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4 de Julho de 2022
  • 2º Grau
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Tribunal de Justiça de São Paulo
há 8 anos

Detalhes da Jurisprudência

Órgão Julgador

7ª Câmara de Direito Privado

Publicação

22/04/2014

Julgamento

26 de Março de 2014

Relator

Mary Grün

Documentos anexos

Inteiro TeorTJ-SP_APL_10285433620138260100_a1ca4.pdf
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Inteiro Teor

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

PODER JUDICIÁRIO

São Paulo

Registro: 2014.0000233586

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação nº 1028543-36.2013.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante JÔNICA INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, são apelados MARCELO ISIDORO PINTO e ALINE DE SOUZA RIBEIRO.

ACORDAM , em 7ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores LUIS MARIO GALBETTI (Presidente sem voto), WALTER BARONE E HENRIQUE NELSON CALANDRA.

São Paulo, 26 de março de 2014

MARY GRÜN

RELATORA

Assinatura Eletrônica

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

PODER JUDICIÁRIO

São Paulo

VOTO Nº: 428

APEL.Nº: 1028543-36.2013.8.26.0100

COMARCA: SÃO PAULO

APTE: JÔNICA INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

APDOS: MARCELO ISIDORO PINTO e ALINE DE SOUZA RIBEIRO

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. Alegado caso fortuito decorrente do “boom imobiliário”. Fortuito interno decorrente do risco da atividade. Art. 927, parágrafo único, CC. Responsabilidade objetiva do fornecedor. Arts. 12 e 14, CDC. Termo final da mora da vendedora. Entrega das chaves, e não a expedição do “habite-se”. Lucros cessantes. Presunção pela não utilização do imóvel. Fixação de aluguéis a título de indenização. Percentual sobre o valor do imóvel que deve ser calculado sobre o valor do contrato devidamente corrigido. Correção, de acordo com a previsão do contrato, pelo INCC-M até a expedição do “habite-se” e, após, pelo IGP-M. Danos morais. Inocorrência de situação excepcional que ultrapasse o mero inadimplemento contratual. Taxas condominiais. Responsabilidade da vendedora até a entrega das chaves. Recurso provido em parte.

Vistos.

Trata-se de ação de indenização por danos

materiais e morais ajuizada por adquirentes de imóvel em face

de incorporadora em virtude, em suma, de atraso na entrega de

imóvel residencial.

A r . s e n t e n ç a (f l s . 1 4 6 / 1 7 2) , c o m p l e m e n t a d a

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pela r. decisão dos embargos de declaração (fls. 178/183) julgou parcialmente procedente a ação “para: i) CONDENAR a (o)(s) ré(u)(s) a pagar ao (à)(s) autor (a)(s) indenização por danos materiais pelo atraso na entrega da obra (de maio de 2012 fim do prazo de tolerância a abril de 2013 data da entrega das chaves) no importe de R $ 43.200,00 (quarenta e três mil e duzentos reais), incidindo sobre ele correção monetária pela Tabela Prática do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de S ão Paulo a partir do ajuizamento da ação, acrescidas de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês (art. 406, CC c/c art. 161, § 1º, CTN), a partir da citação (art. 219, CPC; e art. 405, CC); ii) CONDENAR a (o)(s) ré(u)(s) a pagar ao (à)(s) autor (a)(s) indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), com correção monetária pela Tabela Prática do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo a partir da data de publicação desta sentença (Súmula 362, STJ), acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês (art. 406, CC c/c art. 161, § 1º, CTN), desde a citação (art. 405 CC e 219, CPC); e iii) CONDENAR a (o)(s) ré(u)(s) a restituir ao (à)(s) autor (a)(s) os valores pagos a título de condomínio quitados pelo (a)(s) autor (a)(es) antes da efetiva entrega das chaves (janeiro a março de 2013), com correção monetária pela Tabela Prática do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo a partir de cada um dos desembolsos, acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês (art. 406, CC c/c art. 161, § 1º, CTN), desde a citação (art. 405 CC e 219, CPC).”

Quanto à sucumbência, decidiu-se: “Em razão da sucumbência mínima do (a)(s) autor (a)(es) (art. 21, parágrafo único, CPC), pagará a ré as custas e despesas processuais e honorários advocatícios que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da c o n d e n a ç ã o , c o m f u n d a m e n t o n o a r t i g o 2 0 , § 3 º , d o C ó d i g o d e P r o c e s s o

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Civil, em face do bom trabalho desenvolvido e do curto espaço de tempo destinado ao processo, que teve o julgamento no estado em que se encontra e a realização de uma audiência infrutífera.”.

