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28 de Novembro de 2021
2º Grau
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Tribunal de Justiça de São Paulo
há 8 anos
Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
1ª Câmara Reservada ao Meio Ambiente
Publicação
29/08/2013
Julgamento
15 de Agosto de 2013
Relator
Antonio Celso Aguilar Cortez
Documentos anexos
Inteiro TeorTJ-SP_APL_00057516020038260099_0b8fd.pdf
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Inteiro Teor

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

Registro: 2013.0000488291

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação nº 0005751-60.2003.8.26.0099, da Comarca de Bragança Paulista, em que é apelante MUNICIPALIDADE DE BRAGANÇA PAULISTA e Apelante/Apelado MINISTÉRIO PÚBLICO, são apelados ADRIANO MENDES VIEIRA, Apelados/Apelantes MAURICIO CARVALHO DE RESENDE (E OUTROS (AS)), MARIA FILOMENA LEME DE REZENDE, PEDRO RUBIO NETO, NEIDE SCANFERLA RUBIO, KASUO MASSUNAGA, YOKO KINOSHITA MASSUNAGA, LUIZ ROBERTO ZENOBI, TEREZINHA APARECIDA DOS SANTOS ZENOBI, RUBENS DE TOLEDO, MARIA DIRLEY DE TOLEDO, ANTONIO FERNANDO LEME, ADOLFINA BATISTA NOGUEIRA LEME, ANTONIO PEREIRA DE SOUZA, IRMA FRANÇOSO PEREITA DE SOUZA, Apelados JOAO ARIOVALDO PAOLINETTI LOSASSO, Apelados/Apelantes ANA MARIA SACCCHI MELIN, CLAUDIO BATISTA NOGUEIRA, NANCI APARECIDA GOMES NOGUEIRA, DIMAS MARIA PASTRO, WILMA APARECIDA FORTI, ROBERTO APARECIDO MACHELI, ROSA MARIA DE GODOY MARCHELLI, JOSE MARIA EFIGENIA LEME, MARGARETE REGINA MENDES DE OLIVEIRA LEME, WANDA SACRINE DE FREITAS, EUFLOSINO DOMINGUES NETO, CONCEIÇAO APARECIDA DE GODOY DOMINGUES NETO, PEDRO RUBIO NETTO, NEIDE SCARFELA RUBIO, LUIZ ROBERTO ZENOBI, TEREZINHA APARECIDA DOS SANTOS ZENOBI, ANTOINO PEREIRA DE SOUZA e IRMA FRANCOSO PEREIRA DE SOUZA, Apelados JOAO ARIOVALDO PAOLINETTI LOSASSO e ADRIANO MENDES VIEIRA.

ACORDAM, em 1ª Câmara Reservada ao Meio Ambiente do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Por maioria deram provimento parcial à apelação do autor e negaram às dos réus. Vencido o 2º Desembargador que declarará.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JOÃO NEGRINI FILHO (Presidente) e TORRES DE CARVALHO.

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Antonio Celso Aguilar Cortez

RELATOR

Assinatura Eletrônica

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APELAÇÃO Nº 0005751-60.2003.8.26.0099

NATUREZA: UNIDADE DE CONSERVAÇÃO DA NATUREZA

COMARCA: BRAGANÇA PAULISTA - 2ª. VARA CÍVEL

APELANTE: MUNICIPALIDADE DE BRAGANÇA PAULISTA

APELANTE/APELADO: MINISTÉRIO PÚBLICO

APELADOS: ADRIANO MENDES VIEIRA, JOAO ARIOVALDO PAOLINETTI LOSASSO, JOAO ARIOVALDO PAOLINETTI LOSASSO E ADRIANO MENDES VIEIRA

APDOS/APTES: MAURICIO CARVALHO DE RESENDE, MARIA FILOMENA LEME DE REZENDE, PEDRO RUBIO NETO, NEIDE SCANFERLA RUBIO, KASUO MASSUNAGA, YOKO KINOSHITA MASSUNAGA, LUIZ ROBERTO ZENOBI, TEREZINHA APARECIDA DOS SANTOS ZENOBI, RUBENS DE TOLEDO, MARIA DIRLEY DE TOLEDO, ANTONIO FERNANDO LEME, ADOLFINA BATISTA NOGUEIRA LEME, ANTONIO PEREIRA DE SOUZA, IRMA FRANÇOSO PEREITA DE SOUZA, ANA MARIA SACCCHI MELIN, CLAUDIO BATISTA NOGUEIRA, NANCI APARECIDA GOMES NOGUEIRA, DIMAS MARIA PASTRO, WILMA APARECIDA FORTI, ROBERTO APARECIDO MACHELI, ROSA MARIA DE GODOY MARCHELLI, JOSE MARIA EFIGENIA LEME, MARGARETE REGINA MENDES DE OLIVEIRA LEME, WANDA SACRINE DE FREITAS, EUFLOSINO DOMINGUES NETO, CONCEIÇAO APARECIDA DE GODOY DOMINGUES NETO, PEDRO RUBIO NETTO, NEIDE SCARFELA RUBIO, LUIZ ROBERTO ZENOBI, TEREZINHA APARECIDA DOS SANTOS ZENOBI, ANTOINO PEREIRA DE SOUZA E IRMA FRANCOSO PEREIRA DE SOUZA

