer relação. “A informação passou a ser componente necessário do produto e do

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serviço, que não podem ser oferecidos no mercado sem ela. O princípio da transparência, como vimos, está já previsto no caput

do art. 4º, e traduz a obrigação de o fornecedor dar ao

consumidor a oportunidade de tomar conhecimento do conteúdo do contrato que está sendo apresentado. Assim, da soma dos

princípios, compostos de dois deveres o da transparência e o da informação -, fica estabelecida a obrigação de o fornecedor dar

cabal informação sobre seus produtos e serviços oferecidos e

colocados no mercado, bem como das cláusulas contratuais por ele estipuladas” (in “Comentários ao Código de Defesa do Consumidor

Direito Material”, Ed. Saraiva, pp. 113/114).

A propósito, versando sobre hipóteses

semelhantes, esta Câmara assim tem se pronunciado:

Cooperativa habitacional. Aquisição de imóvel. Entidade que não revela natureza cooperativa típica. Real comercialização pública de imóveis, incidindo, por isso, o Código de Defesa do Consumidor. Ausência, neste sentido, de previsão de prazo para a conclusão da obra e de mecanismos de informação sobre o seu desenvolvimento. Falha no dever de informação, ausente demonstração de cronograma de execução. Resolução imputável à vendedora. Devolução total dos valores pagos pelo comprador, inclusive seguro prestamista. Juros de mora cujo termo inicial é a citação, tratando-se de resolução atribuída ao inadimplemento da promitente vendedora. Sentença mantida. Recurso desprovido (TJSP; Apelação Cível 1013022-26.2019.8.26.0008; Relator (a): Claudio Godoy; Órgão Julgador: 1ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional VIII - Tatuapé - 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 23/09/2020; Data de Registro: 23/09/2020).

CONTRATO Cooperativa habitacional Compra e venda imóvel Rescisão Ausência de pedido de devolução de valores pagos a título de seguro de vida Tema estranho aos autos Aplicabilidade do CDC (Súmula 602, STJ)

Falta de previsão de término da obra Hipótese de inadimplemento absoluto por parte da cooperativa Devolução, até mesmo, da totalidade dos valores desembolsados Manutenção, entretanto, da sentença, observados os limites do pedido inicial Juros de mora

Incidência a partir da citação Recurso desprovido na parte

conhecida (TJSP; Apelação Cível

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1098201-40.2019.8.26.0100; Relator (a): Luiz Antonio de Godoy; Órgão Julgador: 1ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 42ª Vara Cível; Data do Julgamento: 08/09/2020; Data de Registro: 08/09/2020).

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Negócio jurídico sob a forma de associação cooperativa. Incidência do Código de Defesa do Consumidor. Resolução do contrato por impossibilidade do adquirente. Determinação de restituição das prestações pagas, com retenção de 20%. Pretensão da cooperativa à majoração da retenção mediante aplicação de cláusula penal, bem como ao desconto dos valores relativos a seguro prestamista. Impossibilidade. Inadimplemento que na verdade é imputável à cooperativa. Contrato sem previsão de prazo para entrega, a revelar prática abusiva. Imóvel não entregue anos depois da celebração. Hipótese que deveria conduzir à restituição integral das prestações, o que é inviável, contudo, ante a vedação da reformatio in pejus. Sentença mantida. Recurso improvido TJSP; Apelação Cível 1088561-13.2019.8.26.0100; Relator (a): Francisco Loureiro; Órgão Julgador: 1ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 31ª Vara Cível; Data do Julgamento: 20/07/2020; Data de Registro: 20/07/2020).

Certo é que, não obstante a falta de previsão de prazo, o autor tinha legítima expectativa de receber o imóvel em

tempo razoável. Mas passados mais de três anos desde a

contratação, não apresentou a ré qualquer perspectiva de conclusão da obra a que vinculada a unidade desejada. Mostrase abusiva, conforme entendimento consolidado na Corte, a imposição ao consumidor de riscos próprios da atividade do

empreendedor imobiliário (Súmula 161 do TJ/SP).

A responsabilização da vendedora levaria, em tese, à resolução do negócio sem que lhe fosse permitido aplicar

qualquer cláusula penal em desfavor do comprador.

Contudo, diante dos limites da pretensão do

adquirente na presente demanda, cumpre reformar a sentença

apenas para que lhe sejam restituídos 90% do total dos valores que desembolsou, conforme pleiteado na exordial e no recurso

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adesivo.

Por outro lado, o valor correspondente ao seguro de vida, ao que se verifica, compunha a prestação mensal e foi exigido sem a possibilidade de a parte autora eleger a seguradora de sua preferência, bem como as condições da cobertura, de maneira que não pode ser tratado de forma distinta para justificar a sua retenção. Fazendo parte da parcela contratual, deve integrar, portanto, a base de cálculo do percentual de restituição.

A devolução deverá ocorrer de uma só vez. A teor da Súmula 543, do STJ, “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (REsp 1.300.418)”.

As prestações pagas deverão ser corrigidas pela tabela prática do TJ/SP desde cada desembolso. E tratando-se inadimplemento contratual da vendedora, os juros de mora sobre o valor da condenação são contados da citação (art. 405 do Código Civil e art. 240 do Código de Processo Civil). Não se trata de mera desistência ou rescisão por culpa do promissário comprador, caso em que fluiriam do trânsito em julgado (REsp. n. 1.211.323/MS, Relator Ministro LUÍS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 01/10/2015, DJe 20/10/2015).

Inteiramente sucumbente, caberá à ré arcar integralmente com os ônus sucumbenciais, fixados os honorários do advogado do autor em 15% do valor da condenação atualizado.

Por fim, é de se consignar que, adotados os entendimentos acima expressos, não se tem por malferidos no caso concreto os dispositivos invocados pela apelante, que se consideram prequestionados para os devidos fins de direito.

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Ante o exposto, nego provimento ao recurso da ré e dou provimento ao recurso do autor.

É como voto.

Augusto Rezende

Relator

Disponível em: https://tj-sp.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1151243264/apelacao-civel-ac-10128044620198260477-sp-1012804-4620198260477/inteiro-teor-1151243284