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17 de Setembro de 2021
2º Grau
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Tribunal de Justiça de São Paulo
há 2 meses
Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
1ª Câmara de Direito Privado
Publicação
07/07/2021
Julgamento
6 de Julho de 2021
Relator
Rui Cascaldi
Documentos anexos
Inteiro TeorTJ-SP_AC_10062403220198260451_44dc6.pdf
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Inteiro Teor

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

PODER JUDICIÁRIO

São Paulo

Registro: 2021.0000533019

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1006240-32.2019.8.26.0451, da Comarca de Piracicaba, em que são apelantes BETA 19 INCORPORAÇÃO LTDA e MZM INCORPORADORA E CONSTRUTORA E LTDA, é apelado RICARDO TANIGUTI.

ACORDAM , em 1ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso das rés, com elevação dos honorários do advogado do autor; não conhecido o pedido deste formulado em contrarrazões. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FRANCISCO LOUREIRO (Presidente) E CLAUDIO GODOY.

São Paulo, 6 de julho de 2021

RUI CASCALDI

RELATOR

Assinatura Eletrônica

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

PODER JUDICIÁRIO

São Paulo

VOTO Nº: 48785

APEL.Nº: 1006240-32.2019.8.26.0451

COMARCA: PIRACICABA

APTES. : BETA 19 INCORPORADORA LTDA.E MZM INCORPORADORA E

CONSTRUTORA E LTDA.

APDO. : RICARDO TANIGUTI

JUIZ : EDUARDO VELHO NETO

COMPRA E VENDA Atraso na entrega da obra Culpa das rés evidenciada Lucros cessantes devidos à razão de 0,5% do valor do contrato pelo autor, pelo período de atraso na entrega da obra Taxa de condomínio paga antes da posse do imóvel pelo autor, e que se impõe, também, a ele devolver Idem com relação à taxa de assessoria, equiparável à SATI Sentença mantida por seus próprios fundamentos com base no art. 252 do Regimento Interno deste TJSP Apelo das rés desprovido, com elevação dos honorários do advogado do autor; não conhecido o pedido deste formulado em contrarrazões.

Trata-se de apelação de sentença que julgou procedente em parte a presente ação de indenização por danos materiais e lucros cessantes, para condenar as rés ao pagamento, por este título, de “...0,5% do valor do contrato durante o período de mora (09/04/2018 a 27/03/2019), até o limite pleiteado pelo autor, corrigidos a partir da distribuição da ação e com juros moratórios a partir da citação; à devolução do valor de R$900,00 (novecentos reais) pagos a título de taxa de assessoria, corrigido a partir de cada desembolso com juros moratórios a partir da citação; à restituição das despesas condominiais pagas no período de 10/01/2019 a 29/03/2019, devidamente comprovadas, conforme relacionadas à fl. 7”.

A sentença veio a ser complementada por embargos de declaração, cujo acolhimento levaram à inclusão, na condenação, das verbas de sucumbência: “Acolho os embargos de declaração para condenar a ré ao pagamento de custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) do valor do débito. Em razão da sucumbência recíproca, o autor também fica condenado ao pagamento de honorários advocatício de 10% (dez por cento) sobre o valor de sua sucumbência”.

Recorrem as rés, repisando os mesmos argumentos postos nas suas contestações, de que “...a data prevista para entrega da unidade era 30 de abril de 2017, (...) com a prorrogação prevista na cláusula 10.1 do Instrumento Particular de Contrato, a unidade poderia ser entregue até o final de outubro de 2017. E mais: “... conforme previsão da Cláusula 10.2 supratranscrita, as partes livremente

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pactuaram que o prazo previsto para conclusão das obras poderia ser prorrogado, sem que incidisse qualquer penalidade, sanção ou multa, se ocorressem motivo de força maior ou caso fortuito durante as obras, o que foi justamente o caso dos autos”. Firme neste pacto, passa a sustentar não ter havido atraso na entrega da obra, daí decorrendo não haver direitos a lucros cessantes, nem a outros danos a serem indenizados. Defende, em síntese, os termos em que feita a contratação, por onde até mesmo as taxas condominiais do imóvel vendido são devidas a partir da assinatura do contrato, independentemente do recebimento das chaves. Quanto às taxas de assessoria, sustenta que foram livremente contratadas pelo apelado, junto a terceiros, nada lhe tendo sido imposto nesse sentido.

