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13 de Agosto de 2022
  • 2º Grau
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Tribunal de Justiça de São Paulo
há 2 meses

Detalhes da Jurisprudência

Processo

Órgão Julgador

11ª Câmara de Direito Privado

Publicação

Julgamento

Relator

Gil Coelho

Documentos anexos

Inteiro TeorTJ-SP_AC_10063847820218260566_7dc7c.pdf
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Inteiro Teor

Registro: 2022.0000488759

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº XXXXX-78.2021.8.26.0566, da Comarca de São Carlos, em que é apelante NEUSELI APARECIDA EUGENIO FERNANDES, é apelado DE CICO SÃO CARLOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LIMITADA.

ACORDAM , em sessão permanente e virtual da 11a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U. , de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores GIL COELHO (Presidente), MARINO NETO E MARCO FÁBIO MORSELLO.

São Paulo, 24 de junho de 2022.

GIL COELHO

Relator (a)

Assinatura Eletrônica

Apelação n.º XXXXX-78.2021.8.26.0566

Comarca de São Carlos 4a Vara Cível

Apelante: Neuseli Aparecida Eugenio Fernandes

Apelada: De Cico São Carlos Empreendimentos Imobiliários Ltda

Voto n.º 38966

Compromisso de compra e venda Revisional Requerida que pode atuar nas mesmas condições das entidades do Sistema Financeiro Imobiliário (art. , § 2º, Lei 9.514/97) Inexistência de abusividade na adoção do IGP-M para atualização das parcelas do preço do imóvel, sendo certo que os efeitos negativos da pandemia de Covid-19 não são suficientes para, por si só, autorizarem a substituição do índice previsto em contrato Juros remuneratórios de 9,99% ao ano - Ausência de abusividade Capitalização admitida - Sentença mantida - Aplicação do art. 252 do Regimento Interno do

E. TJSP Apelação não provida, com majoração da verba honorária.

Pretensão de revisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel julgada procedente em parte, adotado o relatório da r. sentença. Embargos de declaração acolhidos para dispor sobre o valor do preparo recursal.

Em apelação, a autora alegou que, conforme legislação vigente, somente instituições financeiras reguladas pelo Banco Central do Brasil podem formalizar contratos de mútuo ou financiamentos imobiliários, o que não é o caso da ré, que usurpa à classificação econômica das empresas aptas a operar de acordo com o SFI. Falou, na sequência, que o método SACRE corrigido anualmente pelo IPCA/IBGE é o mais indicado para o presente caso, pois é o único que pode calcular os juros de forma simples linear, decorrente do fato de que a empresa ré não é regulada pelo Banco Central. Sustentou a ausência de informação adequada no contrato, e que as parcelas comprometem a sua renda, já afetada pela pandemia. Falou da possibilidade de revisão por força do princípio rebus sic standibus, ressaltando que os precedentes mencionados na r. sentença são anteriores à pandemia. Falou dos juros cobrados pela ré, que não se enquadra como instituição financeira regulada pelo BACEN. Afirmou que a correção monetária está sendo feita através de índice inflacionário não oficial, ressaltando que o IPCA é mais amplo que o IGP-M e reflete a inflação oficial, sendo mais justo. Sustentou não ser possível aceitar que 32,03% ao ano seja uma mera recomposição do valor. Afirmou que o contrato não traz informações acerca do método de amortização, sustentando a prática de anatocismo. Postulou pela reforma do julgado.

Houve resposta.

Eis o relatório.

Em que pesem os argumentos da apelante, a r. sentença de fls. 272/277, de procedência em parte da ação apenas para condenar a ré a restituir os valores pagos pela autora a título de IPTU desde a celebração do contrato até a entrega do empreendimento, observado o disposto no art. 252 do Regimento Interno deste E. TJSP, deve ser mantida por seus próprios fundamentos. Vale transcrever a sua fundamentação:

"(...)

Cuida-se de ação em que a autora pretende a revisão contratual do instrumento de compromisso de compra e venda, a restituição de quantia paga a título de IPTU, alteração do índice de correção monetária utilizando o IPCA combinado ao método SACRE para apuração do valor das parcelas.

Com efeito, da análise da avença firmada entre as partes, fica patente que a contratante aderente é tratada como mera compromissária compradora, rezando as cláusulas do contrato direitos e obrigações comuns às transações imobiliárias realizadas sob a ótica comercial: identificação do bem, preço, forma de pagamento, entrega do imóvel, cláusulas moratórias, etc.

A rigor, as provas dos autos não revelam as supostas abusividades no reajuste das prestações e incidência de juros remuneratórios, bem como a prática de anatocismo.

Depreende-se dos autos que a autora celebrou com a ré instrumento particular de compromisso de venda e compra de dois lotes descritos na inicial, que seriam pagos de forma parcelada.

