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24 de Junho de 2021
2º Grau
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Tribunal de Justiça de São Paulo
mês passado
Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
1ª Câmara de Direito Privado
Publicação
11/05/2021
Julgamento
11 de Maio de 2021
Relator
Luiz Antonio de Godoy
Documentos anexos
Inteiro TeorTJ-SP_AC_10071224920178260229_127a3.pdf
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Inteiro Teor

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

Registro: 2021.0000354458

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1007122-49.2017.8.26.0229, da Comarca de Hortolândia, em que é apelante/apelado ÚNICA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS, são apelados/apelantes GILBERTO DA CRUZ ANDRADE, NILZA LEITO DOS SANTOS, FELIPE GUILHERME DE SOUZA, MARCELO ANTONELLI DA SILVA e MARCIA ELISA CRACASSO SILVA.

ACORDAM , em sessão permanente e virtual da 1ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento aos recursos dos autores e da imobiliária e deram provimento em parte ao recurso dos demais corréus. V. U. , de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO LOUREIRO (Presidente) E RUI CASCALDI.

São Paulo, 11 de maio de 2021.

LUIZ ANTONIO DE GODOY

Relator (a)

Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

VOTO Nº 53968

APELAÇÃO Nº 1007122-49.2017.8.26.0229 Hortolândia

APELANTES/APELADOS Gilberto da Cruz Andrade, Nilza Leito

dos Santos e Felipe Guilherme de Souza, Única Empreendimentos

imobiliários, Marcelo Antonelli da Silva e Márcia Elisa Cracasso

Silva

JUIZ Fabio Alves da Motta

CONTRATO Compra e venda de imóvel Rescisão

Desistência do negócio por parte dos contratantes não verificada Inviabilidade do negócio causada pela imobiliária Falha na prestação de serviços constatada

Inobservância dos deveres de corretagem (art. 723, CC) Dever exclusivo da intermediadora de devolver os valores que recebeu Multa contratual, danos materiais e morais entre os contratantes de que não se cogita Dano moral em face da imobiliária pela frustração do negócio também não configurado Sentença reformada somente para afastar a obrigação solidária imposta aos promitentes vendedores Pedido procedente em parte Ônus de sucumbência a cargo da imobiliária, em observância ao princípio da sucumbência e da causalidade Recurso dos autores e da imobiliária improvidos, provida em parte a apelação dos demais corréus.

Trata-se de apelações da sentença de fls. 189/193 em que foi julgada

procedente em parte ação de rescisão contratual (fls. 1) ajuizada por Gilberto da Cruz

Andrade, Nilza Leito dos Santos e Felipe Guilherme de Souza contra Única

Empreendimentos imobiliários, Marcelo Antonelli da Silva e Márcia Elisa Cracasso

Silva, para “declarar rescindido o compromisso de venda e compra de fls. 30/36, e

condenar os réus solidariamente à restituição dos autores do valor de R$13.000,00

(treze mil reais), corrigido monetariamente desde o desembolso e com juros de mora

de 1% ao mês, desde a citação. Improcedente pedido de danos morais formulado

pelos autores e improcedentes todos os pedidos reconvencionais” (fls. 192). Os ônus

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autores, ressalvada a gratuidade. Inconformadas, apelaram as partes (fls. 197/210, 214/224 e 236/253). A imobiliária corré sustentou, preliminarmente, ilegitimidade passiva “ad causam”. No mérito, rechaçou ter havido falha no serviço de corretagem. Argumentou que não seria responsável pelo resultado do negócio. Afirmou que a hipótese seria de desistência do negócio por parte dos adquirentes, não cabendo anulação. Invoca aplicação da cláusula contratual de retenção da verba recebida a título de corretagem. Os autores, por sua vez, requereram indenização por danos morais. Por fim, os demais corréus alegaram que, após a assinatura do contrato, não teriam recebido mais informações sobre a venda. Ainda, da quantia destinada à imobiliária, não teriam recebido nenhum valor, de modo que não seriam responsáveis pela devolução. Afirmaram que, em verdade, a hipótese é de desistência do negócio por parte dos compromissários compradores. Ainda, sequer teriam recebido o valor da entrada, não podendo os autores reclamar inexecução dos reparos no imóvel. Requereram o recebimento da multa contratual, a devolução do valor destinado ao pagamento da avaliação técnica realizada pela Caixa Econômica Federal, além de danos morais. Oferecidas contrarrazões (fls. 226/234 e 259/269), foram os autos remetidos a este Tribunal. Não houve oposição ao julgamento virtual.

