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24 de Junho de 2021
2º Grau
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Tribunal de Justiça de São Paulo
há 2 meses
Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
4ª Câmara de Direito Privado
Publicação
07/05/2021
Julgamento
7 de Maio de 2021
Relator
Alcides Leopoldo
Documentos anexos
Inteiro TeorTJ-SP_AC_10084039220198260286_71448.pdf
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Inteiro Teor

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

Registro: 2021.0000349728

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1008403-92.2019.8.26.0286, da Comarca de Itu, em que é apelante IRAIDI MORAES, é apelado ASSOCIAÇÃO PARQUE VILLAGE CASTELO.

ACORDAM , em sessão permanente e virtual da 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em parte ao recurso. V. U. , de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores MARCIA DALLA DÉA BARONE (Presidente) E MAURÍCIO CAMPOS DA SILVA VELHO.

São Paulo, 7 de maio de 2021.

ALCIDES LEOPOLDO

Relator

Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

APELAÇÃO CÍVEL

Processo n. 1008403-92.2019.8.26.0286

Comarca: Itu (2ª Vara Cível)

Apelante: Iraidi Moraes

Apelada: Associação Parque Village Castelo

Juíza: Karla Peregrino Sotilo

Voto n. 22.502

EMENTA: ASSOCIAÇÃO DE PROPRIETÁRIOS

Loteamento Cobrança de rateio de despesas por serviços prestados, obras e benfeitorias implantadas – Possibilidade – Previsão no Contrato Padrão do Loteamento arquivado no Cartório de Registro de Imóveis – Desnecessidade de expressa adesão à Associação – Alteração do termo inicial da obrigação estabelecido na sentença, por ser incontroverso, diante da acordo anterior - Recurso provido em parte.

Trata-se de ação de cobrança, proposta por

Associação de Proprietários visando o recebimento da importância de

R$ 93.727,57, referente a despesas com manutenção, conservação e

melhoria de toda infraestrutura do Loteamento Parque Village Castelo

atualizadas até 06/09/2019, referente ao lote pertencente à ré.

A r. sentença, cujo relatório se adota, reconheceu a

revelia e julgou procedente em parte a ação para: 1) RECONHECER a

coisa julgada em relação à cobrança das contribuições referentes ao

período de julho/2014 a maio/2016, por serem objeto do Processo nº

1004702-31.2016.8.26.0286 1ª Vara Cível local; 2) CONDENAR a ré

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ao pagamento das contribuições relativas ao rateio das despesas comuns a partir de junho/2016, que deverá ser acrescido de correção monetária pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo e de juros de mora de 1% ao mês a partir do vencimento da obrigação, incluídas todas as taxas condominiais vencidas no curso da lide até a satisfação da obrigação, estabelecida a sucumbência recíproca, arcando cada parte com metade das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios do patrono da parte adversa fixados em 10% do valor da condenação (fls. 193/198).

A ré apelou sustentando que não se mostra legítima a cobrança das taxas associativas que lhe são imputadas, uma vez que não aderiu à Associação, tendo sido o Termo de Responsabilidade de Ratificação de Associado fls. 79/82 obtido de forma duvidosa, bem como o acordo firmado entre as partes (confissão de dívida de fls. 152/154), ressaltando ainda que nos termos da referida confissão, o período da dívida englobado é de 07/2014 a 10/2017, e na ora sentença apelada a ré foi condenada a pagar as taxas de manutenção desde junho/2016, o que não pode ser mantido, diante da duplicidade de cobrança, requerendo a reforma (fls. 208/219).

Foram apresentadas contrarrazões pugnando-se pela manutenção da decisão (fls. 227/241).

É o Relatório.

A controvérsia é quanto à possibilidade de cobrança do proprietário ou possuidor de imóvel não edilício, de sua cota parte referente a serviços prestados e benfeitorias introduzidas.

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O Supremo Tribunal Federal acerca do Tema 492

dispôs que:

EMENTA Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles

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observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”.

(RE 695911, Relator (a): DIAS TOFFOLI, Tribunal Pleno, julgado em 15/12/2020, PROCESSO ELETRÔNICO REPERCUSSÃO GERAL -MÉRITO DJe-073 DIVULG 16-04-2021 PUBLIC 19-04-2021).

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça,

da mesma forma, firmou entendimento de que: “as taxas de manutenção

instituídas por associação de moradores não podem ser impostas a

proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que fixou

o encargo (Precedentes: AgRg no Ag 1179073/RJ, Rel. Min. Nancy

Andrighi, Terceira Turma, DJe de 02/02/2010; AgRg no Ag 953621/RJ,

Rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, DJe de 14/12/2009;

AgRg no REsp 1061702/SP, Rel. Min. Aldir Passarinho, Quarta Turma,

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DJe de 05/10/2009; AgRg no REsp 1034349/SP, Rel. Min. Massami

Uyeda, Terceira Turma, DJe 16/12/2008) (AgRg nos EREsp 961927/RJ,

Rel. Ministro VASCO DELLA GIUSTINA (DESEMBARGADOR

CONVOCADO DO TJ/RS), SEGUNDA SEÇÃO, julgado em

08/09/2010, DJe 15/09/2010).

Ressalte-se que o mesmo Tribunal Superior em

deliberação sob o rito dos recursos repetitivos, em questão relacionada a

Loteamento Fechado assentou que:

ESPECIAL REPRESENTATIVO DA

CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC -ASSOCIAÇÃO DE MORADORES CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram".

2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança. (REsp 1439163/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Rel. p/ Acórdão Ministro MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 11/03/2015, DJe 22/05/2015).

A liberdade de associação se sobrepõe ao eventual

enriquecimento sem causa, decorrente dos serviços prestados, custeados

pelos demais proprietários do loteamento, não podendo ser imposta a

vinculação nos estatutos da associação civil.

