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3 de Julho de 2022
  • 1º Grau
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TJSP • Procedimento Comum Cível • Vícios de Construção • 101XXXX-29.2017.8.26.0020 • 1ª Vara Cível do Tribunal de Justiça de São Paulo - Inteiro Teor

Tribunal de Justiça de São Paulo
há 2 anos

Detalhes da Jurisprudência

Órgão Julgador

1ª Vara Cível

Assuntos

Vícios de Construção

Juiz

Cláudia Barrichello

Partes

Requerente: Condominio Aquarela I, Requerido: Jalico Empreeendimentos LTDA, Requerido: Entetra - Engenharia Territorial LTDA, Requerido: Desenco Empreendimentos LTDA, Perito: Afonso Hideo Raffaelli

Documentos anexos

Inteiro TeorLaudo Pericial - Peticionamento Eletrônico - Petição Peritos - Páginas 329 - 351.pdf
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EXMO.(A) SR.(A) DR.(A) JUIZ (A) DE DIREITO DA 1a VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL XII - NOSSA SENHORA DO Ó.

PROCESSO Nº: 1014563-29.2017.8.26.0020

CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

ASSUNTO: VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO

REQUERENTE: CONDOMÍNIO AQUARELA I

REQUERIDO: JALICO EMPREEENDIMENTOS LTDA.

AFONSO HIDEO RAFFAELLI , engenheiro civil, infra-assinado, perito nomeado por V. Exa. nos autos da ação em referência, após haver procedido aos estudos e diligências que se fizeram necessários, vem apresentar a V. Exa. as conclusões expressas no seguinte LAUDO:

LAUDO DE ENGENHARIA

Sumário

1. Finalidade do Laudo

2. Dados do Objeto

3. Vistoria

4. Métodos e Critérios

5. Análise do Objeto

6. Conclusão

7. Quesitos

8. Encerramento

1. FINALIDADE DO LAUDO

O presente Laudo tem por objetivo a constatação da existência de patologias decorrentes da construção do empreendimento e suas origens em imóvel constante nos autos.

2. DADOS DO OBJETO DA PERÍCIA 2.1 CARACTERÍSTICAS DO OBJETO O objeto da perícia trata-se de área comum do Condomínio Aquarela I

localizado na Rua Porto Nacional nº 60 no bairro Vila Siqueira na cidade de São Paulo. CEP: 02817-080

2.2 LOCALIZAÇÃO DO OBJETO

Figura 1: Localização do imóvel na cidade de São Paulo

Foto 1: Localização do imóvel na região

3. VISTORIA

Conforme peticionado nos autos, na data de 08 de setembro de 2020 (terça- feira), às 14:00 hs, foi feita inspeção técnica através de visita in loco no referido imóvel.

Estiveram presentes: este Perito; o Sr. Alex Esau dos Santos, RG: 23.410.052-3, Administrador predial e Representante do Requerente; o Sr. Vanderlei Marques, RG: 16.493.893, Gerente predial e Representante do Requerente; o Sr. Vinícius Estevão Garcia, RG: 46.359.225-6, Zelador do edifício; o Sr. Masterson Luiz Alves, CREA: 5061837965, Assistente técnico do Requerente; o Sr. Felipe Maldonado, CREA: 5069825139, Assistente técnico do Requerido.

3.1 PRESSUPOSTOS

3.1.1 Conhecimento da documentação:

A documentação do objeto, disponibilizada pelas partes e verificada pelo perito, conforme abaixo:

- Relatório da Qualidade depositado às fls. 63 a 83 dos autos;

- Laudo Técnico Predial depositado às fls. 85 a 105 dos autos;

- Manual do Síndico depositado às fls. 162 a 219 dos autos.

3.1.2 Documentos e elementos técnicos fornecidos ao Perito

Durante as diligências periciais, foram fornecidos pelas partes litigantes outros documentos e elementos técnicos para complementação dos trabalhos periciais, conforme abaixo:

- Projeto de Arquitetura, composto de 15 pranchas, enviado por e-mail a este Perito pelo Réu;

- Projeto de Instalações Hidráulicas, composto de 11 pranchas, enviado por e- mail a este Perito pelo Réu;

- Projeto de Instalações Elétricas, composto de 25 pranchas, enviado por e-mail a este Perito pelo Réu;

- Projeto aprovado na Prefeitura, composto de 8 pranchas, enviado por e-mail a este Perito pelo Réu;

- Projeto de impermeabilização, composto de 17 páginas, enviado por e-mail a este Perito pelo Réu;

- Alvará de aprovação de edificação nova, enviado por e-mail a este Perito pelo Réu;

- Contrato de prestação de serviço com a Impermeabilizadora Brastane Ltda. - ME, enviado por e-mail a este Perito pelo Réu;

- Medições e notas fiscais da Impermeabilizadora Brastane Ltda. - ME, enviado por e-mail a este Perito pelo Réu;

- Contratos de prestação de serviço com a Concregel Impermeabilizações Ltda., enviado por e-mail a este Perito pelo Réu;

- Termo de vistoria e aceite de áreas comuns, enviado por e-mail a este Perito pelo Réu;

- E-mails entre as partes, ainda durante o período de garantia, enviado por e-mail a este Perito pelo Réu;

Alguns dos documentos enviados não foram juntados ao presente Laudo pericial, mas encontram-se em posse do signatário, que se coloca à disposição para eventual consulta das partes.

