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18 de Agosto de 2022
  • 1º Grau
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TJSP • Renovatória de Locação • Locação de Imóvel • XXXXX-45.2015.8.26.0361 • 5ª Vara Cível do Tribunal de Justiça de São Paulo - Inteiro Teor

Tribunal de Justiça de São Paulo
há 6 anos

Detalhes da Jurisprudência

Processo

Órgão Julgador

5ª Vara Cível

Assuntos

Locação de Imóvel

Juiz

Gustavo Alexandre da Câmara Leal Belluzzo

Partes

Documentos anexos

Inteiro Teor15566882%20-%20Julgada%20Procedente%20em%20Parte%20a%20A%C3%A7%C3%A3o.pdf
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SENTENÇA

Processo nº: XXXXX-45.2015.8.26.0361

Classe - Assunto Renovatória de Locação - Locação de Imóvel

Requerente: Golden Five Comercial de Óculos Ltda. - Epp

Requerido: Associação dos Condôminos do Mogi Shopping Center

Juiz (a) de Direito: Dr (a). Gustavo Alexandre da Câmara Leal Belluzzo

Vistos.

Golden Five Comercial de Óculos Ltda. - Epp , qualificada nos autos, moveu a presente ação renovatória de locação contra Associação dos Condôminos do Mogi Shopping Center , qualificadas nos autos, alegando em síntese que é locatária do espaço comercial no MOGI Shopping Center, Arco 405, com 24 m2, pelo prazo de 60 meses iniciado em 22 de agosto de 2005 e com término para 21 de agosto de 2010. Aduz que não sendo possível uma composição amigável entre as partes, a autora interpôs Ação renovatória nº 0003469- 92.2010.8.26.0361, em trâmite perante a 3a Vara Cível desta Comarca para renovação do contrato de locação pelo período de 22/08/2010 a 21/08/2015. Sustenta que foi realizada perícia judicial que apontou o valor de R$2.063,02 para aluguel mínimo em 22/08/2010, naqueles autos com sentença pela improcedência pelo que interpôs recurso, sendo que os autos se encontram aguardando julgamento do recurso. Sustenta que o período objeto da ação renovatória próximo a se vencer e pretendendo a prorrogação ajuizou a presente demanda para renovação da locação pelo período de 22/08/2015 a 21/08/2020, com aluguel correspondente a R$ 2.741,21, mantido o mesmo aluguel percentual de 5%. Com a inicial os documentos de fls.10/304. A requerida contestou a fls.318/331 batendo-se pela improcedência ante a ausência de requisitos autorizadores da renovação locatícia, e se caso renovado seja fixado o aluguel no valor mínimo de R$4.200,00, com os documentos de fls.332/546. Replica a fls.556/567. Designada audiência de conciliação, esta resultou infrutífera (fls. 590). Saneado o processo a fls.592 com determinação de prova pericial. Laudo do perito do juízo a fls.628/678. Manifestação pela parte autora a fls. 681/687. Manifestação da ré, com laudo do assistente técnico divergente a fls.694/735. Complementação laudo as fls.742/743. Manifestação pela requerida a fls.746. Manifestação pela requerente a fls.747/753. Regularizados vieram os autos conclusos para sentença.

É o relatório. DECIDO.

Nada há nos autos a justificar a dilação probatória, razão pela qual se profere julgamento antecipado, na forma do artigo 35, inciso I, do Código de Processo Civil.

Trata-se de ação renovatória de contrato de locação comercial, em que as partes litigam acerca do valor do aluguel, nos termos da inicial.

As preliminares já restaram apreciadas em despacho saneador as fls. 592.

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No mérito, a ação é parcialmente procedente.

As provas dos autos levam à conclusão de que a autora locatária satisfaz plenamente todas as exigências legais para ter seu contrato de locação renovado pelo prazo de mais 05 anos (60 meses) , a contar do término do ultimo período renovando objeto da ação renovatória anteriormente proposta, e que se encontra aguardando julgamento em Segunda Instância, atento a que a divergência reside apenas no "quantum" do aluguel a ser fixado para o período renovando, observada a superação dos demais pontos de divergência, notadamente a juntada do documento indicativo do seguro contra incêndio as fls. 228/251, através da decisão saneadora de fls. 592.

Realmente a pretensão da autora em ofertar o valor de R$ 2.741,21 a título de aluguel mínimo não deve prevalecer, assim como não há guarida na pretensão da locadora em exigir um aluguel mínimo de exagerados R$ 4.200,00, pelo o que restou apurado na prova pericial realizada.

O laudo pericial de fls. 628/678 realizado em idos de julho de 2016 foi muito bem elaborado e precisamente indicou o preço médio da locação, apurando como valor do locativo para o período renovando entre 2015 a 2020 o valor de R$ 3.226,96 para o início do período renovando, ou seja, 22/08/2015.

