jusbrasil.com.br
28 de Outubro de 2021
2º Grau
Entre no Jusbrasil para imprimir o conteúdo do Jusbrasil

Acesse: https://www.jusbrasil.com.br/cadastro

Tribunal de Justiça de São Paulo
há 5 meses
Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
27ª Câmara de Direito Privado
Publicação
15/05/2021
Julgamento
15 de Maio de 2021
Relator
Alfredo Attié
Documentos anexos
Inteiro TeorTJ-SP_AC_10529258320198260100_05f32.pdf
Entre no Jusbrasil para imprimir o conteúdo do Jusbrasil

Acesse: https://www.jusbrasil.com.br/cadastro

Inteiro Teor

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

Registro: 2021.0000369439

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1052925-83.2019.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante EVEN CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A, é apelado VAR ASSESSORIA EMPRESARIAL EIRELI (UNIÃO BROKERS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS).

ACORDAM , em sessão permanente e virtual da 27ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U. , de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores CAMPOS PETRONI (Presidente sem voto), ANGELA LOPES E DAISE FAJARDO NOGUEIRA JACOT.

São Paulo, 15 de maio de 2021.

ALFREDO ATTIÉ

Relator (a)

Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

COMARCA: SÃO PAULO

APELANTES: EVEN CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A

APELADA: VAR ASSESSORIA EMPRESARIAL EIRELI

VOTO N.º 14.604

CORRETAGEM. AÇÃO DE COBRANÇA. Sentença de parcial procedência que não comporta alteração. Ré que celebrou parceria com corretores para promover o empreendimento, usando o nome da Incorporadora (Even). Legitimidade passiva da ré Even reafirmada, nos termos do art. 17 do CPC/2015. Corretora autora que, mediante parceria com a ré, aproximou o comprador do imóvel comercializado em seu empreendimento imobiliário, mas o negócio foi, dias após, concluído supostamente por meio de outros corretores da ré. Comissão de corretagem devida, nos termos do art. 725 do CC/2002. Ré que sequer postulou a anulação da sentença por cerceamento de defesa, para o fim de demonstrar que o resultado útil apenas teria ocorrido em razão da atuação de outros corretores. Documentação juntada pela autora (troca de mensagens) suficiente para a condenação da ré. Inviabilidade de divisão e redução do valor arbitrado (6% do negócio). Somente se admite a divisão do valor da comissão de corretagem, nos termos do art. 728 do CC/2002, quando a atuação dos corretores envolvidos for efetivamente idêntica e de forma isonômica para a obtenção do resultado pretendido, ou seja, com soma de atuações para o desfecho do contrato, e não atuações individuais sucessivas. Quantia arbitrada que está de acordo com os padrões adotados pela jurisprudência e pela normativa da categoria. Honorários recursais. Majoração.

RECURSO NÃO PROVIDO.

Vistos.

Cuida-se de ação de cobrança, envolvendo comissão de

corretagem, cujo pedido foi julgado procedente pela sentença de fls. 260/264 para

condenar a ré ao pagamento de R$54.000,00. Custas, despesas processuais e

honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

Apela a ré (fls. 267/280) pretendendo a reforma da sentença. Alega, em síntese, o seguinte: a) ilegitimidade passiva, pois não fez parte da relação, e sim a empresa Evenmob, responsável pela intermediação da transação imobiliária, bem como pela parceria entre as empresas, tendo a ré apenas participado na qualidade de construtora do empreendimento, por meio de uma SPE, da qual faz parte a unidade vendida, mas não possui relação alguma com a intermediação; b) inexistência de êxito na celebração do negócio, isto é, embora reconheça que, de fato, o corretor da apelada tenha apresentado a unidade aos adquirentes, o negócio não se concretizou naquela ocasião, inclusive houve atendimento anterior por corretor autônomo da Even Vendas (Evenmob); c) a intermediação foi firmada em R$41.400,00, conforme matrícula; d) no dia 14/07/2019, os adquirentes procuraram atendimento de um dos corretores da Evenmob, conforme pedido de reserva de unidade, datado de 14/07/2018, devidamente assinado pelo Sr. Marcus e pelos corretores Cesar e Daniel, ocasião em que o negócio foi concretizado; e) os adquirentes preferiram realizar a compra com outro profissional e imobiliária, a justificar a aplicação do art. 725 do CC/2002; f) sucessivamente, argumenta que o valor efetivamente pago foi de R$41.400,00, de modo que a apelada não receberia o valor pretendido, devendo ser aplicada a regra do art. 728 do CC/2002, e sim R$15.622,64, conforme divisão interna dos trabalhos entre os corretores.

