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24 de Junho de 2021
2º Grau
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Tribunal de Justiça de São Paulo
mês passado
Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
7ª Câmara de Direito Privado
Publicação
12/05/2021
Julgamento
12 de Maio de 2021
Relator
Mary Grün
Documentos anexos
Inteiro TeorTJ-SP_AC_10057529320178260048_a774e.pdf
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Inteiro Teor

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

Registro: 2021.0000359572

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1005752-93.2017.8.26.0048, da Comarca de Atibaia, em que é apelante MARIA DA LUZ RIBEIRO, é apelado PREFEITURA MUNICIPAL DE ATIBAIA.

ACORDAM , em sessão permanente e virtual da 7ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto da Relatora, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores LUIZ ANTONIO COSTA (Presidente sem voto), RÔMOLO RUSSO E MARIA DE LOURDES LOPEZ GIL.

São Paulo, 12 de maio de 2021.

MARY GRÜN

Relatora

Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

VOTO Nº: 23523

APELAÇÃO Nº: 1005752-93.2017.8.26.0048

COMARCA: ATIBAIA

APTES.: MARIA DA LUZ RIBEIRO

APDO.: PREFEITURA MUNICIPAL DE ATIBAIA

INTDO.: JOSÉ MARTINS

JOSÉ VANUIL DE SOUZA

LAERCIO ANGELO FRANCO e MARIA JOSÉ DE TOLEDO FRANCO

CLAUDETE BELLINGERI DE SOUZA

USUCAPIÃO. Loteamento irregular. Inexistência de óbice legal para o reconhecimento da prescrição aquisitiva. Mera irregularidade administrativa. Inobservância de metragem mínima prevista na lei de zoneamento municipal não impossibilita a usucapião. Norma que não se sobrepõe à Constituição Federal, ao Código Civil e ao Estatuto da Cidade, os quais não exigem área mínima para usucapir. Alegação da Municipalidade de que não é possível saber se a área invade via pública. Afirmação genérica. Ademais, se o loteamento é ilegal, não há que se falar em impossibilidade de usucapião de vias que estavam previstas em seu projeto para serem vias públicas. Regularização fundiária deve partir da situação fática atual do local (art. 35, pún., da Lei de Regularização Fundiária Urbana - Lei nº 13.465/2017). Improcedência pelos referidos motivos afastada. Necessidade de maior dilação acerca da posse durante o lapso legal. Sentença anulada para prosseguimento do feito. Recurso parcialmente provido.

Vistos.

Trata-se de ação de usucapião extraordinária

ajuizada por MARIA DA LUZ RIBEIRO em relação a área

medindo 158,00 m² e que, no âmbito registral, figura em nome de

A m a d e u A p a r e c i d o M a c i e l , a c h a n d o - s e t r a n s c r i t a n o R e g i s t r o d e

PODER JUDICIÁRIO

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Imóveis da Comarca de Atibaia, livro n.º 2, ficha 01, matrícula

n.º 27.573-R. A autora afirmou que adquiriu o referido imóvel há

mais de 16 anos, o qual vem possuindo, mansa e pacificamente,

sem interrupção, nem oposição, posse esta reconhecida e

respeitada pelos vizinhos. Requereu a declaração da usucapião.

A Fazenda Municipal foi intimada e apresentou

manifestação de que as medidas não estão sendo respeitadas,

bem como que se trata de parcelamento do solo clandestino (fls.

134/138).

A r. sentença (fls. 223/226 proferida em

09/06/2020; DJE de 11/06/2020) julgou improcedente o pedido,

sob os seguintes fundamentos:

(...)

Em face das provas trazidas aos autos, o pleito inicial não comporta acolhimento.

Note-se que dos documentos colacionados aos autos, em especial a manifestação do município, é possível inferir-se que 1) A área confronta com a Rua Luiz Cifarelli; 1.1) O Engenheiro Agrimensor se manifestou no sentido de não possuir elementos para responder este quesito pois não é informada a largura da via em planta para que se possa efetuar uma possível análise técnica; 2) Trata-se de um parcelamento de solo clandestino, de acordo com a L.C. Nº 677 de 20 de Dezembro de 2013 passível de regularização fundiária; 2.2) As medidas não respeitam a legislação pois o imóvel está inserido na ZM2, em que a restrição urbanística é de 250 m² para área mínima e de 10 m para frente mínima; 3) De acordo com a Lei Complementar nº 714 de 05 de Agosto de 2015, o imóvel esta localizado em Área Urbana (fl. 134).

