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23 de Setembro de 2021
1º Grau
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TJSP • Procedimento Comum Cível • Comissão • 1091169-18.2018.8.26.0100 • 11ª Vara Cível do Tribunal de Justiça de São Paulo - Inteiro Teor

Tribunal de Justiça de São Paulo
há 2 anos
Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
11ª Vara Cível
Assuntos
Comissão
Juiz
Dimitrios Zarvos Varellis
Partes
Requerente: Imovel a Consultoria Imobiliária S/A, Requerido: Mateos Raduan Dias, Requerido: Agua Boa Participações LTDA
Documentos anexos
Inteiro Teor68694636%20-%20Julgada%20Procedente%20em%20Parte%20a%20A%C3%A7%C3%A3o.pdf
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C O N C L U S Ã O Em 03 de abril de 2019 faço estes autos conclusos ao (à) MM (a). Juiz (a) de Direito Dr (a). Christopher Alexander Roisin. Eu ___________ (Escrevente Judiciário), subscrevi.

S E N T E N Ç A

Processo nº: 1091169-18.2018.8.26.0100

Classe – Assunto: Procedimento Comum Cível - Comissão

Requerente: Imovel A Consultoria Imobiliária S/A

Requerido: Mateos Raduan Dias e outro

Vistos. IMÓVEL A ASSESSORIA IMOBILIÁRIA LTDA.

propôs AÇÃO DE COBRANÇA DE CORRETAGEM contra ÁGUA BOA PARTICIPAÇÕES EIRELI e MATEOS RADUAN DIAS , qualificados, alegando, em síntese, que os réus contrataram a autora aos 04.11.2015 para intermediar a venda de um imóvel na rua Suécia nº 101, pelo valor inicial de R$ 14.800.000,00. Obtendo a venda, receberia 6% (seis por cento) do valor do negócio. Disse que produziu material publicitário, realizou divulgação e manteve o imóvel em exposição. Disse ainda que mantinha a limpeza do local, prestava assistência jurídica e disponibilizava 70% do valor em crédito pré-aprovado. O contrato tinha prazo determinado de 180 (cento e oitenta) dias e era renovado automaticamente por iguais períodos, podendo ser denunciado com avido prévio de 30 (trinta) dias. Disse que os compradores do imóvel conheceram-no por intermédio da autora. Tendo-o visitado em mais de uma oportunidade. Disse que o comprador remeteu à autora imagem por aplicativo de mensagens do mesmo imóvel sendo anunciado por outra corretora ao preço de R$ 13.000.000,00. Disse que o seu corretor, estranhando a situação, “iria verificar com o corretor Ricardo Lapoian, ao que o comprador responde que irá realizar a oferta por outra corretora.” (fls. 05). Disse que os compradores por intermédio da corretora Talor Imóveis enviou proposta à autora para a compra do imóvel. Disse que o corretor Ricardo prestou informações completas ao réu pessoa natural, até ter as negociações interrompidas abruptamente, com o recebimento de

proposta por outra corretora. Disse que o réu MATEOS tratou com a autora de fevereiro de 2016 até 30.08.2016 e que a compra se efetivou aos 14.07.2017. Afirmando sua intermediação útil, pretende o recebimento de R$ 472.445,58. Juntou documentos (fls. 24/137).

Emenda foi determinada (fls. 138/139) e cumprida (fls. 141/147), alterando-se o valor da causa para R$ 569.579,02.

Citada (o)(s) a (o)(s) ré(u)(s) (fls. 156 e 157), ofertou (aram) resposta em forma de contestação (fls. 158/170), acompanhada de documentos (fls. 171/188), alegando, em preliminar, a ilegitimidade passiva da ré ÁGUA . Sustenta tratar-se de relação de consumo. No mérito, nega a possibilidade de cobrança da comissão de corretagem. Assevera que na segunda visita realizada ao imóvel, os compradores sugeriram que fariam uma oferta com permuta, ao que o corretor da autora, Ricardo Lapoian, teria lhes informado que o vendedor não aceitaria, o que motivou a desistência. Disse que os compradores somente compraram o imóvel pela atuação da corretora Taylor, que viabilizou a proposta. Afirma a abusividade da cobrança de honorários pela “gestão de venda”. Subsidiariamente, sustenta a impossibilidade de cumulação dos percentuais.

Houve réplica (fls. 202/217). Instadas a indicar provas (fls. 218), as partes as desejaram

orais (fls. 221/222; e 224).

Decisão saneadora foi proferida em seguida (fls. 227/228), resolvendo as questões preliminares, fixando os pontos controvertidos e ordenando a produção de prova oral.

Róis de testemunhas vieram a lume (fls. 231; e 234). Designou-se audiência de conciliação, instrução, debates e

julgamento (fls. 235).

Audiência foi realizada (fls. 257), restando a composição infrutífera e colhendo-se o depoimento de uma testemunha da autora (fls. 267/275).

Audiência em continuação foi realizada (fls. 295), colhendo-

se o depoimento de duas testemunhas arroladas pelos réus (fls. 312/318; e 319/327).

Em seguida as partes debateram a causa em alegações finais escritas (fls. 328/333; e 334/346).

