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18 de Agosto de 2022
  • 2º Grau
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Tribunal de Justiça de São Paulo
há 11 meses

Detalhes da Jurisprudência

Processo

Órgão Julgador

34ª Câmara de Direito Privado

Publicação

Julgamento

Relator

Cristina Zucchi

Documentos anexos

Inteiro TeorTJ-SP_AI_22042806420218260000_f00c7.pdf
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Inteiro Teor

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

VOTO 34581

Registro: 2021.0000759198

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento nº XXXXX-64.2021.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, é agravado CONDOMÍNIO NEO VILA CARRÃO.

ACORDAM , em sessão permanente e virtual da 34ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U. , de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores CRISTINA ZUCCHI (Presidente), LÍGIA ARAÚJO BISOGNI E L. G. COSTA WAGNER.

São Paulo, 17 de setembro de 2021.

CRISTINA ZUCCHI

Relator (a)

Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

VOTO 34581

Agravante (s): CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF

Agravado (s): CONDOMÍNIO NEO VILA CARRÃO

Interessado (s): FLAVIO MARQUES SANCHEZ

Comarca: São Paulo Foro Regional de Tatuapé 4ª Vara Cível (Processo nº XXXXX-25.2018.8.26.0008)

EMENTA:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPESAS CONDOMINIAIS. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE COTAS CONDOMINIAIS. PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DA DÍVIDA DE CONDOMÍNIO. NATUREZA “PROPTER REM” DA OBRIGAÇÃO. PREVALÊNCIA DOS INTERESSES DA MASSA CONDOMINIAL SOBRE OS DO AGENTE FINANCEIRO. DESARRAZOADO OBRIGAR OS DEMAIS CONDÔMINOS A ARCAR COM AS DESPESAS DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DO BEM ALIENADO FIDUCIARIAMENTE EM FAVOR DO CREDOR FIDUCIÁRIO. POSSÍVEL PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DA DÍVIDA, INDEPENDENTEMENTE DE QUEM SEJA O PROPRIETÁRIO. DECISÃO AGRAVADA MANTIDA.

Agravo de instrumento improvido.

Trata-se de agravo de instrumento, que objetiva a reforma da r.

decisão de fls. 247/249 dos autos de origem, proferida pelo MM. Juiz de Direito

Rubens Pedreiro Lopes , em ação de execução de título extrajudicial de débitos

condominiais, que indeferiu pedido da agravante de desconstituição de penhora do

imóvel gerador da dívida de condomínio.

Alega a agravante, em apertada síntese, que a r. decisão agravada deve

ser reformada, pois: 1) o imóvel gerador da dívida de condomínio se encontra

alienado à CEF, ora credora fiduciária; 2) há prejuízo para ela, agravante, caso ocorra

o leilão do bem imóvel por valor inferior ao da avaliação; 3) cabe somente penhora

sobre os direitos que o devedor possui; 4) o STJ firmou entendimento de não ser

possível a penhora de bem alienado fiduciariamente. Colaciona julgados em defesa

de sua tese.

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VOTO 34581

O recurso foi recebido sem tutela antecipada (fls. 19) e regularmente

processado.

Contraminuta às fls. 21/25, pugnando pelo improvimento do recurso.

É o relatório.

Persegue a agravante a reforma da r. decisão agravada para que se determine a conversão da penhora realizada nos autos para penhora sobre direitos que

o executado possui sobre o bem (fls. 12).

Cuida-se de ação de execução de cotas condominiais não pagas,

conforme consta das fls. 01/04 dos autos originários.

Verifica-se que o bem gerador do débito ora em questão foi adquirido pelo devedor-interessado e dado em garantia fiduciária do mútuo que lhe permitiu a aquisição do imóvel, de modo que até que esta dívida seja solvida, a propriedade resolúvel é da instituição financeira credora (fls. 59/62 dos autos de origem). Ocorre que, na hipótese vertente, cuida-se também de dívida condominial (fls. 01/04 dos autos originários), que constitui obrigação “propter rem”, isto é, obrigação inerente à própria coisa. Por outras palavras, o débito condominial acompanha o bem

independentemente de quem seja o titular do domínio ou detenha a posse.

Desse modo, qualquer pessoa que venha a adquirir determinada unidade condominial, seja a que título for, deve saber que o imóvel, incontrolavelmente, é que irá garantir o débito condominial. Na essência, portanto, as despesas condominiais não constituem dívidas do titular do imóvel, mas sim encargos da própria coisa. Elas decorrem de gastos necessários e indispensáveis à conservação de todo o condomínio e, portanto, também da própria unidade geradora de tais despesas, não havendo, por tal motivo, que se cogitar de singela penhora de

direitos do devedor fiduciante sobre o contrato de alienação fiduciária.