Por consectário, em que pese a parte autora estar na posse pelo prazo previsto na lei, não restou configurada a POSSE JUSTA, pois presente o vício da clandestinidade conforme denota-se da manifestação da Municipalidade.

Aliás, o próprio Código Civil em seu artigo 1.208 determina que não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância assim como não autorizam a sua aquisição os atos violentos, ou clandestinos, senão depois de cessar a violência ou a clandestinidade.

Ausentes os requisitos da posse ad usucapionem, não resta alternativa senão a improcedência da pretensão da parte autora.

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Apela a autora (fls. 229/235) alegando que “é totalmente irrelevante para o reconhecimento da U sucapião o fato do imóvel estar ou não localizado em loteamento regular. Por se tratar de uma forma originária de aquisição da propriedade, a Ação de Usucapião se presta a reconhecer a propriedade do imóvel por quem detenha sua posse de acordo com os requisitos legais e também se presta a sanar todas as irregularidades e vícios anteriores incidentes sobre o imóvel. (...) Assim, caso haja alguma irregularidade administrativa sobre o imóvel usucapiendo, não pode ser considerado um impedimento para o reconhecimento da Usucapião, uma vez que, além de se apresentar contrário ao próprio instituto jurídico da Usucapião, também acarretaria um sacrifício desarrazoado ao possuidor, o que consequentemente acabaria por tornar letra morta o próprio instituto.”

Pontua que “a Apelante além de preencher todos os requisitos determinados em Lei, necessários para a posse do imóvel, objeto da Usucapião Extraordinária, acostou nos autos vasta documentação às fls.: 13/21 que comprovam a sua posse por mais de 18 (dezoito) anos, inclusive o próprio Juízo a quo reconheceu a posse”.

Ausente o recolhimento de preparo por ser a apelante beneficiária da gratuidade.

Tempestivo, o recurso foi devidamente processado.

Contrarrazões pela Municipalidade de Atibaia às fls. 239/243.

É o relatório.

O r e c u r s o c o m p o r t a p r o v i m e n t o .

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A irregularidade ou clandestinidade do

loteamento configura mera irregularidade administrativa, não

havendo óbice legal para o reconhecimento da prescrição

aquisitiva, desde que preenchidos os requisitos legais.

Tanto é verdade que o Estatuto da Cidade prevê

a usucapião exatamente para a regularização de imóveis

irregulares.

Não há fraude ou violação à Lei n. 6.766/79,

tendo em vista que os apelados não são os

loteadores/empreendedores.

A irregularidade do loteamento não torna em si

a posse clandestina, como entendeu o r. juízo a quo.

Nesse sentido, vem decidindo este Egrégio

Tribunal:

Usucapião. Bem imóvel que integra área maior. Posse exercida a partir de cessão de direitos hereditários. Demonstração da posse exclusiva sobre parte certa e localizada do imóvel tido em condomínio. Parcelamento irregular que não constitui óbice para a consumação da usucapião. Ausência de má-fé dos autores. Usucapião que suprime os vícios anteriores. Recurso improvido. (...)

Não há fraude ou violação à Lei n. 6.766/79, tendo em vista que os apelados não são os empreendedores, mas os simples adquirentes/ocupantes do lote (Ap. n. 0012590-45.2012.8.26.0048, rel. Francisco Loureiro, j. 11.9.2014).

Não estando demonstrada a má-fé dos apelados, que que receberam o imóvel em herança Benedito Bueno da Cruz em 1980 (fs.16/21), deve-se reconhecer que um dos objetivos da usucapião é de regularizar a ocupação irregular da área (Ap. n. 0001746-96.2009.8.26.0450, rel. Luiz Antonio de Godoy, j. 19.8.2014).