Contudo, no presente caso há uma peculiaridade.

Consta expressamente da cláusula 18ª do Contrato Padrão do

Loteamento que o comprador se obriga "ao pagamento de taxas mensais,

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à título de vigilância – preventiva, manutenção, melhoramentos e demais despesas, passando a exercer, desde já, todos os direitos, prerrogativas e deveres que lhes são assegurados por esse mesmo estatuto" (fls.68).

A Associação autora é a responsável por executar tais serviços especificados no contrato padrão (art. 4º - fls.13).

É entendimento consolidado que: "I - A LEI 6.766/79, QUE TRATA DO PARCELAMENTO DO SOLO URBANO, NÃO VEDA O AJUSTE DAS PARTES NO TOCANTE A OBRIGAÇÃO DE CUSTEAR REDES DE ÁGUA E ESGOTO NOS LOTEAMENTOS, SENDO VÁLIDA, PORTANTO, CLÁUSULA CONTRATUAL QUE PREVEJA O REPASSE DOS CUSTOS DE TAIS OBRAS AOS ADQUIRENTES DOS LOTES. II - O QUE A LEI 6.766/79 CONTEMPLA, NO SEU ART. 26, SÃO DISPOSIÇÕES QUE DEVEM OBRIGATORIAMENTE ESTAR CONTIDAS NOS COMPROMISSOS DE COMPRA E VENDA DE LOTES, REQUISITOS MÍNIMOS PARA A VALIDADE DESSES CONTRATOS, O QUE NÃO SIGNIFICA QUE OUTRAS CLÁUSULAS NÃO POSSAM SER PACTUADAS. EM OUTRAS PALAVRAS, ALÉM DAS INDICAÇÕES QUE A LEI PRESCREVE COMO REFERÊNCIAS OBRIGATÓRIAS NOS CONTRATOS, PODEM AS PARTES, DENTRO DAS POSSIBILIDADES OUTORGADAS PELA LEI DE PACTUAR O LÍCITO, RAZOÁVEL E POSSÍVEL, CONVENCIONAR OUTRAS REGRAS QUE AS OBRIGUEM" (REsp 43.735/SP, Rel. Ministro SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, QUARTA TURMA, julgado em 12/11/1996, DJ 14/04/1997, p. 12748).

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Não se aplica à requerente o que ficou decidido no

julgamento do REsp nº 1.439.163/SP e do REsp nº 1.280.871/SP, sob o

rito dos recursos repetitivos, como se colhe do REsp 1.422.859/SP, Rel.

Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA,

julgado em 03/11/2015, DJe 26/11/2015, assim ementado:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA.

TAXAS DE MANUTENÇÃO.

ADMINISTRADORA DE LOTEAMENTO. SOCIEDADE EMPRESÁRIA. CAUSA DE PEDIR. DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO CONTRATUAL. REGISTROS PÚBLICOS. LOTEAMENTO URBANO. CONTRATOPADRÃO. POSTERIORES ADQUIRENTES. VINCULAÇÃO. OBRIGAÇÃO. FONTE NA LEI E EM CONTRATO. INSTITUIÇÃO DO ENCARGO. ATO. ADESÃO INEQUÍVOCA. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA.

1. Na origem, trata-se de ação de cobrança proposta por sociedade empresária administradora de

loteamento, contratada pelos

proprietários/loteadores para a prestação de determinados serviços discriminados na avença, contra moradores dos lotes.

2. A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp nº 1.439.163/SP e do REsp nº 1.280.871/SP, processados sob o rito dos recursos repetitivos, sedimentou o entendimento de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". Para tanto, fundamentou-se principalmente nos seguintes pontos: (i) inviabilidade de cerceamento da liberdade de associação e (ii) impossibilidade da criação de obrigação que não tenha fonte na lei ou em contrato.

3. A situação fática dos autos é totalmente distinta daquela decidida nos autos do repetitivo porque (i) a

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autora não é associação de moradores, mas sim, sociedade empresária limitada prestadora de serviços de administração de loteamento e (ii) a causa de pedir está fundada no descumprimento de obrigação contratual existente entre as partes, e não em estatutos de associação civil ou no princípio constitucional da vedação do enriquecimento sem causa.

4. Por força do disposto na lei de loteamento, as restrições e obrigações constantes no contratopadrão, depositado em cartório como condição para o registro do projeto de loteamento, incorporam-se ao registro e vinculam os posteriores adquirentes, porquanto dotadas de publicidade inerente aos registros públicos.

5. Tendo constado nas escrituras públicas de compra e venda dos lotes adquiridos pelos réus a ressalva de que os terrenos estariam sujeitos às condições restritivas impostas pelos loteadores por época do registro de loteamento, não há falar em falta de anuência. Há, ao contrário, adesão inequívoca ao ato que instituiu o encargo.

6. Recurso especial conhecido em parte e, na parte conhecida, não provido.

(REsp 1422859/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/11/2015, DJe 26/11/2015)

Assim, dão devidas pela apelante as taxas

condominiais devidas desde novembro/2017, diante do acordo feito no

outro processo, como reconhecido em contrarrazões (fls.241), incluídas

as vencidas no curso do processo.

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Pelo exposto, DÁ-SE PROVIMENTO EM PARTE o recurso, quanto ao termo inicial da obrigação, nos termos da fundamentação, majorando-se em 1% os honorários advocatícios devidos por ambas as partes, em conformidade com o art. 85, § 11, do CPC/2015.

ALCIDES LEOPOLDO

Relator

Assinatura Eletrônica

Disponível em: https://tj-sp.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1204601437/apelacao-civel-ac-10084039220198260286-sp-1008403-9220198260286/inteiro-teor-1204601456