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11 de Agosto de 2022
  • 2º Grau
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Tribunal de Justiça de São Paulo
ano passado

Detalhes da Jurisprudência

Processo

Órgão Julgador

31ª Câmara de Direito Privado

Publicação

Julgamento

Relator

Rosangela Telles

Documentos anexos

Inteiro TeorTJ-SP_AI_20461411420218260000_94543.pdf
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Inteiro Teor

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

Registro: 2021.0000525333

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento nº XXXXX-14.2021.8.26.0000, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é agravante RICARDO HENRIQUE BACCI RAMOS, é agravado PARQUE REINO ESCÓCIA.

ACORDAM , em sessão permanente e virtual da 31ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores ADILSON DE ARAUJO (Presidente sem voto), FRANCISCO CASCONI E ANTONIO RIGOLIN.

São Paulo, 5 de julho de 2021.

ROSANGELA TELLES

Relatora

Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

VOTO Nº 20025

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº: XXXXX-14.2021.8.26.0000

AGRAVANTE: RICARDO HENRIQUE BACCI RAMOS

AGRAVADO: CONDOMÍNIO PARQUE REINO ESCÓCIA

COMARCA: RIBEIRÃO PRETO

JUIZ: ROGÉRIO TIAGO JORGE

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. AIRBNB E APLICATIVOS CONGÊNERES. Agravante que, na qualidade de condômino, pretende a concessão de tutela de urgência para fazer com que o condomínio edilício agravado se abstenha de proibir ao recorrente que disponibilize o seu imóvel em plataformas virtuais de hospedagem (Airbnb). Ausência dos requisitos do art. 300 do CPC/15. Probabilidade do direito alegado não verificada. Os condomínios puramente residenciais podem proibir que condôminos disponibilizem seus apartamentos em plataformas eletrônicas de fruição temporária, uma vez que referida atividade, além de impactar potencialmente na saúde, sossego e segurança dos vizinhos, destoa da destinação a ser dada às unidades autônomas. Precedente do E. STJ (REsp nº 1.819.175/RS). Decisão mantida. RECURSO NÃO PROVIDO.

Cuida-se de agravo de instrumento interposto contra r. decisão de primeiro grau, copiada a fls. 30, que rejeitou o pedido de tutela de urgência formulado pela parte agravante, por compreender ausentes os requisitos do art. 300 do CPC/15.

Alega o agravante que é proprietário do apartamento 104, Bloco 28, do condomínio agravado. Afirma que tem sido cerceado no seu direito de propriedade, uma que o agravado tem impedido a locação temporária e de curto prazo de seu imóvel. Sustenta que não há proibição expressa no regimento interno ou convenção condominial com relação a locação temporária, por meio da plataforma "AIRBNB" ou similares. Pretende seja determinado ao agravado que não impeça a locação temporária e se abstenha de impedir a entrada de veículos na garagem dos pretensos locatários. Por fim, argumenta que faz jus aos benefícios da gratuidade processual. Busca a reforma da r. decisão. Requer a tutela recursal.

Recurso regularmente processado, sem a concessão da tutela

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antecipada recursal (fls. 33). Contraminuta a fls. 39/57.

Não houve oposição ao julgamento virtual.

É o relatório.

Cuida-se de ação de obrigação de não de fazer com pedido de indenização por danos materiais ajuizada pelo agravante RICARDO HENRIQUE BACCI RAMOS em face do condomínio edilício agravado, PARQUE REINO ESCÓCIA.

O agravante pretende obter a concessão de tutela provisória de urgência, de natureza antecipada, a fim de que o ente despersonificado agravado seja proibido de restringir o exercício de seu direito de propriedade, notadamente para que possa locar o imóvel descrito na inicial por temporada, por meio de aplicativos ou plataformas eletrônicas (“Airbnb”, entre outros), até o julgamento final do feito.

Indeferido o pedido liminar, sobreveio o presente recurso.