Não se pode perder de vista que a usucapião é modo originário de aquisição da propriedade, o que viabiliza a superação de eventuais vícios anteriores do bem:

“Não é certamente a usucapião que vai tornar a ocupação já existente irregular. Ao contrário. A regularização fundiária certamente será o primeiro passo para a regularização e reurbanização da gleba. A maior prova disso é que o Estatuto da

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Cidade prevê de modo explícito as modalidades de usucapião individual e coletivo sobre imóveis irregulares, exatamente como medida primeira para futura recuperação da gleba degradada” (Ap. n. 0030004- 91.2004.8.26.0224, rel. Francisco Loureiro, j. 18.10.2012).

(TJSP; Apelação Cível 0015603-23.2010.8.26.0048; Relator (a): Hamid Bdine; Órgão Julgador: 28ª Câmara Extraordinária de Direito Privado; Foro de Atibaia - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 21/03/2017; Data de Registro: 21/03/2017)

USUCAPIÃO - IMÓVEL EM LOTEAMENTO IRREGULAR -IRRELEVÂNCIA PARA FINS DE AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA -PEDIDO JURIDICAMENTE POSSÍVEL - SENTENÇA PROCEDENTE - NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO

(TJSP, Ap. 0017934-41.2011.8.26.0048, 9ª Câm. de Dir. Privado, Rel. Des. Lucila Toledo, j. 12/11/2013 g.n.)

AGRAVO DE INSTRUMENTO Ação de Usucapião

Loteamento irregular Possibilidade jurídica do pedido Modo originário de aquisição da propriedade, não obstando o ajuizamento da ação a falta de regularização da área maior, onde está inserido o imóvel usucapiendo Recurso desprovido.

(TJSP, Ap. 0116612-07.2012.8.26.0000, 1ª Câm. de Dir. Privado, Rel. Des. Alcides Leopoldo e Silva Júnior, j. 19/02/2013 g.n.)

No mesmo sentido, já se manifestou essa

Colenda Câmara:

AGRAVO DE INSTRUMENTO - Usucapião - Decisão que desacolheu pedido de extinção do processo sem julgamento do mérito - Alegação de que o imóvel estaria em loteamento irregular, e por esta razão não estariam reunidos os requisitos para aquisição da propriedade pela usucapião - Inadmissibilidade - A irregularidade na órbita administrativa não impede a declaração de propriedade pela usucapião, se preenchidos os requisitos legais - Se originária e se os requisitos elencados não se encontram previstos nas regras jurídicas inerentes a usucapião, por vícios anteriores e oponíveis ao suposto loteador, não impedem aquisição por modo originário - Não é ao proprietário de um lote de pequenas dimensões que compete regularização fundiária de área maior - A sentença pode e deve ser registrada se o pedido for julgado procedente, porque as confrontações, dimensões e realidade da posse, é questão a ser dirimida em regular instrução probatória - Decisão mantida -Recurso desprovido

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(TJSP, Ap. 0116613-89.2012.8.26.0000, 7ª Câm. de Dir. Privado, Rel. Des. Mendes Pereira, j. 05/12/2012 g.n.)

USUCAPIÃO - Imóvel localizado em loteamento irregular ou clandestino - Óbice à propositura da ação Não ocorrência

Possibilidade de aquisição da propriedade, preenchidos os requisitos para tanto Condição do lote que configura mera irregularidade administrativa Recurso improvido.

(TJSP, Ap. 9159509-38.2005.8.26.0000, 7ª Câm. de Dir. Privado, Rel. Des. Alvaro Passos, j. 15/06/2011 g.n.)

Também não há que se falar em impossibilidade

da usucapião por inobservância de metragem mínima prevista na

lei de zoneamento municipal, visto que tal norma não se

sobrepõe à Constituição Federal, ao Código Civil e ao Estatuto

da Cidade, os quais não exigem área mínima para usucapir.

Com esse entendimento:

Usucapião Área urbana de 103m² em loteamento clandestino -Procedência decretada Apelação do Ministério Público -Possibilidade de reconhecimento da usucapião independentemente da regularização do loteamento A Constituição Federal (art. 183) e o Estatuto da Cidade (Lei Federal 10/257/2001, art. 9º), ambos posteriores à Lei nº 6.766/1979, aplicáveis ao caso, exigem área máxima para usucapir, não mínima Sentença mantida - Recurso desprovido.

