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2 de Dezembro de 2021
2º Grau
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Tribunal de Justiça de São Paulo
há 7 meses
Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
31ª Câmara de Direito Privado
Publicação
04/05/2021
Julgamento
4 de Maio de 2021
Relator
Antonio Rigolin
Documentos anexos
Inteiro TeorTJ-SP_AI_20814639520218260000_756f6.pdf
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Inteiro Teor

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO

SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO

31ª Câmara

Registro: 2021.0000338675

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento nº 2081463-95.2021.8.26.0000, da Comarca de Barueri, em que é agravante CONSTRUDECOR S/A, é agravado SMARTFIT ESCOLA DE GINÁSTICA E DANÇA LTDA.

ACORDAM , em sessão permanente e virtual da 31ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U. , de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores ADILSON DE ARAUJO (Presidente) E ROSANGELA TELLES.

São Paulo, 4 de maio de 2021.

ANTONIO RIGOLIN

Relator

Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO

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SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO

31ª Câmara

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 2081463-95.2021.8.26.0000

Comarca:BARUERI 3ª Vara Cível

Juiz: Raul de Aguiar Ribeiro Filho

Agravante: Construdecor S/A

Agravado: Smartfit Escola de Ginástica e Dança Ltda

LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL. MEDIDA LIMINAR. ORDEM DE REDUÇÃO DO VALOR LOCATIVO E DE SUBSTITUIÇÃO PROVISÓRIA DO ÍNDICE DE REAJUSTE (IGPM) PELO IPCA, EM RAZÃO DO ESTADO DE CALAMIDADE PÚBLICA. NOTÓRIA AFETAÇÃO DAS CONDIÇÕES FINANCEIRAS DA AUTORA, COMO CONSEQUÊNCIA DAS MEDIDAS RESTRITIVAS IMPOSTAS PELAS AUTORIDADES SANITÁRIAS, COM VISTAS AO ENFRENTAMENTO DA PANDEMIA DE COVID-19. PLEITO DE REVOGAÇÃO. DESACOLHIMENTO. PRESENÇA DOS REQUISITOS LEGAIS AUTORIZADORES DA MEDIDA DE URGÊNCIA. RECURSO IMPROVIDO. 1. Houve o reconhecimento do estado de calamidade pública e é notório que, em razão da adoção de medidas restritivas de emergência, voltadas ao enfrentamento da pandemia da covid-19, em especial o isolamento social, geraram graves consequências à autora, o que propiciou sérias dificuldades para o funcionamento de suas atividades. 2. É inegável que o fato provocou o desequilíbrio no relacionamento das partes, tornando necessária a revisão, e essa providência não pode tardar, de modo que se faz necessária a pronta atuação jurisdicional, para assegurar resultado efetivo. 3. Mostra-se perfeitamente viável a substituição provisória do índice de reajuste (IGPM) pelo IPCA, mais condizente com a realidade econômica, considerando que nas circunstâncias atuais, o critério de reajuste contratado se tornou injusto e implica desequilíbrio entre as partes.

Voto nº 47.503

Visto.

1. Trata-se de agravo, sob a forma de instrumento, interposto

por CONSTRUDECOR S/A, com o objetivo de alcançar a reforma de

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decisão proferida em ação de revisão contratual proposta por SMARTFIT ESCOLA DE GINÁSTICA E DANÇA LTDA.

Pretende a agravante seja revogada a medida liminar para a manutenção integral do contrato celebrado pelas partes, em especial o valor do locativo e o índice de correção, uma vez inexistente qualquer motivo de fato e de direito para a sua revisão.

Recurso tempestivo e bem processado, oportunamente preparado.

É o relatório.

2. Segundo o relato da petição inicial, em 1º de março de 2020, a autora alugou junto à demandada (sublocadora), o imóvel situado na Alameda Araguaia nº 1801, Alphaville Industrial, Barueri, CEP: 06455-000, no segundo pavimento do estacionamento da loja Sodimac Tamboré, objetivado a instalação de academia de ginástica. Sempre pagou regularmente os valores locatícios, ou seja, os aluguéis e os demais encargos (luz, água, IPTU, etc.). O valor atual do locativo corresponde a R$ 60.000,00. Em virtude da pandemia da covid-19, ficou impossibilitada de desenvolver suas atividades de 24 de março de 2020 até a autorização municipal ocorrida através do Decreto Municipal nº 9.151 de 10 de Junho de 2020. A reabertura ocorreu com inúmeras restrições e muitas delas perduram. Em 30 de dezembro de 2020, por meio do Decreto 65.437, o Governador do Estado de São Paulo estendeu as medidas de quarentena estabelecidas nos Decretos 64.881 de 22/03/2020 e 64.994 de 28/05/2020, no que diz respeito à suspensão de atividades não essenciais até 7 de fevereiro de 2021. Em razão disso, procurou a ré, visando tratativas amigáveis para isenção ou redução de valores. Entretanto, não se obteve

