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16 de Agosto de 2022
  • 2º Grau
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Tribunal de Justiça de São Paulo
há 9 meses

Detalhes da Jurisprudência

Processo

Órgão Julgador

4ª Câmara de Direito Privado

Publicação

Julgamento

Relator

Marcia Dalla Déa Barone

Documentos anexos

Inteiro TeorTJ-SP_AC_10110346720208260320_c5473.pdf
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Inteiro Teor

Registro: 2021.0000962460

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº XXXXX-67.2020.8.26.0320, da Comarca de Limeira, em que são apelantes KARINA LUCINEIA DONIZETTI CAMILO DO PRADO, REBECA CAMILLO DE MORAES e EDUARDO ALEXANDRE DE MORAES, são apelados DIOGO PEIXOTO BATISTA e SABRINA FRANCIELE COPPI BATISTA.

ACORDAM, em 4a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso.

V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores MARCIA DALLA DÉA BARONE (Presidente), ENIO ZULIANI E FÁBIO QUADROS.

São Paulo, 25 de novembro de 2021.

MARCIA DALLA DÉA BARONE

RELATOR

Assinatura Eletrônica

VOTO Nº 30.825

Apelantes: Karina Lucineia Donizetti Camilo do Prado e outros

Apelados: Diogo Peixoto Batista e outro

Comarca: Limeira 2a Vara Cível

Juiz: Rudi Hiroshi Shinen

Ação de rescisão contratual de contrato de compra e venda cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos Sentença de improcedência da ação principal e parcial procedência da reconvenção Insurgência da parte autora Compromisso particular de compra e venda de imóvel Inadimplemento dos requeridos que restou incontroverso Autores que efetuaram proposta para a rescisão contratual e conversão em contrato de locação com compensação de valores Documentos acostados aos autos que demonstram os termos da proposta e a aceitação por parte dos requeridos reconvintes Autores que, apesar de não ter assinado a rescisão que redigiu e enviou aos requeridos, se obrigou aos termos que propôs Exegese do artigo 427 do Código Civil Sentença integralmente mantida pelos seus próprios fundamentos Recurso não provido.

Nega-se provimento ao recurso.

Vistos,

Ao relatório de fls. 231/232 acrescento ter a r. sentença apelada julgado improcedente a ação principal, devendo arcar os autores com o pagamento das custas e das despesas processuais, bem como com os honorários advocatícios fixados em 10% do valor da causa, observada a gratuidade processual. A r. sentença apelada julgou ainda procedente em parte a reconvenção para condenar os autores a devolver aos requeridos o valor de R$28.592,00 a ser corrigido pela tabela do Tribunal de Justiça de São Paulo a partir da data do distrato (15 de junho de 2020), acrescido de juros de mora de 1% a partir da citação até a data do pagamento, debitando-se os aluguéis acordados vencidos, bem como os vincendos até a data da efetiva desocupação do imóvel, corrigidos monetariamente pela mesma tabela supramencionada e com juros moratórios de 1% ao mês, contados a partir do vencimento de cada prestação devida, até a data do pagamento, a ser calculado em posterior cumprimento de sentença. Diante da sucumbência em maior parte, arcarão os requerentes com o pagamento das custas e das despesas processuais, além de honorários advocatícios arbitrados em 10% do valor da causa, observando-se a gratuidade processual.

A parte autora interpôs recurso de apelo (fls. 242/252) arguindo que a r. sentença apelada comporta reforma. Alega que as comunicações entre as partes correspondiam a meras negociações preliminares e, portanto, não podem ser obrigados a cumprir o distrato não assinado por nenhum dos vendedores. Por fim, critica o teor do distrato na forma em que redigido.

O recurso foi regularmente recebido e processado.

Contrarrazões às fls. 255/262.

Oposição ao julgamento virtual às

fls.266.

É o relatório.

A sentença apelada não comporta reforma e deve ser mantida nos termos Artigo 252 do Regimento Interno desta Corte de Justiça ("Nos recursos em geral, o relator poderá limitar-se a ratificar os fundamentos da decisão recorrida, quando suficientemente motivada houver de mantê-la").