3.1.3 Ressalvas e fatores limitantes

Foi solicitado ao Requerente o envio de Relatórios e/ou comprovantes de manutenção do condomínio, sendo que nenhum documento foi entregue até a finalização deste Laudo pericial.

4. MÉTODOS E CRITÉRIOS

Para elaboração desse Laudo de Engenharia será empregada a NORMA BRASILEIRA NBR-13.752 - "PERÍCIAS DE ENGENHARIA NA CONSTRUÇÃO CIVIL" e a "NORMA BÁSICA PARA PERÍCIAS DE ENGENHARIA DO IBAPE/SP" - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo.

Também serão empregados as seguintes NORMAS BRASILEIRAS e ESTUDOS.

NBR-8.160 - Sistemas prediais de esgoto sanitário - Projeto e execução

NBR-10.844 - Instalações prediais de águas pluviais

Manual do proprietátário SINDUSCIN/SECOVI

5. ANÁLISE DO OBJETO

O objeto do presente Laudo pericial abrange vários problemas relatados nos autos. Parte dos problemas foi considerada procedente pelo Requerido e mediante Decisão às fls. 297 dos autos, foi dada a permissão para que o Requerido promovesse os devidos reparos.

Em função da pandemia de Covid-19 e necessidade de isolamento social, os serviços foram paralisados de comum acordo entre a construtora e o condomínio, tendo sido parte dos serviços finalizada, parte em andamento e parte ainda não iniciado.

A análise de cada um dos problemas elencados também irá contemplar a situação de cada problema considerado procedente.

A grande maioria dos problemas relatados se localiza no edifício garagem, porém outros se encontram em áreas externas e próximas ao edifício garagem. A análise de cada um dos problemas será feita de acordo com um caminhamento lógico dentro do condomínio, ou seja, se iniciará no edifício garagem de cima para baixo e posteriormente nas áreas externas próximas.

Inicialmente será feita a identificação dos ambientes e locais vistoriados para melhor ilustração do Laudo.

caixas AP e esgoto

edifício

torre

garagem

rampa de circulação

Figura 2: Implantação do condomínio com áreas vistoriadas

O condomínio Aquarela I é composto de uma torre de apartamentos e um edifício garagem, sendo estas duas estruturas completamente independentes e distanciadas entre si.

A circulação de pessoas se faz através da rampa de circulação que une o edifício garagem a uma calçada localizada em frente às entradas da torre de apartamentos.

As caixas de águas pluviais e de esgoto se localizam atrás da torre de apartamentos.

No edifício garagem, consta um elevador que interliga todos os pavimentos do edifício garagem, sendo que a última parada se localiza no 1º Pavimento.

No edifício garagem, consta uma lixeira coletiva localizada no 2º Subsolo.

hall elevador

lixeira

Figura 3: Elevação com pavimentos do edifício garagem

5.1 INFILTRAÇÃO NAS JUNTAS DE PISO

O problema relatado de infiltração nas juntas de dilatação deve ser bem localizado e bem especificado para que não ocorram equívocos.

No dia da vistoria, quando inquiri as partes sobre o problema de infiltração nas juntas de dilatação, foi relatado um problema nas juntas de piso do 1º Pavimento do edifício garagem. Questionei novamente se haveria algum problema na junta de dilatação e a resposta do condomínio foi negativa.

Inicialmente cabe localizar devidamente o problema e explicar o que seria uma junta de dilatação.

Uma junta de dilatação é um complemento da estrutura que permite a devida deformação das estruturas sem absorver tensões devido aos esforços diferenciais nas estuturas. Em outras palavras, uma junta de dilatação nada mais é do que o adequado espaçamento entre as estruturas, para que não ocorra nenhuma transmissão de esforços de uma parte da estrutura para a outra em virtude de movimentações e deslocamentos diferenciais.

Quando uma estrutrura é concebida, devido às dimensões, formato, tipo de estrutura e/ou tipo de esforços, faz-se a necessidade de juntas de dilatação.

A estrutura da torre do Condomínio Aquarela I foi concebida em alvenaria estrutural, sendo que sua implantação apresenta um formato retangular. Em função de suas características, o calculista previu uma junta de dilatação na metade da torre dividindo-a em duas.

Isto significa que a torre

do Condomínio Aquarela I na

verdade são duas torres com

estruturas totalmente

independentes uma da outra,

porém sendo interligadas

arquitetonicamente pela

presença de uma junta de

dilatação entre as duas torres.

Figura 4: Junta de dilatação entre as duas torres

Uma junta de dilatação nunca pode ficar exposta devido ao risco de penetração de água, sujeira, vegetação, insetos, pequenos animais ou qualquer outra intrusão que possa vir a causar uma patologia ou incômodos aos usuários desta estrutura.