No item II, cláusula segunda, parágrafo segundo, da contratação ficou estipulado:" Nos casos de pagamento à prazo, na forma prevista no item 4.2, do quadro resumo, será adotado para a apuração do saldo devedor, o sistema de conta corrente, no qual constará o saldo devedor, corrigido mensalmente, a partir da primeira parcela da entrada (sinal/arras), de acordo com a variação mensal positiva do IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado), publicado pela FGV (Fundação Getúlio Vargas), acrescido de juros de 9,99% ao ano, pro rata mês, com a dedução das parcelas pagas e/ou amortizações extraordinárias, excluídas as penalidades eventualmente incorridas pelo (s) comprador (es), tais como multa e demais encargos".

O parágrafo terceiro do instrumento dispõe:" As parcelas que compõem o saldo devedor serão reajustadas a cada período de 12 meses, na data base prevista na alínea d do item 4.2, do quadro resumo, dividindo-se o saldo devedor atualizado, nos moldes do parágrafo segundo acima, pelo número de prestações restantes para quitação do preço, aplicando-se a cobrança nas parcelas subsequentes ".

O contrato é claro ao informar a forma de reajuste da parcelas pelo IGPM (cláusula segunda, parágrafo segundo) e juros de 9,99% ao ano.

O preço é elemento essencial do contrato e, somente pode ser revisto nos casos de defeito do negócio jurídico, como a existência de vício do consentimento ou vício social, o que não foi alegado na inicial. Inexistente qualquer mácula de forma a invalidar o contrato de compra e venda firmado entre as partes, não há de ser falar em revisão do preço do imóvel descrito na inicial privilegiando o pacta sunt servanda .

No que tange a correção monetária, vale destacar que o C. Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que o IGPM é um dos fatores mais adequados para a atualização monetária em contratos imobiliários ( REsp XXXXX/MG).

(...)

O mesmo raciocínio se aplica à previsão dos juros compensatórios incidentes sobre as parcelas devidas, previstos no percentual de 9,99% ao ano (cláusula segunda, parágrafo segundo fls. 30), que não se revestem de abusividade ou ilegalidade, ainda que se trate de relação de consumo.

Assim, não há qualquer abusividade em relação às disposições do contrato, na medida em que se observou o direito à informação clara e adequada aos consumidores (art. , III, do CDC), especificamente no que diz respeito à forma de recomposição monetária dos valores pactuados, mormente em se tratando do índice IGPM que é tipicamente utilizado para atualização monetária em contratos imobiliários.

Ademais, a compradora optou pela aquisição do imóvel mediante pagamento parcelado do preço, o que, sabidamente, acarreta a incidência de correção monetária, que não implica qualquer acréscimo ao crédito, mas constitui tão-somente, um mecanismo que impede a desvalorização do montante pelo decurso do tempo. Sem esta, o preço ficaria totalmente congelado, o que não pode ser admitido.

Nesse contexto, a forma de reajuste das parcelas encontra-se dentro dos padrões habituais para a hipótese em discussão.

Forçoso concluir, pois, pela ausência de qualquer ilegalidade na sistemática de correção das prestações, inexistindo, consequentemente, o direito a qualquer revisão ou modificação na cláusula contratual que trata deste tópico.

De outro giro, os juros remuneratórios também decorrem da disponibilização do imóvel sem que haja o pagamento integral do preço, que fica prolongado no tempo, ou seja, são aqueles devidos como compensação pelo fato de o credor estar privado do capital e, no caso, foram ajustados dentro do permitido pela lei.

A toda evidência, a cobrança de juros, no patamar contratado, não vai de encontro a nenhuma lei vigente e visa remunerar a requerida pelo autêntico financiamento que abriu em prol da parte autora. As operações de comercialização de imóveis com pagamento parcelado, atualmente, poderão ser pactuadas nas mesmas condições permitidas para as entidades autorizadas a operar no SFI (sistema de financiamento imobiliário) - (art. , § 2º da Lei n. 9.514/97), dentre tais condições se inserindo, de fato, a 'capitalização dos juros'.

No sistema jurídico brasileiro, a regra é que capitalização, quando admitida, tenha periodicidade anual, como é o caso dos autos.

Com efeito, é lícita, nos contratos de mútuo em geral, a capitalização anual de juros, conforme disposição do art. 591 do Código Civil, aplicável à espécie. Ademais, autoriza expressamente o art. 316 do Código Civil a contratação do aumento periódico do valor das prestações sucessivas, não se verificando aí também irregularidade nos termos pactuados pelas partes.

(...)"

Frise-se que o E. STJ, baseado no princípio da economia processual, reconhece "a viabilidade de o órgão julgador adotar ou ratificar o juízo de valor firmado na sentença, inclusive transcrevendo-o no acórdão, sem que tal medida encerre omissão ou ausência de fundamentação no decisum ." ( REsp XXXXX/RS, Rel. Min. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, 2a Turma, j. 4/9/2007). No mesmo sentido: REsp XXXXX/ES, REsp XXXXX/AL e REsp XXXXX/DF.