Neste sentido já se decidiu por este E. Tribunal de Justiça (XXXXX-97.2008.8.26.0000-Apelação - Relator: Walter Fonseca; XXXXX-07.2012.8.26.0577 - Apelação - Relator: Eduardo Siqueira; XXXXX-04.2009.8.26.0035 Apelação - Relator: Jacob Valente; XXXXX-82.2010.8.26.0038 Apelação - Relator: Marino Neto; XXXXX-46.2010.8.26.0607 - Apelação - Relator: Caetano Lagrasta; XXXXX-68.2011.8.26.0001 Apelação - Relator: Spencer Almeida Ferreira; XXXXX-33.2012.8.26.0292 - Apelação - Relator: Donegá Morandini; XXXXX-74.2010.8.26.0011 - Apelação - Relator: Ribeiro da Silva; XXXXX-93.2009.8.26.0000 - Apelação - Relator: Fábio Quadros; XXXXX-52.2008.8.26.0000 - Apelação - Relator: Miguel Brandi; XXXXX-83.2012.8.26.0564 - Apelação - Relator: Theodureto Camargo).

Na mesma senda julgados do Superior Tribunal de Justiça: REsp nº 662.272-RS, 2a Turma, Rel. Min. João Otávio de Noronha, j. em 04.09.2007; REsp nº 592.092-AL, 2a Turma, Rel. Min. Eliana Calmon, j. em 17.12.2004; REsp nº 265.534- DF, 4a

Turma, Rel. Min. Fernando Gonçalves, j. em 1.12.2003.

Cuida-se de ação de rescisão contratual de contrato de compra e venda cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos.

Infere-se dos autos que as partes firmaram em 29 de novembro de 2019, instrumento particular de compra e venda do imóvel localizado na Rua Natal Drago, 124, Jardim Santa Amália, Limeira-SP, pelo valor total de R$120.000,00 conforme previsão de pagamento descritas no contrato (fls. 25/29), porém, estariam os compradores inadimplentes desde maio de 2020.

Com base neste cenário, que é incontroverso nos autos, que a parte autora ajuizou a ação requerendo em tutela de urgência a sua reintegração na posse do imóvel indeferida a liminar (fls. 30/31) além da rescisão contratual, com a perda do sinal no valor de R$20.000,00 e a condenação dos requeridos pelos danos materiais consistentes nas parcelas de R$908,00 e, em emenda à inicial, pleiteou a condenação dos requeridos ao pagamento de aluguéis no valor de R$1.000,00 e danos materiais de R$2.000,00 pelo prejuízo causado pela falta de entrega das cem folhas de cheque que teriam sido prometidas em pagamento, eis que teriam devolvido veículo que seria comprado com parte das aludidas cártulas.

A parte ré, por outro lado, ao apresentar contestação com reconvenção alegou que ocorreu omissão da verdade dos fatos, na medida em que as partes teriam negociado e acordado o distrato do instrumento particular de compra e venda, com a conversão do contrato em contrato de locação de modo que seriam feitas as devidas compensações de valores. Afirmou que recebeu o distrato elaborado pela parte autora, o qual foi assinado e, após o reconhecimento das firmas dos apelados em cartório, o documento foi devolvido aos apelantes para assinatura.

Dispõe o artigo 427 do Código Civil que:

"Art. 427. A proposta de contrato obriga o proponente, se o contrário não resultar dos termos dela, da natureza do negócio, ou das circunstâncias do caso."

No caso concreto, extrai-se dos documentos juntados aos autos às fls. 86/98 que foram os autores que fizeram aos requeridos proposta do distrato com a substituição pela locação, bem como foram eles, reconvindos, que redigiram o documento acostado às fls. 84/85 "Distrato de contrato de compra e venda de imóvel".

Tal conclusão fica evidenciada pela fundamentação da r. sentença apelada que destacou algumas passagens das conversas entre os litigantes, cujo excerto é a seguir oportunamente reproduzido:

"o Requerente/reconvindo EDUARDO escreve, em 12/06/2020: 'Boa tarde Diogo é Eduardo. Mandei fazer o contrato mas vai ficar pronto na segunda ok. Aí levo pra vcs' (fl.90).