(TJSP; Apelação Cível 0001064-52.2010.8.26.0048; Relator (a): Miguel Brandi; Órgão Julgador: 7ª Câmara de Direito Privado; Foro de Atibaia - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 11/12/2013; Data de Registro: 13/12/2013)

PROPRIEDADE. AÇÃO DE USUCAPIÃO. 1.- Pretendida usucapião de área inferior ao módulo urbano previsto no Plano Diretor do Município de Atibaia. Irrelevância. Lei Municipal, na espécie, que não derroga o Código Civil, norma de cunho federal, o qual não prevê a metragem mínima para a usucapião, na forma do art. 1.238 do Código Civil. 2.- Imóvel situado em loteamento irregular. Irrelevância. Inexistência de óbice à usucapião, como forma de aquisição originária da propriedade. Precedentes. SENTENÇA ANULADA, COM O PROSSEGUIMENTO DO FEITO. RECURSO PROVIDO. (...)

Embora se reconheça a existência de regulamentação da matéria pelo

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município, a previsão federal da usucapião, segundo o art. 1.238 do Código Civil, não dispõe sobre o mínimo da área a ser usucapida, tratando-se de norma que, hierarquicamente, prevalece sobre aquela prevista no âmbito municipal, inclusive porque “compete privativamente à União legislar sobre direito civil” (art. 22, I, da Constituição Federal). Se não bastasse, a pretensão dos autores encontra guarida na Lei de Parcelamento do Solo (Lei n. 6.766/79), que estabelece o módulo mínimo de área como sendo 125 m², permitida a redução em edificações de conjuntos habitacionais de interesse social (art. 4º).

(TJSP; Apelação Cível 0000281-89.2012.8.26.0048; Relator (a): Donegá Morandini; Órgão Julgador: 3ª Câmara de Direito Privado; Foro de Atibaia - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 05/02/2013; Data de Registro: 06/02/2013)

Não procede também a alegação da Prefeitura

de Atibaia de que a usucapião é inviável porque a

clandestinidade do loteamento “impede manifestação técnica da

Prefeitura, vez não se pode saber se os limites do imóvel está

adentrando ou não em área pública”. Trata-se de alegação genérica

e não é possível à autora a comprovação de fato negativo.

Ademais, se o loteamento é ilegal, não há que se

falar em impossibilidade de usucapião de vias que estavam

previstas em seu projeto para serem vias públicas. Em outras

palavras, até que haja a regularização fundiária, tem-se que a

matrícula correspondente ao local é de propriedade privada,

podendo ser usucapida.

Ainda que seja necessária a ocupação ordenada

do solo, com vias de acesso, não se pode considerar que o antigo

projeto do loteamento é padrão válido e exigível, devendo as

ações da Prefeitura quanto ao tema partirem segundo a situação

fática atual da área, e não com imposição de uma planta e um

projeto que ela própria diz irregulares e clandestinos. Nos

t e r m o s d o a r t . 3 5 , p a r á g r a f o ú n i c o , d a L e i d e R e g u l a r i z a ç ã o

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Fundiária Urbana (Lei nº 13.465/2017), “O projeto de regularização

fundiária deverá considerar as características da ocupação e da área

ocupada para definir parâmetros urbanísticos e ambientais específicos,

além de identificar os lotes, as vias de circulação e as áreas destinadas

a uso público, quando for o caso.”

Nesse sentido:

Apelação Cível. Ação de usucapião extraordinária. Procedência do pedido. Inconformismo por parte do Município de Salto de Pirapora

alegação de que a área usucapienda invade bem público. Não acolhimento. Loteamento cancelado propriedade registral do imóvel que é de particular, sendo suscetível à aquisição por intermédio da usucapião. Sentença mantida, inclusive por seus próprios fundamentos art. 252 do RI do TJ/SP. Recurso de apelação não provido. (...)