Pois bem.

Cabe analisar, neste momento, apenas a existência ou não dos requisitos legais para a concessão da tutela, sob pena de se antecipar o julgamento de mérito, que depende da observância do devido processo legal, ou seja, do pleno exercício do contraditório e da ampla defesa, com a produção de todas as provas que se fizerem necessárias.

In casu, compreendo que esteja ausente a probabilidade do direito alegado, o que torna inviável, neste momento, a concessão da tutela emergencial. Passo a expor as razões de meu convencimento.

Não se desconhece que ao condômino, na qualidade de proprietário, é garantido o direito de usar, reaver, dispor e gozar de sua unidade autônoma, nos termos do art. 1.228 do Código Civil.

Outrossim, ante a própria natureza jurídica do condomínio edilício, que conjuga propriedades exclusivas e partes que são de titularidade comum dos condôminos em geral (art. 1.331 do Código Civil), é certo que o exercício dos

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direitos inerentes ao domínio é limitado à própria relação de vizinhança correlata ao contexto condominial.

Nesse diapasão, é dever do condômino “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação” (art. 1.335, IV do Código Civil). Vê-se, portanto, que em um condomínio estritamente residencial, não podem os moradores se utilizar de suas unidades autônomas para outros fins que não os

residenciais.

Com base nessa linha de raciocínio, o E. STJ reconheceu, recentemente, que os contratos de hospedagem mediante aplicativos (AIRBNB, por exemplo) podem ser proibidos em condomínios puramente residenciais, haja vista a natureza comercial de referida atividade, infensa aos objetivos comuns da comunidade integrante do prédio.

Confira-se, a propósito, o entendimento do Tribunal da Cidadania quando do julgamento do REsp nº 1.819.175/RS 1 :

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO RESIDENCIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. LOCAÇÃO FRACIONADA DE IMÓVEL PARA PESSOAS SEM VÍNCULO ENTRE SI, POR CURTOS PERÍODOS. CONTRATAÇÕES CONCOMITANTES, INDEPENDENTES E INFORMAIS, POR PRAZOS VARIADOS. OFERTA POR MEIO DE PLATAFORMAS DIGITAIS ESPECIALIZADAS DIVERSAS. HOSPEDAGEM ATÍPICA. USO NÃO RESIDENCIAL DA UNIDADE CONDOMINIAL. ALTA ROTATIVIDADE, COM POTENCIAL AMEAÇA À SEGURANÇA, AO SOSSEGO E À SAÚDE DOS CONDÔMINOS. CONTRARIEDADE À CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO QUE PREVÊ DESTINAÇÃO RESIDENCIAL . RECURSO IMPROVIDO. 1. Os conceitos de domicílio e residência ( CC/2002, arts. 70 a 78), centrados na ideia de permanência e habitualidade, não se coadunam com as características de transitoriedade, eventualidade e temporariedade efêmera, presentes na hospedagem, particularmente naqueles moldes anunciados por meio de plataformas digitais de hospedagem. 2. Na hipótese, tem-se um contrato atípico de hospedagem, que se equipara à nova modalidade surgida nos dias atuais, marcados pelos influxos da avançada tecnologia e pelas facilidades de comunicação e acesso proporcionadas pela rede mundial da internet, e que se vem

1

STJ, REsp nº 1.819.175/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 20 de abril de 2021