Em seguida, a requerente/reconvinda KARINA, por meio de mensagem datada de 16/06/2020 (fl.90), escreve aos requeridos/reconvintes: 'Boa noite. Fui na levar o contrato pra vc mas não tinha ngm'.

Ainda em 17/06/2020, novamente a requerente/reconvinda KARINA escreve aos requeridos/reconvintes: 'Boa tarde vê a hora que vcs vão estar aí. É só entregar pra vcs. Aí depois vcs vão no cartório' (fl. 91), bem como em 22/06/2020 escreve: 'Boa tarde vcs já assinaram o contrato???' (fl. 92)"

Neste cenário, forçoso concluir ser aplicável à hipótese o supracitado artigo 427 do Código Civil, ou seja, uma vez comprovada a proposta efetuada pelos apelantes e também a confecção do documento que restou assinado pelos apelados, formalizando a sua concordância quanto aos termos redigidos, devem os proponentes se obrigarem quanto ao conteúdo do "Distrato de contrato de compra e venda de imóvel" (fls. 84/85).

Consigne-se que o comportamento das partes demonstra a vontade de firmar o distrato com a locação dos autores ao redigirem o documento e dos réus ao assinarem e reconhecerem firma, após receberem o documento dos próprios apelantes. Assim, o ajuizamento da ação pelos ora apelantes com a negativa de todos os atos que praticou anteriormente representa a quebra da boa-fé objetiva inerente aos contratos.

Neste sentido, "mutatis muandis" é a jurisprudência desta C. Corte de Justiça:

"APELAÇÃO. AÇÃO MONITÓRIA. Embargos monitórios improcedentes. Proposta formulada através de mensagens comprovando os serviços prestados. Relação jurídica reconhecida. Valor devido na forma avençada. Quebra da boa fé objetiva. Configuração do venire contra factum proprium. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO." (Apelação Cível XXXXX-91.2019.8.26.0002; Relator (a): Rodolfo Cesar Milano; Órgão Julgador: 32a Câmara de Direito Privado; Foro Regional II - Santo Amaro - 3a Vara Cível; Data do Julgamento: 26/08/2021; Data de Registro: 26/08/2021) (Negritei)

"APELAÇÃO. RESTITUIÇÃO DE VALORES. Proposta de aquisição de imóvel mediante entrada de R$1.200,00 e parcelas mensais de R$596,83 firmada pela autora. Ausência de instrumento de contrato de compromisso de compra e venda acostado aos autos que não desnatura a contratação. Autora firmou proposta de venda e pagou por 11 (onze) meses (quase um ano) as parcelas previstas. Ciência da obrigação firmada. Aquisição de lote (imóvel). Incidência das regras e experiência. A proposta de contrato obriga o proponente, se o contrário não resultar dos termos dela, da natureza do negócio, ou das circunstâncias do caso. Inteligência do artigo 427 do Código Civil. Existência do contrato, embora não formalizado. Desistência em razão do término de seu relacionamento amoroso (fls. 02). Pretensão de receber tudo que pagou, inclusive as arras, com juros e correção monetária. Conduta que vai de encontro com os principios da boa-fé contratual, o da força obrigatória, o do equilíbrio econômico e, por fim, o da função social. Isso porque, no momento da comercialização de um imóvel, a ré tem inúmeros gastos com contratação de pessoas, publicidade, dentre outras despesas que movimenta a econômia e não seria razoável que todo contrato firmado fosse revertido ao status quo com o simples arrependimento do comprador. Deve-se ponderar o equilibrio econômico que garante a manutenção da equação inicialmente contratada, para que uma parte não se enriqueça (locuplete) em prejuizo (empobrecimento) da outra. Razão pela qual as arras são (e devem) ser retidas. E, no caso, foi expressamente avençado, que essas seriam retidas no caso de arrependimento, não havendo, portanto, razão para que a tese da autora, de que lhe foi informada que caso se arrependesse lhe seria devolvido todo valor pago, inclusive as arras, prevaleça. Fato confirmado por prova testemunhal. RETENÇÃO. PARCELAS PAGAS. Incidência do entendimento recente firmado pela Segunda Turma do STJ, o qual considera prevalente, para os contratos firmados antes de Lei n. 13.786/2018, o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. (REsp XXXXX/SP, Rel. Ministra MARIA

ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/08/2019, DJe 02/10/2019). Demais despesas do imóvel (tributos, taxa de corretagem, publicidade, etc) que não foram comprovadas. Não há se falar em retenção e já estão insertas no percentual de 25% de retenção das parcelas pagas. TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS. REsp n.º1.740.911/DF, julgado pelo rito dos recursos repetitivos. Trânsito em julgado da decisão e não do dia 10/09/2018, como decidido. ONUS SUCUMBENCIAIS. O Magistrado considerou como parâmetro o"valor da causa"e não o da"condenação"o que colide com o disposo no artigo 85 do NCPC. A regra de regência, prevista no parágrafo 2º do artigo 85 dispõe que os honorários deverão ser fixados no percentual entre 10% e 20% da condenação, do proveito econômico ou, na impossibilidade de estimar-se o quantum debeatur, sobre o valor atualizado da causa. Assim, considerando a sucumbência preponderante da requerida (no 1º grau) e revertida (em maior parte nesta instância honorários de sucumbência) esta arcará com 25% das custas e despesas processuais, sendo o restante por conta da autora. Os honorários advocatícios são ora fixados em 15% sobre o valor da condenação, na proporção de 75% para os patronos da requerida e 25% aos da requerente, observada a gratuidade concedida à autora. Negado provimento ao recurso da autora. Parcial provimento ao recurso da ré." (Apelação Cível XXXXX-16.2018.8.26.0077; Relator (a): Enio Zuliani; Órgão Julgador: 4a Câmara de Direito Privado; Foro de Birigui - 2a Vara Cível; Data do Julgamento: 25/05/2021; Data de Registro: 25/05/2021) (Grifei)

"APELAÇÃO. Ação declaratória de inexistência de débito. Financiamento imobiliário concedido pelo IPESP em 1997, com superveniente concessão de descontos ao mutuário para liquidação do débito mediante pagamento, uso do saldo de FGTS e renegociação do remanescente em 60 prestações mensais, na forma da Lei Estadual nº 12.400/2006. Proposta de liquidação enviada ao consumidor pelo montante de R$ 15.000,00, o qual manifestou formalmente sua aceitação, indicando o uso do saldo de FGTS e renegociação do remanescente. Inércia do credor em enviar ao mutuário os boletos para pagamento do crédito renegociado. Circunstância que não resulta na repristinação do contrato originário extinto. Eventuais diferenças entre o crédito originário e a proposta de renegociação que não são passíveis de cobrança, na medida em que a proposta aceita oportunamente vincula o proponente (art. 427 do Código Civil), sublinhando-se o decurso do prazo prescricional para a cobrança de eventuais diferenças. Apelo provido." (Apelação Cível XXXXX-74.2018.8.26.0495; Relator (a): Rômolo Russo; Órgão Julgador: 7a Câmara de Direito Privado; Foro de Registro - 3a Vara; Data do

Julgamento: 24/02/2021; Data de Registro: 24/02/2021)

Destarte, em que pese a parte apelante não ter assinado o contrato, a aceitação pelos requeridos da proposta feita pela própria parte autora, vincula os proponentes, nos termos do artigo 427 do Código Civil.

A r. sentença, portanto, deve ser mantida em sua integralidade, inclusive quanto às verbas sucumbenciais, pois conferiu adequada solução à controvérsia,

Em consequência, e em atendimento ao disposto no Artigo 85, § 11 do Código de Processo Civil, elevo os honorários advocatícios para 12% do valor da causa, observada a gratuidade processual.

Em face do exposto, pelo voto, Nega-se provimento ao recurso, mantidos os termos da sentença apelada.

MARCIA DALLA DÉA BARONE

Relatora

Disponível em: https://tj-sp.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1328426022/apelacao-civel-ac-10110346720208260320-sp-1011034-6720208260320/inteiro-teor-1328426054

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