É O RELATÓRIO. FUNDAMENTO E DECIDO. O pedido principal é improcedente, mas o pedido sucessivo é

parcialmente procedente.

A previsão legal do contrato de corretagem está contida no artigo 722, da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil):

“Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.” Comentando referido dispositivo, asseverou C LAUDIO L UIZ

B UENO DE G ODOY :

“Nessa esteira, definiu-se a corretagem, genericamente, como o contrato de mediação em que, sem mandato ou relação de dependência, se obriga o corretor a obter, para outrem, um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. Cuida-se de verdadeira intermediação para a celebração de contratos outros, em que o corretor aproxima de seu cliente pessoas interessadas na entabulação de um negócio.” ( Código Civil Comentado - doutrina e jurisprudência. Coord. Cezar Peluso. 2ª Ed. rev. e atual. Baureri/SP: Manole, 2008, p. 674). As partes celebraram contrato escrito de prestação de

serviços de corretagem (fls. 46/48), atribuindo ao vendedor a responsabilidade pelo

pagamento da comissão de corretagem e, além disso, indicando que o vendedor deveria comunicar a autora sobre outros intermediários:

“Durante o período do presente o CONTRATANTE concorda que não venderá o imóvel diretamente, ou através de congêneres, sem o conhecimento da Imóvel A consultoria Imobiliária S.A. , considerando que estaremos apresentando e negociando com potenciais interessados, bem como prestando informações semanais aceca do andamento do caso.” [g.n.] (fls. 47). Assim, a apresentação de proposta por terceiros, juntada às

fls. 54/59, não viola a cláusula contratual, que não indica propriamente exclusividade, tendo havido a adequada comunicação da apresentação de proposta por terceiros, o que ocorreu.

Aliás, sobre o tema, a testemunha Ricardo Lapoian disse que a autora foi contratada para tomar conta do imóvel do réu MATEOS , em caráter exclusivo, o que não foi confirmado, seja pelo teor da autorização, seja pelo anúncio de fls. 50, feito por outra imobiliária que não participou das tratativas e da celebração do negócio.

É certo que o réu na notificação de fls. 128, em resposta à notificação de fls. 113/127, informa que o contrato estaria vencido. Diz a notificação do réu:

“O contrato de prestação de serviços para intermediação de venda de imóvel celebrado com V. Sas. Em 04.11.2015 (já vencido), (...) foi celebrado sem cláusula de exclusividade. V. Sas. Tinham pleno conhecimento, portanto, que existiam outros corretores incumbidos da venda do imóvel.” Todavia, essa afirmação de falta de eficácia não condiz com

a verdade processual. Porque não houve denúncia do contrato pelo réu, contrato que se

renovava automaticamente, até que denúncia houvesse ou até que seu objeto se perdesse (com a venda da coisa ou mesmo sua desapropriação ou destruição - art. 248, CC):

“A presente assessoria é válida pelo período de 180 (cento e oitenta) dias da assinatura desta autorização e será renovada automaticamente, por iguais períodos de tempo, exceto se comunicado pelas partes, com 30 (trinta) dias de antecedência dos vencimentos dos períodos em questão, através de carta ou e-mail com aviso de recebimento, da falta de interesse na renovação.” (fls. 48). Ainda da notificação retira-se: “... embora tenha havido um primeiro contato da pessoa interessa com um plantonista, na casa , o fato é que resultado útil se ocorrer, será por força da atuação da referida empresa, a quem será paga a comissão de corretagem.” [g.n.] (fls. 128). Ora, é isso que os corretores fazem. Aproximam as partes e

se a aproximação frutifica, os profissionais devem ser remunerados.

Seria simples excluir os corretores de qualquer atuação após a apresentação das partes, que passariam a negociar com seus diretores e advogados, eliminando da cadeia econômica exatamente as pessoas que gastam seu tempo localizam imóveis e pessoas para aproximar vendedores de compradores.

Em suma, no caso concreto, é preciso saber se a aproximação foi eficaz ou não, isto é, se por ação do (a)(s) autor (a)(es) houve aproximação entre a ré e o comprador, no sentido da interpretação dada ao contrato de corretagem pela doutrina e jurisprudência, e.g.:

“CIVIL E EMPRESARIAL. INTERMEDIAÇÃO OU CORRETAGEM PARA A VENDA DE IMÓVEL. APROXIMAÇÃO ÚTIL DAS PARTES. VENDA APÓS O

PRAZO ESTIPULADO EM CONTRATO. COMISSÃO DEVIDA. - A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial. Aplicação da Súmula 7/STJ. - Para que seja devida a comissão, basta a aproximação das partes e a conclusão bem sucedida de negócio jurídico. A participação efetiva do corretor na negociação do contrato é circunstância que não desempenha, via de regra, papel essencial no adimplemento de sua prestação. Portanto, esse auxílio, posterior à aproximação e até a celebração do contrato, não pode ser colocado como condição para o pagamento da comissão devida pelo comitente. - Se após o término do prazo estipulado no contrato de corretagem vier a se realizar o negócio jurídico visado, por efeitos dos trabalhos do corretor, a corretagem ser- lhe-á devida. Recurso especial improvido.” [g.n.] (REsp 1072397/RS, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 15/09/2009, DJe 09/10/2009). Com efeito, tem-se que o (a)(s) autor (a)(es) aproximou (aram)

as partes (intermediação) que celebraram um contato de compra e venda (resultado útil), pelo que seria devida a comissão de corretagem.