Voto n. 8024/13

Ação civil pública ambiental. Parcelamento do solo ilegal, dissimulado sob a forma de condomínio horizontal. Dano ambiental pela degradação de APP. Dano urbanístico pela ausência de área institucional e de equipamentos urbanos. Nulidade não caracterizada. Presença das condições da ação. Prova da ilicitude e da responsabilidade dos empreendedores e da Municipalidade, no limite de suas ações. Ausência de violação à separação dos Poderes. Sentença de procedência. Apelação do autor parcialmente provida e apelação dos réus não provida.

V I S T O S.

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em face de Adriano Mendes Vieira, João Ariovaldo Paolinetti Losasso e Dimas Maria Pastro e parcialmente procedente em relação aos outros réus indicados, para declarar a nulidade do ato administrativo municipal que aprovou o empreendimento como condomínio, cancelando-se os respectivos alvarás e condená-los a regularizar o empreendimento, por meio da adequação aos artigos 8º, 32 e 68 do Plano Diretor Municipal e das normas ambientais, com aprovação nos órgãos municipais e estaduais competentes e registro no CRI, no prazo de 12 meses, sob pena de multa diária de 1% do valor total da gleba com suas construções e benfeitorias, observando-se a faixa non aedificandi de 30 metros no entorno do reservatório de água (fls. 1905/1937 e 1975/1977), somaram-se apelações das partes. O Ministério Público, autor, alegou que o Juízo não incluiu a Prefeitura Municipal de Bragança Paulista entre os condenados listados no item “02-b”, mas também não afastou expressamente a sua responsabilidade, como o fez em relação aos réus excluídos da lide; disse que o Município é indiretamente responsável pelo dano ambiental e urbanístico, pois viabilizou o empreendimento e consentiu com o uso indevido da propriedade; aduziu que a omissão da Prefeitura no exercício do poder de polícia contribuiu indiretamente para a consumação do dano e que a sentença não se referiu ao pedido de demolição das edificações existentes na faixa de 100m no entorno do reservatório e de recondução da área degradada ao estado primitivo; anotou que o empreendimento representa burla à Lei n. 6766/79, por ser loteamento disfarçado de condomínio deitado; ponderou que a regularização do parcelamento nos moldes determinados pelo Juízo privilegia a conduta ilegal dos particulares e do poder público, eis que da mera leitura da convenção de fls. 137/165 verifica-se que a utilização dos terrenos ficou sujeita apenas a algumas limitações decorrentes de cláusulas condominiais, sem qualquer vínculo com edificação; sustentou que a Lei n. 4591/64 não faculta ao condômino construir na sua unidade da forma como desejar e que os apelados buscaram, pela via oblíqua, contornar as exigências da Lei n. 6766/79; alegou que à época da implantação do empreendimento estava vigente a Resolução CONAMA n. 04/85 e que o artigo 30, II, da CF concede aos Municípios competência suplementar para legislar em assuntos de interesse local; disse que ao estabelecer a faixa non aedificandi de 50m para a represa, o Plano Diretor de Bragança Paulista contrariou a Resolução CONAMA n. 04/85 e incorreu em inconstitucionalidade; acrescentou que o local possui características absolutamente rurais e que a faixa de 30m é aplicável somente a reservatórios situados em área urbana consolidada, nos termos da Resolução CONAMA n. 302/02; reportou-se à perícia judicial, que apurou a necessidade de se demolirem as edificações construídas dentro da faixa marginal de 100m do reservatório. O Município de Bragança Paulista, co-réu, alegou que a aprovação do empreendimento obedeceu à Lei Complementar Municipal n. 108/1995, que apenas suplementou e regulamentou a aplicação