Para evitar a exposição das juntas de dilatação existem diversos materiais aderentes e flexíveis ou rígidos e fixados somente em um dos lados. Em edifícios de alvenaria estrutural de uso residencial com a junta de dilatação exposta na fachada em área comum, geralmente se faz a aplicação de mastique poliuretânico na cor da fachada sobre um delimitador de profundidade.

Feita a apresentação da junta de dilatação, fica confirmada a informação de ambas as partes de que não haveria problema na junta de dilatação.

edifício

garagem

Junta de dilatação

Figura 5: Localização da junta de dilatação em relação ao edifício garagem

Como é possível verificar pela figura acima, a junta de dilatação do edifício se localiza no meio da torre de apartamentos, bem distante do edifício garagem onde se localiza realmente o problema, portanto não havendo qualquer relação entre o problema apresentado e a junta de dilatação do edifício Aquarela I.

O problema apontado se dá nas juntas de piso do 1º Pavimento do edifício garagem.

O 1º Pavimento do edifício garagem é uma área de estacionamento sem cobertura, completamente exposta às intempéries.

O piso deste pavimento apresenta várias juntas no contrapiso que apresentam um elevado grau de degradação.

Foto 2: Junta de piso do 1º Pavimento

O contrapiso do 1º Pavimento é a camada de acabamento final do piso neste andar. Sob este contrapiso, há o sistema de impermeabilização que por sua vez se sobrepõe à laje de concreto.

O contrapiso não faz parte da estrutura do edifício garagem. Não possui nenhuma função estrutural e não representa nenhum risco tanto para a estrutura, quanto para os usuários do edifício garagem.

Para que haja melhor entendimento da questão, faremos uma breve explanação sobre a composição de uma laje impermeabilizada de cobertura.

A impermeabilização de uma estrutura é composta de várias camadas, conforme desenho esquemático ao lado.

A Laje de concreto é a parte estrutural do piso, onde todos os esforços são recebidos para transmitir a carga para as vigas e pilares.

Sobre a laje de concreto é executada uma camada de regularização, onde são dados os devidos caimentos a fim de direcionar a água de chuva para os ralos e grelhas. Não que a água escoe diretamente nesta camada, mas como as camadas superiores possuem pequena espessura, custo mais elevado e não devem acumular água, a

Figura 6: Detalhe genérico de camadas camada de regularização é a mais indicada de impermeabilização para serem feitos os devidos caimentos do

piso.

Após a cura da camada de regularização deve ser aplicado o primer, que é um elemento de ligação entre materiais cimentícios e materiais asfálticos.

Com o primer aplicado pode ser feita a devida impermeabilização com manta asfáltica aplicada com maçarico ou com asfalto à quente, dependendo da especificação de projeto.

Sobre a impermeabilização é disposta a camada separadora, que se trata de um filme de polietileno ou de papel kraft betumado que promove uma separação entre a impermeabilização e a proteção mecânica evitando que tensões originadas na proteção mecânica sejam transmitidas à camada de impermeabilização.

A proteção mecânica é uma camada fina de argamassa disposta sobre a camada separadora, sem nenhum acabamento. Como a impermeabilização e a camada separadora são materiais muito sensíveis à perfuração, a proteção mecânica evita o contato direto destas camadas com o ambiente de obra e atividades a serem desenvolvidas acima. Com a cura da proteção mecânica, podem ser desenvolvidas as atividades para executar o piso acabado.

Sobre a proteção mecânica executa-se o contrapíso, que é uma camada de argamassa espessa e resistente que irá receber os esforços do acabamento final, ou como no edifício garagem, ser o próprio acabamento final, recebendo todos os esforços diretamente.

O contrapiso deve obedecer ao caimento imposto pela camada de regularização e havendo necessidade devem ser previstas juntas, promovendo a separação deste contrapiso em placas independentes. O contrapiso pode ser feito em etapas ou concretado em uma única vez, desde que seja assegurada a presença das juntas. Sendo feita em etapas, os locais das juntas devem apresentar réguas de isopor que serão removidas para o tratamento das juntas ou serem serradas posteriormente. Sendo feito em uma única concretagem, as juntas devem ser serradas em até 24 horas.

As juntas são necessárias no piso do 1º Pavimento do edifício garagem, pois devido à sua exposição diretamente às intempéries sofre grandes variações de temperatura devido à insolação, ventos e chuva, desta maneira ocorrendo uma variação dimensional nas placas.

A não execução de juntas leva ao aparecimento de fissuras de retração, fissuras em quinas, fissuras por esmagamento e transmissão de esforços de elementos verticais da construção.

Todas as juntas do contrapiso

devem ser devidamente tratadas, ou seja,

as aberturas existentes entre as placas do

contrapiso devem ser preenchidas com

mastique poliuretânico ou epóxi semi-

rígido "moldado in loco a frio" sobre um

tarucel inserido na junta para que esta

fique com a mesma profundidade da

largura da junta.

