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27 de Maio de 2022
  • 2º Grau
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Tribunal de Justiça de São Paulo
há 9 anos
Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
27ª Câmara de Direito Privado
Publicação
23/07/2013
Julgamento
16 de Julho de 2013
Relator
Berenice Marcondes Cesar
Documentos anexos
Inteiro TeorTJ-SP_APL_00445031720078260114_357a4.pdf
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Inteiro Teor

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

Registro: 2013.0000412097

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 0044503-17.2007.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que é apelante CONDOMÍNIO CIVIL DO SHOPPING CENTER IGUATEMI CAMPINAS, é apelado DAFER LANCHONETES LTDA.

ACORDAM , em 27ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores GILBERTO LEME (Presidente) e MORAIS PUCCI.

São Paulo, 16 de julho de 2013.

Berenice Marcondes Cesar

RELATOR

Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

Serviço de Processamento do 14º Grupo de Câmaras

Direito Privado - 27ª e 28ª Câmaras

Palácio da Justiça, s/nº - 4º andar - sala 403 - São Paulo - SP - CEP 01018-010

Apelação com Revisão - nº 0201245-44.2009.8.26.0100

Apelante/Réu: CONDOMÍNIO CIVIL DO SHOPPING

CENTER IGUATEMI CAMPINAS

Apelado/Autor: DAFER LANCHONETES LTDA

MM. Juiz de Direito: Ricardo Hoffmann

Comarca de Campinas 3ª Vara Cível

Voto nº 14233

CONTRATO DE LOCAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA.

“SHOPPING CENTER”. ALUGUEL PERCENTUAL.

POSSIBILIDADE DE REVISÃO. Não há impedimento

para fixação de novo aluguel percentual no bojo da ação

renovatória, que, além da renovação do contrato de

locação tem por objeto também a adequação do valor

locativo à realidade do mercado. ÔNUS DA

SUCUMBÊNCIA. Não se tratando da hipótese em que as

partes divergem tão somente quanto ao valor do aluguel,

e tendo sido o Réu sucumbente em maior parte, não há

que se falar em reconhecimento da sucumbência

recíproca. RECURSO DO RÉU NÃO PROVIDO.

Trata-se de “ação renovatória de

contrato de locação” ajuizada por DAFER LANCHONETES LTDA. contra

CONDOMÍNIO SHOPPING CENTER IGUATEMI, julgada parcialmente

procedente pela r. sentença (fls. 723/729), que declarou renovado o

contrato de locação pelo prazo de cinco anos, com vigência a partir de 01

de fevereiro de 2008, fixando o aluguel mínimo mensal em R$ 6.821,00,

mantido o índice de reajuste contratualmente estipulado, fixando também

o aluguel percentual em 5,90% sobre o faturamento bruto, mantendo as

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demais disposições do contrato de locação, inclusive quanto aos fiadores.

Condenou o Réu a arcar com as custas e despesas processuais,

corrigidas desde os desembolsos, e acrescidas de juros de mora desde a

sentença, bem como ao pagamento dos honorários advocatícios

sucumbenciais fixados em R$ 3.000,00, corrigidos desde a r. sentença e

acrescidos de juros de mora também da r. sentença.

Parcialmente inconformado, o Réu

interpôs o presente recurso de apelação (fls. 732/750), desafiando

contrarrazões do Autor (fls. 757/764).

O recurso foi regularmente

processado e preparado.

É o relatório.

Trata-se de recurso de apelação

interposto contra r. sentença que julgou parcialmente procedente ação

renovatória de contrato de locação, renovando o contrato de locação pelo

prazo de cinco anos, fixando o valor do aluguel mensal e do aluguel

percentual com base na apuração feita no laudo pericial, a atribuindo ao

Réu o ônus da sucumbência.

Com isso, recorreu apenas o Réu,

inconformado parcialmente com a r. sentença devolvendo ao

conhecimento deste Tribunal “ad quem” exclusivamente as questões:

impossibilidade de alteração do valor do aluguel percentual em sede de ação

renovatória de locação; distribuição dos ônus da sucumbência.

O recurso merece provimento, nos

termos que se seguem.

Às relações locatícias em “Shopping

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enter” aplica-se o art. 54, da Lei do Inquilinato 1 , segundo o qual devem ser

respeitadas as estipulações contratuais livremente pactuadas entre as

partes, principalmente devido à situação peculiar que se desenvolve

nesse tipo de relação jurídica na qual o locador (“Shopping”), detém o

poder de determinar os rumos do empreendimento comercial

desenvolvido e mantido por ele, dentro de sua estrutura (“tenant mix”).