Contudo o caso concreto é mais complexo, o que motiva o acolhimento do pedido subsidiário, nos termos do artigo

“Art. 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário.”

Isso porque, como se verá da análise profunda da prova, a intermediação ocorreu com a atuação de duas corretoras.

A prova do resultado útil é a escritura de fls. 31/36, pela qual o réu MATEOS vendou o imóvel a Carlos Eduardo Domene e Paula Volpe.

A testemunha Ricardo Lapoian, ouvida em juízo (fls. 267/275), mediante contraditório, esclareceu que não tem interesse pessoal na causa, nem se beneficiaria por ela. Disse que trabalhou para a autora entre 2000 até 2003 e entre 2009 até 2019, estando trabalhando de modo autônomo no momento de seu depoimento. Narrou que a autora foi contratada para tomar conta do imóvel do réu MATEOS , em caráter exclusivo. Disse que era o responsável pelo imóvel, por mantê-lo (jardinagem, piscina) e por atender aos plantões para sua alienação. Disse que o réu e a autora celebraram contrato escrito com validade de seis meses, prorrogáveis automaticamente por igual período, mediante contrato padrão. Esclareceu que a denúncia do contrato era possível por qualquer das partes, por escrito. Afirmou que mantinha contato pessoalmente com o proprietário do imóvel e que nunca recebeu nenhum escrito denunciando o contrato, nem sabe se o réu o fez para o jurídico. Narrou que atendeu interessados no plantão de vendas, junto à Rua Suécia, nº 101, Jardim Europa. Disse que conhece a pessoa de Carlos Eduardo Domene e Paula Volpe. Disse que os conheceu no próprio imóvel, onde foram levados por indicação de outro corretor da autora, chamado Guilherme Carvalho, que os encontrou inicialmente em outro imóvel intermediado pela autora e posteriormente os levou ao imóvel objeto do processo. Contou que após esse encontro inicial, que durou uns quarenta e cinco minutos, travou conversas adicionais com o réus, que se demonstraram totalmente interessados na aquisição do imóvel. Contou que durante as tratativas sobre o imóvel, surgiu a questão atinente à possibilidade do réu MATEOS aceitar, como parte do pagamento do preço, a permuta ou dação de imóveis, ao que o depoente respondi que o réu MATEOS era bastante suscetível a propostas e que era 'bom de negócio', em razão do que a proposta poderia ser encaminhada para sua eventual aceitação. Contou que ficou combinado que os pretensos compradores mandariam ao e-mail do corretor Guilherme uma relação desses imóveis e que em seguida eles encaminhariam a proposta vendedor MATEOS . Não se recordou se essa lista foi enviada a Guilherme, mas lembrou-se que eles informaram a

localização dos imóveis e prestaram algumas informações sobre as coisas, mas que não receberam documentos atinentes aos imóveis. Acrescentou que no mesmo domingo em que conheceu os interessados na compra do imóvel, avisou o réu MATEOS , com quem manteve conversas entre domingo até quarta-feira, com a promessa de que até esta data, ser-lhe-iam envidas as informações acerca dos imóveis que poderiam servir para a celebração dos negócios. Na quarta-feira, o depoente recebeu telefonema do réu MATEOS lhe informando que os pretendentes compradores, Carlos e Paula, estariam a caminho do escritório dele, levados por intermédio de outra imobiliária de nome Taylor, juntamente com a representante desta, Maria Elisa Taylor, onde entregariam ao vendedor os documentos relativos aos imóveis e também uma proposta. Não soube como e porque essa outra imobiliária ingressou nas negociações. Nesta ligação que teve, antes do réu receber a proposta pela outra imobiliária, disse a ele, em alerta, que isso poderia gerar algum problema inclusive para o comprador, que teria sido originado da atuação de prepostos da autora, o que deveria ser alertado à pessoa, ao que redarguiu que o depoente ficasse tranquilo e que o manteria informado. Após a reunião, o réu enviou ao depoente uma cópia da proposta por ele recebida, solicitando que a autora realizasse o levantamento das informações sobre os imóveis e suas avaliações para que ele pudesse, conhecendo essas informações, tomar uma decisão. Encaminhou o correio eletrônico e a proposta para o gerente do corretor e para a diretoria da autora, incluindo o jurídico, para que eles acompanhassem a situação, o que tornou o caso notório dentro da Imóvel A (autora). Disse que prometeu ao réu fazer uma avaliação dos imóveis comerciais que ele apresentou e fez um levantamento físico e por sistemas de outras imobiliárias de comparação de valores, sugerindo ao réu MATEOS , em seguida, uma faixa de valores por metro quadrado, visto que ele não tinha interesse na manutenção da propriedade dos imóveis e pretendia vende-los rapidamente. Essa conversa foi travada por aplicativo de celular ( Whatsapp ). O depoente teria inclusive indagado MATEOS , após este receber as avaliações feitas pelo depoente, o que achava do negócio, ao que teria recebido como resposta que achava difícil que o negócio saísse nos termos sugeridos, em razão do formato da proposta e do valor oferecido. O valor pedido pela casa era de R$ 14,5 milhões, e o valor da proposta, incluindo parte em dinheiro e parte com a entrega dos