Apela a ré (fls. 186/195).

Afirma que o termo final para o cômputo dos pleitos indenizatórios deve ser a data da expedição do “Habitese” (21/11/2012) porque em tal marco a obra é considerada finalizada. Aduz que o atraso na entrega se deu em razão do “boom imobiliário”, se enquadrando na Teoria da Imprevisão. Alega, quanto aos lucros cessantes, que o autor não demonstrou o prejuízo sofrido e que, ademais, os critérios para a fixação do aluguel indenizatório não se justificam, pois não restou comprovada a avaliação do bem em R$ 450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil) e a incidência do percentual de 0,8% não está prevista contratualmente. No tocante ao reembolso das taxas condominiais, sustenta que o contrato, em sua 10ª cláusula, prevê que estas são de responsabilidade dos compradores mesmo que não tenham recebido as chaves. Em relação aos danos morais, assevera se tratar de mero inadimplemento contratual e, ainda que assim não fosse, foi fixada indenização em valor exorbitante.

Requer a improcedência da demanda e, subsidiariamente, “ao menos seja reconsiderado o prazo de atraso na entrega da obra, para que consta desde 31 de abril de 2012 (data prevista para a entrega) a 21 de novembro de 2012 (data do H abite-se) apenas ou, seja reduzido o valor relativo aos lucros cessantes, tendo e m v i s t a q u e n ã o h o u v e c o m p r o v a ç ã o d a a v a l i a ç ã o d o i m ó v e l e m R $

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450.000,00 ou, ainda, que seja reduzida a quantia referente à condenação por danos morais, em consonância com o artigo 944 e seguintes do Código Civil”.

Contrarrazões às fls. 200/212.

Tempestivo o recurso, foi regularmente processado.

É o relatório.

1 MORA NA ENTREGA DO IMÓVEL

Inadmissível fixar-se como termo final da mora da vendedora na entrega do imóvel a expedição do “habite-se”. Não há congruência temporal necessária entre a expedição do “habite-se”, requisito administrativo imposto pela Prefeitura, e a efetiva e contratualmente acordada entrega do imóvel.

Quando de sua ocorrência, o imóvel não necessariamente está apto para a entrega, podendo faltar diversos acabamentos devidos de acordo com o contrato.

Ademais, para aprovação dos financiamentos a serem contratados pelos compradores, viabilizando o pagamento da parcela final e autorizando a entrega das chaves, necessário o preenchimento de diversos requisitos de responsabilidade da vendedora que vão além da expedição do “habite-se”, como a individualização das matrículas e, em muitos casos, a baixa na e v e n t u a l h i p o t e c a d o e m p r e e n d i m e n t o .

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Assim, correta a fixação da efetiva entrega das

chaves como termo final da mora da vendedora.

Nesse sentido 1 :

“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA -Pretensão de repetição de indébito em dobro e indenização por dano moral - Cobrança de juros remuneratórios de 12% ao ano desde o habite-se -I nadmissibilidade - H abite-se não é prova de entrega do imóvel - Demandada que postergou a entrega do apartamento para depois da instalação do condomínio, fato que afasta o alegado inadimplemento dos compradores pelo atraso na realização do financiamento bancário (...)

Habite-se é autorização administrativa para ocupação do imóvel, não se confundindo com prova de que houve a disponibilização do apartamento novo, pronto e acabado e em condições de habitabilidade , o que só ocorreu em 15/04/2010, conforme termo de recebimento das chaves (fls. 52).”

(TJSP, Ap. 0160039-79.2011.8.26.0100, 7ª Câm. de D ir. Privado, Rel. Des. M endes Pereira, j. 12/02/2014 - g.n.)

2 - TEORIA DA IMPREVISÃO

Quanto à alegação de que o atraso na entrega

do imóvel se deu apenas em razão do chamado “boom

imobiliário”, que resultou em escassez de materiais, maquinário

e mão de obra, incabível se imputar ao consumidor os ônus

decorrentes do risco da atividade daquele que com ela lucra

1 Com o mesmo entendimento: TJSP, Ap. 0044010-36.2012.8.26.0576, 7ª Câm. de Dir. Privado, Rel.

Des. Luis Mario Galbetti, j. 06/11/2013; TJSP, AI 0223802-29.2012.8.26.0000, 7ª Câm. de Dir. Privado, Rel. Des. Walter Barone, j. 26/06/2013; e TJSP, Ap. 0058360-34.2009.8.26.0576, 7ª Câm. de Dir. Privado, Rel. Des. Luis Mario Galbetti, j. 25/09/2013.