Em contrarrazões, pede o autor a manutenção da sentença, bem como a elevação dos honorários de sucumbência aí fixados (fls. 330/336).

É o relatório .

Primeiramente, não se conhece do pleito do autor contido em suas contrarrazões de apelação, de elevação da verba honorária de seu advogado, porque, tratando-se de uma pretensão infringente ao disposto na sentença, desafiava recurso de apelação, não podendo ser formulado em peça de defesa, mostrando-se inadequada a via assim eleita.

No mais, o recurso das rés se limita a renovar os argumentos postos em contestação, não chegando, em nenhum momento, a infirmar as teses assentadas na sentença, que levaram ao julgamento de procedência parcial do pedido de mérito, razão pela qual fica ela mantida pelos seus próprios e jurídicos fundamentos, nos termos do art. 252, do Regimento Interno deste Egr. Tribunal de Justiça: “Nos recursos em geral, o relator poderá limitar-se a ratificar os fundamentos da decisão recorrida, quando, suficientemente motivada, houver de mantê-la, apreciando, se houver, os demais argumentos recursais capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada no julgamento” (art. 252, com redação dada pelo Assento Regimental nº. 562/2017).

Segue a sentença cujos fundamentos e solução ficam incorporados ao presente acórdão:

Trata-se de pedido de complementação do valor de indenização paga pelas rés aos autores, indenização por lucros cessantes em razão do atraso na entrega do imóvel, restituição de valores pagos à

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título de despesas condominiais cobradas no período em que os autores não detinham a posse do imóvel e restituição de valores pagos pelos autores a título e taxa de assessoria.

Os autores não quiseram produzir outras provas além daquelas constantes dos autos. As rés postularam por provas orais.

Tenho que desnecessárias as provas orais postuladas. Os fatos que as rés pretendem provar não são prováveis por testemunhas. As provas necessárias são documentais.

Inicialmente, deve-se reconhecer a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor na relação jurídica de direito material trazida para os autos, na qual o autor figura como consumidor e as rés como fornecedoras.

A ilegitimidade passiva da corré MZM deve ser afastada, esta foi quem patrocinou a venda do imóvel e administrou de fato o contrato. Consta sua logomarca nos documentos relacionados ao contrato.

A questão relacionada à legitimidade passiva das rés em relação aos valores pagos pelo autor a título de taxa de assessoria está relacionada ao mérito.

Superadas as preliminares, passo à análise do mérito.

Conforme clausula 10.3 do contrato, as rés se comprometeram a pagar o equivalente a 2% do valor já pago pelo autor, a título de compensação, em caso de atraso na entrega do imóvel, bem como o equivalente a 0,5% também sobre o valor do preço pago, a título de mora.

O autor já recebeu valores a título de indenização, mas pretende a complementação por não concordar com aqueles pagos.

Conforme consta do quadro resumo, o imóvel deveria ter sido entregue até outubro de 2017, mas o habite-se foi obtido somente em abril/2018.

A ré alega que o valor descontado como crédito do autor do saldo devedor está em consonância com as cláusulas do contrato.

Não há controvérsia quanto ao atraso do imóvel e à data em que houve a entrega das chaves (27/03/2019), nem mesmo quanto ao direito do autor de

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obter a indenização compensatória de 2% do valor pago.

O inadimplemento da ré decorre da demora na entrega de sua prestação, cujo objeto é a unidade condominial descrita no contrato, com extrapolação do prazo contratualmente previsto.

Está comprovado nos autos que a obra não foi entregue no prazo ajustado. O adimplemento decorre da entrega ou da colocação da unidade à disposição do comprador. Isso não ocorreu.

A ré não comprovou que o atraso para entrega das chaves ocorrido após a expedição do habite-se tenha ocorrido por culpa do autor. Era ônus das rés comprovar que o imóvel já estava apto para obtenção do financiamento bancário e liberação do FGTS. Não o fez.

Ao autor/adquirente assiste direito à indenização compensatória no período de 30/10/2017 a 09/04/2018. Esse fato é incontroverso. O autor demonstrou ter pago pelo preço até a data do habite-se a importância de R$85.379,10. Sobre esse valor é que deve incidir a multa compensatória de 2%. No entanto, não restou demonstrado pelo autor que o valor compensado estava incorreto.

O atraso na entrega do imóvel teve repercussão negativa no patrimônio do autor, que deixou de frui-lo, seja para recebimento de alugueres, seja para fins de moradia.