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tornando bastante popular, de um lado, como forma de incremento ou complementação de renda de senhorios, e, de outro, de obtenção, por viajantes e outros interessados, de acolhida e abrigo de reduzido custo. 3. Trata-se de modalidade singela e inovadora de hospedagem de pessoas, sem vínculo entre si, em ambientes físicos de estrutura típica residencial familiar, exercida sem inerente profissionalismo por aquele que atua na produção desse serviço para os interessados, sendo a atividade comumente anunciada por meio de plataformas digitais variadas. As ofertas são feitas por proprietários ou possuidores de imóveis de padrão residencial, dotados de espaços ociosos, aptos ou adaptados para acomodar, com certa privacidade e limitado conforto, o interessado, atendendo, geralmente, à demanda de pessoas menos exigentes, como jovens estudantes ou viajantes, estes por motivação turística ou laboral, atraídos pelos baixos preços cobrados. 4. Embora aparentemente lícita, essa peculiar recente forma de hospedagem não encontra, ainda, clara definição doutrinária, nem tem legislação reguladora no Brasil, e, registre-se, não se confunde com aquelas espécies tradicionais de locação, regidas pela Lei 8.245/91, nem mesmo com aquela menos antiga, genericamente denominada de aluguel por temporada (art. 48 da Lei de Locações). 5. Diferentemente do caso sob exame, a locação por temporada não prevê aluguel informal e fracionado de quartos existentes num imóvel para hospedagem de distintas pessoas estranhas entre si, mas sim a locação plena e formalizada de imóvel adequado a servir de residência temporária para determinado locatário e, por óbvio, seus familiares ou amigos, por prazo não superior a noventa dias. 6. Tampouco a nova modalidade de hospedagem se enquadra dentre os usuais tipos de hospedagem ofertados, de modo formal e profissionalizado, por hotéis, pousadas, hospedarias, motéis e outros estabelecimentos da rede tradicional provisora de alojamento, conforto e variados serviços à clientela, regida pela Lei 11.771/2008. 7. O direito de o proprietário condômino usar, gozar e dispor livremente do seu bem imóvel, nos termos dos arts. 1.228 e 1.335 do Código Civil de 2002 e 19 da Lei 4.591/64, deve harmonizar-se com os direitos relativos à segurança, ao sossego e à saúde das demais múltiplas propriedades abrangidas no Condomínio, de acordo com as razoáveis limitações aprovadas pela maioria de condôminos, pois são limitações concernentes à natureza da propriedade privada em regime de condomínio edilício. 8. O Código Civil, em seus arts. 1.333 e 1.334, concede autonomia e força normativa à convenção de condomínio regularmente aprovada e registrada no Cartório de Registro de Imóveis

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competente. Portanto, existindo na Convenção de Condomínio regra impondo destinação residencial, mostra-se indevido o uso de unidades particulares que, por sua natureza, implique o desvirtuamento daquela finalidade ( CC/2002, arts. 1.332, III, e 1.336, IV). 9. Não obstante, ressalvase a possibilidade de os próprios condôminos de um condomínio edilício de fim residencial deliberarem em assembleia, por maioria qualificada (de dois terços das frações ideais), permitir a utilização das unidades condominiais para fins de hospedagem atípica, por intermédio de plataformas digitais ou outra modalidade de oferta, ampliando o uso para além do estritamente residencial e, posteriormente, querendo, incorporarem essa modificação à Convenção do Condomínio. 10. Recurso especial desprovido. [g.n.]

Destaco, inclusive, que a disponibilização da unidade autônoma do recorrente, nos termos por ele pretendidos, goza do inconveniente de propiciar uma alta rotatividade de não condôminos no interior das áreas comuns do edifício, situação apta a gerar prejuízos ao sossego, à segurança e à saúde dos moradores, mormente em tempos de pandemia de COVID-19.

Conforme se extrai de fls. 83, a convenção condominial prevê expressamente a natureza residencial do condomínio, de tal sorte que, a priori, afigura-se legítima a proibição das práticas pretendidas pelo recorrente por meio deste recurso.

Assim, a r. decisão vergastada há de ser mantida em sua integralidade, uma vez que irretorquível.

Alerto ser desnecessária a interposição de embargos de declaração para fins de prequestionamento, na medida em que toda a matéria questionada está automaticamente prequestionada.

Posto isso, pelo meu voto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.

ROSANGELA TELLES

Relatora

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