A doutrina pátria não critica tal

liberdade de contratar ampla conferida aos envolvidos em relação de

locação em áreas de “Shopping Center”, mas, antes, entende ser

necessária tal liberdade e seu regulamento pela Lei do Inquilinato,

conforme se depreende do seguinte escólio, do i. Gildo dos Santos:

“A norma legal ressalvou, todavia, por

1 Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center , prevalecerão as

condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições

procedimentais previstas nesta lei.

1º O empreendedor não poderá cobrar do locatário em shopping center :

a) as despesas referidas nas alíneas a , b e d do parágrafo único do art. 22; e

b) as despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquem modificar o

projeto ou o memorial descritivo da data do habite - se e obras de paisagismo nas partes de uso

comum.

2º As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, salvo casos de

urgência ou força maior, devidamente demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias,

por si ou entidade de classe exigir a comprovação das mesmas.

1 Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center , prevalecerão as

condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições

procedimentais previstas nesta lei.

1º O empreendedor não poderá cobrar do locatário em shopping center :

a) as despesas referidas nas alíneas a , b e d do parágrafo único do art. 22; e

b) as despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquem modificar o

projeto ou o memorial descritivo da data do habite - se e obras de paisagismo nas partes de uso

comum.

2º As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, salvo casos de

urgência ou força maior, devidamente demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias,

por si ou entidade de classe exigir a comprovação das mesmas.

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outro lado, que as relações jurídicas entre os lojistas (comerciantes) e os

empreendedores ou proprietários de shopping centers são aquelas livremente

por eles estabelecidas nos contratos de locação (...).

De qualquer modo, a regra revelou a

preocupação do legislador em deixar claro que a locação de espaços em

shopping centers está submetida à nova lei de locação urbana, apesar de o

respectivo contrato conter cláusulas atípicas para um mero ajuste locatício, mas

que, nem por isso, o afastam de uma locação, em que pese a insistência dos

empreendedores na tentativa de descaracterizá-lo como de locação.

E esse cuidado do legislador é

compreensível, uma vez que tais contratos têm cláusulas especiais, como as

relacionadas ao interesse do empreendedor no êxito do comércio exercido pelo

lojista, à imposição do ramo a ser desenvolvido, à responsabilidade do

comerciante pelas despesas, não apenas de conservação e manutenção, mas

também de promoção e publicidade do shopping considerado como um todo, à

fixação de retribuição sobre a renda bruta ou líquida ou, ainda, apenas sobre o

lucro do lojista, assegurado sempre ao centro comercial fiscalizar a contabilidade

do inquilino.” 2

Desse modo, a remuneração do

contrato de locação, por meio dos alugueres contratualmente fixados,

também deve respeitar as características peculiares dos contratos

relativos aos “Shopping Centers”, de modo a viabilizar o regular

desenvolvimento de tal atividade lucrativa.

Por essa razão é que o contrato

firmado entre as partes (fls. 17/27) previu o pagamento do aluguel mensal

sob a forma preferencial de percentual sobre o faturamento do Autor, o

chamado “aluguel percentual”, que no entanto não poderia ser inferior ao

aluguel mínimo estipulado (cláusula 8ª).

2 Locação e Despejo. 7ª ed., São Paulo: Revista dos Tribunais, 2012, p. 380/381.

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No caso em exame, tendo por base

o valor apurado no laudo pericial (fls. 301 e 718), o MM. Juiz “a quo”

houve por bem reduzir tanto o valor do aluguel percentual quanto o valor

do aluguel mínimo, dando azo à interposição do presente recurso de

apelação, no qual o Autor defende a impossibilidade de redução do valor

do aluguel percentual, nada discutindo quanto ao aluguel mínimo.

Para defender a necessidade de

reforma da r. sentença, o Autor sustentou a impossibilidade de redução

do aluguel percentual, que, por ter sido livremente pactuado entre as

partes, não comportaria revisão em sede de ação renovatória, por ser

cláusula pétrea do contrato de locação. Invocou o princípio do “pacta sunt

servanda”, e a necessidade de manutenção do equilíbrio econômicofinanceiro do contrato e do empreendimento como um todo.

Desse modo, cumpre resolver a

questão acerca da possibilidade ou não de alteração do valor do aluguel

percentual no bojo da ação renovatória de contrato de locação em

“Shopping Centers”.

O aluguel sobre percentual do

faturamento dos lojistas de “Shopping Centers” tem a finalidade de

viabilizar a oferta da maior variedade possível de produtos e serviços aos

consumidores, ao permitir uma maior arrecadação junto aos lojistas de

expressão econômica mais significativa, que compensará a menor

arrecadação proveniente dos lojistas de menor projeção financeira, mas

que são de interesse do público frequentador daqueles centros de

compras. Desse modo, é uma forma de arrecadação que de fato,

conforme sustentou o Réu, permite o equilíbrio econômico-financeiro do

contrato, interessando tanto ao “shopping center” quanto aos lojistas e

seus clientes.