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da Lei Federal n. 4591/64 no seu território, à luz da competência atribuída pelos incisos I, II e VIII do artigo 30, CF. Os co-réus Pedro Rúbio Neto e outros alegaram que o empreendimento foi constituído com base na divisão de posse prevista nos artigos 488 e 623, I, do Código Civil de 1916, que a área em apreço ocupa zona de expansão urbana e que a Lei Complementar Municipal n. 108/1995 é posterior e prevalece sobre o Plano Diretor (LCM 22/91), o qual previa dimensão mínima de 125m² para as unidades no local; disseram que o empreendimento não ocupa área de preservação permanente por estar localizado em zona de expansão urbana, cuja faixa non aedificandi é de 30m para a situação dos autos; sustentaram a regularidade da rampa de concreto erigida na área cedida em comodato pela SABESP; por fim, asseveraram que a existência de “algumas irregularidades” no empreendimento não enseja a revogação da aprovação nem o retorno da gleba ao status quo, mas determinam o ajuste do empreendimento às exigências normativas ou a imposição de medidas compensatórias a serem postuladas em ação própria, sob pena de afronta aos princípios da razoabilidade e da conservação do ato jurídico. As partes ofereceram contra-razões. A Procuradoria de Justiça manifestou-se pelo provimento da apelação do autor e não provimento das demais. Os autos vieram redistribuídos da 6ª Câmara de Direito Privado.

É o relatório.

A sentença foi proferida na vigência da legislação da época em que a ação foi proposta, o que não impede a aplicação da lei superveniente, no que couber, a teor do artigo 462, do Código de Processo Civil. Nesse sentido, já se decidiu que “As normas legais editadas após o ajuizamento da ação devem levar-se em conta para regular a situação exposta na inicial” (STJ-3ª T., REsp 18.443-0-SP EDcl-EDcl, rel. Min. Eduardo Ribeiro, j. 29.6.93, DJU 9.8.93, p. 15.228).

As provas produzidas são suficientes para a composição da lide e demonstram cabalmente os comportamentos comissivos e omissivos geradores de responsabilidade.

O pedido inicial foi de declaração da nulidade do ato administrativo que aprovou o loteamento como condomínio e cancelamento dos respectivos alvarás com o mesmo objeto; além disso, o autor requereu a condenação solidária dos réus a regularizar o empreendimento sob as exigências da Lei n. 6766/79 e do Plano Diretor Municipal, a aprová-lo como loteamento nos órgãos municipais e estaduais competentes e a registrá-lo no CRI da Comarca, com a consequente determinação de cancelamento do registro das frações ideais constantes da matrícula n. 28495; e, na impossibilidade de regularização, o autor pleiteou o

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desfazimento da obra e a reconstituição da gleba ao estado original, sob pena de multa diária de R$ 10.000,00 (fls. 02/28).

Malgrado a prova da omissão da Municipalidade, a sentença não a incluiu na condenação à regularização do empreendimento, tampouco determinou que os réus procedessem à demolição das construções que ocupam a faixa de preservação permanente e recuperassem o dano ambiental.

A sentença, como se vê, não é nula, mas merece reforma em relação a tais aspectos.

Inicialmente, observa-se que não houve inconformismo do autor quanto à extinção da ação em relação aos réus Adriano Mendes Vieira, João Ariovaldo Paolinetti Losasso e Dimas Maria Pastro.

De outro lado, respeitado o entendimento do Juízo, tem razão o autor ao sustentar que o empreendimento “Condomínio Arco Íris” representa burla à Lei n. 6766/79, eis que ficou provado que se trata de parcelamento de solo dissimulado sob a forma de condomínio horizontal. Também não há que falar na aplicação da Lei n. 4591/64, tampouco da Lei Complementar Municipal n. 108/95.

Para fins de aplicação da Lei n. 6766/79, o critério a ser utilizado é o da destinação do empreendimento, não propriamente a sua localização no perímetro urbano ou rural. Destarte, se a finalidade é urbana, mas o imóvel parcelado situa-se em zona rural ou de expansão urbana, deve ser aplicada a legislação do parcelamento do solo urbano.

O perito judicial foi categórico ao afirmar que “No caso da gleba em questão, apesar de estar geograficamente na zona rural, o parcelamento tinha finalidade não rural/agrária e sim urbana, com vários donos, com a intenção de se construir moradias de lazer. Apesar de formalizado, particularmente, em condomínio e ser fechado, podia ser alienado a terceiros, podia ser visitado por terceiros, poderia ser extinto a qualquer momento e deixar vários problemas de infraestrutura urbana (acesso ao local, problemas de saúde, água, esgoto, águas pluviais, construções sem segurança, incêndios, segurança pública, etc.) para a Municipalidade, com custos para os cofres públicos. Portanto, estava desde a sua implantação sob as leis de parcelamento do solo vigente” (fls. 1647).