Esta medida visa evitar a

Figura 7: Junta preenchida com mastique penetração de água, acúmulo de poeira e

sujidades e principalmente evitar o

esborcinamento das juntas, que é a quebra

dos cantos da junta.

O esborcinamento das juntas se inicia de maneira lenta e gradual, promovendo quebras dos cantos em 45º. Com isto a abertura aumenta sua largura permitindo a intrusão de detritos que preencherão o espaço da junta, causando atrito entre as placas e facilitando o aumento da superfície quebrada, ou seja, o esborcinamento da junta tende a se agravar ao longo do tempo.

O piso do 1º Pavimento do edifício garagem apresentou esborcinamento devido à incorreta execução da concretagem. O contrapiso foi feito em etapas, porém não foi deixado o devido espaçamento entre as placas. Não foram posicionadas réguas de isopor, nem houve serragem das juntas. Restou uma junta de concretagem sem o devido espaçamento entre as placas, o que acarreta em uma transmissão de esforços entre uma placa e outra, causando o esmagamento da lateral da placa e iniciando-se o fenômeno de esborcinamento.

Neste caso, o esborcinamento iniciou-se não pela falta de tratamento de juntas, mas sim pelo contato direto entre as placas, pela não existência de espaçamento entre as placas de concreto.

O tratamento empregado pela Requerida para mitigar este problema é o corte do trecho de placa avariado e posterior reconcretagem, conforme é possível observar pela fotografia seguinte. Os trechos entre as duas juntas são os trechos "mitigados" com concreto novo.

Foto 3: Piso do1º Pavimento após tratamento

Como é possível verificar pela fotografia, os novos trechos concretados também não possuem espaçamento nas juntas, muito menos foi feito tratamento nas juntas, mesmo porque não há espaçamento para se promover o tratamento.

Os trechos mitigados ainda estão inteiros, por serem relativamente novos. Dentro de alguns anos, estarão tão degradados quanto os outros trechos, também por esborcinamento. Se durante a reconcretagem fosse deixado o adequado espaçamento entre as placas e promovido o devido tratamento nas juntas, não haveria o retorno do problema, sendo este um tratamento possível para sanar o problema nas juntas do piso do edifício garagem.

No entanto, a solução deste problema está interligada com a solução de outro problema existente no edifício garagem, que são as infiltrações detectadas nas lajes e vigas do pavimento Térreo do edifício garagem, localizadas imediatamente abaixo do 1º Pavimento.

A solução do problema nas juntas do piso do edifício garagem depende da solução do problema de infiltrações nas lajes e vigas do pavimento Térreo do edifício garagem, que será abordado no próximo item.

5.2 INFILTRAÇÕES NA ESTRUTURA DO EDIFÍCIO GARAGEM

As infiltrações na estrutura do edifício garagem foram detectadas nas lajes e vigas do pavimento Térreo. Ocorre escorrimento de água pelas peças estruturais oriundas de fissuras na própria estrutura.

Foto 4: Infiltrações na estrutura do edifício garagem

Este item foi considerado procedente pelo Requerido, conforme exposto às fls. 134 dos autos. A Decisão às fls. 297 dos autos permitiu que o Requerido promovesse os devidos reparos nas infiltrações na estrutura do edifício garagem.

Este serviço foi iniciado ainda durante o período pós-obra e paralisado por gerar alguns inconvenientes que também fazem parte do objeto deste Laudo pericial, sendo analisado posteriormente em outro item. Houve uma segunda contratação para a execução deste serviço durante o período anterior à vistoria, porém teve que ser paralisado em virtude da paralisação de comum acordo entre a construtora e o condomínio em função da pandemia de Covid-19, antes mesmo de ter a equipe mobilizada.

O procedimento adotado pelo Requerido para eliminar as infiltrações na estrutura do edifício garagem foi a injeção de gel de poliuretano flexível.

O processo se inicia com a perfuração da estrutura nos pontos de infiltração, sendo instalados os bicos de injeção, que é por onde será injetada a resina, que pela baixa viscosidade, sendo expansiva e injetada sob pressão colmata todo e qualquer espaço vazio.

O material possui uma durabilidade bem alta, sendo muito eficiente para impedir a penetração de água, garantindo perfeita estanqueidade nos locais injetados. É um excelente material de impermeabilização, porém quando aplicado nos tipos certos de estrutura. Este processo é indicado para minimizar problemas de infiltração em estruturas cujo acesso à face externa que apresenta infiltração ou falha na impermeabilização é impossível ou muito difícil, como por exemplo, túneis, paredes diafragmas e cortinas. A injeção de gel nestes casos é realmente a única solução pela impossibilidade de acessso, porém deve ser repetido periodicamente para sanar novas infiltrações, pois protege a estrutura pontualmente, não impermeabiliza como um todo.

Não é o caso do edifício garagem do Condomínio Aquarela I. A laje do 1º Pavimento é completamente acessível. A injeção de gel de poliuretano flexível irá resolver o problema de infiltrações durante certo período de tempo. A duração deste tempo é incerta, pois vai depender do regime de chuvas, do estado da impermeabilização, das fissuras da estrutura e do tempo que a água vai demorar para "encontrar" novos caminhos.