imóveis, era de R$ 10 milhõesealguma-coisa, que não soube precisar. Ele disse ao depoente que analisaria a proposta, tratando diretamente com o pretendente. O depoente disse que, por ética profissional, à época, quando o réu disse que ia conduzir a negociação, que ficasse claro que a autora teria participação no negócio. Alerta sobre o comissionamento que teria sido dado em mais de uma oportunidade. Depois dessa conversa, em novo diálogo com o vendedor MATEOS , o depoente teria ouvido deste que o negócio havia esfriado e que haveria apresentação de outras ofertas pelos pretensos compradores. Após três ou quatro semanas, a autora foi comunicada de que o negócio foi celebrado, comunicação vinda do próprio réu, que disse que vendou o imóvel a Carlos Domene. Neste momento o depoente perguntou ao réu se este teria aceitados os imóveis em permuta, ao que ele respondeu que sim, que receberia o preço parte em imóveis e parte em dinheiro. Não perguntou por quanto foi efetivamente celebra do negócio e indagou-lhe sobre a comissão, ao que o réu passou ao depoente o telefone da senhora Maria Elisa Taylor e disse: 'trate com ela'. Disse que houve pagamento à corretora Taylor, cujo pagamento constada da primeira proposta, mas não vou nenhum recibo de pagamento. Após isso, teria encaminhado um correio eletrônico ao réu, como desabafo, mas que não foi respondido. Não conversou com Maria Taylor. Disse que após saber da venda, deixou o caso que passou a ser conduzido pelo jurídico. Acrescentou que em momento algum Carlos Domene manifestou insatisfação com o trabalho da Imóvel A. As conversas foram tranquilas, naturais e objetivas. Negou que tenha desestimulado Carlos a enviar propostas envolvendo permuta com imóveis e não soube dizer o motivo pelo qual Carlos enviou proposta por outra corretora.

Seu depoimento é bastante diverso do depoimento da testemunha Carlos Eduardo Domene que, ouvida em Juízo (fls. 312/318), narrou que adquiriu um imóvel na Rua Suécia nº 101. Contou que conheceu o imóvel quanto, ao sair do Clube Pinheiros, viu um imóvel na Rua Itália, que estava à venda pela autora, que visitou com sua esposa. Não gostando da casa, conversou com o corretor que lá estava, que os levou para outros imóveis que eram comercializados pela autora (Imóvel A), entre eles o adquirido. Narrou que no local havia um preposto, achando o imóvel maravilho. Disse que enquanto estava lá, apareceu um responsável pela comercialização da casa pela

Imóvel A, cujo nome não se recordou, nem soube dizer se se tratava de Ricardo Lapoian. Afirmou que esse corretor apareceu apresentou informações sobre o imóvel, dizendo quem era o vendedor e qual o preço pretendido, que era superior ao valor que pretendia pagar. Disse que em razão disso, sugeriu o parcelamento e a permuta com outros imóveis, quando em seguida o corretor disse ao depoente que o vendedor não aceitaria essas condições. Contou que foi o primeiro corretor que lhe “disse uma porção de 'nãos'... foi a primeira vez na vida.” Acredita que o motivo decorreria do “fato de que (...) não estava bem vestido, estava 'mulambo', com roupas de treino, esportivas”, o que teria motivado o corretor a não acreditar no depoente como um potencial comprador. Concluiu que não seria possível adquirir o imóvel e passou a buscar outras casas. Recebeu a indicação da dona Maria Elisa Taylor, pegou o telefone dela, falou com ela, que lhe mostrou um monte de casas, pelas quais não se interessou. Disse que informou Maria Elisa Taylor que a única casa que havia gostado era aquela que não poderia comprar, isto é, a casa da Rua Suécia. Ela então teria indagado ao depoente qual seria essa casa pela qual o depoente havia se interessado. O depoente disse qual era o imóvel e que ele estava sendo comercializado pela Imóvel A, ao que ela respondeu que conhecia o imóvel e “que não era comercializada pela Imóvel A em caráter de exclusividade”. Contou a ela que teria sido informado que o vendedor não aceitaria as formas de pagamento que o depoente poderia oferecer, ao que Maria Elisa respondeu que 'o não' o depoente já tinha e, por isso, deveria ainda assim fazer uma proposta. Acrescentou que: “Aliás, é isso o que os corretores fazem.” Titubeou em fazer a proposta, que fez por insistência de Maria Elisa, sendo o que fez. Contou que se reuniu com o vendedor, por intermédio de Maria Elisa, e lhe apresentou a proposta, quanto o réu MATEOS disse: “é essa a sua proposta?' E então se levantou e sequer cumprimentou o depoente e foi embora. Em seguida, disse à Maria Elisa que o vendedor parecia irredutível, mas ela me disse que poderíamos continuar com trocas de propostas e contrapropostas, o que ocorreu e ao final acordaram que o preço poderia ser pago 70% em dinheiro e 30% em imóveis. Negou qualquer atuação da autora nessas negociações. Contou que combinaram quais seriam os valores dos imóveis que colocaria como forma de pagamento, o que foi aceito por MATEOS . Em razão disso, conseguiram fechar o negócio. Indagado quem fez o contrato depois da definição de suas condições, respondeu:

“Após ajustarmos o preço e a forma de pagamento, quem elaborou o contrato foi a própria imobiliária Taylor”. Explicou que em relação à Imóvel A, perto da conclusão do negócio, “alguém da Imóvel A creio que o supervisor do corretor que me atendeu me contatou, por um telefonema, para me indagar por que eu havia procurado outra corretora e se eu não desejava retornar às negociações junto com a Imóvel A; respondi a ele que o corretor que me atendeu pela Imóvel A me desestimulou, não deu prosseguimento a nenhuma proposta e, em razão disso, também disse ele que procurei outra corretora, a Senhora Taylor, que viabilizou o negócio. É verdade, não nego, que conheci a casa através de vocês. Mas toda a negociação e apresentação de propostas foram viabilizadas pela Senhora Taylor”. Negou que tenha pagado qualquer valor à Maria Elisa Taylor, quem teria pagado foi o vendedor. Não se recordou de ter enviado mensagens a prepostos da autora. Disse que é possível que tenha feito, até provável. Disse que continuaram a lhe mostrar imóveis, aquele estagiário, mas nenhum desses contatos se referiam ao imóvel da Rua Suécia, em relação ao qual já havia desistido de se relacionar com a autora. Indagado sobre se se recorda de ter remetido mensagens, por aplicativo de celular, para algum representante da autora acerca da divergência de preços do mesmo imóvel da Rua Suécia oferecido pela Imobiliária Kaufmann, respondeu: “Ah! Isso aconteceu. Bem lembrado, Doutor. Eu me lembro de ter me comunicado com a Imóvel A indagando sobre a diferença de preço, pois eu havia procurado na Internet o imóvel e consegui encontrá-lo oferecido por diversos preços. Disso eu me lembro”, mas não se recordou de ter se comunicado com prepostos da Imóvel A sobre outros temas. Disse que pode ter acontecido, mas não teve certeza, mas teve certeza de que não trocou mensagens que se referiam a propostas. Disse que as negociações não prosperaram em relação à autora. Disse que não há nenhuma prova física de alguma proposta que tenha enviado pela autora. Conhece Juliana, advogada do réu MATEOS , para que, remeteu correio eletrônico relatando basicamente os assuntos sobre os quais depois. Negou que soubesse de algum contrato entre a autora e o réu. Não se recordou e disse que teria se recordado “disso quando começou o litígio entre eles. Isso teria chamado a minha atenção. Eu buscaria isso na minha memória”.

Do depoimento é inegável que o depoente não gostou do atendimento que recebeu.

É inegável que o depoimento do comprador diverge frontalmente do depoimento da testemunha Ricardo Lapoian que, ouvida em juízo disse que apresentou o imóvel ao comprador e que com ele travou outras conversas, porque se demonstrou, mais sua esposa, totalmente interessado no imóvel, quando surgiu “a questão atinente à possibilidade do réu MATEOS aceitar, como parte do pagamento do preço, a permuta ou dação de imóveis, ao que o depoente respondi que o réu MATEOS era bastante suscetível a propostas e que era 'bom de negócio'”

Alguém mentiu em juízo, não sendo possível saber ao certo quem o fez.

Contudo, é mais razoável a versão do depoente Carlos, primeiro porque ao contrário do depoente Ricardo, que à época trabalhava para a autora, não tem o menor interesse no processo, nem sua profissão o manterá ligado com qualquer das partes, o que não se passa com Ricardo, que atualmente é corretor autônomo e que já trabalhou por vários anos para a autora. Segundo, porque o contrato de prestação de serviços de 46/48 indica que a base de cálculo do preço da corretagem é o valor pago em espécie, não incidindo a porcentagem sobre os imóveis dados em permuta ou dação, de modo que pela forma de contratação inicialmente travada entre a autora e o réu, seria melhor para aquela que o pagamento não se desse com torna em imóveis.

Além disso, da análise criteriosa dos depoimentos, é nítido que o comprador Carlos se sentiu aviltado pelo jeito como foi atendido in loco , atribuindo esse mal atendimento ao modo como estava vestido e o descrédito que deram a ele, o que justifica a ação do vendedor em dizer, como repetiu a testemunha Ricardo algumas vezes, que ele próprio tocaria a negociação.

Ora, se o comprador não quer um intermediário, o vendedor pode assumir a negociação para evitar perder a venda, que é o seu objetivo ou mesmo aceitar que outro intermediário assuma a posição daquele que não agrada ao comprador. Note-se que em todo o depoimento de Carlos, ficou nítida a sua insatisfação com a autora.

