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7 de Agosto de 2022
  • 1º Grau
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TJSP • Procedimento Comum Cível • Interpretação • XXXXX-60.2021.8.26.0320 • 1ª Vara Cível do Tribunal de Justiça de São Paulo - Inteiro Teor

Tribunal de Justiça de São Paulo
há 10 meses

Detalhes da Jurisprudência

Processo

Órgão Julgador

1ª Vara Cível

Assuntos

Interpretação, Revisão de Contrato

Juiz

Guilherme Salvatto Whitaker

Partes

Requerente: José Nilton Mendes dos Santos, Requerido: Momentum Empreendimentos Imobiliários LTDA

Documentos anexos

Inteiro Teor89544814%20-%20Julgada%20Procedente%20em%20Parte%20a%20A%C3%A7%C3%A3o.pdf
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SENTENÇA

Processo Digital nº: XXXXX-60.2021.8.26.0320

Classe - Assunto Procedimento Comum Cível - Interpretação / Revisão de Contrato

Requerente: José Nilton Mendes dos Santos

Requerido: Momentum Empreendimentos Imobiliários LTDA

Juiz (a) de Direito: Dr (a). Guilherme Salvatto Whitaker

Vistos.

José Nilton Mendes dos Santos move a presente ação contra Momentum Empreendimentos Imobiliários LTDA , pois deseja rescindir contrato de compra e venda de imóvel firmado pelas partes, com a devolução de 90% dos valores pagos. Alegou o autor que passa por dificuldade financeira.

Liminar deferida fls. 62.

A parte ré apresentou contestação a fls. 66/85.

Houve réplica.

É o relatório. Decido .

O feito dispensa a produção de provas em audiência, a permitir o julgamento antecipado do pedido.

Deixo de designar a audiência prevista no artigo 334 do CPC, porque a parte autora manifestou desinteresse no ato (fls. 14) e a parte ré não se manifestou a respeito, apesar do determinado a fls. 62. Assim, na falta de interesse expresso das partes, o ato não teria utilidade.

A dispensa não significa nulidade: "Falta de designação de audiência de tentativa de conciliação que não gera nulidade, pois as partes podem conciliar a qualquer momento" (TJSP

Apelação n. XXXXX-48.2016.8.26.0071, rel. DIMAS RUBENS FONSECA, 8/5/2017).

Rejeito a impugnação à gratuidade em relação ao autor. Os documentos juntados por ele a fls. 25/27 demonstraram de forma satisfatória a condição de hipossuficiência, ficando mantido o benefício.

São aplicáveis as disposições contidas no Código de Defesa do Consumidor ao caso. Há evidente relação de consumo entre as partes.

A parte autora explicou que, por dificuldades financeiras, não tem condições de honrar a compra do imóvel. Entrou em contato com a ré, mas não houve solução amigável.

A jurisprudência vem entendendo pela inaplicabilidade da Lei n. 13.786/2018, que alterou as Leis 4.591/64 e 6.766/79, aos contratos anteriores a ela, porque a nova lei não deve atingir contratos firmados antes de sua vigência. Vejamos:

Embargos de declaração. Compromisso de venda e compra. Dissolução do contrato por iniciativa da adquirente. Alegação de omissão quanto à aplicação da Lei 13.786/2018 e no tocante à fixação dos honorários recursais. Vícios inexistentes. Ademais da inovação acerca do tema, a nova lei não se entende aplicar a contratos antes dela pactuados. Disposições que dizem respeito a efeitos materiais e consistentes no regime jurídico da resolução. Honorários recursais. Majoração indevida. Já assentados, no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, os requisitos para o arbitramento dos honorários recursais. Embargos rejeitados. (TJSP; Embargos de Declaração Cível XXXXX-15.2017.8.26.0320; Relator (a): Claudio Godoy; Órgão Julgador: 1a Câmara de Direito Privado; Foro de Limeira - 4a Vara Cível; Data do Julgamento: 21/02/2019; Data de Registro: 21/02/2019) .

Como o contrato em exame é posterior à Lei n. 13.786/2018, ela incide no caso concreto, mas sem se esquecer das disposições contidas no Código de Defesa do Consumidor.

A doutrina civilista ensina que a inexecução voluntária do contrato, decorrente de comportamento culposo da parte, acarreta a resolução do pacto (trata-se de extinção do contrato por causa superveniente à sua formação), a qual produz efeitos "ex tunc", com restituições recíprocas. No caso em tela, o pacto travado pelas partes não progrediu por culpa exclusiva da parte autora, que não dispõe de recursos para honrar suas obrigações.

Confira-se a Súmula nº 1 do Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo: Súmula 1: "O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem".

O contrato será encerrado e, no tocante à devolução de valores, deverá ser aplicado o Art. 32-A da Lei n. 13.786/2018, com algumas observações:

Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens:

I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador;

II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato;

III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente;

IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão;

V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.. .