Apesar das características positivas do material, este tratamento não é adequado para a impermeabilização da laje do edifício garagem. Da maneira como foi proposta, este processo não é uma solução definitiva e sim paliativa, pois resolve os sintomas do problema, mas não ataca a verdadeira causa do problema, que é uma impermeabilização deficiente da laje do 1º Pavimento do edifício garagem.

Havendo infiltrações em uma estrutura, a injeção de gel irá resolver os pontos observados inicialmente, porém não se tratando a causa do vazamento, a água irá percolar pela estrutura aflorando em outros pontos que não tinham infiltração inicialmente. É uma solução que resolve as infiltrações momentaneamente, porém depois de certo tempo, as infiltrações retornam em outros lugares, obrigando à novas injeções, ou seja, a estrutura torna-se dependente de injeções de gel periódicas para não apresentar infiltrações.

A causa das infiltrações na estrutura do edifício garagem detectadas nas lajes e vigas do pavimento Térreo é a impermeabilização deficiente da laje do 1º Pavimento do edifício garagem. Enquanto não houver a resolução dos vazamentos na impermeabilização da laje do 1º Pavimento, continuará a penetração de água sob a impermeabilização, surgindo novos pontos de infiltração no pavimento Térreo.

Para que haja a resolução do problema de infiltrações na estrutura do edifício garagem é necessária a execução de uma nova impermeabilização em toda a área da laje do 1º Pavimento do edifício garagem.

Deve ser promovida a demolição completa do contrapiso e da camada impermeabilizante existente. A camada regularizadora deve ser verificada quanto à sua integridade e caimentos. Feitos os devidos reparos na camada regularizadora, pode ser feita a impermeabilização de acordo com projeto específico, devendo ser tomada atenção com rodapés e reforço de ralos.

A finalização da manta asfáltica deve ser procedida por um teste de estanqueidade por 72 horas a fim de verificar eventuais falhas na camada impermeabilizante. Não havendo falhas, pode ser procedida pela instalação da camada separadora e pela execução da proteção mecânica.

Após a cura da proteção mecânica pode ser executado o contrapiso, observando- se o posicionamento e dimensões das juntas.

As juntas devem receber tratamento com a aplicação de mastique poliuretânico ou epóxi semi- rígido "moldado in loco a frio" sobre um tarucel inserido na junta para que esta fique com a mesma profundidade da largura da junta.

Com isto, o problema relatado no item 5.1 INFILTRAÇÃO NAS JUNTAS DE PISO do presente Laudo pericial estará automaticamente resolvido. A execução de juntas de piso adequadas é a solução para as juntas do 1º Pavimento do edifício garagem.

O projeto de Impermeabilização do Condomínio Aquarela I contempla a impermeabilização do 1º Pavimento do edifício garagem com aplicação de manta asfáltica 4 mm, Tipo III, aderida a quente na base, ou seja, a adesão da manta asfáltica ao substrato se dá com a aplicação de asfalto oxidado aquecido em caldeira no próprio local de aplicação e distribuição de uma camada uniforme sobre a laje para permitir a adequada fixação da manta asfáltica. O projeto de Impermeabilização também prevê o tratamento dos ralos.

O projeto de Impermeabilização do Condomínio Aquarela I, elaborado pela empresa Desenco é muito suscinto, com especificações um tanto genéricas e um detalhamento pouco elaborado, porém em linhas gerais especifica corretamente o tipo de impermeabilização que deve ser empregada na laje do 1º Pavimento do edifício garagem, portanto a correta execução da impermeabilização, seguindo-se o projeto de Impermeabilização do próprio empreendimento teria evitado o surgimento das infiltrações detectadas. Houve falhas durante a execução da impermeabilização que permitiu o acesso de água sob a manta asfáltica e ao redor dos ralos.

Com a correta impermeabilização da laje e o devido tratamento nos ralos e rodapés, a infiltração de água no pavimento Térreo do edifício garagem irá cessar, não havendo necessidade de se fazer injeções de poliuretano.

A injeção de poliuretano é uma medida paliativa que não irá resolver o problema, obrigando a repetição periódica do processo. Este processo atualmente em uso pelo Requerido deve ser descartado e feito o tratamento correto para eliminar as infiltrações na estrutura do edifício garagem, que é a impermeabilização da laje e o devido tratamento nos ralos e rodapés.

5.3 INFILTRAÇÃO AO REDOR DAS TUBULAÇÕES DE ÁGUA PLUVIAL

As infiltrações ao redor das tubulações de água pluvial do edifício garagem foram detectadas no pavimento Térreo, ou seja, sob o piso do 1º Pavimento. Ocorre escorrimento de água pela superfície externa dos tubos oriundas da interface entre tubo e laje.

Foto 5: Tubulação de água pluvial com infiltração externa

Este item foi considerado procedente pelo Requerido, conforme exposto às fls. 134 dos autos. A Decisão às fls. 297 dos autos permitiu que o Requerido promovesse os devidos reparos nas infiltrações na estrutura do edifício garagem.