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VOTO 34581

Mostra-se, portanto, desarrazoado se cogitar de singela penhora de direitos do devedor fiduciante sobre o contrato de alienação fiduciária, posto que seria o mesmo que obrigar a todos os demais condôminos a suportarem a dívida de uma só´unidade condominial, somente pelo fato de ter sido alienada fiduciariamente. A vingar tal tese, estaríamos inviabilizando a existência econômica de qualquer condomínio, cujos imóveis tenham sido negociados por tais meios de financiamento. Ademais, as despesas condominiais se destinam à manutenção diária das unidades do condomínio; portanto, ligadas diretamente à viabilidade e existência do próprio imóvel alienado fiduciariamente. Não se pode olvidar que, no caso concreto, os demais condôminos, na forma de rateio, vêm concorrendo mensalmente para a manutenção da garantia em favor do ora agravado, e não podem ser obrigados a suportar tais despesas, em benefício exclusivo do agente financeiro, sob pena de

albergar-se o enriquecimento sem causa.

Não se desconhece que a alienação fiduciária em garantia transfere ao credor fiduciário o domínio resolúvel e a posse indireta do imóvel alienado, porém, isso não infirma a natureza “propter rem” da obrigação condominial, assim como a

garantia hipotecária também não o faz.

Este é o entendimento firmado por esta E. 34ª Câmara de Direito

Privado:

Agravo de Instrumento. Execução de título extrajudicial. Despesas condominiais. Natureza propter rem da obrigação. Indeferimento da penhora do imóvel gerador da dívida, posto que alienado fiduciariamente. Crédito exequendo que, em razão da natureza da dívida, tem preferência em relação aos créditos da credora fiduciária. Provimento do recurso com determinação ao Agravante para as providências previstas no art. 799, I e art. 889, V, ambos do Código de Processo Civil, para promover a intimação do credor fiduciário da penhora e de eventual alienação judicial do imóvel. Precedentes da C. 34ª Câmara. Recurso PROVIDO COM DETERMINAÇÃO. (TJSP; Agravo de Instrumento XXXXX-46.2021.8.26.0000; Relator (a): L. G. Costa Wagner; Órgão Julgador: 34ª Câmara de Direito Privado; Foro de Ribeirão Preto - 7ª Vara Cível; Data do Julgamento: 31/08/2021; Data de Registro: 31/08/2021)

Agravo de Instrumento nº XXXXX-64.2021.8.26.0000 -Voto nº 34581. 4

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Despesas condominiais. Execução. Imóvel alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal. Possibilidade de penhora da própria unidade devedora. Obrigação propter rem. Ademais, prevalecem os interesses do condomínio sobre os interesses da instituição financeira, dada a necessidade de manutenção do seu equilíbrio econômico e, consequentemente, do edifício. Recurso provido, com determinação. (TJSP; Agravo de Instrumento XXXXX-04.2021.8.26.0000; Relator (a): Gomes Varjão; Órgão Julgador: 34ª Câmara de Direito Privado; Foro de Piracicaba - 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 10/08/2021; Data de Registro: 10/08/2021)

Agravo de instrumento - execução - despesas condominiais - unidade alienada fiduciariamente - penhora do imóvel gerador do débito possibilidade- dinamização da atividade jurisdicional- postura encampada por esta c. Câmara- decisão reformada- recurso provido (TJSP; Agravo de Instrumento XXXXX-72.2020.8.26.0000; Relator (a): Tercio Pires; Órgão Julgador: 34ª Câmara de Direito Privado; Foro de Piracicaba - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 05/08/2021; Data de Registro: 05/08/2021)

Agravo de instrumento. Execução de título extrajudicial fundada em despesas condominiais. Pedido de penhora sobre o imóvel gerador do débito, dado em garantia fiduciária. Possibilidade, desde que observadas as providências de que cuidam o inciso I do artigo 799 e V, do artigo 889, ambos do CPC, no sentido da intimação do credor fiduciário da penhora efetivada e de eventual alienação judicial do imóvel. Agravo provido. ( AI XXXXX-53.2019.8.26.0000 TJSP 34ª Câm. Dir. Priv. Rel. Des. SOARES LEVADA j. 19/12/2019)

Sendo assim, válida a constrição judicial da própria unidade devedora,

ainda que tenha ocorrido alienação fiduciária dela, devendo prevalecer os interesses

do condomínio sobre os interesses da instituição bancária, como forma de viabilizar a

manutenção do próprio edifício em que existente a unidade condominial.

Assim, de rigor a manutenção do entendimento do r. Juízo “a quo”

porque se encontra em perfeita harmonia com o entendimento acima lançado.

Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso, nos

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termos do acórdão.

CRISTINA ZUCCHI

Relatora

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