Aliás, a insatisfação advém, inclusive, da oferta do mesmo imóvel por outra corretora, por valor inferior ao informado pela autora ao comprador,

como se depreende do documento de fls. 50, do qual se retira:

Guilherme: “Dr. Carlos,boa tarde, Guilherme da Imóvel A, está disponível para falar?

Carlos: cedomene@terra.com.br

Guilherme: Obrigado.

Guilherme: Enviarei em breve as informações

Carlos: [anúncio do imóvel pela corretora Kaufman]

Guilherme: Estranho

Guilherme: Enviarei para o Ricardo Lapoian perguntando

sobre isso

Guilherme: Obrigado pela dica

Carlos: Vou fazer oferta pela concorrente...” (fls. 49/50).

O desgosto de Carlos é inegável. Sentiu-se passado para traz quando recebeu o preço de R$ 14.000.000,00 e viu o anúncio de R$ 13.000,000,00.

A partir daí, o comprador interrompeu definitivamente qualquer negociação com a autora. E não se pode censurá-lo, acrescente-se.

Seguem outras mensagens entre as partes (fls. 51/52) e encerra a conversa o comprador Carlos, dizendo que sua esposa quer pensar mais (fls. 52). A última mensagem é de Guilherme, dizendo “Dr. Carlos. Boa Tarde.” (fls. 52), mas não há continuação, do que depreende que a conclusão do Juízo é acertada - o comprador não quis comprar do imóvel das mãos autora.

Tanto isso é assim, que o próprio vendedor, disse expressamente que tocaria as negociações sem a autora, mas pediu a esta que a autora avaliasse a viabilidade da aceitação dos conjuntos comerciais oferecidos com a proposta que frutificou, como comprovado às fls. 64. Colhe-se da mensagem:

“Te mandei agora os conjuntos comerciais que ele propõe

como permuta Qual a sua opinião? Quanto vale cada? Tem liquidez? São bons?? Pego? Se sim por quanto? Me manda por Whatssaapp mesmo a sua resposta Obrigado pela ajuda” (fls. 64). Ora, mesmo sobre a proposta oferecida por terceiros, o réu

solicitou atuação ativa da autora e seus prepostos, o que configura plenamente a utilidade da intermediação.

Por sua vez, a testemunha Maria Elisa Santucci Taylor, ouvida em Juízo, narrou que conheceu o comprador Carlos Eduardo Domene, por ter sido apresentada a ele por um seu cliente. Disse que ele a procurou por estar interessado em comprar um imóvel na região dos Jardins. Narrou que apresentou a ele em torno de quinze imóveis. Contou que tinha o imóvel objeto do litígio em sua carteira de imóveis e que tinha autorização do proprietário para trabalhá-lo; sem o que não pode trabalhar o imóvel. Disse que a casa objeto da lide estava no perfil de Carlos. Indagada se sabe como o Doutor Carlos ficou sabendo sobre essa casa da Rua Suécia, respondeu: “Eu que o levei pessoalmente. Disse a ele que essa era uma casas que a gente poderia trabalhar. No local não havia preposto meu. No local não havia preposto de outra corretora. A casa estava aberta. Não sei quem mantinha a casa aberta. Havia um moço limpando a piscina, mas não sei quem era. Sei que Mateos cuidava bem da casa. Não sei se a pessoa que lá estava, salvo engano limpando a piscina, era contratada do próprio Mateos ou de alguma imobiliária. Não sei, também não perguntei. A casa estava aberta. Nosso costume é simplesmente visitá-la. Indagada se Carlos já havia comentado que havia visto a casa, respondeu: 'Sim, ele comentou que já havia passado nessa casa'. Indagada sobre se sabe se Carlos foi apresentado a esta casa por outra corretora, respondeu: 'Não. Isso ele não me

falou'. Disse que demorou para uma proposta ser feita por essa casa, tendo a depoente que insistir muito para que o comprador apresentasse uma proposta. Disse que o réu MATEOS não queria conversar sobre uma proposta com torna em imóveis, tendo a depoente que insistir muito para que ele aceitasse a proposta. Disse que participou de três ou quatro reuniões para que o negócio saísse. Disse que propostas e contrapropostas foram trocados por seu intermédio e que o contrato foi redigido pela imobiliário que representa e a advogada do vendedor.

O depoimento da testemunha Maria Elisa também possui contradições internas. Disse que foi ela própria que apresentou o imóvel a Carlos, o que é contradito por ele próprio. Além disso, a testemunha Maria Elisa acrescenta que no local, no dia em que levou Carlos Domene até a casa da Rua Suécia, havia alguém, que não soube dizer se era de outra imobiliária ou não, o que é compatível com o depoimento de Ricardo Lapoian, que disse que era o responsável pelo imóvel e mesmo de Carlos que disse que visitou o local antes de nele ser levado por Maria Elisa. Esta última, após ser indagada especificamente sobre o tema, disse que de fato pode ter acontecido de Carlos Domene já ter estado no local sem ela, por outra imobiliária, não tendo se recordado do fato, de quem inclusive teria ouvido que o vendedor não aceitaria imóveis em permuta. Aliás, é compatível em alguma medida até com o depoimento de Maria Elisa, que ao final disse que “É costume, tanto na minha empresa quanto na concorrente [autora], deixar plantonistas no local tomando conta das casas para que sejam visitadas por eventuais compradores.” (fls. 300).