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(art. 927, parágrafo único, Código Civil). Trata-se de fortuito

interno inerente à atividade que o fornecedor, nos termos dos

arts. 12 e 14 do Código de Defesa do Consumidor, possui

responsabilidade objetiva.

Nesse ponto, bem se pronunciou o R. Juízo a

quo:

N ote-se, inicialmente, que se cuidando de relação de consumo (art. , CDC), a responsabilidade do fornecedor é objetiva, nos termos do artigo 14, da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 ( Código de Defesa do Consumidor) (...)

As alegações fortuitas ou de forças maiores, que impediram o cumprimento do ajuste, são problemas referentes ao “boom imobiliário” (fls. 88), atraso na entrega de materiais, máquinas, etc. (fls. 88).

O ra, o (s) fato (s) alegado (s) não representa (m) evento imprevisível, que fosse impossível evitar ou prevenir.

Mais do que isso. O caso fortuito para exonerar o fornecedor de responsabilidade (objetiva) deve ser externo (caso fortuito externo), na medida em que este afasta o nexo de causalidade (segundo a eliminação hipotética de Thyren).

O fortuito interno, por outro lado, não é suficiente para afastar a responsabilidade da fornecedora de produtos ou serviços aos consumidores, sobretudo em sede de consumo de massa, na medida da teoria do risco da atividade quem aufere os bônus, deve suportar os ônus. N este sentido, o parágrafo único do artigo 927, do Código Civil:

“A rt. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.

Parágrafo único. H averá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem.” [g.n.]

Sobre o tema, Agostinho Alvim afirma que o fortuito interno é ligado à própria atividade geradora do dano, ou à pessoa do devedor e, por isso, leva à r e s p o n s a b i l i d a d e d o c a u s a d o r d o e v e n t o . S o m e n t e o

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fortuito externo, ou força maior, é que exoneraria o devedor, mas exigiria fato externo, que não se liga à pessoa ou empresa por nenhum laço de conexidade (Da Inexecução das O brigações e suas Conseqüências, São Paulo: Saraiva, 1949, p. 291).

(fls. 152/153 g.n.)

No mesmo sentido, já decidiu essa Colenda

Câmara:

Compra e venda - Atraso na entrega do imóvel - Falta de mão de obra não comprovada não exime responsabilidade da fornecedora Apelante - F ortuito interno, de responsabilidade da fornecedora Apelante ("teoria do risco", art. 18,"caput", CDC)- Atraso enseja indenização do dano decorrente da impossibilidade de fruir do bem (...)

A excludente de responsabilidade alegada pela A pelante não merece acolhimento. Apesar de o “boom imobiliário” ser notório, as consequências alegadas pela A pelante escassez de mão de obra dependem de prova (art. 333, inc. II, CPC), a qual não foi absolutamente produzida, limitando-se a R ecorrente a alegá-las, descabendo portanto afastar sua responsabilidade pelo atraso com base em caso fortuito. D iga-se ainda que, em se tratando de relação consumerista afinal, os Apelados compraram o bem visando ao uso final e as Apelantes dedicam-se profissionalmente a construir e comercializar esses imóveis (arts. e CDC), o fornecedor responde objetivamente pelos vício do bem (art. 18, “caput”, CDC), inclusive pelos fortuitos internos, tal qual o aduzido pela Apelante:

“ E ntende-se fortuito interno o fato imprevisível e, por isso, inevitável ocorrido no momento da fabricação do produto. N ão exclui a responsabilidade do fornecedor, porque faz parte da sua atividade, liga-se aos riscos do empreendimento, submetendo-se à noção geral de defeito de concepção do produto ou de formulação do serviço. Vale dizer, se o defeito ocorreu antes da introdução do produto no mercado de consumo, não importa saber o motivo que determinou o defeito; o fornecedor é sempre responsável pelas suas c o n s e q u ê n c i a s , a i n d a q u e d e c o r r e n t e d e f a t o

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imprevisível e inevitável”. (Sergio Cavalieri F ilho, Programa de Responsabilidade Civil, 9ª ed., São Paulo: Atlas, 2010, p. 185, grifei).