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solução consensual. Daí o ajuizamento da presente ação, em que pleiteia a concessão de medida liminar voltada à suspensão integral da exigibilidade do aluguel para o período compreendido entre 01/12/2020 e 31/12/2021. Subsidiariamente, pretende a redução temporária de 50% do aluguel para o período compreendido entre 01/12/2020 e 31/12/2021 ou a redução a um percentual fixado pelo Juízo. Pretende ainda a alteração definitiva do índice de correção dos aluguéis de IGP-M/FGV para IPC-FIPE, ou subsidiariamente para o IPCA-IBGE, a contar do primeiro reajuste (março 2021) e até o final da vigência do contrato. Alternativamente, requer seja aplicado o IPC-FIPE no lugar do IGP-M exclusivamente para o próximo reajuste (março de 2021), ou o IPCA-IBGE.

O Juízo de primeiro grau deferiu parcialmente o pleito de medida de urgência para determinar a suspensão da exigibilidade do pagamento de 40% do valor do aluguel mensal contratado, a partir do mês referência de dezembro/2020. Além disso, ordenou que a ré se abstenha de inscrever o nome da autora no banco de dados de proteção ao crédito ou de enviar a protesto título representativo do débito impago. À locatária, determinou que providencie o pagamento da diferença decorrente do ora decidido, em seis prestações mensais, iguais e consecutivas, a partir do dia 15 do mês subsequente ao do levantamento das restrições às atividades empresariais/comerciais. Concedeu, ainda, a tutela provisória para que, durante essa situação anômala de imprevisão e vedação ao funcionamento das atividades do locatário, seja aplicada a variação do IPCA-IBGE como índice de correção ou reajuste contratual do aluguel (fls. 295/298).

Contra esse pronunciamento insurge-se a agravante.

Argumenta que se impõe a revogação da medida liminar, considerando que, consoante demonstrado nos autos e neste recurso,

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através de e-mails de negociação e pela própria data de assinatura e reconhecimento de firma das assinaturas que realmente só ocorreu em 26 de agosto de 2020, consoante se denota do verso do contrato. A autora terminou as negociações e assinou o contrato, após o início da pandemia e da adoção das medidas de restrições, concordando com o pagamento dos aluguéis em 2020, já ciente da pandemia e das medidas e que elas poderiam durar no mínimo, um ano. Ressalta que o conhecimento da pandemia, de suas consequências, da necessidade de isolamento social e de que ela duraria um longo tempo se deu muito antes da assinatura do contrato e das negociações contratuais. Aponta que, no mesmo ano e após o início da pandemia, a autora comprou, em 5 de março 2021, uma rede de academias, notícia que teve ampla divulgação nas mídias em âmbito nacional aportando grande quantia de dinheiro na operação brasileira. Também em março de 2021, quando se deu a assinatura do contrato de locação, a locatária tinha pleno entendimento dos riscos do negócio da contratação que estava realizando com a agravante, resguardando, inclusive valores para cumprir com essa obrigação. Entende que manter a decisão agravada após os massivos investimentos feitos no mesmo período pela recorrente é no mínimo estarrecedor. A decisão agravada, de forma ilegal e inconstitucional, imprime um caráter compositivo forçado, às partes, com a aplicação de sanção à locadora, no que tange a redução do valor do aluguel regularmente contratado, sem que possa ser atribuído a ela qualquer culpabilidade. Aponta que a concessão da tutela de urgência se deu de forma equivocada, ante a total ausência de preenchimento dos requisitos legais para sua concessão, contraria a Constituição Federal e a própria realidade fática, pois, a suposta situação de imprevisão, onerosidade excessiva e desequilíbrio, não existe e não restou efetivamente demonstrada. De igual modo, a robusta fundamentação de inexistência de imprevisão se aplica ao pedido de substituição do índice de correção do valor da locação, uma vez que, como confessa a própria locatária, a

Agravo de Instrumento Nº 2081463-95.2021.8.26.0000 – Barueri – VOTO Nº 47503 - 5

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suposta variação excessiva do índice de correção da obrigação contratual, se deu nos últimos doze meses da distribuição da ação que ocorreu em 19 de janeiro de 2021, ou seja, levando em conta valores apurados desde dezembro/2019, muito anteriores a assinatura do contrato. Pretende seja revogada a medida liminar para a manutenção integral do contrato celebrado pelas partes, em especial o valor do locativo e o índice de correção, uma vez inexistente qualquer motivo de fato e de direito para a sua revisão.