Além disso, a se preservar a primeira versão da depoente, seria impossível que o comprador Carlos lhe dissesse, como confessou que disse, que o vendedor não aceitaria imóveis em permuta ou dação... (fls. 300). É informação que só poderia ter se tivesse tido contato com o vendedor em pessoa (o que não ocorreu) ou com terceiro representando-o.

Da análise do depoimento de Maria Elisa, é nítido que não pretende desagradar nenhum de seus clientes e potenciais clientes, em face do pequeno círculo de pessoas que residem e podem residir no mais nobre dos bairros da cidade

paulistana, o Jardim Europa, o que explica seu modo receoso de responder a certas questões e suas confusões e contradições, algumas atribuídas à dislexia, mas que bem podem ser evasivas a posições comprometedoras, uma vez que aquela moléstia, de que é portador esta Magistrado e também foi A LBERT E INSTEIN não é causa necessária de certas confusões.

A depoente Maria Elisa disse ainda que não fez a avaliação dos imóveis dados em permuta ou dação, o que deve ter sido feito pelo vendedor ou terceiro (fls. 301), sobre o que há provas nos autos de que foi feito pela autora, como já abordado nesta fundamentação.

Outra contradição da depoente refere-se à comissão. Disse que quem a pagou foi o vendedor, o réu MATEOS (fls. 301). Depois disse que foram tanto o comprador como o vendedor (fls. 302). Enrolou-se em responder às perguntas sobre o tema. Não é possível afirmar que mentiu ou ocultou a verdade, por falta de elementos, mas seu depoimento, no particular, flertou com a má-fé. Concluiu que o valor da comissão foi de 5% (cinco) por cento sobre o valor pago em pecúnia, sem considerar o valor objeto da dação em pagamento.

Assim, é inegável que a autora aproximou as partes do negócio que foi efetivamente celebrado, porém sua atuação foi interrompida, já que tendo desagradado ao comprador, foi colocada de lado das tratativas, pelo que é devida a comissão, porém de modo parcial nos termos do artigo 728, do Código Civil. Alia-se a isso a avaliação dos bens dados em dação em pagamento, outra ação relevante a justificar também o pagamento da comissão.

Neste sentido, a dicção expressa da lei, contida no artigo 725, do Código Civil:

“Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação , ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.”

Repita-se a orientação antes transcrita: “(...) - Para que seja devida a comissão, basta a aproximação das partes e a conclusão bem sucedida de negócio jurídico. A participação efetiva do corretor na negociação do contrato é circunstância que não desempenha, via de regra, papel essencial no adimplemento de sua prestação. Portanto, esse auxílio, posterior à aproximação e até a celebração do contrato, não pode ser colocado como condição para o pagamento da comissão devida pelo comitente. - Se após o término do prazo estipulado no contrato de corretagem vier a se realizar o negócio jurídico visado, por efeitos dos trabalhos do corretor, a corretagem ser- lhe-á devida. Recurso especial improvido.” [g.n.] (REsp 1072397/RS, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 15/09/2009, DJe 09/10/2009). Igualmente a Egrégia Corte Bandeirante: “Mediação - Comissão de corretagem - Cobrança - Valor devido ante a prova de que o serviço de intermediação foi aceito pelos vendedores - Reforma da sentença de improcedência - Ao corretor de imóveis é devida a comissão pelo vendedor, em caso de aproximação frutífera, desde que demonstre que seu trabalho de intermediação foi solicitado e aceito pelo vendedor. Feita tal prova, o pedido é procedente , reformando-se a sentença de improcedência. Fixação dos valores devidos, a partir dos

documentos apresentados - Recurso provido.” [g.n.] (TJSP, 35ª Câmara de Direito Privado, Apelação nº 9076509-04.2009.8.26.0000, Relator Desembargador Manoel Justino Bezerra Filho, J. 23.05.2011, v.u.). E o resultado previsto no contrato de mediação é a

aproximação das partes, com resultado útil, leia-se, com a celebração de um contrato entre elas, o que, in casu , à toda evidência documental, ocorreu.

Em caso análogo, decidiu a Egrégia Corte Paulista: “MEDIAÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AÇÃO DE COBRANÇA. VENDA DO IMÓVEL DIRETAMENTE À MESMA PESSOA A QUEM TINHA SIDO ANTERIORMENTE DIRIGIDA A OFERTA PELO CORRETOR. IRRELEVÂNCIA DO ESGOTAMENTO DO PRAZO DE VALIDADE CONSTANTE DA PROPOSTA. COMISSÃO DEVIDA. RECURSO DO RÉU IMPROVIDO. Comprovada a atuação do corretor ainda durante o prazo da proposta, faz ele jus a remuneração respectiva se o negocio vier a ser efetivado com a pessoa a quem a oferta havia sido dirigida , ainda que esgotado o prazo de validade nela fixado.” (TJSP, 31ª Câmara de Direito Privado, Apelação C/ Revisão nº 716682-0/0, Relator Desembargador Antônio Rigolin, J. 07.10.2008, v.u.). A base de cálculo da comissão decorrente do contrato de

corretagem é, em regra, não havendo estipulação diversa, o valor do negócio celebrado. Neste sentido, a Egrégia Corte Paulista:

“CORRETAGEM - Comissão - Negócio concretizado depois de vencido o curtíssimo prazo da opção - Alteração no preço e nas condições do acordo - Irrelevância - Conjunto

probatório e fortes indícios que evidenciam ter o desfecho proveitoso decorrido da aproximação das partes pelo autor - Verba devida - Cálculo, no entanto, com base no valor em que o negócio foi concluído - Recurso provido para esse fim.” [g.n.] (JTJ 136/95). No caso concreto, a comissão está estipulada no contrato,

precisamente “6% (seis por cento) sobre o valor da transação do imóvel” (fls. 47), “somente sobre o valor recebido em pecúnia” (fls. 47), excluindo-se, portanto, os valores recebidos em razão de dação em pagamento ou permuta nos termos contratuais.

Assim, a comissão incidirá sobre o montante de R$ 6.749,222,70, o que representa R$ 404.953,36.

O pedido de pagamento de mais 1% pela conservação do imóvel não pode ser acolhido.

Diz a cláusula contratual: “Em respeito aos termos do artigo 17, inciso IV, da Lei n.º 6.530/78, será cobrado percentual de 6% (seis por cento) sobre o valor da transação do imóvel, conforme tabela de remuneração expedida pelo CRECI/SP, relativo aos honorários de corretagem pela consultoria e intermediação imobiliária, caso ocorrida através da empresa Imóvel A Consultoria Imobiliária S/A, seus corretores autônomos associados e empresas coligadas, sendo que, em qualquer hipótese, será pago o percentual de 1% (um por cento) sobre o valor da transação, a título de honorários pela gestão de vendas acima descrita. Fica estipulado que em caso de Permuta ou Dação em Pagamento, o CONTRATANTE pagará os honorários de corretagem, estipulados no parágrafo anterior, somente sobre

o valor recebido em pecúnia, sendo os honorários relativos ao valor do imóvel recebido adimplido pelo adquirente.” A redação da cláusula é dúbia e sua interpretação deve ser a

mais favorável ao consumidor.

Isso porque o pagamento do 1% (um por cento), “em qualquer hipótese”, não pode ser somado aos 6% (seis por cento), quando há a efetiva venda da coisa.

O contrato é de prestação de serviços de intermediação e não há sentido em fixar como base de cálculos dos serviços de manutenção (limpeza e jardinagem) assumidos pela corretora enquanto expõe à venda o imóvel o valor de venda da coisa. Ademais, não há prova desses gastos e do seu real montante.

Para que se evite embargos de declaração sobre o tema, o valor a ser pago à autora será de metade da comissão que seria devida nos termos da autorização mencionada e das normas do Conselho Regional de Corretores de Imóvel, que não permite a cobrança de menos do que 6% (seis por cento) sobre o valor da negociação.

Se houve a cobrança de 5% (cinco por cento), o custo do 1% (um por cento) deve ser atribuído à corretora Taylor, inclusive porque disse que deve ter recebido sobre os imóveis dados em permuta, o que não seria possível de ser cobrado pela autora nos termos da autorização.

Assim, nos termos do artigo 728, do Código Civil, aliado ao artigo 17, inciso IV, da Lei nº 6.530, de 12 de maio de 1978:

“Art. 17. Compete aos Conselhos Regionais: (...) IV - homologar, obedecidas as peculiaridades locais, tabelas de preços de serviços de corretagem para uso dos inscritos, elaboradas e aprovadas pelos sindicatos respectivos; (...)”

E a tabela do conselho regional paulista, para imóveis urbanos fixa o mínimo como 6% (https://www.crecisp.gov.br/Media/tabela_remuneracao.pdf).

Diante do exposto, com fundamento no artigo 269, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido para CONDENAR a (o)(s) ré(u)(s) a pagar ao (à)(s) autor (a)(es) a quantia de R$ 202.476,68, correspondentes à metade de 6% (seis por cento) sobre o valor da parcela em pecúnia paga pela venda da coisa, com correção monetária pela Tabela Prática do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo desde a celebração do negócio intermediado e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês (art. 406, CC c/c art. 161, § 1º, CTN), desde a citação (art. 219, CPC e art. 405, CC).

Havendo sucumbência recíproca, o autor pagará honorários ao advogado do réu à razão de em 13% (treze por cento) sobre o valor não vencido (R$ 269.968,90), nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, dada a pouca complexidade da demanda e do tempo decorrido, com a realização de duas audiência inclusive; e o réu pagará honorários advocatícios ao autor no importe de em 13% (treze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, dada a pouca complexidade da demanda e do tempo decorrido, sem realização de audiência inclusive, sendo vedada a compensação (art. 85, § 14, CPC).

Nada sendo requerido no prazo de trinta dias contados do trânsito em julgado, arquivem-se os autos, após as comunicações devidas.

P.R.I.C. São Paulo, 03 de abril de 2019.

Christopher Alexander Roisin Juiz de Direito

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