Este serviço foi iniciado ainda durante o período pós-obra e paralisado por gerar alguns inconvenientes que também fazem parte do objeto deste Laudo pericial, sendo analisados posteriormente em outros itens. Houve uma segunda contratação para a execução deste serviço durante o período anterior à vistoria, porém nem pode ser iniciado em virtude da paralisação de comum acordo entre a construtora e o condomínio em função da pandemia de Covid-19.

O procedimento adotado pelo Requerido para eliminar as infiltrações ao redor das tubulações de água pluvial do edifício garagem foi a injeção de gel de poliuretano flexível.

É exatamente o mesmo processo utilizado na tentativa de resolução das infiltrações na estrutura do edifício garagem.

Sendo o mesmo processo, é exatamente o mesmo problema de resolução temporária do problema já relatado no item anterior, não havendo necessidade de reprodução.

A solução deste problema também é a mesma: Impermeabilização correta da laje do 1º Pavimento, onde deve ser observado com especial atenção o devido tratamento dos ralos.

O tratamento específico dos ralos é necessário, pois a região em volta dos ralos é mais suscetível a vazamentos pelo próprio método construtivo. O ralo é formado por um tubo de PVC que atravessa a laje, levando os efluentes para a rede de águas pluviais. Esta passagem da laje é um ponto crítico, pois ocorrem interfaces entre diferentes materiais, o que permite a penetração e percolação de água caso não haja uma impermeabilização efetiva.

A laje de concreto deve ser executada com o local de passagem de tubulações já demarcado e posicionado um elemento que impedirá a penetração do concreto fresco no local, como uma caixa de madeira ou um pedaço de tubo de maior diâmetro, que dará forma à abertura por onde será posicionada a tubulação do ralo. Também deve ser executado um reforço da laje nesta abertura. Outra maneira de fazer a abertura se dá com a utilização de extratoras de concreto, que são equipamentos de perfuração de diâmetros médios, onde com o uso de serra copos é feito um furo com a dimensão necessária para passagem de tubos.

A fixação do tubo, ou o preenchimento do espaço entre a laje de concreto e o tubo de PVC, deve ser executado com graute, que é um micro concreto de alta resistência e alta fluidez. Por vezes, não raras, algumas empresas fazem esta fixação com um concreto de pedrisco virado em obra, ou até argamassa. Esta medida equivocada é tomada por economia ou desconhecimento, porém o resultado é menor resistência, menor aderência e maior porosidade na fixação do tubo à laje. Uma terceira maneira de fixação é com espuma de poliuretano. Este método não é recomendável, pois a espuma de poliuretano é muito porosa, não oferece resistência mecânica adequada, sofre degradação por ação de raios UV e ainda não resiste ao processo de impermeabilização à quente, sendo um material totalmente inadequado para fixação de tubulações de águas pluviais passantes em lajes.

Havendo uma execução adequada e sendo tomados todos os cuidados, mesmo assim a região em volta dos ralos é suscetível às infiltrações devido à interface entre a superfície do cano de PVC e a face do graute. Não se tomando os devidos cuidados, a região em volta dos ralos é ainda mais suscetível às infiltrações devido também à porosidade do material e interaface entre concreto e material de fixação.

Feita a correta fixação da tubulação na laje, pode ser feita a impermeabilização da laje e tratamento dos ralos.

As tubulações passantes são pontos críticos em qualquer impermeabilização e sempre é necessário um tratamento especial no encontro das tubulações com a impermeabilização. Na figura a seguir demonstramos um detalhe genérico de impermeabilização no cruzamento com tubulações, mais especificamente no tratamento de ralos.

Nos ralos e drenos, deve ser executado um reforço da impermeabilização na entrada do tubo, protegendo contra avarias mecânicas e movimentações por diferença de materiais. A primeira manta de sacrifício é colada no tubo e na argamassa. Sobre esta é colocada uma segunda manta não aderida fazendo o efeito sanfona. Sobre esta é feita a solidarização com a manta impermeabilizante do piso.

Figura 8: Exemplo de tratamento de ralo para

impermeabilização com manta asfáltica

Com a correta impermeabilização da laje do 1º Pavimento do edifício garagem e o devido tratamento nos ralos e rodapés, a infiltração de água no pavimento Térreo do edifício garagem pela estrutura e ao redor das tubulações de águas pluviais irá cessar, não havendo necessidade de se fazer injeções de poliuretano.

A injeção de poliuretano é uma medida paliativa que não irá resolver o problema, obrigando a repetição periódica do processo. Este processo atualmente em uso pelo Requerido deve ser descartado e feito o tratamento correto para eliminar as infiltrações na estrutura do edifício garagem, que é a impermeabilização da laje e o devido tratamento nos ralos e rodapés.

