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23 de Setembro de 2021
2º Grau
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Tribunal de Justiça de São Paulo
há 2 meses
Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
29ª Câmara de Direito Privado
Publicação
30/07/2021
Julgamento
30 de Julho de 2021
Relator
Fabio Tabosa
Documentos anexos
Inteiro TeorTJ-SP_AI_21220471020218260000_a6df4.pdf
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Inteiro Teor

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

Registro: 2021.0000605951

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento nº 2122047-10.2021.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante CORELLO COMERCIAL LTDA, são agravados MULTIPLAN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A. e ANÁLIA FRANCO COMÉRCIO E DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA.

ACORDAM , em sessão permanente e virtual da 29ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U. , de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores FABIO TABOSA (Presidente), CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN E MÁRIO DACCACHE.

São Paulo, 30 de julho de 2021.

FABIO TABOSA

Relator (a)

Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

Agravante: Corello Comercial Ltda.

Agravadas: Multiplan Empreendimentos Imobiliários S/A. e Anália Franco Comércio e Desenvolvimento Imobiliário Ltda.

Ag. Inst. nº 2122047-10.2021.8.26.0000 1ª Vara Cível do F. R. Tatuapé (Capital) Voto nº 19.515

Locação. Demanda renovatória. Definição do aluguel provisório. Pretensão da locatária à redução do valor locatício, em razão dos efeitos da pandemia. Loja localizada em shopping center. Decisão proferida em maio de 2021, após reabertura do comércio. Utilização plena do imóvel. Dificuldade do devedor no cumprimento da obrigação, por fatores que nada têm a ver com a disponibilidade do bem locado, que não se confunde com quebra da base objetiva do negócio. Inexistência de desproporção das prestações. Valor da locação que deve ser apurado em perícia. Decisão agravada mantida. Agravo de instrumento da autora desprovido.

VISTOS.

Trata-se de agravo interposto contra a r. decisão a fls. 278/279 deste instrumento (fls. 263/264 dos autos principais), que, no âmbito de demanda renovatória de locação comercial, denegou a tutela antecipatória requerida pela autora no sentido de fixação do aluguel provisório em R$ 22.631,00 (redução de 30% sobre valor atual), considerando o MM. Juiz ausentes os requisitos legais.

Insurge-se a autora, reiterando o preenchimento dos requisitos para a renovação do contrato de aluguel. Além disso, acena com a dificuldade econômica decorrente da pandemia, discorrendo sobre a necessidade de se ajustar à nova realidade do mercado. Dessa forma, indica a possibilidade de reduzir em 20% o valor do aluguel mínimo atualmente exigido, conforme disposto no art. 72 da Lei nº 8.245/91. Cita precedentes em abono de sua tese, batendo-se em conclusão pela reforma da r. decisão agravada.

Deferiu-se o processamento do agravo de instrumento, denegando-se a antecipação da tutela recursal pretendida, dispensando-se outrossim a prestação de informações pelo MM. Juízo a quo.

O agravo, que é tempestivo, foi devidamente instruído com o comprovante de recolhimento das custas de preparo e com as peças obrigatórias, deixando a agravada de se manifestar em contrarrazões no prazo legal.

Agravo de Instrumento nº 2122047-10.2021.8.26.0000 - F.R. Tatuapé - Voto nº 19515 2

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É o relatório .

Não prospera o inconformismo.

Com efeito, observa-se que a locatária explora loja em shopping center e a demanda foi ajuizada em março de 2021, ao passo que a decisão agravada foi proferida em maio pp., período de atenuação da pandemia e reabertura do comércio.

Nesse sentido, em que pesem os drásticos efeitos econômicos causados pela crise sanitária, é preciso cautela com as providências que se possam esperar, sobretudo no âmbito das relações contratuais de cunho patrimonial, sob a forma de intervenção judicial, mormente quando se trata de buscar satisfazer perspectiva compensatória, com viés de transferência ou ao menos repartição de perdas patrimoniais.

Não bastasse a excepcionalidade da intervenção judicial na dinâmica das relações privadas, à luz de dispositivos como o art. 421, parágrafo único, e o art. 421-A, III, do Código Civil, no plano prático é preciso ter cautela extrema com os efeitos de eventuais tentativas, ainda que bem intencionadas, de reequilíbrio de determinadas relações jurídicas, com potencial, entretanto, de propagação sequencial incontrolável, e legitimada pelo aval estatal, de gargalos de insolvabilidade.

É inegável que, nesse contexto de afetação generalizada da possibilidade de cumprimento dos negócios e de regular desenvolvimento das relações jurídicas, emerja como preferencial, por sobre a intervenção estatal adjudicada, a capacidade das próprias partes de diálogo e construção de soluções adequadas a contemplar as expectativas e limitações de cada qual, levando na medida do possível à renegociação dos negócios, inclusive como corolário de uma postura cooperativa ínsita à boa-fé objetiva e aos deveres anexos ao contrato.

Para tanto, faz-se imprescindível distinguir aspectos conceituais relevantes para o correto tratamento dos impactos da situação reinante sobre o contrato, identificando sua natureza e os elementos do negócio efetivamente atingidos.

Não há que se falar, antes de mais nada, em impossibilidade

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de cumprimento da prestação a cargo da locatária, prestação essa consistente em obrigação de dar coisa certa, v.g., pecúnia. Essa segue sendo, do ponto de vista material, perfeitamente factível, visto que o direito do locador à remuneração pela entrega do imóvel não está atrelado à efetividade do desempenho comercial do inquilino ou ao sucesso de seu negócio.

Por outro lado, ainda que se acene com a universalidade e imprevisibilidade da pandemia, as consequências da retração econômica sobre a atividade empresarial, é bem de ver, devem ser adequadamente compreendidas no contexto de cada negócio.

A excessiva dificuldade que daí possa advir ao devedor não é, em tal sentido, algo que se possa concretamente qualificar como quebra da base objetiva do negócio, pois não interfere sobre seu objeto ou sobre o conteúdo das prestações de cada parte, quando muito dizendo respeito a eventual dificuldade no cumprimento de sua obrigação por um dos contratantes; tal dificuldade, entretanto, ainda que possa em determinado contexto justificar a interrupção do contrato, pela impossibilidade a um dos contratantes quanto à sua execução, e sem as consequências do rompimento injustificado, é discutível possa motivar num contexto distinto, de sequência do negócio, pretensão ao abrandamento ou pura e simples dispensa temporária da prestação de apenas uma das partes.

Tal óbice é particularmente perceptível em relação como a locatícia, cujo sinalagma envolve prestações periódicas reciprocamente exauridas, e em relação ao qual se estaria cogitando da liberação parcial do encargo tocante ao locatário paralelamente a um cenário de integral cumprimento da obrigação a cargo do locador, mediante a disponibilização do imóvel para uso.

E, nesse sentido, considerando a época em que proferida a decisão agravada, não se vislumbra razão para a alteração do locativo, que naturalmente será objeto de perícia.

Nesse sentido, confirma-se a r. decisão agravada.

Ante o exposto, nega-se provimento ao agravo.

FABIO TABOSA

Relator

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