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Nesse sentido, a doutrina 3 :

“É que, supondo o centro comercial a

racional reunião de atividades as mais diversificadas, requer, em

contrapartida, que nele se instalem estabelecimentos de variável nível de

rentabilidade, desde empresas altamente lucrativas até aquelas em que

pequenas ou mínimas sejam as possibilidades de lucro. Só assim a

filosofia que preside a formação do empreendimento será alcançada:

colocar ao alcance da clientela todo e qualquer produto, do mais

requintado ao mais simples e modesto.

(...)

Ora, nessas circunstâncias, é, se

não essencial, pelo menos muito interessante que os aluguéis, ou uma

parte deles, sejam convencionados em percentual. Trata-se, afinal, de

expediente que permite ao locador das várias unidades compensar o que

deixa de ganhar das lojas menos rentáveis com aquilo que perceba a

mais no aluguel dos módulos dedicados a atividades mais lucrativas. Se

os aluguéis fossem fixos, correspondendo a quantias previamente

determinadas, possivelmente só se estabeleceriam no shopping center

lojas que tivessem o mesmo nível de lucratividade e o sistema estaria,

então, rompido, e provavelmente fadado ao fracasso.”

Ocorre que, embora não se

desconheça a divergência doutrinária acerca da matéria, forçoso

reconhecer que o valor do aluguel percentual não é imutável, podendo ser

revisto sempre que constatado um desequilíbrio entre as condições

inicialmente pactuadas e as vigentes à época da renovação do contrato.

Não se pode olvidar que a finalidade

da ação renovatória é, além da renovação do contrato vigente, também a

3 ANDRADE. Luís Antônio de. Considerações sobre o aluguel em “shopping centers”, in RT

572/9.

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adequação do valor locativo à realidade do mercado.

Nesse sentido, ilustra o i. Modesto

Carvalhosa 4 :

“Com efeito, na hipótese específica

de 'shopping center', a valorização efetiva das unidades é fruto da

atividade empresarial do empreendedor desenvolvida no período.

Assim, no momento da ação

renovatória, a fixação do novo aluguel deverá ter em conta essa

valorização efetiva do local, não bastando para expressá-la a mera

correção monetária do capital.

O aluguel mínimo assim deverá ser

revisto, tendo por base a realidade locatícia do momento apurada através

do método comparativo (...).

Somente através do reajuste em

níveis de mercado se chegará ao aluguel justo a que tem direito o

proprietário.

Da mesma forma, entendemos que a

alteração do aluguel percentual encontra-se perfeitamente no âmbito dos

poderes do juiz, não havendo nesse arbirtramento qualquer ilícita

interferência na economia do contrato. Ao contrário, a revisão do aluguel

atende ao princípio de equidade que deverá informar as decisões

jurídicas.”

Portanto, a r. sentença não comporta

reforma nesse aspecto, devendo ser mantida como proferida.

No que tange à distribuição do ônus

da sucumbência, o recurso tampouco comporta provimento.

É certo que, nos casos de ação

4 CARVALHOSA, Modesto. Considerações sobre relações jurídicas em “shopping centers”. In

Shopping Centers: Questões jurídicas. São Paulo, Saraiva, 1991. P. 176/177

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renovatória nos quais as partes deixam de lado todas as demais questões

para que se decida apenas o valor do aluguel a ser praticado entre as

mesmas, tem-se que a jurisprudência pátria há muito reconhece que se

trata de lide de mero acertamento, razão pela qual os ônus de

sucumbência devem ser devidamente repartidos entre as partes.

Ocorre que, na hipótese dos autos, o

Réu pretendeu em contestação a extinção do processo sem resolução do

mérito, por meio do indeferimento da petição inicial, oferecendo em sua

defesa uma contraproposta quanto ao novo valor locativo unicamente em

atendimento ao princípio da causalidade.

Desse modo, verifica-se que o Réu

se opôs à pretensão do Autor, e a discussão entre as partes não se

limitou unicamente à apuração do valor do novo aluguel.

Assim, não há que se falar em

sucumbência recíproca, uma vez que o Réu foi sucumbente em maior

parte no caso em exame.

Portanto, a r. sentença não comporta

reforma, devendo ser mantida tal como proferida.

Ante o exposto, CONHEÇO E NEGO

PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto pelo Réu, ficando

mantida a r. sentença tal como proferida.

Berenice Marcondes Cesar

Relatora

Disponível em: https://tj-sp.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/116983957/apelacao-apl-445031720078260114-sp-0044503-1720078260114/inteiro-teor-116983967

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