(TJSP, Ap. 0026080-64.2011.8.26.0309, 7ª Câm. de Dir. Privado, Rel. D es. Luiz Antonio Costa, j. 18/12/2013 - g.n.)

3 - LUCROS CESSANTES

Tendo a apelante atrasado a entrega do imóvel,

deve ser responsabilizada pelos danos materiais causados aos

apelados, decorrentes dos lucros cessantes, que são presumidos

pela não utilização de imóvel, seja porque poderiam nele residir

sem pagar aluguel em outro imóvel, alugar para terceiro, vender

para obter lucro imobiliário de imóvel comprado na planta, etc.

É a jurisprudência 2 acerca do tema:

AGRAVO REGIMENTAL - COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA - LUCROS CESSANTES - PRESUNÇÃO - CABIMENTO -DECISÃO AGRAVADA MANTIDA -IMPROVIMENTO.

1.- A jurisprudência desta Casa é pacífica no sentido de que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. N esse caso, há presunção de prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável. P recedentes.

2.- O agravo não trouxe nenhum argumento novo capaz de modificar o decidido, que se mantém por seus próprios fundamentos.

2 No mesmo sentido: STJ, REsp 644.984/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª T. j. 16/08/2005, DJ

05/09/2005, p. 402; STJ, AgRg no Ag 1036023/RJ, 4ª T., Min. Aldir Passarinho, DJe 03/12/2010; STJ, AgRg nos EDcl no AREsp 30.786/SC, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3ª T. j. 21/08/2012, DJe 24/08/2012; STJ, AgRg no REsp 826.745/RJ, Rel. Min. João Otávio de Noronha, 4ª T. j. 09/03/2010, DJe 22/03/2010; STJ, AgRg no REsp 735.353/RJ, Rel. Min. Castro Filho, 3ª T. j. 15/09/2005, DJ 10/10/2005, p. 365; STJ, REsp 1355554/RJ, Rel. Min. Sidnei Beneti, 3ª T. j. 06/12/2012, DJe 04/02/2013.

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3.- Agravo Regimental improvido.

(STJ, AgRg no REsp 1202506/RJ, Rel. Min. Sidnei Beneti, 3ª T., j. 07/02/2012, DJ e 24/02/2012 - g.n.)

É intuitivo que o atraso na entrega regular da obra acarretou prejuízo material aos autores, que se viram privados do imóvel adquirido para fins de moradia e tiveram que suportar aluguéis, razão pela qual as rés deveriam mesmo ser instadas a ressarci-los, desde o fim do prazo de tolerância até a efetiva entrega das chaves.

(TJSP, Ap. 0044010-36.2012.8.26.0576, 7ª Câm. de D ir. Privado, Rel. Des. Luis Mario Galbetti, j. 06/11/2013)

Apesar de razoável fixar-se o aluguel com base

na porcentagem de 0,8%, a base de cálculo correspondente ao

valor do imóvel utilizada na R. Sentença, de R$450.000,00

(quatrocentos e cinquenta mil), não possui relação com nenhum

elemento concreto constante dos autos, apenas tem por

substrato mera declaração do valor de mercado do imóvel na

petição inicial (fls. 14), devendo ser modificada, adotando-se a

incidência do percentual sobre o valor do contrato (R$149.357,19

em 01/07/2010 fls. 44), devidamente corrigido.

A correção deve ser feita segundo os índices

apontados no próprio contrato, na Cláusula 5ª (fls. 36), ou seja,

pelo INCC-M/FGV até a expedição do “habite-se” (21/11/2012

fls. 66) e, após, pelo IGP-M/FGV.

4 - DANOS MORAIS

Q u a n t o à i n d e n i z a ç ã o p o r d a n o s m o r a i s , c o m

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razão a apelante.

Os apelados não comprovaram a ocorrência de

circunstâncias excepcionais de dano moral por motivo do atraso,

sendo que nesses casos entende-se que se trata de mero dissabor

e contratempo decorrentes de simples inadimplemento

contratual, não ensejando direito à indenização por danos

morais:

RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - MORA DA CONSTRUTORA PROMITENTE VENDEDORA - RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS - CABIMENTO - IMPONTUALIDADE NA ENTREGA DO IMÓVEL -DANO MORAL - INEXISTÊNCIA, EM REGRA -PRECEDENTES - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (...)