Ressalte-se, apenas, que nos termos do § 2º do art. , da lei 9.514/97 "As operações de comercialização de imóveis, com pagamento parcelado, de arrendamento mercantil de imóveis e de financiamento imobiliário em geral poderão ser pactuadas nas mesmas condições permitidas para as entidades autorizadas a operar no SFI" . A ré comercializa imóveis, com opção de pagamento parcelado e realização de financiamento imobiliário, o que a permite realizar suas operações nas mesmas condições das entidades autorizadas a operar no Sistema Financeiro Imobiliário.

No mais, consoante se observa da Cláusula Segunda, Parágrafo Segundo, do contrato celebrado entre as partes "Nos casos de pagamento à prazo, na forma prevista no Item 4.2, do QUADRO RESUMO , será adotado para a apuração do saldo devedor, corrigido mensalmente, a partir da primeira parcela da entrada (sinal/arras), de acordo com a variação mensal positiva do IGPM (Índice Geral de Preços de Mercado, publicado pela FGV (Fundação Getúlio Vargas), acrescido de juros de 9,99% ao ano, pro rata mês , com a dedução das parcelas pagas e/ou amortizações extraordinárias, excluúidas as penalidades eventualmente incorridas pelo (s) COMPRADOR (ES), tais como multa e demais encargos de mora" (fl. 30). Nada há de ilegal ou abusivo na adoção do IGP-M para fins de atualização monetária, índice este que foi expressamente pactuado e que comumente é adotado em operações desta natureza. Ademais, em que pese os efeitos financeiros negativos da pandemia da Covid-19, a variação positiva do IGP-M não pode ser considerado um evento imprevisível ou extraordinário, a autorizar a pretendida modificação do indexador previsto em contrato. Neste sentido:

"a forma de reajuste das parcelas encontra-se dentro dos padrões habituais, eis que a indexação tem como objetivo evitar a corrosão do valor real de troca da moeda. Não constitui um plus que se acresce ao preço. Não ignora este Relator as atuais circunstâncias econômicas vividas em razão dos impactos da pandemia do COVID-19. Ainda que ciente da maior elevação do índice contratual em relação aos demais, tal fato, por si só, não justifica sua substituição, eis que os custos da credora sofreram os mesmos efeitos inflacionários. Nestas circunstâncias, ainda que considerados os efeitos da pandemia do COVID-19, pela necessidade de ser preservado o equilíbrio econômico-financeiro do contrato, entendo não existir abusividade de cláusula contratual, não sendo o caso de revisão contratual." ( Apelação Cível XXXXX-02.2021.8.26.0577; Relator: Des. Sá Moreira de Oliveira; Data do Julgamento: 19/10/2021)

Não há que se falar em inobservância do dever de informação,

tendo em vista que o contrato dispõe, de maneira clara e expressa, que o reajuste das parcelas se dará pelo IGP-M, com o acréscimo de juros compensatórios de 9,99% ao ano, percentual este que não se mostra abusivo e tem por fim remunerar a requerida pelo financiamento realizado em prol da autora. Nesta conformidade, os seguintes precedentes:

""COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Reajuste das parcelas - Insurgência dos apelantes contra a utilização do IGP-M para a atualização monetária das parcelas do débito - Descabimento - Hipótese em que o IGP-M foi expressamente pactuado no contrato e é índice válido de correção monetária - Inexistência de qualquer comprovação de que o índice tenha sido aplicado incorretamente. Precedentes - Recurso desprovido"(Apelação nº XXXXX-74.2019.8.26.0451, Rel. Des. Marcus Vinicius Rios Gonçalves, j. 02.02.2021).

"COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Lote residencial. Critério de reajuste das parcelas do preço. Juros remuneratórios de 9% ao ano. Admissibilidade. Art. 26, V, da Lei nº 6.766/79. Correção monetária pelo IGPM. Admissibilidade. Índice previsto no contrato e adequado à atualização das parcelas do preço diferidas no tempo. Inexistência de cobrança indevida. Sentença de improcedência mantida. Recurso improvido"(Apelação nº XXXXX-03.2020.8.26.0664, Rel. Des. Francisco Loureiro, j. 30.03.2021).

Por fim, não se verifica a alegada prática de anatocismo, devendo ser ressaltado, ademais, que o art. , III da lei 9.514/97 prevê a possibilidade de capitalização dos juros.

Com o insucesso do recurso, uma vez fixados pelo E. Juízo de origem os honorários advocatícios em 10% do valor da causa, impõe-se a majoração para 15% (art. 85, § 11, do CPC), observada a gratuidade judiciária concedida.

Ante o exposto, meu voto é pelo não provimento ao recurso, com majoração da verba honorária.

Gil Coelho

Relator

Disponível em: https://tj-sp.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1554895912/apelacao-civel-ac-10063847820218260566-sp-1006384-7820218260566/inteiro-teor-1554895952

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