5.4 TRINCAS E FISSURAS NA PLATIBANDA DO EDIFÍCIO GARAGEM

Foram apontadas fissuras na face externa da platibanda do edifício garagem na altura do piso do 1º Pavimento. Pelo lado interno também foram apontadas algumas fissuras, porém sem relação direta com as fissuras externas, conforme será analisado a seguir.

Foto 6: Fissuras na platibanda do 1º Pavimento

As fissuras não se restringem ao 1º Pavimento, sendo detectadas também no pavimento Térreo e no 1º Subsolo da mesma face da fachada do edifício garagem.

Foto 7: Fissuras na platibanda Foto 8: Fissuras na platibanda do Pavimento Térreo do 1º Subsolo

Uma patologia típica de lajes de cobertura é o aparecimento de fissuras horizontais na fachada, na altura da laje. Também pode ser acompanhada de fissuras à 45º próximo à pilaretes. Uma laje de cobertura exposta e sujeita às intempéries é atingida diretamente pela luz solar, aquecendo-a e aumentando consideravelmente a temperatura desta nos dias mais quentes. Como, no pavimento inferior abaixo da laje de cobertura não há incidência de luz solar direta no teto e há ventilação direta através das aberturas, fica uma diferença de temperatura entre a parte superior da laje (piso do 1º

Pavimento) e a parte inferior da laje (teto do pavimento Térreo). Essa diferença de temperatura faz com que a dilatação na parte superior da laje seja diferente da dilatação na parte inferior da laje, causando uma deformação na laje, conforme desenho esquemático a seguir. Essa deformação na laje produz esforços verticais e horizontais nos dois sentidos que são transmitidos às paredes adjacentes, o que propicia ao aparecimento de fissuras nessas alvenarias, principalmente no encontro da estrutura com a alvenaria.

T+t T +t

T = temperatura externa

t = temperatura interna t

 t = variação de temperatura

fissuras

Figura 9: Comportamento de laje exposta aos raios solares

As alvenarias das platibandas devem estar devidamente estruturadas e engastadas para resistir e combater estes esforços, não permitindo que haja a dessolidarização da alvenaria da platibanda com a laje de cobertura e aparecimento das fissuras na altura da laje.

A falta de arranques dos pilaretes, ou o distânciamento entre o arranque e o ferro do pilarete, ou o engarrafamento do arranque do pilarete, ou até a inexistência dos próprios pilaretes são características típicas de engastamento insuficiente ou inexistente da platibanda à estrutura do edifício. Isto leva a um maior esforço de tração na argamassa de assentamento da alvenaria, provocando a inevitável ruptura da mesma e propiciando o aparecimento de fissuras justamente nesta argamassa da primeira fiada de marcação da alvenaria.

Apesar de o problema envolver ferragens engastadas na estrutura, a platibanda não representa um problema estrutural. Esta ferragem é construtiva e a falta dela representa um problema construtivo, não estrutural.

A correção deste problema e eliminação das fissuras na altura da laje consiste no seguinte procedimento descrito a seguir.

Execução de pilaretes para fixação da alvenaria à estrutura, com a armação dos pilaretes também engastadas na cinta de amarração no topo da alvenaria, sendo que os arranques devem ser colados na estrutura com adesivo estrutural em profundidade necessária de acordo com orientação do fabricante.

O engaste entre a alvenaria da platibanda com a laje de cobertura deve ser estabelecido a fim de mitigar um eventual acidente. Não havendo o necessário engaste entre alvenaria e laje, um impacto pelo lado de dentro pode provocar a ruptura da alvenaria causando a queda de detritos, ou na pior das hipóteses, da própria alvenaria. Com a manobra de veículos no local, um impacto acidental não é difícil de acontecer.

Pela ruptura na argamassa de assentamento da marcação da alvenaria, não há mais a contribuição desta adesão, sendo necessária a execução de pilaretes mais próximos a fim de suprir esta falta de contribuição. Uma boa medida seria um pilarete a cada 40 cm, porém isto pode ser verificado pelo Engenheiro estrutural do projeto e modificado de acordo com os esforços atuantes na estrutura.

Executado o necessário engastamento, pode ser feito o tratamento das fissuras. No lado interno do 1º Pavimento não há problema de propagação da fissura

existente devido à existência de impermeabilização, porém deve ser tomada atenção no rodapé para evitar ruptura da manta. Deve ser prevista uma sanfona no rodapé, que é um trecho de manta sem aderência e com uma pequena folga para permitir uma movimentação da mesma. Sobre esta sanfona deve ser disposta outra manta também com um trecho sem aderência sobre a sanfona.

No lado externo, o procedimento é um pouco mais complexo, conforme descrito a seguir.

Delimitação da área a ser recuperada: De cada lado da fissura toma-se a medida de 25 cm para a remoção do revestimento. Nesta distância é feito um corte chanfrado no revestimento até atingir a base, seja alvenaria ou estrutura.

Remoção cuidadosa do revestimento, expondo a base para tratamento, que deve ser limpa com escova de aço e água para remoção de inscrustrações e impurezas.

