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24 de Junho de 2021
2º Grau
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Tribunal de Justiça de São Paulo
há 2 meses
Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
34ª Câmara de Direito Privado
Publicação
30/04/2021
Julgamento
30 de Abril de 2021
Relator
L. G. Costa Wagner
Documentos anexos
Inteiro TeorTJ-SP_AC_10177708220208260100_136f5.pdf
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Inteiro Teor

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

Registro: 2021.0000331825

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1017770-82.2020.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante TANIA LYDIA CHEIDDE, é apelado CONDOMÍNIO EDIFICIO NATANIA.

ACORDAM , em sessão permanente e virtual da 34ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U. , de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores GOMES VARJÃO (Presidente) E CRISTINA ZUCCHI.

São Paulo, 30 de abril de 2021.

L. G. COSTA WAGNER

Relator (a)

Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

Voto nº 12.088

Apelação nº 1017770-82.2020.8.26.0100

Apelante: TANIA LYDIA CHEIDDE

Apelado: CONDOMÍNIO EDIFÍCIO NATANIA

Comarca: São Paulo Foro Central (41ª Vara Cível)

Apelação. Condomínio. Ação de obrigação de não fazer visando impedir que o condomínio aplique penalidade em razão da disponibilização do imóvel para locação/hospedagem por meio da plataforma/aplicativo “Airbnb” ou assemelhados. Sentença de improcedência da ação. Irresignação da condômina Autora que não se sustenta. O sistema de reserva de imóveis através de plataformas digitais do tipo “Airbnb” é caracterizado como uma espécie de contrato atípico de hospedagem e não se confunde com locação por temporada. Convenção de Condomínio que contém previsão expressa de destinação exclusivamente residencial das unidades condominiais, sendo impossível a sua utilização para atividade de hospedagem remunerada. Desvirtuamento da natureza residencial do condomínio. Alta rotatividade de pessoas que oferece risco ao sossego e segurança dos demais condôminos. Inteligência do art. 1336, IV, do CC. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO.

I Relatório

Trata-se de recurso de apelação interposto contra a sentença de fls.

171/174, que julgou improcedente a ação de obrigação de não fazer promovida por

Tânia Lidia Cheidde em face do Condomínio Edifício Natânia.

Irresignada, recorreu a Autora, ora Apelante, requerendo a reforma da

sentença sob a alegação de que realiza a locação de seu imóvel a terceiros através da

plataforma Airbnb, em caráter temporário e com prazos e períodos variáveis desde

2014 e que a Lei de Locação não estipula limite mínimo para o tempo de duração da

locação e nem proíbe a possibilidade de locação de partes do imóvel ou restringe o

número de pessoas que podem adentrar no imóvel locado.

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Sustentou que tanto o artigo 19 da Lei 4.5912/64 quanto o artigo 1.335 do Código Civil garantem ao condômino o direito de usar, fruir e livremente dispor de sua unidade e que seus locatários jamais causaram qualquer infortúnio ou provocaram quaisquer danos ao condomínio.

Aduziu que não há na Convenção de Condomínio, no Regulamento Interno ou em ata de deliberação assemblear, qualquer proibição de locação temporária das unidades autônomas e que a locação por temporada em nada se assemelha com a prestação de serviços de hospedagem.

Asseverou que nunca houve a realização de uma assembleia geral para deliberação a respeito da proibição desse tipo de locação por temporada e que tal matéria, por implicar em alteração do direito de propriedade, necessitaria de votação e aprovação de 2/3 dos condôminos.

Afirmou que não há rotatividade de pessoas entrando na unidade que possa caracterizar ponto comercial e que as áreas comuns do edifício limitam-se à portaria e garagem, sendo certo que todos os seus locatários são previamente identificados, com a devida comunicação ao condomínio Apelado.

Argumentou que, para a caracterização de uma locação comercial, como hospedagem, seria necessário o oferecimento de serviços, tais como, limpeza, concierge, vallet, camareiras, o que inexiste na locação residencial realizada pela Apelante.

Discorreu sobre as diferenças entre locação por temporada e atividade de hospedagem, insistindo na tese de que a locação temporária praticada pela Apelante se enquadraria no tipo previsto no artigo 48 da Lei 8.245/91, a qual possui natureza residencial.

Invocou o seu direito de propriedade previsto no art. , inciso XII, da Constituição Federal, sustentando que nunca houve qualquer infração às normas

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condominiais a justificar qualquer restrição ao direito de usar, fruir e livremente

dispor de sua unidade condominial.