A letra da lei fala em desconto por "eventual fruição do imóvel", de modo a exigir o efetivo uso do bem pelo adquirente, não bastando a transmissão ficta da posse. E, em se tratando de lote não edificado, é necessário adequar minha posição à jurisprudência majoritária do E. TJSP, no sentido de que não é devido o pagamento pela suposta fruição:

LOTEAMENTO - Ação declaratória almejando rescisão de contrato de promessa de venda e compra com pedido de restituição integral dos valores pagos pelos promitentes compradores - Pleito parcialmente acolhido - Sentença proferida declarando a rescisão do contrato com direito a restituição das parcelas pagas observada as retenções previstas no artigo 32-A da Lei nº 18.786/2018 - Inconformismo das partes - Autores pleiteando a restituição integral dos valores - Ré que pugna pela condenação dos autores a pagamento de valor devido além da retenção integral do que já foi pago, em razão das verbas previstas na Lei do distrato - Reconhecimento de que a rescisão ocorreu por simples conveniência dos compradores - Devolução integral, descabimento - Exegese das novas normas contidas na chamada Lei do Distrato - Exclusão da taxa de fruição por se cuidar de lotes de terreno sem benfeitorias - Precedente recente do STJ - Sucumbência recíproca mantida - Apelo dos autores parcialmente acolhido, desprovido o da ré. (TJSP; Apelação Cível XXXXX-89.2020.8.26.0100; Relator (a): Galdino Toledo Júnior; Órgão Julgador: 9a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 9a Vara Cível; Data do Julgamento: 11/05/2021; Data de Registro: 11/05/2021).

APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. REVELIA DECRETADA. EFEITOS NÃO ABSOLUTOS. DECLARAÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO COMPRADOR INADIMPLENTE. PERDA INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELO COMPRADOR. INDEVIDA. RETENÇÃO DE 20% FIXADA EM SENTENÇA. RAZOÁVEL PARA COMPENSAR OS PREJUÍZOS DECORRENTES DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. LOTE NÃO EDIFICADO. ARRAS. NATUREZA CONFIRMATÓRIA. RETENÇÃO NÃO ADMITIDA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. A presunção de veracidade dos fatos alegados pela parte autora, decorrente da revelia da parte ré, não é absoluta e, por consequência, não acarreta necessariamente a procedência do pedido, devendo o julgador observar o conjunto probatório trazido aos autos e as normas aplicáveis ao caso concreto. 2. É indevida indenização pelo tempo de ocupação de imóvel, na hipótese de lote não edificado, que não permite fruição plena do bem ou proveito econômico imediato. Precedentes desta Colenda Câmara. 3. A rescisão contratual por fato imputável ao promitente comprador não importa em perda das arras com natureza confirmatória. Precedentes deste Egrégio Tribunal. (TJSP; Apelação Cível XXXXX-03.2019.8.26.0274; Relator (a): Maria do Carmo Honorio; Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Foro de Itápolis - 2a Vara; Data do Julgamento: 07/07/2020; Data de Registro: 08/07/2020).

A lei também fala em desconto do montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, impondo o limite de 10% do valor atualizado do contrato . Logo, o desconto não é sempre necessariamente de 10% do valor atualizado do contrato, mas, sim, dadas as peculiaridades de determinados casos, não poderá superar o montante que represente 10% do valor atualizado do contrato.

Assim, fica reconhecido o direito à devolução das quantias pagas pela parte autora,

corrigidas monetariamente desde o desembolso, bem como assegurar à ré a retenção do percentual de 20% dos valores pagos (montante que não supera o limite de 10% do valor atualizado do contrato).

Também serão abatidos os demais valores previstos no Art. 32-A, incisos III, IV e V, da nova lei, bem como despesas com o clube Slim, tudo a ser apurado em fase de execução mediante cálculos e limitado à data final de 9/4/2021.

Em reforço, fixando a retenção em 20% dos valores efetivamente pagos pelo requerente, confira-se TJSP - Apelação Cível XXXXX-78.2020.8.26.0136; Relator (a): Francisco Loureiro; Órgão Julgador: 1a Câmara de Direito Privado; Foro de Cerqueira César - 1a Vara; Data do Julgamento: 09/06/2021; Data de Registro: 09/06/2021.

Por todo o exposto, JULGO PROCEDENTE em parte o pedido inicial para confirmar a liminar; reconhecer a resolução do contrato celebrado pelas partes; e determinar à ré a restituição das quantias pagas pela parte autora, assegurando o direito de retenção do total pago do valor correspondente a 20%, a título de reparação das despesas, corrigidas as quantias pela tabela do E. TJSP desde o desembolso de cada parcela e juros legais a partir do trânsito em julgado, bem como assegurar o direito à retenção dos demais valores referidos acima e previstos no Art. 32-A, incisos III, IV e V, da nova lei. Com a sucumbência menor da parte autora, a ré pagará as custas e honorários de 10% da condenação em dinheiro. Oportunamente, ao arquivo.

P.R.I.

Limeira, 19 de outubro de 2021.

DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006,

CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA

Disponível em: https://tj-sp.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1409978437/procedimento-comum-civel-10091316020218260320-sp/inteiro-teor-1409978439

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