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contrário, a prova coligida revela que o Poder Público não só aprovou o empreendimento com a natureza de condomínio (Processo Administrativo n. 14.526 fls. 611), como também autorizou a realização de construções com observância da faixa non aedificandi de 50m no entorno da represa.

As provas produzidas deixam também fora de dúvida a responsabilidade dos demais apelantes que levaram a cabo o parcelamento de solo ilegal e as vendas de frações ideais localizadas. Ao associarem-se sob a ficção do condomínio horizontal para contornar as exigências da Lei n. 6766/79, os requeridos desafiaram leis e envolveram interesses pessoais, próprios e de agentes públicos, para obter participação da própria Municipalidade na consolidação do loteamento ilegal da área, que, mais recentemente, se tenta adequar a um mínimo de atendimento à lei.

Os co-réus pessoas físicas realizaram o empreendimento sem os cuidados que a lei impõe, implantaram lotes físicos como frações ideais, tudo em desacordo com a legislação ambiental e urbanística, sem registro nem aprovação dos órgãos competentes. A implantação de lotes efetivada é incompatível com a regular ocupação em razão da ausência de áreas institucionais, de regular abertura de vias de trânsito e da proximidade dos mananciais, e causou graves danos ambientais.

Os empreendedores contaram com a conivência da Prefeitura, que deixou de coibir a conduta ilegal e depois colaborou para sua consumação com a aprovação do empreendimento, ao invés de exercer seu poder/dever de regularizar a situação ou de forçar a regularização com observância da legislação urbanística e ambiental.

São, assim, responsáveis pelos danos ambientais e pela regularização da ocupação com observância da legislação ambiental, solidariamente, a Prefeitura e os demais requeridos. A solidariedade decorre da responsabilidade objetiva e da participação comum, com igual comprometimento, nas atividades ilícitas atribuídas aos co-requeridos. A ilicitude da implantação e da comercialização do loteamento ficou fora de dúvida e cada um desses apelantes apenas procurou excluir a própria responsabilidade.

Assim, todos os requeridos são solidariamente responsáveis pela condenação ora imposta, relativa à regularização do empreendimento, na parte em que isto é possível, com cumprimento das exigências da Lei n. 6766/79 e do Plano Diretor Municipal, aprovação como loteamento nos órgãos municipais e estaduais competentes e registro no CRI e consequente cancelamento do registro das frações ideais constantes da matrícula n. 28495.

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Como apenas à Municipalidade cabe regularizar as ocupações cujas demolições não se mostrarem necessárias ou viáveis, à vista do tempo decorrido, aos demais co-requeridos fica imposta a obrigação alternativa e solidária de promoverem o desfazimento do loteamento e a reconstituição da gleba ao estado original, sob pena de multa diária de R$ 1000,00 (mil reais) por semana ou fração de descumprimento.

Aspecto relevante diz respeito ao aparente conflito entre a Resolução CONAMA n. 04/85 e o Plano Diretor de Bragança Paulista, que estabeleceu a faixa non aedificandi em 50m da cota máxima de cheia no entorno do reservatório Jaguari/Jacareí, lindeiro ao empreendimento.

Com efeito, o artigo 3º, alínea b, inciso I, da Resolução CONAMA n. 04/85 considerava Reservas Ecológicas as florestas e demais formas de vegetação situadas ao redor das lagoas, lagos ou reservatórios d'água naturais ou artificiais, desde o seu nível mais alto medido horizontalmente, em faixa marginal com largura mínima de 30 (trinta) metros para os situados em área urbana e de 100 (cem) metros para os que estejam em áreas rurais, exceto os corpos d'água com até 20 (vinte) hectares de superfície, cuja faixa marginal era de 50 (cinquenta) metros.

De outro lado, a Lei Complementar Municipal n. 22/91, vigente à época dos fatos, dispunha em seu artigo 81 que: “Nas áreas de controle das regiões de mananciais, regiões lacustres e margens de rios (A.C.M.) serão observadas, também, as seguintes condições: V em todos os lagos, lagoas, nascentes, olhos d'água, reservatórios naturais ou artificiais existentes dentro da área em referência fica estabelecida faixa "non aedificandi" fixada no seu redor de, no mínimo, 50m (cinquenta metros) contados da cota altimétrica de máxima cheia”.