Destacou-se que o imóvel locado tem área privativa de 24m2 e uma testada de 4 metros, localizados no piso Térreo do Shopping, como boa posição e fluxo no Mall (corredores destinados a circulação do Público), eis que tem frente para área de expositores e eventos, confronta com a loja S. Stein pelo lado direito e pelo lado esquerdo coma loja Tranz UP, situado na parte central do empreendimento, a 60 metros da Portaria 4 que recebe o fluxo de uma das principais áreas de estacionamento do empreendimento, a 20 metros da Casas Bahia, um da âncoras do empreendimento e a 60m da Praça de Alimentação.

Pela prova pericial, através do método comparativo direto de dados de mercado com lojas do proprio empreendimento com contrato de locação em vigência no período renovando e com semelhantes perfis ao Imóvel Avaliado, apurou-se o valor do locativo em R$ 3.226,96 como sendo o valor congruente (mercado) para estimar-se o valor a ser pago a título de aluguel , para o inicio do periodo renovando (agosto de 2015), o qual serve de lastro básico para a fixação do novo aluguel a ser aplicado no contrato para o periodo ora renovando (2015-2020), pois verificado que o aluguel deve sofrer alterações ao longo do tempo, sendo considerados todos os fatores do estabelecimento comercial em si bem como o território ao redor que reflete no lucro de quem o utiliza .

A metodologia utilizada pelo perito judicial no laudo realizado não tem qualquer ineficiência para se descobrir um valor de aluguel mínimo compatível e razoável com o novo período a ser renovado, pois o método utilizado considerara o valor médio dos imóveis, utilizando referenciais com as mesmas características e perfis do imóvel avaliando, expressando o valor encontrado a realidade atual do mercado da região objeto da perícia, de forma que a prova pericial pode corretamente concluir que o valor da locação para agosto de 2015, seria de expressos R$ 3.226,96, o que renderia o m2 locado na ordem de R$ 134,45, o que reflete amparo em fixar-se o valor neste patamar.

Noutra quadra, diante do verificado, não há guarida a pretensão das partes em desqualificar o valor aferido pelo perito à título de aluguel para o período renovando, com a

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argumentação de que este teria utilizado de métodos não condizentes com a situação, conforme se verifica nitidamente refutado nos esclarecimentos do perito às fls. 742/743 observado o método comparativo e o profundo estudo realizado e dispensado no excelente trabalho pericial.

Com efeito, é caso de se renovar a locação pelo prazo de mais 05 anos a contar da data do término da última locação renovanda, ou seja, a contar de de 22/08/2015, isto é, a fim de que a mesma tenha vigência até a data de 21 de agosto de 2020, mantidas as demais condições pactuadas, com o primeiro aluguel a contar de 10 de setembro de 2015, a ser pago no valor mínimo mensal de R$ 3.226,96 , já considerando neste valor a média do valor do locativo de mercado, a realidade econômica do país, o crescimento econômico e os potenciais comerciais do estabelecimento e as demais considerações e estudos indicados no corpo do laudo pericial realizado em julho de 2016.

Ante o exposto e por tudo o mais que dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a presente ação renovatória de contrato de locação ajuizada por Golden Five Comercial de Óculos Ltda. - Epp , contra Associação dos Condôminos do Mogi Shopping Center , e o faço para RENOVAR a relação "ex locato", relativamente ao espaço comercial situado no Shopping Center Vale , arco sob nº 405, conforme descrito e identificado nos autos, pelo prazo de 05 (cinco) anos , a contar do seu término, ou seja, para o fim de fazer perdurar a locação nos moldes em que foi originalmente contratada (fls.32/43) entre 22 de agosto de 2015 até 21 de agosto de 2020, com aluguel mínimo mensal de R$ 3.226,96 , válido para o início do novo período (agosto de 2015) o qual deverá ser reajustado nos termos do contrato, nas suas épocas próprias pelos índices livremente pactuados no contrato renovando, mantidas todas as demais condições entre as partes pactuadas. Sucumbentes reciprocamente, nos termos do artigo 86 do CPC, deverão as despesas, custas processuais e honorários advocatícios ser distribuídas entre as partes na proporção de 50% para cada , fixando-se os honorários sucumbenciais em 20% do valor atribuído à causa, devidamente atualizados conforme diretrizes do artigo 85, e seus parágrafos, do CPC.

P.R.I.C.

Mogi das Cruzes, 15 de dezembro de 2016.

Assinado digitalmente =====> ====> =====>

Gustavo Alexandre da Câmara Leal Belluzzo

Juiz de Direito

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Disponível em: https://tj-sp.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1410235177/renovatoria-de-locacao-10016494520158260361-sp/inteiro-teor-1410235184