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26 de Maio de 2022
  • 2º Grau
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Tribunal de Justiça de São Paulo
ano passado
Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
31ª Câmara de Direito Privado
Publicação
26/02/2021
Julgamento
26 de Fevereiro de 2021
Relator
Antonio Rigolin
Documentos anexos
Inteiro TeorTJ-SP_AI_22839213820208260000_4de5f.pdf
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Inteiro Teor

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO

SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO

31ª Câmara

Registro: 2021.0000137691

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento nº 2283921-38.2020.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante CASA DE MASSAS ARAPANES EIRELI, é agravado FKF EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

ACORDAM , em sessão permanente e virtual da 31ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao recurso. V. U. , de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores ADILSON DE ARAUJO (Presidente) E ROSANGELA TELLES.

São Paulo, 26 de fevereiro de 2021.

ANTONIO RIGOLIN

Relator

Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO

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31ª Câmara

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 2283921-38.2020.8.26.0000

Comarca:SÃO PAULO 7ª Vara Cível

Juiz: Paula Velloso Rodrigues Ferreri

Agravante: Casa de Massas Arapanes EirelI

Agravado: Fkf Empreendimentos Imobiliários Ltda

LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO. MEDIDA LIMINAR. PLEITO DE REDUÇÃO DO VALOR LOCATIVO, EM RAZÃO DO ESTADO DE CALAMIDADE PÚBLICA. NOTÓRIA AFETAÇÃO DAS CONDIÇÕES FINANCEIRAS DA AUTORA, COMO CONSEQUÊNCIA DAS MEDIDAS RESTRITIVAS IMPOSTAS PELAS AUTORIDADES SANITÁRIAS, COM VISTAS AO ENFRENTAMENTO DA PANDEMIA DE COVID-19. PRESENÇA DOS REQUISITOS LEGAIS AUTORIZADORES DA MEDIDA DE URGÊNCIA, A PARTIR DO AJUIZAMENTO. RECURSO PROVIDO. 1. Houve o reconhecimento do estado de calamidade pública e é notório que, em razão da adoção de medidas restritivas de emergência, voltadas ao enfrentamento da pandemia de covid-19, em especial o isolamento social, geraram graves consequências à autora, o que propiciou sérias dificuldades para o funcionamento de seu estabelecimento comercial. 2. É inegável que o fato provocou o desequilíbrio no relacionamento das partes, tornando necessária a revisão, e essa providência não pode tardar, de modo que se faz necessária a pronta atuação jurisdicional, para assegurar resultado efetivo. 3. Assim, estando presentes os requisitos legais, impõe-se reduzir o valor locativo em 30%, como forma de restabelecer o equilíbrio no relacionamento das partes, a vigorar a partir do mês do ajuizamento, de modo que qualquer apreciação a respeito dessa matéria só poderá ocorrer mais adiante.

Voto nº 47.084

Visto.

1. Trata-se de agravo, sob a forma de instrumento, interposto

por CASA DE MASSAS ARAPANES EIRELI com o objetivo de alcançar a

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reforma de decisão proferida em ação revisional de contrato proposta em face de FKF EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

Pretende a agravante a concessão de medida liminar, voltada à redução provisória de 30% no valor dos aluguéis devidos à parte locadora, para vigorar a partir de novembro de 2020.

Recurso tempestivo e bem processado, oportunamente preparado e respondido.

Os autos foram inicialmente distribuídos para a 27ª Câmara de Direito Privado, que deixou de conhecer do recurso por entender configurada a sua incompetência em razão da prevenção, fato que motivou a redistribuição para esta Câmara (fls. 16/18).

É o relatório.

2. Segundo o relato da petição inicial, em 6 de junho de 2013, as partes celebraram contrato de locação de imóvel situado na Avenida Sabiá nº 748, Moema, São Paulo, para fins não residenciais, inicialmente por sessenta meses, estando em curso ação renovatória, processo que tramita perante o Juízo da 25ª Vara Cível do Foro da Capital (autos nº 1124603-32.2017.8.26.0100). Em março de 2020, foi obrigada a promover a primeira ação revisional com pedido de medida liminar, para que os encargos locativos fossem divididos pela metade, o que deveria perdurar na pendência das determinações de quarentena. Naqueles autos, as partes celebraram acordo, sendo-lhe concedido um desconto de 35% nos locativos, nos primeiros três meses, 20% sobre o valor do aluguel no quarto mês. Entretanto, encerrado esse período, foi surpreendida com a recusa da demandada em manter ou conceder novos descontos e, ainda,

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deliberadamente, promoveu um aumento de 9,27% no valor mensal do locativo, logo após o término do período do acordo judicial. Não se pode ignorar que mesmo após a flexibilização da quarentena, com a consequente volta de funcionamento do seu estabelecimento comercial, segue enfrentando grave crise econômica, já que além de estar funcionando em horário reduzido, até 22h00, quando antes funcionava até 1h00, nos dias de semana, e até às 3h00, às sextas e sábados, o movimento não é o mesmo. Ademais, não se pode negar que, embora tenha havido a flexibilização da quarentena, a população no geral segue temerosa em frequentar lugares fechados , de forma que o seu faturamento mensal sofreu redução em mais de 45%. Daí o ajuizamento da presente ação, pleiteando a concessão de medida liminar, voltada à redução de 30% no valor dos aluguéis devidos à parte locadora, para vigorar a partir de novembro de 2020.