O atual Código Florestal considera de preservação permanente, em zonas rurais ou urbanas, as áreas no entorno dos reservatórios d'água artificiais, na faixa definida na licença ambiental do empreendimento, observado o disposto nos §§ 1º e do artigo . Já o artigo 5º, com a redação dada pela Lei n. 12727/12, determina que “Na implantação de reservatório d'água artificial destinado a geração de energia ou abastecimento público, é obrigatória a aquisição, desapropriação ou instituição de servidão administrativa pelo empreendedor das Áreas de Preservação Permanente criadas em seu entorno, conforme estabelecido no licenciamento ambiental, observando-se a faixa mínima de 30 (trinta) metros e máxima de 100 (cem) metros em área rural, e a faixa mínima de 15 (quinze) metros e máxima de 30 (trinta) metros em área urbana”.

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No caso presente, é de se ressaltar o fato de que o empreendimento não dispõe de licença ambiental, o que obsta a aplicação deste critério. No entanto, a regra do artigo , III, parte final, da Lei n. 6.766/79 deve ser aplicada em consonância com o disposto no artigo , III, do Código Florestal c.c. artigos 23, 24 e 225 da Constituição Federal. “Aos municípios cabe legislar supletivamente sobre proteção ambiental na esfera do interesse estritamente local. A legislação municipal não pode ineficacizar os efeitos da lei que pretende suplementar” (REsp 29299/RS, STJ).

Optando o artigo da Lei n. 12651/12 pela flexibilização da medida da faixa de proteção para reservatórios d'água, a complementação poderia mesmo ser feita por norma da Administração Pública, como o CONAMA, posto que não é esse órgão que cria a restrição de uso, mas o próprio Código Florestal; a Administração apenas fixa a largura mínima, em conformidade com o artigo 4º da mesma Lei n. 12651/12 c.c. artigos e , II da Lei n. 6.938/81, Decreto n. 99.274 de 06.06.90 e artigo da LINDB. No Estado de São Paulo, aliás, a Lei n. 9989 de 22.05.98 obrigou a recomposição florestal ao redor de reservatórios d'água.

No presente caso, o Plano Diretor Municipal de Bragança Paulista determinava a observância do recuo de 50 (cinquenta) metros no entorno do reservatório Jaguari/Jacareí. E o artigo 3º, § 1º, da Resolução 302/02 dispunha que “Os limites da área de preservação permanente, previstos no inciso I, poderão ser ampliados ou reduzidos , observando-se o patamar mínimo de trinta metros, conforme estabelecido no licenciamento ambiental e no plano de recursos hídricos da bacia onde o reservatório se insere, se houver”.

A Municipalidade aprovou o empreendimento com recuo de 50m e previsão de aproveitamento dos lotes sem maior faixa non aedificandi e não consta que o limite mínimo de trinta metros não poderia ser expandido ou o máximo de cem metros ser reduzido, à vista do dispositivo acima reproduzido.

Há nos autos prova pré-constituída de que a maioria das edificações existentes no local foi executada de acordo com o recuo determinado pela LCM 22/91, de modo a demonstrar que a observância da faixa non aedificandi na margem do corpo d'água já estava desde então aprovada e consolidada. Presume-se que a exigência administrativa de recuo de cinquenta metros somada às outras de cunho sanitário já asseguraram a proteção do ecossistema no entorno da represa e em particular a proteção da qualidade da água naquele reservatório.

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deste limite, quais sejam as dos lotes n. 19, de propriedade de José P. Ballesteros, onde existe uma residência construída em madeira; lote n. 18, onde há uma construção em alvenaria (residência do zelador) e lote n. 17 (área de uso comum), onde foi edificada uma piscina (v. fls. 712/714).

Após a recuperação da APP degradada e a regularização urbanística do loteamento, será possível a manutenção da observância do recuo de cinquenta metros, de acordo com o determinado pela LCM n. 22/91, sem prejuízo de atendimento das demais exigências administrativas pertinentes. Observa-se, ainda, que nada impede a exigência de cumprimento de outras limitações de ordem pública, posteriores à aprovação do loteamento e anteriores à aprovação de projeto de construção.

Por último, cabe aos interessados e pela via própria pleitear junto à SABESP e/ou CETESB o acesso ao corpo d'água através da faixa de segurança no entorno do reservatório.

Como se vê, com as observações acima a sentença deve ser parcialmente mantida. Não se trata de

interferência descabida na esfera de atribuições de outro Poder, mas de efetivo controle de legalidade sobre sua

atuação pelo Poder Judiciário, no exercício de suas atribuições.

A fim de disponibilizar o acesso às vias especial e extraordinária, consideram-se expressamente préquestionados os dispositivos constitucionais e legais invocados pelas partes, aos quais não se contrariou nem se negou

vigência.