É o relatório, adotado, quanto ao restante, o da sentença apelada.

A preliminar de ilegitimidade passiva “ad causam” da empresa imobiliária confunde-se com o mérito e, como tal, será analisada.

É incontroverso que, em 19 de junho de 2017, com intermediação da imobiliária ré, firmaram as partes compromisso de compra e venda de imóvel pelo preço de R$ 190.000,00 (fls. 30/36).

Ficou estipulado que o pagamento do preço seria feito mediante entrada de R$ 55.816,18 no ato da assinatura do contrato e o restante por meio de financiamento bancário (cláusula 3ª, a e b fls. 31).

O pagamento da comissão de corretagem ficou a cargo dos vendedores, no valor de R$ 10.000,00 (cláusula 4ª), assumindo também a responsabilidade de, até a outorga da escritura definitiva, efetuarem os reparos declarados no termo de vistoria do imóvel confirmado no ato de assinatura do contrato (cf. cláusula 5ª e parágrafo único),

No entanto, o que se verificou na prática é que não houve vistoria

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prévia ou concomitante à assinatura do contrato, não foi efetuado o pagamento do valor da entrada, tampouco foram efetuados os reparos no imóvel. Por fim, o contrato definitivo junto à Caixa Econômica Federal também não foi concretizado.

Não obstante, a imobiliária recebeu dos compromissários compradores a quantia inexplicável de R$ 13.000,00 (fls. 41).

Tudo leva a crer que houve falha na prestação do serviço de intermediação imobiliária, porque, como visto, nenhum dos interesses dos contratantes restou observado. Por outro lado, a intermediadora recebeu a título de comissão de corretagem valor superior ao avençado das mãos de quem sequer tinha a obrigação de efetuar o pagamento.

O sinalagma contratual no caso concreto era composto pela realização da vistoria, pelo pagamento do sinal para segurar o negócio e possibilitar a realização dos reparos dos vícios constatados, reparos estes que deveriam ser finalizados até a outorga da escritura definitiva com a interveniência do agente financiador para pagamento do saldo restante.

No entanto, a vistoria do imóvel foi realizada apenas em setembro de 2017 (fls. 48/50), dois meses depois da assinatura do contrato, sujeitando os contratantes a negociações verbais veiculadas pelos intermediadores sem nenhum lastro nos termos do contrato, resultando, por fim, inadimplemento recíproco.

Não se há, portanto, de cogitar de desistência imotivada de nenhum dos contratantes, que, levados de uma promessa a outra realizada pela imobiliária (cf. áudio transcrito a fls. 52, confirmado pela testemunha ouvida em juízo) não cumpriram minimamente a avença entre si.

Assim, entre os contratantes, não se há de cogitar de aplicação de multa contratual, reparação de danos materiais ou morais que pretenderam uns em face dos outros.

Como visto, o negócio foi inviabilizado pela própria intermediadora, que obrou somente em proveito próprio.

Disso decorre que a imobiliária não poderá reclamar a aplicação da cláusula 4ª, parágrafo único do contrato em seu favor.

Sabidamente, “O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as

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informações sobre o andamento do negócio”, certo que “Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência” (art. 723, “caput” e parágrafo único, CC).

Não observados tais deveres, é razoável que a imobiliária seja a única compelida a restituir aos autores os valores que recebeu.

Por fim, não se vislumbra dano moral a ser indenizado, nem mesmo pela imobiliária. Como anotado na sentença, “A simples frustração do negócio havido entre as partes não dá ensejo à reparação de danos morais. Primeiro porque tratam-se de fatos da vida cotidiana, podendo acometer qualquer pessoa, segundo porque não demonstrou a parte autora o sofrimento intenso vivido pela não concretização do sonho da casa própria, eis que sequer estava habitável” (fls. 192).

É, pois, reformada a sentença somente para afastar a obrigação solidária de os promitentes vendedores devolverem aos autores a quantia determinada em sentença, que ficará a cargo exclusivo da imobiliária.

Em observância ao princípio da sucumbência e da causalidade, arcará a imobiliária com os ônus de sucumbência, exclusivamente. Os honorários advocatícios restam majorados para 15% sobre o valor total da condenação (art. 85, § 11, CPC) em favor dos patronos dos autores, mantida no restante a sentença.

Nessas circunstâncias, nega-se provimento aos recursos dos autores e da imobiliária, bem como dá-se provimento em parte à apelação dos demais corréus.

LUIZ ANTONIO DE GODOY

Relator

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