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18 de Janeiro de 2022
2º Grau
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Tribunal de Justiça de São Paulo
há 10 anos
Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
3ª Câmara de Direito Privado
Publicação
29/09/2011
Julgamento
27 de Setembro de 2011
Relator
Carlos Alberto Garbi
Documentos anexos
Inteiro TeorAPL_9188430752003826_SP_1317771277891.pdf
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Inteiro Teor

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE SÃO PAULO

Registro: 2011.0000204759

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 9188430-75.2003.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é apelante COOPERATIVA HABITACIONAL SOLOLAR sendo apelado REGI GUNADI GAJUS.

ACORDAM, em 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores BERETTA DA SILVEIRA (Presidente) e JESUS LOFRANO.

São Paulo, 27 de setembro de 2011.

CARLOS ALBERTO GARBI

RELATOR

(assinado digitalmente)

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

3ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

VOTO Nº 7648

Apelação com Revisão nº 9188430-75.2003.8.26.0000

Comarca: São Paulo (1ª Vara Cível do Foro Regional de Penha de França)

Apelante: Cooperativa Habitacional Sololar

Apelado: Regi Gunadi Gajus

COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RESCISÃO DO CONTRATO. ANTECEDENTE LÓGICO. DELIMITAÇÃO DAS CONSEQUÊNCIAS DA RESCISÃO DE OFÍCIO.

1. Reintegração de posse de imóvel objeto de compromisso de venda e compra. Declaração de rescisão do contrato. Antecedente lógico.

2. Delimitação das consequências da rescisão do compromisso de venda e compra. Providência imprescindível e que dispensa reconvenção. Súmula nº 3 do TJ/SP.

3. Devolução imediata das parcelas pagas. Justificada incidência do CDC. Taxa de administração. Manutenção da redução ordenada.

Sentença mantida. Recurso não provido.

1. A sentença proferida pela Doutora Flora Maria Nesi Tossi

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3ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Silva julgou parcialmente procedente o pedido para determinar a rescisão do compromisso de venda e compra firmado entre as partes, tornar definitiva a liminar de reintegração de posse deferida anteriormente e determinar a restituição das parcelas pagas pelo réu.

A autora recorreu da sentença e alegou, em síntese, que não pediu a rescisão do contrato; que o pedido da petição inicial é exclusivamente o de reintegração de posse; que o réu cometeu esbulho possessório; que a sentença é “extra petita”; que o contrato firmado entre as partes é de associação a cooperativa, e não de venda e compra; que não pode ser condenada a devolver de uma só vez as prestações pagas pelo réu; que deve ser respeitado o Estatuto Social; que a taxa de administração deve ser de 30%; e que deve incidir a regra do “pacta sunt servanda”.

O réu não apresentou resposta.

É o relatório.

2. Ocorreu a revelia e, portanto, não há reconvenção com pedido expresso de restituição das prestações pagas em razão do Instrumento Particular de Venda e Compra de imóvel (fls. 20/26).

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Todavia, o pedido de reintegração de posse formulado na petição inicial implica, naturalmente, no antecedente reconhecimento de que o contrato firmado entre as partes foi rescindido. Diante dessa situação, de extinção do contrato, é imprescindível que se determine, mesmo de ofício, as consequências da rescisão, porquanto efeito natural do desfazimento do ajuste.

Nesse sentido, explica Francisco Loureiro, fundado em firme jurisprudência do Egrégio Superior Tribunal de Justiça: “Resolvido o contrato, não há necessidade de reconvenção ou mesmo de pedido para a devolução das parcelas pagas. O juiz pode de ofício determinar a restituição, como seu efeito natural. Ainda que a sentença seja omissa, podem as partes, nos próprios autos, inaugurar a relação de liquidação, que, como se enfatiza, constitui efeito legal e automático da resolução. Decidiu o Superior Tribunal de Justiça que “em havendo rescisão do compromisso de compra e venda, o desfazimento da relação contratual implica, automaticamente, como decorrência lógica e necessária, na restituição das prestações pagas, reservada uma parte, que fica deduzida, em favor da alienante, para ressarcir-se de despesas administrativas, sendo desnecessário que tal devolução conste do pedido exordial (quando o autor é o vendedor), e da contestação

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(quando o autor é o comprador), por ser inerente à natureza da lide” (“Extinção dos Contratos”, publicado no site do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo Portal da Seção de Direito Privado, em 19/11/2010).

A questão, ademais, foi sumulada pelo Tribunal: “Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção” (súmula nº 3).

Por isso não há qualquer nulidade na sentença, que acertadamente declarou rescindido o compromisso de venda e compra firmado entre as partes considerando, aliás, a cláusula resolutória expressa que o ajuste continha (cláusula 7ª), bem como tornou definitiva a reintegração de posse e descriminou as consequências da rescisão.