Ante o exposto, dá-se parcial provimento à apelação do Ministério Público para fixar a medida da área non aedificandi em 50m contados da cota máxima de operação da represa Jaguari/Jacareí e impor aos réus a obrigação de

fazer consistente em promover a demolição das construções inseridas nesta faixa, remover o entulho para local

adequado e recuperar as condições originais da área degradada, para então promoverem a regularização do

empreendimento nos moldes da Lei n. 6766/79 e do Plano Diretor Municipal; e nega-se provimento à apelação dos

réus, mantendo-se, quanto aos demais aspectos, a sentença nos termos acima.

ANTONIO CELSO AGUILAR CORTEZ

RELATOR

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Voto nº AC-10.662/13

Apelação nº 0005751-60.2003 1ª Câmara Reservada ao Meio Ambiente

Apte: Município de Bragança Paulista

Apdo: João Ariovaldo Paolinetti Losasso e outro

Origem: 2ª Vara Cível (Bragança Paulista) Proc. nº 5.751/03 ou 729/03 Juiz: Julio Cesar dos Santos

Revisão Voto vencido em parte

AÇÃO AMBIENTAL. Bragança Paulista. Construção de moradias em terreno à beira da Represa do Jaguari. Condomínio. Regularização. 1. Condomínio. O condomínio tradicional previsto no Código Civil não se amolda à hipótese concreta, pois inexistente vínculo pessoal entre os adquirentes e clara a intenção de que cada um tenha a propriedade exclusiva e a possibilidade de negociação autônoma do que for seu; e não se amolda de todo ao condomínio horizontal previsto na LF nº 4.591/64, pois não formado para construir nem com construção antecedente ou concomitante ao empreendimento. No entanto, considerando a pequena extensão da gleba, o pequeno número de adquirentes e a intenção de conservar a área de seu uso exclusivo, o condomínio horizontal mais se amolda à intenção das partes e ao regramento municipal e pode ser adotado, como determinou o juiz. Insuficiência da licença municipal, que não resolve a questão dominial. 2. Parcelamento urbano. LF nº 6.766/89. A LF nº 6.766/79 dispõe sobre o parcelamento do solo urbano e tem em vista imóveis integrados à zona urbana ou que tenham a possibilidade de a ela serem integrados; estabelece restrições ambientais, urbanísticas e legais e cuida da proteção dos adquirentes. É uma estrutura complexa e pesada que não se amolda ao empreendimento descrito nos autos, distante da zona urbana, de baixo adensamento populacional e que não traz dano urbanístico concreto ou potencial; e tem a consequência indesejada para os compradores e para a administração de transferir para o erário a conservação das áreas internas.

Procedência parcial. Reexame, apelo do município e dos réus desprovido.

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1. Um grupo de pessoas adquiriu um terreno de 25.633,82

m² situado às margens da represa do Jaguari, em Bragança Paulista, e dividiram o imóvel em 16 lotes, onde construíram casas para recreio; o Ministério Público entende ter havido ofensa à LF nº 6.766/79 e ao Plano Diretor Municipal, pois o imóvel foi aprovado e registrado como se condomínio horizontal fosse Lei nº 4.591/64, daí o pedido de declaração de nulidade do ato administrativo municipal que aprovou o loteamento como condomínio, cancelando-se os respectivos alvarás; condenação dos requeridos a regularizarem o empreendimento, sob os ditames da LF nº 6.766/79 e do Plano Diretor Municipal, aprovando-o como loteamento nos órgãos municipais e estaduais competentes, assim como registrando no Cartório de Registro de Imóveis e determinando, em consequência, o cancelamento do registro das frações ideais, constantes da matrícula nº 28.495 do Registro de Imóveis de Bragança Paulista; alternativamente se restar juridicamente impossível a regularização, a condenação dos requeridos a restituírem a gleba loteada ao status quo ante promovendo o desfazimento do loteamento, tudo sob pena de multa diária de R$ 10.000,00.

A sentença julgou extinta a ação em face de Adriano Mendes Vieira, João Ariovaldo Paolinetti Losasso e Dimas Maria Pastro e parcialmente procedente em relação aos outros réus para declarar a nulidade do ato administrativo que aprovou o empreendimento como condomínio, cancelando os respectivos alvarás e condená-los a regularizar o empreendimento por meio da adequação aos art. , 32 e 68 da LF nº 4.59164, do Plano Diretor Municipal e das normas ambientais, com aprovação nos órgãos municipais e estaduais competentes e registro no CRI, no prazo de 12 meses, sob a pena de multa diária de 1% do valor da gleba com suas construções e benfeitorias, observando-se a faixa non aedificandi de 30 m no entorno do reservatório d' água (fls. 1.905/1.937 e 1975/1977). Os autos vieram ao tribunal para a apreciação dos recursos do Ministério Público, da Prefeitura Municipal de Bragança Paulista e dos adquirentes.