Sob tais fundamentos, pugnou pelo provimento do recurso interposto

com a consequente reforma da decisão de primeiro grau.

Recurso tempestivo e devidamente preparado.

O condomínio Apelado apresentou contrarrazões, pugnando pela

manutenção da sentença.

É a síntese do necessário.

II Fundamentação

O recurso de apelação interposto não comporta provimento.

Adoto o relatório da sentença:

“Vistos.

TÂNIA LIDIA CHEIDDE move ação ordinária em face de CONDOMÍNIO EDIFÍCIO NATÂNIA , alegando que as sanções aplicadas pelo síndico do condomínio em razão do aluguel do seu apartamento a terceiros seria ilegal. Por isso, pede liminar para impedir a aplicação de tais sanções e requer procedência da ação para confirmar em definitivo a liminar.

Liminar deferida, fls. 95.

CONDOMÍNIO EDIFÍCIO NATÂNIA ofertou contestação, fls. 124, arguindo que apenas resguarda a segurança dos demais condôminos, e que as unidades autônomas são estritamente residenciais. Argumenta que o direito de propriedade não pode ser fruído de forma absoluta. Colaciona a jurisprudência da matéria. Pugna pela improcedência da ação.

Réplica, fls. 143.

Facultada a especificação de provas e indagadas quanto as interesse em audiência para tentativa de conciliação, fls. 166, as partes se manifestaram as fls. 169 e 170.

É o relatório”.

A sentença mostra-se irretocável e deve ser mantida por seus próprios e

bem deduzidos fundamentos.

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A discussão travada nos autos gira em torno da possibilidade de

condomínios residenciais impedirem que os proprietários disponibilizem seus

imóveis para locação/hospedagem por meio da plataforma/aplicativo Airbnb ou

assemelhados.

E, neste aspecto, a sentença foi absolutamente precisa ao concluir que,

havendo disposição expressa na Convenção de Condomínio acerca da destinação

exclusivamente residencial das unidades condominiais, revela-se impossível a sua

utilização para atividade de hospedagem remunerada, nos moldes como a praticada

pela Apelante, destacando-se a seguinte passagem:

“O estudo da jurisprudência sobre a matéria nesse E. Tribunal Bandeirante conduz à conclusão de que a locação da unidade autônoma para terceiros é condicionada à convenção condominial.

A solução do caso vai depender portanto da análise da convenção de fls. 32 e ss.

Pois bem.

Verto à leitura da convenção.

Na seção IV, consta que “Constituem áreas de propriedade autônomas, aquelas de uso exclusivo de seus respectivos proprietários” (sic).

Em seguida, na seção V, a cláusula 2a estipula que “Cada condômino tem o direito de usar, usufruir e dispor de sua unidade autônoma como lhe aprouver”.

Assoma porém a seguinte oração subordinada adverbial concessiva:

"desde que não prejudique o direito dos demais condôminos, a segurança e o bom nome do Condomínio, bem como as disposições da presente Convenção”.

No parágrafo 1o da mesma cláusula, consta sublinhado que “Todas as unidades do Condomínio Natânia se destinam a fins residenciais e esta destinação é irrevogável, uma vez que o edifício foi construído com essa finalidade”.

Em seguida, na seção das obrigações do condômino, a cláusula 3a estipula que “Não podem os condôminos:”

E a alínea f completa: “usar, alugar ou ceder, no todo ou em parte, as unidades autônomas para quaisquer atividades que não sejam aquelas previstas no parágrafo 1o da cláusula anterior desta convenção”.

Pois bem.

Como se vê, a convenção veda qualquer uso que não residencial da unidade autônoma.

As locações pretendidas pela autora, todavia, se revestem de natureza comercial.

Embora com prazo alargado - v.g. 6 meses -, são elas locações temporárias, e negociadas por aplicativo (airbnb, booking, quintoandar,

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etc.).

Essa natureza comercial, por definição, não se compatibiliza com a destinação residencial exigida pela convenção.

De modo que as sanções aplicáveis pelo síndico administrador estão, a rigor, de acordo com a convenção.

Nesse segmento, a lei civil concede margem de liberdade para os edifícios se autoregularem através dos próprios estatutos, e por isso os estatutos ganham força de lei interna.

(Vide art. 1.334, CC:"e das que os interessados houverem por bem estipular”).