III - Todavia, salvo circunstância excepcional que coloque o contratante em situação de extraordinária angústia ou humilhação, não há dano moral. Isso porque, o dissabor inerente à expectativa frustrada decorrente de inadimplemento contratual se insere no cotidiano das relações comerciais e não implica lesão à honra ou violação da dignidade humana. Precedentes.

IV - Recurso especial parcialmente provido.

(STJ, REsp 1129881/RJ, Rel. Ministro MASSAMI UYEDA, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/09/2011, DJe 19/12/2011) 3

5 - TAXAS CONDOMINIAIS

Tendo sido constatada a mora da vendedora no

cumprimento de suas obrigações, que ocasionaram atraso na

entrega do imóvel, é de sua responsabilidade o pagamento das

3 No mesmo sentido: STJ, REsp 712.469/PR, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, 4ª T., j. 13/12/2005;

STJ, REsp 876.527/RJ, Rel. Min. João Otávio de Noronha, 4ª T., j. 01/04/2008, DJe 28/04/2008.

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taxas de condomínio até a entrega do imóvel, estando correta a

r. sentença nesse ponto.

Sobre o tema, se manifestou o Egrégio Superior

Tribunal de Justiça:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONDOMÍNIO. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA.

Somente quando já tenha recebido as chaves e passado a ter assim a disponibilidade da posse, do uso e do gozo da coisa, é que se reconhece legitimidade passiva ao promitente comprador de unidade autônoma quanto às obrigações respeitantes aos encargos condominiais, ainda que não tenha havido o registro do contrato de promessa de compra e venda.

Sem que tenha ocorrido essa demonstração, não há como se reconhecer a ilegitimidade da pessoa em nome de quem a unidade autônoma esteja registrada no livro imobiliário.

Recurso não conhecido.

(STJ, REsp 212799/SP, Rel. Min. Cesar Asfor Rocha, 4ª T., j. 05/10/1999, DJ 13/12/1999, p. 154 g.n.)

No mesmo sentido, decidiu essa Colenda

Câmara:

“Ação indenizatória - Compromisso de compra e venda - Atraso na entrega da obra - O corrência - Chaves entregues depois do prazo de tolerância de cento e oitenta dias - D ata da expedição do habite-se -I rrelevância para fins de alterar a responsabilidade em relação às despesas condominiais, pois a disponibilização do imóvel ocorreu com a entrega das chaves - Multa contratual I ncidência - Restituição das quantias pagas a título de condomínio antes das chaves por ser injusto que os autores suportem tal encargo antes de serem imitidos na posse do bem - Devolução dos valores pagos a título comissão de corretagem e assessoria de cobrança - Cabimento - Contratação de eventuais corretores feita diretamente pela ré - N egócio q u e , a d e m a i s , f o i c e l e b r a d o e m s t a n d d e v e n d a s - D a n o s

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M orais - I nexistência de lesão a direito da personalidade dos autores - R ecurso provido em parte.” (TJSP, Ap. 0102211-91.2012.8.26.0100, 7ª Câm. de D ir. Privado, Rel. Des. Luis Mario Galbetti, j. 03/07/2013, g.n.)

Totalmente abusiva (art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor) a cláusula contratual (10ª fls. 40) que estabelece que as taxas condominiais são de responsabilidade dos adquirentes após a expedição do “habite-se”, ainda que não tenha havido a entrega das chaves, quando a não entrega das chaves tenha se dado por culpa da vendedora.

Assim, correta a condenação da apelante em ressarcir os apelados nas taxas condominiais pagas.

Ante todo o exposto, dá-se parcial provimento o recurso para:

i) modificar a base de cálculo para incidência de percentual mensal à título de aluguel, relativo à indenização por lucros cessantes, para o valor do contrato (R$149.357,19 em 01/07/2010 fls. 44), devidamente corrigido pelo INCC-M/FGV até a expedição do “habite-se” (21/11/2012) e, após, pelo IGPM/FGV.

ii) afastar a indenização por danos morais.

C o n s i d e r a n d o - s e a p r o c e d ê n c i a d a m a i o r p a r t e

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dos pedidos inicial e a pretensão da apelante de total

improcedência, mantenho a sucumbência fixada na r. sentença,

também tendo em vista que a condenação ao pagamento de

honorários advocatícios está vinculada ao valor da condenação.

MARY GRÜN

Relatora

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