Tribunal de Justiça de São Paulo TJ-SP - Apelação Cível: AC 1000500-66.2016.8.26.0106 SP 1000500-66.2016.8.26.0106 - Inteiro Teor

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO

Seção de Direito Privado

31ª Câmara

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Registro: 2021.0000401042

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1000500-66.2016.8.26.0106, da Comarca de Caieiras, em que é apelante JOSÉ ROMÃO DE SOUZA, é apelado VICTOR ZACKIEWICZ.

ACORDAM , em sessão permanente e virtual da 31ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte

decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores ADILSON DE ARAUJO (Presidente), ROSANGELA TELLES E FRANCISCO CASCONI.

São Paulo, 26 de maio de 2021.

Assinatura Eletrônica

ADILSON DE ARAUJO

RELATOR

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Apelação nº 1000500-66.2016.8.26.0106

Comarca: Caieiras - 1ª Vara Cível

Juiz (a) : Peter Eckschmiedt

Apelante: JOSE ROMÃO DE SOUZA (autor)

Apelado : VÍTOR ZACKIEWICZ (réu)

Voto nº 33.489

APELAÇÃO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO

RESIDENCIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. PRAZO

MÍNIMO DO CONTRATO A RENOVAR OU SOMA

DOS PRAZOS ININTERRUPTOS DOS CONTRATOS

ESCRITOS QUE DEVE SER DE CINCO ANOS.

FALTA DE COMPROVAÇÃO QUE OBSTA SUA

RENOVAÇÃO. INTELIGÊNCIA DO ART. 51, II, DA

LEI Nº 8.245/91. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO

IMPROVIDO. 1.- No caso, diferentemente dos

argumentos expostos nas razões recursais do

locatário, não se verifica prova do preenchimento dos

requisitos previstos no art. 51, II, da Lei de Locações.

Primeiro, porque o prazo do contrato a renovar é de

36 (trinta e seis) meses, não de 5 (cinco) anos.

Segundo, porque não há falar em soma dos prazos

ininterruptos dos contratos escritos para atingir o

quinquênio legal, tendo em vista haver hiatos

expressivos entre eles em que a locação perdurou por

prazos indeterminados. Situação fática diversa dos

precedentes invocados. 2.- Ademais, houve

decaimento do direito a renovação, nos termos do art.

51, § 5º, da Lei nº 8.245/91.

JOSE ROMÃO DE SOUZA ajuizou

ação renovatória de locação não residencial em face de VÍTOR

ZACKIEWICZ.

O douto Juiz de primeiro grau, por r.

sentença de fls. 123/124, cujo relatório adoto, julgou extinto o processo,

nnos seguintes termos: “Ante o exposto e por tudo mais que dos autos

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consta, JULGO EXTINTA a ação proposta e, em conseqüência, sem apreciação do mérito, nos moldes do artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil. Em virtude da sucumbência, condeno o autor em custas e honorários que arbitro em 10% do valor da causa. P. R. I.C.”.

Inconformado, apelou o autor com

pedido de sua reforma. Inicialmente, pediu a concessão da gratuidade da justiça para isenção do preparo recursal. No mais, aduz que “vem mantendo contrato locatício, de forma ininterrupta, com o Apelado desde 21 de outubro de 1.998, ou seja, por mais de 17 anos e que durante essa relação locatícia, hoje mais de 19 (dezenove), além das prorrogações registradas, foram firmados vários contratos por escrito separados por breve período de locação verbal, sem contudo, nenhuma interrupção da locação, e, deixar de pagar um mês sequer de aluguel”. Afirma que o período de interrupção entre a celebração dos contratos escritos não foi significativo, devendo ser admitida a soma de seus prazos para reputar atendido quinquídio legal e, por via de consequência, viabilizar a pretensão renovatória, conforme entendimento do C. Superior Tribunal de Justiça (STJ). Pede a procedência da demanda (fls. 126/131).

O recurso é tempestivo e foi

devidamente preparado após determinação, na instância de origem, para comprovação dos pressupostos para concessão da gratuidade da justiça requerida.

A parte contrária não apresentou contrarrazões (fl. 154).

É o relatório .

Inicialmente, reputa-se prejudicado o

pedido de gratuidade da justiça formulado no apelo para isenção do

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preparo recursal. Isso porque, instado na instância de origem a comprovar o preenchimento dos pressupostos para sua concessão, o apelante providenciou o regular recolhimento do valor do preparo recursal (fls. 149/150), ato incompatível com a pretensão anterior.

O recurso de apelação não comporta provimento.