Bem por isso, não pode o Poder Judiciário fazer as vezes da Assembleia Geral dos Condôminos e impor - ou excluir - regra ao edifício sem o devido sufrágio convencional.”

As considerações acima levaram à inexorável conclusão:

“Sendo assim, se a convenção exige uso residencial, vedando por via transversa uso comercial, então o síndico pode, e na verdade deve, aplicar as sanções pelo descumprimento da regra.

Isso ao menos, é claro, que a convenção venha a ser emendada em assembleia, e passe a permitir a exploração comercial (hospedagem, albergue, hostel etc), o que, por ora, não é o caso”.

Acresça-se às razões de decidir que, conforme extrai-se do portal de notícias no site do Egrégio Superior Tribunal de Justiça, em recentíssima decisão proferida pela Quarta Turma nos autos do REsp 1819075-RS, datada de 20/04/2021, cujo acórdão ainda não foi sequer publicado, restou assentado que o sistema de reserva de imóveis através de plataformas digitais do tipo “Airbnb” é caracterizado como uma espécie de contrato atípico de hospedagem e não se confunde com locação por temporada. (https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/20042021-Condominiosresidenciais-podem-impedir-uso-de-imoveis-para-locacao-pelo-Airbnb--decide-Quarta-Turma.aspx)

Com efeito, tal modalidade de negócio jurídico em nada se assemelha com a locação para temporada prevista no artigo 48 da Lei 8.245/91, eis que para a caracterização deste tipo de locação é necessário que o imóvel seja destinado à residência do locatário, o que definitivamente não se coaduna com a hipótese dos autos.

Entenda-se por residência, a morada habitual e estável do locatário, não

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possuindo, portanto, qualquer identificação com o tipo de negócio procurado pelo usuário de plataformas digitais do tipo Airbnb e assemelhadas que, na maioria das vezes, são viajantes que procuram um local mais barato para hospedagem por curtíssimo período de tempo.

Assim sendo, o tipo de negócio realizado pela Apelante, apesar de também distinto da hospedagem oferecida por empreendimentos hoteleiros que possui regramentos específicos, gera o desvirtuamento da finalidade exclusivamente residencial do condomínio, já que, o curto período de permanência dos hóspedes no imóvel acaba por ocasionar uma alta rotatividade de pessoas no condomínio, oferecendo risco ao sossego e segurança dos demais condôminos.

Conclui-se, portanto, que a prática de tal atividade pela Apelante de fato infringe os regramentos contidos na Convenção de Condomínio, bem como, o artigo 1.336, inciso IV, do Código Civil, in verbis:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

(...)

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

O entendimento recentemente exarado pelo Egrégio Superior Tribunal de Justiça nos autos do REsp nº 1819075-RS supra mencionado, veio para consolidar a jurisprudência maciça desta Corte Paulista, inclusive desta C. 34ª Câmara de Direito Privado:

“AÇÃO ANULATÓRIA Pretensão de declaração de nulidade das cláusulas 15.1. e 15.2. do Regimento Interno do condomínio réu, ratificadas em assembleia geral ordinária - Cláusulas que limitaram o tempo mínimo de locação dos apartamentos localizados no edifício e o número de locatários por unidades imobiliárias Ausência de arbitrariedade Assembleia regularmente realizada - Medidas que, outrossim, visam manter a destinação original do edifício (residencial), o sossego e a segurança dos demais condôminos Art. 1.336, IV, do CC Aplicação de multas por desobediência às cláusulas questionadas que não ostentam abusividade - Sentença de improcedência mantida Majoração dos honorários sucumbenciais (art. 85, § 11, do CPC) Recurso improvido”. (TJSP; Apelação Cível 1000617-48.2019.8.26.0075; Relator (a): Lígia Araújo Bisogni; Órgão Julgador: 34ª Câmara de Direito Privado; Foro de Bertioga - 2ª Vara;

Apelação Cível nº 1017770-82.2020.8.26.0100 -Voto nº 12088 7

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Data do Julgamento: 15/03/2021; Data de Registro: 17/03/2021) (destacamos e grifamos)

“Condomínio. Ação de obrigação de não fazer com pedido de tutela de urgência. A utilização da unidade como hospedagem aberta ao público, por meio de anúncios em plataformas digitais, como verdadeiros quartos de hotel, não se mostra compatível com a destinação residencial do condomínio requerido . Sentença mantida. Recurso improvido”. (TJSP; Apelação Cível 1025770-32.2018.8.26.0071; Relator (a): Gomes Varjão; Órgão Julgador: 34ª Câmara de Direito Privado; Foro de Bauru - 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 18/02/2021; Data de Registro: 18/02/2021) (destacamos e grifamos)