Os Des. Aguilar Cortez e João Negrini proveem em parte a apelação do Ministério Público para fixar a medida da área non aedificandi em 50 m

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contados da cota máxima de operação da represa Jaguari/Jacareí e impor aos réus a obrigação de fazer consistente em promover a demolição das construções inseridas nesta faixa, remover o entulho para local adequado e recuperar as condições originais da área degradada, para então promoverem a regularização do empreendimento, na parcela em que isto for possível, nos moldes da Lei n. 6.766/79 e do Plano Diretor Municipal; e negam provimento à apelação dos réus, mantendose, quanto aos demais aspectos, a sentença nos termos acima. Exponho, respeitosamente, a razão da divergência.

2. Um grupo de pessoas comprou em 1993 uma área de

25.000 m 2 à beira da represa do Jaguari, em Bragança Paulista, subdividiu a área em lotes e formou um condomínio com partes localizadas sem licença de qualquer órgão ambiental ou administrativo. Verificada a infração, depois de uma alteração na lei municipal a Prefeitura aprovou em 2000 o projeto do Condomínio Arco Íris (ou Clube Arco Íris). O Ministério Público entende que o parcelamento deva obedecer à LF nº 6.766/79; o juiz entendeu tratar-se de um empreendimento de pequena proporção e baixo impacto que não causa ônus à administração, com poucas unidades (onze casas) e ocupação temporária situado na zona rural; o empreendimento é viável e foge à proporcionalidade enquadrá-lo como loteamento, que prevê áreas institucionais e áreas públicas e transfere ao erário a manutenção desses espaços hoje feita pelos condôminos; afastou a necessidade de implantação de um loteamento, mas ante as irregularidades indicadas pelo perito anulou a aprovação municipal às construções e determinou que o empreendimento fosse regularizado nos termos dos art. , 32 e 68 da LF nº 4.591/64, do Plano Diretor do Município e das normas ambientais, com a obtenção das licenças respectivas e registro no cartório imobiliário.

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horizontal da LF nº 4.591/64 ou pelo parcelamento da LF nº 6.766/79. Os réus estão em condomínio tradicional, mas localizaram suas partes e pretendem negociálas livremente, além de a doutrina, a jurisprudência e a CGJ terem se posicionado frontalmente contra essa forma de burla à legislação. A hipótese não se enquadra no condomínio horizontal da LF nº 4.591/64, que incentiva a construção de moradias e separa as áreas de propriedade exclusiva e de propriedade comum, de que o adquirente tem uma parte ideal; pois o condomínio não se presta à formação de loteamentos nem à venda de terrenos, nem é essa a intenção dos réus (tanto que um deles dividiu o terreno em três partes, quando o condomínio horizontal não permite a alteração da área de propriedade exclusiva).

A hipótese envolve um parcelamento ou desmembramento de imóvel, amoldando-se em tese à LF nº 6.766/79; mas não se amolda bem à lei. A LF nº 6.766/79 visa ao parcelamento do solo urbano (e aqui temos um solo rural) e à formação de áreas de novas moradias, componentes de bairros existentes ou embriões de futuros bairros a exigir a adequação do sistema viário, dos serviços essenciais de água, luz e esgoto e da preparação da cidade (e da administração) para os novos moradores: escolas, postos de saúde, ventilação e higiene, etc. Por isso prevê a doação das ruas que se integram ao sistema viário existente, de áreas institucionais onde se construam os equipamentos básicos para os moradores (escolas, postos de saúde, etc), de áreas verdes que assegurem um mínimo de qualidade ambiental. No caso dos autos, o terreno fica na zona rural, foi formado com onze residências de lazer em terrenos grandes e com piscinas, não há pressão populacional nem a necessidade dos equipamentos que as áreas institucionais visam oferecer, não há problemas urbanísticos ou de trânsito a resolver; a perspectiva de ali chegar a mancha urbana é nenhuma, como não chegou nesses vinte anos.