Recurso tempestivo e devidamente preparado.

Contrarrazões a fls. 286/296.

Recebe-se o apelo nos efeitos devolutivo e suspensivo (art. 1.010, § 3º, c/c art. 1.012, ambos do CPC).

É O RELATÓRIO.

O recurso não comporta provimento.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

Cuida-se de ação de cobrança, envolvendo comissão de corretagem, ajuizada por Var Assessoria Empresarial Eireli contra Even Construtora e Incorporadora S/A.

Alega a autora, em resumo, ser uma imobiliária com atuação da região da Vila Leopoldina, na Capital, e seus corretores trabalham em conjunto, inclusive em parceria com a ré Even, a partir de uma plataforma “Even Parcerias”. Em 09/07/2018, após uma ação de envio de mala direta via e-mail pela autora, divulgando a venda dos empreendimentos da ré, o cliente Sr. Marcus procurou um de seus corretores, o Sr. José Gaspar Nogueira, buscando um imóvel. Iniciadas as buscas, o corretor apresentou um imóvel ao cliente, havendo, portanto, a aproximação. Após dias sem resposta, soube a autora que o negócio foi firmado, sem que recebesse pela sua comissão. Procurou a ré, mas esta recusou o pagamento. Pede a condenação da ré ao pagamento de 6% sobre o valor do negócio (R$54.000,00).

Em resposta (fls. 74/85), a ré, além de alegar sua ilegitimidade passiva, confirma os fatos alegados na inicial, mas argumenta que o negócio apenas se concretizou mediante a atuação de outros corretores (Cesar e Daniel). Pede a improcedência ou, sucessivamente, a inclusão da autora na divisão do valor.

Réplica a fls. 191/202.

Indicação de provas pela ré a fls. 256/257 (prova testemunhal e documental suplementar) e pela autora a fls. 258/259 (prova testemunhal e documental).

Sentença a fls. 260/264 que assim decidiu a lide:

“Conheço diretamente do pedido, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, pois a matéria litigiosa é exclusivamente de direito e porque os fatos estão comprovados pelos documentos juntados aos autos, prescindindo o feito de dilação probatória.

Assim, desnecessária a produção de prova oral, pois todos os elementos necessários para solucionar a questão controvertida já estão juntados aos autos.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

Verifica-se, numa análise à exordial, deduzir ela a pretensão deforma lógica, indicando claramente os fatos e os fundamentos jurídicos do pedido.

O interesse de agir faz-se presente, já que mostra-se necessário o ajuizamento da demanda para a satisfação da pretensão estampada na inicial. Da mesma forma, devo ressaltar ser a ação adequada ao provimento jurisdicional pleiteado.

Primeiramente, afasto a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pela requerida, uma vez que, a Even Construtora e Incorporadora S.A. e a Evenmob Consultoria de Imóveis Ltda. tratam-se de empresas pertencente ao mesmo grupo econômico, sendo automaticamente a ré parte legítima para responder às solicitações da requerente.

No mérito, o pedido é procedente.

Em regra geral, a obrigação pelo pagamento da comissão de corretagem recai sobre o vendedor, que é quem procura um corretor para intermediar o negócio jurídico. Trata-se de direito legítimo e crédito devido em favor do prestador do serviço.

Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas (art. 722 do CC).

Com isso, de acordo com o art. 725 do CC, entende-se que a remuneração é devida ao corretor desde que tenha conseguido o resultado previsto no contrato. Trocando em miúdos, não havendo intermediação profícua, entende-se impossível exigir a remuneração.