“Agravo de instrumento - condomínio edilício - ação anulatória de deliberação assemblear cumulada com obrigação de não fazer -insurgência aviada contra r. decisão que trouxe deferida tutela de urgência, ou seja, ordem de abstenção ao condomínio em vedar e/ou embaraçar a locação do imóvel do requerente via aplicativo "AIRBNB" e/ou assemelhados - utilização da coisa com contornos de hotelaria/hospedagem - desvirtuamento de sua natureza residencial -ofensa às normas internas - alta rotatividade de pessoas, não bastasse, a empolgar risco à segurança dos condôminos - liminar afastada -recurso provido”. (TJSP; Agravo de Instrumento 2086380-94.2020.8.26.0000; Relator (a): Tercio Pires; Órgão Julgador: 34ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 22ª Vara Cível; Data do Julgamento: 29/09/2020; Data de Registro: 29/09/2020) (destacamos e grifamos)

APELAÇÃO. Condomínio. Ação declaratória de nulidade parcial de assembleia, julgada improcedente. Recurso do autor. Regularidade da deliberação tomada em assembleia que alterou o Regimento Interno do condomínio para proibir a locação por aplicativos ("Alugue Temporada" ou "Airbnb"), alcançado o quorum mínimo necessário das frações ideais. Proprietário do imóvel que tem assegurado o direito de uso, gozo e disposição do bem (art. 1.228 CC), mas também é obrigado a "dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação e não utilizá-las de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores" (art. 1.336, IV, CC). Alta rotatividade de ocupantes do imóvel, com possibilidade de ocupação de partes dos cômodos, que compromete a segurança dos condôminos, ainda mais na hipótese dos autos, em que o edifício não dispõe de portaria para controle de acesso. Plataformas digitais que oferecem acomodações aos "hóspedes" pelos "anfitriões" (denominações descritas nos aplicativos), que se assemelham aos serviços de hotelaria ou de pensão, ainda que não abranjam outros como os de segurança, limpeza e arrumação dos quartos . Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO, majorados os honorários advocatícios para 15% do valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 11, do CPC”. (TJSP; Apelação Cível 1084592-87.2019.8.26.0100; Relator (a): Sergio Alfieri; Órgão Julgador: 28ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 26ª Vara Cível; Data do Julgamento: 26/02/2021; Data de Registro: 26/02/2021) (destacamos e grifamos)

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“APELAÇÃO CONDOMÍNIO Pretensão autoral voltada à declaração de nulidade de Assembleia Geral Extraordinária que decidiu, por maioria dos votos, pela vedação quanto à locação por curtos períodos Sentença de procedência - Como é cediço, um dos direitos basilares dos condôminos é o de usufruir livremente de suas unidades, desde que o façam de acordo com a destinação do bem e sem excluir o direito dos demais compossuidores (art. 1.335, I e II, do Código Civil)É certo, todavia, que o direito de propriedade do condômino tem que se harmonizar com o direito da coletividade, fato que viabiliza a imposição de restrições ao direito de propriedade, desde que tendentes a preservação dos interesses dos demais proprietários Locação do imóvel por curtos períodos através de site "airbnb" que implica no desvio da finalidade do condomínio e na maior rotatividade de pessoas e consequente fragilização da segur ança Sentença reformada- Recurso do réu provido e do autor não provido”. (TJSP; Apelação Cível 1012800-49.2019.8.26.0011; Relator (a): Carlos Nunes; Órgão Julgador: 31ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional XI - Pinheiros - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 04/09/2020; Data de Registro: 04/09/2020) (destacamos e grifamos)

Em resumo, não há razão para a acolhida do pleito recursal, sendo de

rigor a manutenção da decisão de primeiro grau nos exatos termos em que proferida.

III Conclusão

Ante o exposto, conheço e NEGO PROVIMENTO AO RECURSO,

nos termos do voto.

Deixo de majorar os honorários advocatícios devidos pela Apelante, haja

vista terem sido fixados pela sentença no patamar máximo previsto no artigo 85, § 2º

do Código de Processo Civil.

L. G. Costa Wagner

Relator

Disponível em: https://tj-sp.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1201306490/apelacao-civel-ac-10177708220208260100-sp-1017770-8220208260100/inteiro-teor-1201306510