A ação renovatória foi instruída com

três contratos escritos, a saber: (1º) prazo de 24 meses, de com início em 21/10/1998 e término em 20/10/2000; (2º) prazo de 36 meses, com início em 20/4/2009 e término em 19/4/2012; (3º) prazo de 36 meses, com início em 1º/8/2013 a 1º/8/2016.

Para fazer jus à renovação compulsória

da locação, mister a sintonia com os reclamos insculpidos na lei de regência. Em verdade, o art. 51 da Lei nº 8.245/91 elenca uma série de requisitos que precisam ser adimplidos por quem tenha a pretensão renovatória da avença locatícia, a saber:

“Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao

comércio, o locatário terá direito a renovação do

contrato, por igual prazo, desde que,

cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por

escrito e com prazo determinado;

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma

dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de

cinco anos;

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no

mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três

anos.

§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser

exercido pelos cessionários ou sucessores da

locação; no caso de sublocação total do imóvel, o

direito a renovação somente poderá ser exercido pelo

sublocatário.

§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize

o imóvel para as atividades de sociedade de que faça

parte e que a esta passe a pertencer o fundo de

comércio, o direito a renovação poderá ser exercido

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pelo locatário ou pela sociedade.

§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de

um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub-rogado

no direito a renovação, desde que continue no mesmo

ramo.

§ 4º O direito a renovação do contrato estende-se às

locações celebradas por indústrias e sociedades civis

com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde

que ocorrentes os pressupostos previstos neste

artigo.

§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não

propuser a ação no interregno de um ano, no máximo,

até seis meses, no mínimo, anteriores à data da

finalização do prazo do contrato em vigor”.

Assim, o locatário tem o direito à

renovação compulsória com escopo de proteger seu comércio (art. 51 da

Lei nº 8.245/91), disposição em consonância com os princípios da

preservação da empresa e da função social do contrato. Também é certo,

por outro lado, que não se trata de direito absoluto, cujo exercício (por

meio da ação renovatória) está condicionado à prova, pelo locatário, de

que preenche os requisitos legais.

O procedimento da ação renovatória

encontra previsão no art. 71 e seguintes da Lei nº 8.245/91, havendo

disposição expressa concernente aos requisitos a serem rigorosamente

obedecidos pela petição inicial (além daqueles previstos nos arts. 319 e

320 do CPC), a saber:

“Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art.

282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da

ação renovatória deverá ser instruída com:

I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos

I, II e III do art. 51;

II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III - prova da quitação dos impostos e taxas que

incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe

incumbia;

IV - indicação clara e precisa das condições

oferecidas para a renovação da locação;

V indicação do fiador quando houver no contrato a

renovar e, quando não for o mesmo, com indicação

do nome ou denominação completa, número de sua

inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e,

tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o

estado civil, a profissão e o número da carteira de

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identidade, comprovando, desde logo, mesmo que

não haja alteração do fiador, a atual idoneidade

financeira; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de

2009)

VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o

substituir na renovação aceita os encargos da fiança,

autorizado por seu cônjuge, se casado for;

VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou

sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.

[...]”

Conforme se infere do inciso I do

referido artigo, para que seja possível a renovação do contrato locatício, é necessário que o autor comprove o preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51.

Sucede que, diferentemente dos

argumentos expostos nas razões recursais do locatário, não se verifica, no caso, prova do preenchimento dos requisitos previstos no art. 51, II, da Lei de Locações.

Primeiro, porque o prazo do contrato a

renovar é de 36 (trinta e seis) meses, não de cinco anos como prevê o dispositivo legal (fls. 15/24).

Segundo, porque não há falar em soma

dos prazos ininterruptos dos contratos escritos para atingir o quinquênio legal, tendo em vista haver hiatos entre eles, períodos em que a locação perdurou por prazos indeterminados.

Não se desconhece a orientação

jurisprudencial do C. Superior Tribunal de Justiça (STJ) “no sentido de que, em sede de ação renovatória de locação, acolhe-se a teoria da accessio temporis, segundo a qual, se o lapso de interrupção entre a celebração dos contratos não é significativo, autoriza-se a soma dos períodos a fim de reconhecer o preenchimento do requisito temporal da

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pretensão renovatória”, a saber:

“EMENTA PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM

RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB

A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE RENOVAÇÃO DE

LOCAÇÃO COMERCIAL. (1) DEFICIÊNCIA DE

PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AUSÊNCIA. (2)

INTERVALO ENTRE CONTRATOS. LAPSO

REDUZIDO. ACCESSIO TEMPORIS. VIABILIDADE

DA RENOVAÇÃO. PRECEDENTES. AGRAVO

CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO

EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, IMPROVIDO”

(AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 990.261 -SP; Decisão Monocrática publicada em 24/2/2017;

Ministro MOURA RIBEIRO).