Para ter direito à comissão, por expressa imposição legal, o corretor precisa sempre comprovar o resultado útil do contrato, como reiteradamente tem sido decidido. (...)

No presente caso, a autora logrou êxito em aproximar a ré de um comprador interessado, tendo sido firmado instrumento particular de compromisso de compra e venda (fls. 164/177).

Assim, segundo o entendimento do STJ, “a obrigação de pagar a comissão de corretagem é daquele que efetivamente contrata o corretor” (REsp 1.288.450/AM).

As provas constantes dos autos denotam que a autora, na qualidade de imobiliária, efetivamente agendou encontro para que os adquirentes conhecessem o imóvel (fls. 47/52 e 62/63), e sobrevieram, com seu auxílio, tratativas para a aquisição da unidade autônoma.

O imóvel foi transacionado com os clientes trazidos pela autora, ou seja, foi realizada prestação do serviço, sendo suficiente a aproximação das partes para qualificar o dever de remunerar a corretagem. Houve, em verdade, atuação contrária aos ditames da boa-fé, por parte da requerida que, subverteu a realidade dos fatos na informação passada ao autor, com vistas a retirá-lo do campo negocial, bem como evitar o pagamento de comissão a este.

Em que pese a alegação de que o procedimento foi assessorado por outros profissionais, o art. 722 do Código Civil dispõe que “pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas”. É esta, precisamente, a atividade desenvolvida pelos autores.

(...)

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

A comissão decorre, pois, do lucro ou vantagem que o negócio proporcionou. No caso dos autos, o conjunto probatório corrobora com os fatos constitutivos do direito invocado pela autora e não com as alegações da ré.

A intermediação promovida pela autora teve resultado útil, na medida em que foi concluído o negócio.

Anote-se, por oportuno, que o artigo 727, do Código Civil estipula que: “Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; (...).”

No mais, inexistindo contrato escrito, deve ser aplicado o percentual usualmente praticado pelo mercado, conforme previsto no artigo 724, do Código Civil.

Segundo a Tabela de Remuneração do CRECI/SP, o índice aplicável é de 6 a 8%.

Na hipótese, entendo que 6% (seis por cento) do valor da transação (venda do imóvel) se mostra satisfatório para remunerar o trabalho da autora e, em razão da ausência de contrato escrito e da natureza do ajuste, a quantia é razoável.”

Nada a reparar na sentença.

As controvérsias recursais são as seguintes: ( i ) legitimidade

passiva da ré; ( ii ) cabimento da condenação pelo pagamento da comissão de

corretagem; ( iii ) divisão do valor entre os corretores.

A ré é parte legítima para figurar no polo passivo, nos

exatos termos do art. 17 do CPC/2015 ( i ).

Isso porque, além de ter firmado parceria com a autora, a

constituição de Sociedade de Propósito Específico jamais pode eximir a ré de suas

obrigações, até porque a parceria foi firmada pela Even. Não pode a ré esconderse atrás da constituição de SPE para violar direito de terceiros.

A condenação pelo pagamento da comissão de corretagem

não comporta alteração ( ii ).

É incontroverso, dos autos, que houve apresentação do

imóvel pelo corretor da autora e, dias após, o negócio acabou sendo concluído por

corretores da própria ré. Evidentemente que, se não fosse o trabalho da autora,

consistente na apresentação do imóvel ao comprador, não teria havido

aproximação e muito menos a celebração da compra e venda.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

O art. 725 do Código Civil dispõe ser devida a comissão caso haja resultado útil na aproximação realizada:

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

Sobre o contrato de corretagem, são importantes as lições de Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald, (in Curso de Direito Civil, Volume 4, São Paulo, Atlas, 2015):

“Enfim, o contrato de corretagem consiste em negócio jurídico por meio do qual se procura aproximar pessoas interessadas na celebração de negócios jurídicos de diferentes espécies. É a assunção de obrigações no sentido de mediar (com rigor conceitual, não se trata de intermediar, mas de mediar, uma vez que o corretor não adquire um bem para si, com vistas a revendêlo) contatos e propiciar um terreno fecundo para a celebração de avenças.