Com a superfície da base limpa e seca, aplicar chapisco adesivo industrializado sobre toda a superfície de concreto, alvenaria e também sobre as bordas da argamassa chanfrada do emboço remanescentes no entorno do vão com o uso de desempenadeira dentada 8x8. É importante aguardar cura de 72 horas do chapisco.

Sobre o chapisco seco e curado é aplicada a primeira camada de argamassa preparada com argamassa industrializada ou virada em obra no traço 1:4 aditivada com adesivo acrílico diluído em água na proporção recomendada pelo fabricante.

Logo após a aplicação da 1a camada de argamassa de revestimento, ou seja, ainda no estado plástico, faz-se a imersão de uma tela metálica galvanizada eletrosoldada malha quadrada de 25x25 mm e fio Ø 1,24 mm2, previamente cortada nas dimensões da área de recuperação. A tela deve ser comprimida sobre a argamassa fresca até que penetre o suficiente para ficar posicionada e receber a 2a camada de argamassa, ficando na espessura média da argamassa total. A 2a camada de argamassa é aplicada úmido sobre úmido.

Após a cura, a tela metálica imersa na argamassa de revestimento irá absorver as tensões diferenciais entre alvenaria e estrutura evitando o aparecimento de fissuras na superfície do revestimento.

Sobre a argamassa curada e isenta de umidade pode ser aplicado o revestimento final da parede.

5.5 INFILTRAÇÕES NAS PAREDES DO EDIFÍCIO GARAGEM

As infiltrações nas paredes do edifício garagem se localizam nas paredes das rampas e na parede voltada para um imóvel vizinho que se apresenta desocupado.

Foto 9: Parede da rampa

Este item foi considerado procedente pelo Requerido, conforme exposto às fls. 134 dos autos. A Decisão às fls. 297 dos autos permitiu que o Requerido promovesse os devidos reparos nas infiltrações nas paredes do edifício garagem.

Este serviço foi iniciado durante o período anterior à vistoria, porém teve que ser descontinuado em virtude da paralisação de comum acordo entre a construtora e o condomínio em função da pandemia de Covid-19.

Foi feita a aplicação de argamassa polimérica no lado interno das paredes para posterior pintura. Algumas das paredes já se encontram prontas para pintura, em outras, foram aplicadas somente uma demão de argamassa polimérica, estando o serviço inconcluso.

Foto 10: Parede dos fundos

Foto 11: Tratamento com argamassa polimérica inconcluso

Há um segundo trecho da parede do 2º Subsolo que além do tratamento com argamassa polimérica, também será executado um rufo para evitar a entrada de água por trás da parede cessando as infiltrações neste trecho.

Foto 12: Tratamento com argamassa polimérica no trecho do rufo

Foto 13: Trecho de rufo faltante (em vermelho)

O rufo não foi executado durante a fase de obra, sendo que o Requerido reconhece o problema e prontificou-se a resolvê-lo. O calheiro contratado para executar o rufo no período anterior à vistoria não pode nem tirar as medidas em virtude da paralisação de comum acordo entre a construtora e o condomínio em função da pandemia de Covid-19.

A argamassa polimérica sob pressão negativa é uma alternativa de execução da impermeabilização das paredes do edifício garagem, porém alguns preceitos devem ser observados:

A tinta que reveste as paredes deve ser removida antes da aplicação da argamassa polimérica, que necessita de um substrato poroso para poder penetrar e se fixar.

Toda a superfície da parede deve ser impermeabilizada. A impermeabilização somente no trecho que apresenta infiltração atualmente não é efetivo, pois a umidade não conseguindo percolar até a superfície da parede pela presença de um impermeabilizante, percola lateralmente até encontra uma saída.

Por trabalhar com pressão negativa, a quantidade de demãos estabelecida pelo fabricante deve ser obedecida para que haja a correta deposição de material.

A argamassa polimérica é uma medida adequada, estava em andamento, porém teve que ser paralisada, devendo ser retomada após a revogação da quarentena.

O rufo sobre a parede também é uma medida adequada para eliminar a infiltração de água nas paredes do edifício garagem.

5.6 INFILTRAÇÃO DE ÁGUA NO POÇO DO ELEVADOR

O poço do elevador do edifício garagem apresenta infiltrações esporádicas devido às chuvas de vento que traz a água de chuva para dentro do poço do elevador pelo piso do hall do elevador do 1º Pavimento do edifício garagem.

O hall do elevador do edifício garagem apresenta-se em um canto da edificação circundado de meias paredes e aberturas que permitem a entrada de água de chuva com vento forte, se acumulando sobre o piso e consequentemente direcionando-se para a soleira do elevador e penetrando no poço. Ao redor do Condomínio Aquarela I não há muitas edificações que possam formar uma barreira contra chuvas, ficando estas aberturas muito suscetíveis às chuvas de vento.

O projeto de Arquitetura do Condomínio Aquarela I mostra na folha AR/013- R02 - Prédio garagem - Elevações Embasamento as elevações da região do elevador do edifício garagem.

Disponível em: https://tj-sp.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1448637692/procedimento-comum-civel-10145632920178260020-sp/inteiro-teor-1448637697