O Juízo de primeiro grau indeferiu o pleito de medida de urgência (fls. 90/92 dos autos principais).

Contra esse pronunciamento insurge-se a agravante.

Argumenta que explora atividade econômica de restaurante em São Paulo e que ingressou com demanda, somente durante a crise que se alastra por conta da pandemia de covid-19. Foi duramente atingida, tendo de suspender o seu funcionamento e, por via de consequência, restando totalmente prejudicado o seu faturamento. Naquela época, não havia condições de dimensionar os efeitos e as consequências da pandemia. Enquanto o Governo Federal não implementava medidas regulatórias emergenciais, seguiu mantendo o pagamento dos salários integralmente de seus empregados, bem como de suas demais despesas, inclusive dos alugueres, até que, em abril de 2020, obteve judicialmente o desconto de 35% nos locativos por três meses e de 20% no quarto mês, a

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partir do que os valores voltaram ao patamar contratual. Naquele momento, estimou-se que a suspensão das atividades não se estenderia para além de julho do corrente ano, quando então, esperava-se, os comércios e empresas voltariam à sua atividade normal, como antes da pandemia. A partir do mês de julho, embora tenha havido a flexibilização da quarentena, a retomada das atividades econômicas vem se dando de forma paulatina e parcial, de modo que, até o momento, está impedida de exercer a sua atividade em período integral, o que continua impactando drasticamente em seu faturamento. O seu grande público consumidor é constituído dos empregados que trabalham nos escritórios das imediações; e como bem se sabe, um dos efeitos da pandemia foi a adoção, por inúmeras empresas, do trabalho em regime de home office, o que contribuiu ainda mais para a queda vertiginosa do seu faturamento.

Desde logo, cumpre observar que de fato, em processo anterior, as partes celebraram acordo no tocante aos valores locativos. De se assinalar que constou da sentença homologatória que:

“D) a base da negociação é a previsão de que as medidas restritivas impostas pelo Poder Público não ultrapassem o mês de julho de 2020, sendo que os demais fatos serão considerados de fatos novos para a presente conciliação” (fls. 48/49 dos autos principais).

Fixada essa premissa, bem se percebe que não há óbice ao pleito agora formulado pela autora.

A propósito do tema, cabe dizer que houve o reconhecimento do estado de calamidade pública pelo Congresso Nacional, em virtude da pandemia de covid-19, e é certo que medidas de emergência de saúde pública estão sendo adotadas. Em âmbito estadual, ocorreu a adoção de

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quarentena, que vem sendo prorrogada em virtude do agravamento da situação, com a aplicação de medidas de distanciamento que objetivam evitar a propagação maior do vírus. Em razão disso, houve a determinação de fechamento de estabelecimentos comerciais e de prestação de serviços, de modo a restringir a circulação de pessoas, seguindo-se a adoção gradual de reabertura, que transcorre lentamente, com avanços e regressos. Assim, é inegável que o exercício da atividade exercida pela autora, no imóvel locado, num primeiro momento se tornou totalmente inviável e, posteriormente, muito restrita, o que determina consequências sérias ao desenvolvimento do negócio, situação que propiciou e ainda propicia grave prejuízo.

Diante desse quadro, e por aplicação analógica dos artigos 317 e 422 do Código Civil, reputa-se configurada, ao menos em princípio, a probabilidade do direito afirmado, pois se faz necessário o restabelecimento do equilíbrio contratual, considerando, sobretudo, que existe efetivo impedimento ao próprio desfrute de forma plena do objeto da locação, isto em decorrência das determinações governamentais.

Por outro lado, é inegável a presença do risco de dano irreparável ou de difícil reparação, pois o retardamento da providência implicará a inviabilidade da continuação do próprio contrato em curtíssimo espaço de tempo, de modo que inviável será o aguardo da sentença.

Assim, comporta acolhimento o inconformismo, reputando-se adequada a redução de 30% no valor do aluguel mensal previsto no contrato, a partir do mês do ajuizamento, o que propicia melhor equilíbrio no tratamento das partes, situação que permanecerá até nova deliberação.

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3. Em face do exposto, e nesses termos, dou provimento ao

recurso.

ANTONIO RIGOLIN

Relator

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