Pugna o Município apelante pela reforma da mencionada sentença a fim de que seja julgado improcedente o pedido formulado na inicial. Sustenta que, conforme os pareceres juntados, o imóvel usucapiendo está invadindo 1,00 metro na confrontação com a Rua das Oliveiras e, conforme disposto no artigo 99, inciso I, do Código Civil, as ruas são consideradas áreas públicas e, consequentemente, nos termos dos artigos 102 do mesmo diploma e 183, § 3º, da Constituição Federal, insuscetíveis de aquisição por usucapião. Invoca a Súmula nº 340 do Supremo Tribunal Federal. Por fim, assevera que, ainda que o loteamento tenha sido cancelado, devem ser observadas suas diretrizes, até para que seja possível sua futura regularização. (...)

Sucede que, especificamente na hipótese dos autos (e que pode ser a hipótese de outros casos de lotes localizados nas mesmas ruas supracitadas, ou até, em outras ruas do mesmo 'loteamento') é preciso observar que o 'loteamento' onde localizado o terreno descrito na inicial, idealizado pela empresa vendedora Comercial Agro Frutícola Ltda., chamado 'Fazenda Quintas de Pirapora' não restou na prática efetivamente implantado, considerando que houve o cancelamento da matrícula principal a ele relacionada, por força de sentença judicial com trânsito em julgado. Portanto, se assim é, se o tal 'loteamento' não prosperou no formato idealizado pela empresa loteadora, por consequência não se pode admitir como padrão de exigência a observância da planta originária, tal qual faz a Municipalidade nos presentes autos como mecanismo para sustentar a invasão de área pública pela parte autora.

Em outras palavras, a Municipalidade se baseia na planta inicial no 'loteamento' para dizer que o autor vem exercendo posse de lote com invasão de área destinada à rua (pública, portanto), mas na realidade o 'loteamento' não restou efetivamente implantado, de

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sorte a não prevalecerem mais, atualmente, os marcos definidos na planta originária, máxime os relacionados aos limites entre os terrenos e aqueles espaços que seriam as ruas, afastando-se, na mesma medida, a tese Municipal de invasão. Em arremate, tal qual assinalou o Oficial do Registro de Imóveis, fls. 136/141, há de prevalecer a situação FÁTICA, que é exatamente aquela indicada pelo autor no croqui e memorial descritivo do imóvel, trazidos às fls.129/131, inexistindo óbice ao registro. (...)

No caso, contudo, conforme é possível extrair do conjunto probatório dos autos, houve cancelamento do loteamento em que situado o imóvel usucapiendo, restando o mesmo irregular.

Portanto, não há que se falar em bem público insuscetível de aquisição por intermédio da usucapião, já que a propriedade registral do imóvel, que no direito brasileiro é provada mediante o registro do título translativo no competente Registro de Imóveis (artigo 1245 do Código Civil), é da ré Comercial Agro Frutícula Ltda. (fls. 140/141).

(TJSP; Apelação Cível 1000201-27.2014.8.26.0699; Relator (a): Piva Rodrigues; Órgão Julgador: 9ª Câmara de Direito Privado; Foro de Salto de Pirapora - Vara Única; Data do Julgamento: 29/06/2020; Data de Registro: 29/06/2020)

Assim, a improcedência da usucapião com base

nos fundamentos da r. sentença fica afastada.

Por outro lado, não se observa dos autos

suficiente comprovação da posse ad usucapionem da autora

apelante pelo prazo exigido em lei.

Esta afirma que “acostou nos autos vasta

documentação às fls.: 13/21 que comprovam a sua posse por mais de 18

(dezoito) anos”, mas referidos documentos são apenas a matrícula

do imóvel (fls. 13/15), na qual não consta referência à autora,

documentos referente a solicitações indeferidas feitas perante a

prefeitura para alteração no cadastro e isenção de IPTU (fls.

16/18), croqui e memorial descritivo físico do imóvel (fls. 19/20)

e carnê de IPTU do exercício 2017 em nome de terceiro (fl. 21).

A s s i m , o f e i t o d e v e t e r p r o s s e g u i m e n t o p a r a

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que a autora comprove a posse pelo prazo legal, com juntada de novos documentos e/ou oitiva de testemunhas, além de qualquer outro meio de prova admitido em lei.

Ante o exposto, dá-se parcial provimento ao recurso para anular a r. sentença e determinar o regular prosseguimento do feito nos moldes indicados.

MARY GRÜN

R e l a t o r a

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