Em relação à devolução imediata das prestações pagas pelo autor, cabe esclarecer sobre a aplicação do Código de Defesa do Consumidor ao caso. Percebe-se que a intenção do réu era apenas a de adquirir um imóvel. Ao firmar o termo de adesão, não procurava associar-se a uma cooperativa, mas adquirir a casa própria.

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É entendimento consolidado na jurisprudência que mesmo em se tratando de cooperativas habitacionais, havendo a rescisão contratual, a devolução das parcelas deve dar-se desde logo, aplicando-se as regras protetivas do Código de Defesa do Consumidor. Nesse sentido:

“Cooperativa Habitacional. Rescisão contratual com pedido de indenização. Atraso na entrega da obra. Restituição em parcela única. Incidência do CDC. Precedentes desta Corte e do STJ. Sentença mantida. Provimento negado.” (Apelação Cível n. 0342454-10.2009 São Paulo - 8ª Câmara de Direito Privado - Relator: Caetano Lagrasta, j. 08.06.2011)

A devolução das prestações pagas pelo réu deve ser imediata, como determinam as regras protetivas do CDC.

Em relação às deduções devidas, o Estatuto Social prevê o pagamento do percentual de 30% a título de taxa de administração, sobre as importâncias a serem devolvidas.

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É razoável aceitar a retenção de parte do que foi pago para o fim de compensar os encargos administrativos suportados pela cooperativa, na esteira da jurisprudência do Egrégio Superior Tribunal de Justiça: “Portanto, tem-se, que o cooperativado, em razão das peculiaridades que norteiam os sistemas de cooperativa habitacional, deve arcar com os custos operacionais, mostrando razoável a retenção, não de 20% dos valores pagos, como previsto no estatuto social, mas sim de 10%, como forma de evitar o enriquecimento indevido por uma das partes.” (REsp. 1089479/DF, Rel. Ministro Massami Uyeda).

Também nesse sentido é a jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo e particularmente desta Câmara:

“Cooperativa habitacional. Desligamento de cooperado. Admissibilidade. Previsão de dedução de 30% dos valores pagos a título de taxa de administração. Onerosidade caracterizada. Redução para 10%. Restituição a ser efetuada de uma só vez. Recurso parcialmente provido.” (Ap. nº 0123673-26.2006.8.26.0000, Rel. Des. Adilson de Andrade, dj. 07.06.11).

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“Cooperativa Habitacional - Desligamento do cooperado - Rescisão do contrato - Devolução, de uma só vez, das quantias pagas, com retenção de apenas 10% a título de cobrir despesas com administração e propaganda, com bem lançado pelo nobre magistrado -Possibilidade - Inteligência da legislação consumeirista - Decisão mantida Recurso improvido” (TJSP, 3ª Câmara de Direito Privado, Apel. nº 575.136.4/4-00, rel. Des. Beretta da Silveira, j. 01.07.2008).

Rescisão de compromisso de venda e compra cumulada com pedido de restituição de quantias pagas. Cooperativa que não tem a natureza jurídica das tradicionais, não passando de forma encontrada para a comercialização de imóveis em construção, incidindo, por isso, o Código de Defesa do Consumidor. Direito do consumidor de obter a devolução das parcelas pagas, admitindo-se a retenção de 20% a título de perdas e danos.

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Entendimento pacificado por súmula deste Tribunal de Justiça. Incidência de juros que deve ser a partir do trânsito em julgado. Cálculos a serem reapresentados em fase de cumprimento da sentença. Recurso parcialmente provido.” (Ap. nº 9217369-89.2008.8.26.0000 Rel. Des. Jesus Lofrano, dj. 29.03.2011)

Todavia, o percentual previsto é excessivo, como bem observou a sentença, que acertadamente o reduziu a 10%.

No mais, o réu perdeu o direito que tinha sobre o sinal (inscrição e contrato) pago na época da adesão, porquanto deu causa, por inadimplência, à rescisão do ajuste, e também deverá pagar a taxa de ocupação prevista na cláusula 7ª, parágrafo segundo, do Termo de Ocupação de fls. 43/45, conforme determinado na sentença.

O valor devido deverá ser corrigido monetariamente desde o desembolso de cada prestação, devendo incidir juros de mora da citação, conforme art. 219, do CPC.

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A sentença, assim, deu adequada solução à controvérsia e deve

ser mantida por seus próprios fundamentos.

3. Pelo exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.

CARLOS ALBERTO GARBI

Relator

(assinado digitalmente)

Disponível em: https://tj-sp.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/20528479/apelacao-apl-9188430752003826-sp-9188430-7520038260000/inteiro-teor-104996786

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