Daí a precisão cirúrgica dos dizeres de Pontes de Miranda, sublinhando ser a “atividade intermediatriz entre pessoas que desejam contratar, ou praticar para outrem algum ato”.”

Resta claro, pela documentação juntada com a inicial (troca de mensagens pelo aplicativo whatsapp), fato sequer negado pela ré, que a comissão é, de fato, devida, como bem decidiu-se em primeiro grau de jurisdição.

Cabe esclarecer, ainda, que, muito embora tenha a ré sustentado que a aproximação útil decorreu da atuação de outros corretores, sequer postulou a anulação da sentença por cerceamento de defesa, uma vez ter formulado pedido de produção de prova testemunhal em indicação de provas. Não se desincumbiu a ré, assim, do ônus contido no art. 373, II, do CPC/2015.

Nada a reparar quanto à pretensão de redução do valor ou de sua divisão ( iii ).

Isso porque, somente se admite a divisão do valor da comissão de corretagem, nos termos do art. 728 do CC/2002, quando a atuação dos corretores envolvidos for efetivamente idêntica e de forma isonômica para a obtenção do resultado pretendido, ou seja, com soma de atuações para o desfecho do contrato, e não atuações individuais sucessivas.

Apelação Cível nº 1052925-83.2019.8.26.0100 -Voto nº 7

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

Nesse sentido a doutrina de Cristiano Chaves de Farias e

Nelson Rosenvald, (in Curso de Direito Civil, Volume 4, São Paulo, Atlas, 2015):

“ Contudo, não havendo uma soma de atuações para o desfecho do contrato, mas, tão somente, atuações individuais sucessivas, não há que se falar em divisão da remuneração.

Realmente, existem “situações em que um dos corretores faz apenas, por exemplo, a mera recepção do cliente, enquanto o outro sai em busca dos interessados, realiza todos os contratos e logra obter o fechamento do negócio. Nesses casos, é induvidoso que a divisão da comissão não poderá ser idêntica”, como adverte Thiago Ferreira Cardoso Neves. Em tais situações, impõe-se uma divisão proporcional da comissão, sob pena, inclusive, de enriquecimento sem causa. Naturalmente, o ônus de prova no caso é do interessado em demonstrar a diferença substancial de atividades profissionais para a consecução da finalidade.

A lógica do art. 728 da Codificação, portanto, ficará reservada aos casos em que a atuação de cada um dos corretores envolvidos for efetivamente idêntica, contribuindo isonomicamente para a obtenção do resultado pretendido.”

No caso dos autos, ainda que se pudesse admitir a tese

apresentada pela ré, está claro, pela prova produzida, que a argumentação trazida

sequer revela ações efetivamente idênticas, isonômicas e com soma de atuações.

Novamente, pontua-se que a ré não postulou a anulação da

sentença por cercamento de defesa, não se sabendo, ao certo, qual teria sido a

atuação de cada corretor.

A quantia arbitrada (6%) está de acordo com a

jurisprudência e com a regulamentação do pagamento da comissão de corretagem.

A sentença deve ser mantida por seus próprios

fundamentos.

Por derradeiro, diante da determinação do artigo 85, § 11º,

do CPC/2015, majoro para 12% sobre o valor atualizado da condenação os

honorários advocatícios.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso.

ALFREDO ATTIÉ

Relator

Disponível em: https://tj-sp.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1208027303/apelacao-civel-ac-10529258320198260100-sp-1052925-8320198260100/inteiro-teor-1208027322

Informações relacionadas

Supremo Tribunal Federal
Jurisprudênciahá 47 anos

Supremo Tribunal Federal STF - RECURSO EXTRAORDINÁRIO : RE 77800 RS

Superior Tribunal de Justiça
Jurisprudênciahá 7 anos

Superior Tribunal de Justiça STJ - RECURSO ESPECIAL : REsp 1288450 AM 2011/0251967-0