Desde logo, cumpre observar que, muito embora a recorrente alegue que a contratação só se efetivou em 26 de agosto de 2020, após o início da pandemia e da adoção das medidas de restrições, bem se percebe que a relação locatícia teve início em 1º de março de 2020, data da celebração do contrato (cláusula 5.5. - fl. 153). A afirmação feita, portanto, haverá de ser adequadamente considerada oportunamente, para se aquilatar eventual ocorrência de litigância de má-fé.

Prosseguindo, cabe dizer que houve o reconhecimento do estado de calamidade pública pelo Congresso Nacional, em virtude da pandemia de covid-19, e é certo que medidas de emergência de saúde pública estão sendo adotadas. Em âmbito estadual, ocorreu a adoção de quarentena, que vem sendo prorrogada em virtude do agravamento da situação, com a aplicação de medidas de distanciamento que objetivam evitar a propagação maior do vírus. Em razão disso, houve a determinação de fechamento de estabelecimentos comerciais e de prestação de serviços, de modo a restringir a circulação de pessoas, seguindo-se a adoção gradual de reabertura, que transcorre lentamente, com períodos de retrocesso. Assim, é inegável que o exercício da atividade exercida pela autora, no imóvel locado, se tornou totalmente inviável, o que determina consequências sérias ao desenvolvimento do negócio, que inegavelmente

Agravo de Instrumento Nº 2081463-95.2021.8.26.0000 – Barueri – VOTO Nº 47503 - 6

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propiciou uma situação de grave prejuízo, que ainda persiste, até mesmo com maior gravidade.

Diante desse quadro, e por aplicação analógica dos artigos 317 e 422 do Código Civil, reputa-se configurada, ao menos em princípio, a probabilidade do direito afirmado, pois se faz necessário o restabelecimento do equilíbrio contratual, considerando, sobretudo, que existe efetivo impedimento ao próprio desfrute de forma plena do objeto da locação, isto em decorrência das determinações governamentais.

Por outro lado, é inegável a presença do risco de dano irreparável ou de difícil reparação, pois o retardamento da providência implicará a inviabilidade da continuação do próprio contrato em curtíssimo espaço de tempo, de modo que inviável será o aguardo da sentença.

Sabe-se que, em razão das medidas de proteção adotadas pelas autoridades governamentais, houve a vedação total ao funcionamento de academias e o retorno às atividades se dá com grandes restrições em virtude da adoção das medidas sanitárias ante o enorme risco de contágio. É notório, aliás, que ainda existe um clima de incerteza quanto à época em que as atividades desses estabelecimentos serão retomadas de forma plena.

Mostra-se perfeitamente viável a revisão dos valores locatícios, pois, nas circunstâncias atuais, não há possibilidade de utilização plena do imóvel, que pode até mesmo sofrer desvalorização, em virtude das condições do mercado atual.

Entretanto, não se pode deixar de reconhecer a necessidade de se estabelecer tratamento equilibrado entre as partes, dado que não há

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possibilidade de recair sobre uma, apenas, as consequências da crise, buscando justamente alcançar solução que melhor atende aos critérios de razoabilidade e proporcionalidade, não se podendo esquecer que a parte locadora também necessita da renda para sobreviver.

Por outro lado, nota-se que contrato de locação foi firmado pelo prazo de cinco anos, sendo estipulado o reajuste anual de acordo com o IGP-MF (FGV), data-base: março/2020 (fl. 153).

Em razão disso, mostra-se perfeitamente viável a substituição provisória do índice de reajuste (IGPM) pelo IPCA, pois, nas circunstâncias atuais, o critério de reajuste contratado pelas partes se tornou injusto, por não refletir a realidade econômica em virtude das condições do mercado atual, propiciando desequilíbrio entre as partes.

Ao menos neste momento, portanto, à luz dos critérios da razoabilidade e da proporcionalidade, é inegável que deve prevalecer a medida de urgência, tal como deferida em primeiro grau.

Enfim, não comporta acolhimento o inconformismo.

3. Em face do exposto, nego provimento ao recurso.

ANTONIO RIGOLIN

Relator

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