4. Sensível a isso, o juiz entendeu que a implantação de um

loteamento traria dois problemas: (i) é uma estrutura desproporcional à pequena dimensão do empreendimento e ao impacto ambiental e urbanístico do condomínio e (ii) transfere para o erário um ônus que os réus hoje assumem (o cuidado da única

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rua e das áreas comuns, da coleta de lixo até a porta do condomínio, do abastecimento de água, esgoto e eletricidade). Ainda que as áreas vizinhas sejam loteadas, não há previsão de adensamento populacional nem da formação de uma mancha urbana de residentes permanentes no local. Nesses termos, a implantação de um condomínio horizontal regulariza o local, permite a distinção das áreas privativas e comuns e permite o registro das unidades autônomas no registro de imóveis. Não é a solução ideal, mas é uma forma de solucionar o problema.

A solução agora alvitrada (a regularização administrativa e ambiental nos termos da LF nº 6.766/79) traz as consequências que o juiz quis evitar. É uma estrutura pesada e desnecessária nesse parcelamento de onze casas; cria áreas públicas e institucionais, inclusive a única rua, e a transfere para o cuidado da Prefeitura e dos munícipes que ali não têm interesse algum; obriga a abertura da via pública ao uso de todos, reduzindo a privacidade e a segurança dos moradores. Finalmente, o condomínio está construído e parece impossível a regularização, o que implicará na demolição de uma parte das casas para a formação das áreas reservadas.

5. Enfim, mais um caso difícil de solucionar. Ao invés de um

loteamento, poder-se-ia permitir um desmembramento (art. 10 e 11), que não prevê vias de circulação e áreas institucionais, considerando a rua interna apenas como uma via de circulação interna; mas isso não resolveria o problema dos réus, pois não haveria como classificar a via de circulação e as áreas comuns e a LF nº 6.766/79 não prevê a existência dessa área comum acoplada à área privativa.

A outra solução seria determinar a regularização nos termos da LCM nº 108/95 de 10-11-1995 (fls. 742/747, vol. 4) que deveria ter sido observada pelos réus e que permite os parcelamentos fechados e, a partir da aprovação, o registro imobiliário, mantendo-se as vias de circulação na propriedade dos réus e permitindo a sua indicação como área comum, um misto da Lei de Condomínios e da Lei de Parcelamento do Solo. Uma coisa é certa: o caso dos autos

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não se enquadra adequadamente nas três formas possíveis de regularização; a forma adotada pela maioria não atende ao interesse do município ou dos proprietários e onera o erário com uma despesa sem interesse para os demais munícipes; a forma sugerida na sentença permite a regularização dominial do empreendimento, a independência das frações ideais que se tornam áreas privativas, não onera o erário e se amolda à realidade descrita nos autos. O juiz deu ao caso a melhor solução.

6. Tratando-se de zona rural, não vejo relevo na alegada

omissão do Município, nem vejo razão para condená-lo a regularizar ou demolir. Fica apenas a obrigação da administração de auxiliar o juízo na demolição, se a regularização não for feita. A multa fixada de 1% do valor total da gleba para o caso de descumprimento é desproporcional e foge aos parâmetros fixados pela Câmara, pelo que a reduzo para R$-1.000,00 por semana ou fração.

A área de preservação permanente foi adequadamente estabelecida em cinquenta metros. Acompanho a maioria nessa parte.

O voto é no sentido de: (a) prover em parte o recurso do Ministério Público para anular a aprovação e determinar que os réus regularizem o condomínio nos termos da LCM nº 108/95, solucionando as infrações apontadas pelo perito (fls. 1568/1660, vol. 8), e estabelecer a faixa de preservação da represa em cinquenta metros, com faz o acórdão; (b) prover o recurso do Município para, mantida a anulação da licença administrativa, julgar improcedente o pedido de sua responsabilização; (c) negar provimento ao recurso dos réus ; e (d) estabelecer o prazo de um ano para a regularização e a multa cominatória de R$-1.000,00 por semana ou fração, mais adequada ao que temos fixado.

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TORRES DE CARVALHO

Revisor, vencido em parte

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Este documento é cópia do original que recebeu as seguintes assinaturas digitais:

Pg. inicial Pg. final Categoria Nome do assinante Confirmação

1 10 Acórdãos ANTONIO CELSO AGUILAR CORTEZ 401CB8

Eletrônicos

11 17 Declarações de RICARDO CINTRA TORRES DE CARVALHO 413E51

Votos

Para conferir o original acesse o site:

http://esaj.tjsp.jus.br/pastadigitalsg5/sgcr/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo 0005751-60.2003.8.26.0099 e o código de confirmação da tabela acima.

Disponível em: https://tj-sp.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/117339182/apelacao-apl-57516020038260099-sp-0005751-6020038260099/inteiro-teor-117339191

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