O Egrégio Superior Tribunal de Justiça, em outro caso semelhante já decidiu favorável ao pagamento dos lucros cessantes, os quais são presumidos:

'CIVIL. CONTRATO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA. ARTIGO 924, DO CÓDIGO CIVIL/1916. INAPLICABILIDADE. APLICAÇÃO DO ART. 1.092, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO CIVIL/1916. RESTITUIÇÃO DA INTEGRALIDADE DAS PARCELAS PAGAS E DOS LUCROS CESSANTES PELO VALOR DO ALUGUEL MENSAL QUE O IMÓVEL PODERIA TER RENDIDO. PRECEDENTES. (...) A inexecução do contrato pelo promitente-vendedor, que não entrega o imóvel na data estipulada, causa, além do dano emergente, figurado nos valores das parcelas pagas pelo promitente-comprador, lucros cessantes a título de alugueres que poderia o imóvel ter rendido se tivesse sido entregue na data contratada. Trata-se de situação que, vinda da experiência comum, não necessita de prova (art. 335

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do Código de Processo Civil). Recurso não conhecido (STJ, REsp nº 644.984/RJ, 3ª Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, 16/08/2005)'.

Impõe-se a condenação das rés ao pagamento de indenização por lucros cessantes no período entre 09/04/2018 a 27/03/2019, por serem necessários à recomposição do patrimônio decorrente do atraso na entrega da obra.

Quanto ao pagamento da taxa condominial em período em que não tinha a posse do imóvel, assiste razão ao autor. A taxa condominial é devida somente após a imissão do autor na posse do imóvel. Aquelas cobradas antes de o imóvel estar à disposição do autor são indevidas e devem ser restituídas.

A cobrança da taxa de assessoria ou de taxa de atividade congênere vinculadas ao contrato de venda e compra se mostra abusiva. O STJ já decidiu no âmbito de Recurso Repetitivo, no Tema 938, pela abusividade da cobrança. Assim foi decidido:

'RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICOIMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I -TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor.

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Aplicação da tese 1.1. 2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2.III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO'.

Diante do exposto JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a presente Ação Indenização por Danos Materiais e Lucros Cessantes que RICARDO TANIGUTI move em face de BETA 19 INCORPORAÇÕES SPE LTDA E MZM INCORPORADO E CONSTRUTORA LTDA, para em consequência condenar a ré ao pagamento de indenização por lucros cessantes, os quais fixo em 0,5% do valor do contrato durante o período de mora (09/04/2018 a 27/03/2019), até o limite pleiteado pelo autor, corrigidos a partir da distribuição da ação e com juros moratórios a partir da citação; à devolução do valor de R$900,00 (novecentos reais) pagos a título de taxa de assessoria, corrigido a partir de cada desembolso com juros moratórios a partir da citação; à restituição das despesas condominiais pagas no período de 10/01/2019 a 29/03/2019, devidamente comprovadas, conforme relacionadas à fl. 7...”

Posteriormente, esta sentença veio a ser complementada em embargos de declaração, que foram acolhidos para fixar a condenação das rés nas verbas de sucumbência. Este acréscimo, também, fica incorporado ao presente acórdão.

Mais não é preciso.

Consideram-se pré-questionados todos os temas e dispositivos legais utilizados pelas partes na defesa de seus interesses, não cabendo demonstrar a utilização das teses, que embasariam recursos às instâncias superiores, em embargos de declaração, a teor do art. 1.025 do CPC, mas, nas próprias razões recursais a esses Tribunais ad quem.

Isto posto, NÃO SE CONHECE do pedido do autor, formulado em suas contrarrazões de apelação, e NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso das rés. Elevam-se os honorários do advogado do autor, que foram fixados pela sentença, para 13% (treze por cento), por força do disposto no art. 85, § 11º, do Código de Processo Civil.

RUI CASCALDI

Relator

Disponível em: https://tj-sp.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1243928143/apelacao-civel-ac-10062403220198260451-sp-1006240-3220198260451/inteiro-teor-1243928179

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COMPRA E VENDA – Atraso na entrega da obra – Culpa das rés evidenciada – Lucros cessantes devidos à razão de 0,5% do valor do contrato pelo autor, pelo período de atraso na entrega da obra – Taxa de condomínio paga antes da posse do imóvel pelo autor, e que se impõe, também, a ele devolver – Idem com relação à taxa de …