Todavia, a situação fática do caso em julgamento é diferente.

Com efeito, ao contrário de suas

alegações, houve significativo lapso temporal entre o contrato escrito que se pretende renovar (prazo de 36 meses - de 1º/8/2013 a 1º/8/2016) e o anterior (prazo de 36 meses - de 20/4/2009 a 19/4/2012 ). Assim, a locação permaneceu por prazo indeterminado durante quase um ano e quatro meses até a celebração do último contrato, o que torna inviável somar o tempo dos contratos. Já em entre o primeiro e segundo contratos, a interrupção durou mais de oito anos.

Daí por que o caso não se amolda ao

disposto no art. 51, II, da Lei nº 8.245/91.

Some-se a isso a constatação de outro óbice à renovação.

O art. 51, § 5º, da Lei de Locações

dispõe claramente que “Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor”.

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No caso examinado, o contrato de

locação que se pretende renovar tinha previsão de término em 1º/8/2016

(fls. 15/24), mas a demanda foi proposta somente em 26/2/2016 (fl. 01),

sem observar o prazo decadencial.

Portanto, o locatário decaiu do direito a

renovação.

Nesse sentido:

“AGRAVO. LOCAÇÃO COMERCIAL. AÇÃO

RENOVATÓRIA. DISCUSSÃO SOBRE CLÁUSULA

DO TEMPO DO CONTRATO QUE PREVIU

RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA. APLICAÇÃO EM

AÇÃO RENOVATÓRIA ANTERIOR. CLÁUSULA

AUTOMÁTICA NÃO APLICÁVEL PARA NOVO

PERÍODO. HIPÓTESE EM QUE A LOCAÇÃO

PASSOU A VIGER POR PRAZO INDETERMINADO.

FALTA DE INTERESSE DE AGIR PARA NOVA

AÇÃO RENOVATÓRIA AJUIZADA DEPOIS DO

VENCIMENTO DO CONTRATO ESCRITO.

CARÊNCIA DA AÇÃO POR FALTA DE INTERESSE

DE AGIR. RECURSO PROVIDO. Falta interesse de

agir ao locatário que ajuíza ação renovatória de

locação comercial após a vigência do contrato escrito

e no prazo legal previsto no art. 51 da Lei nº 8.245/91.

No caso, o contrato celebrado entre as partes

estipulou vigência de três anos, com prorrogação por

igual prazo ou maior, se posteriormente estipulado. O

locatário, então, valendo-se da prorrogação

automática, obteve, em ação judicial, a somatória dos

prazos e consequente renovação compulsória.

Passados mais de cinco anos, ajuizou nova ação,

pretendendo fosse computada novamente a

somatória do prazo original e o da prorrogação

automática. Contudo, para efeito de nova ação

renovatória, não é possível nova aplicação da

cláusula de prorrogação automática, conforme

precedente do Colendo Superior Tribunal de Justiça

(STJ). Saliente-se que o julgamento da anterior ação

renovatória não gerou vinculação a respeito da

interpretação e aplicação da cláusula contratual que

dispôs sobre a duração do contrato, inexistindo coisa

julgada a ser obedecida. Verifica-se que, encerrado o

prazo contratual, o contrato de locação teve sua

vigência convertida para prazo indeterminado, não

suscetível, portanto, da renovação compulsória

aludida no art. 51 da Lei nº 8.245/91” (TJSP; Agravo

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de Instrumento 2127879-34.2015.8.26.0000; Relator

(a): Adilson de Araujo; Órgão Julgador: 31ª Câmara

de Direito Privado; Foro Central Cível - 10ª Vara Cível;

Data do Julgamento: 04/08/2015; Data de Registro:

05/08/2015).

Em suma: como o reclamo recursal se

mostrou insubsistente para comprometer o convencimento externado na respeitável decisão monocrática, é de rigor a sua manutenção por seus próprios e por estes fundamentos.

Por fim, inaplicável o disposto no art.

85, § 11, do Código de Processo Civil (CPC), tendo em vista que a parte apelada não apresentou contrarrazões.

Ante o exposto, por meu voto, nego

provimento ao recurso de apelação interposto pela parte autora, para manter hígida a r. sentença proferida, observada a inaplicabilidade do disposto no art. 85, § 11, do CPC.

Assinatura Eletrônica

ADILSON DE ARAUJO

Relator