jusbrasil.com.br
18 de Janeiro de 2022
2º Grau
Entre no Jusbrasil para imprimir o conteúdo do Jusbrasil

Acesse: https://www.jusbrasil.com.br/cadastro

Tribunal de Justiça de São Paulo
há 6 anos
Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
31ª Câmara de Direito Privado
Publicação
05/08/2015
Julgamento
4 de Agosto de 2015
Relator
Adilson de Araujo
Documentos anexos
Inteiro TeorTJ-SP_AI_21278793420158260000_d6165.pdf
Entre no Jusbrasil para imprimir o conteúdo do Jusbrasil

Acesse: https://www.jusbrasil.com.br/cadastro

Inteiro Teor

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

PODER JUDICIÁRIO

São Paulo

31ª Câmara de Direito Privado

Registro: 2015.0000544379

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do Agravo de Instrumento nº 2127879-34.2015.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante CONDOMÍNIO EDIFICIO A.F. BERTOLUCCI, é agravado AC PARKING ESTACIONAMENTOS LTDA.

ACORDAM, em 31ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso, nos termos que constarão do acórdão. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmo. Desembargadores ANTONIO RIGOLIN (Presidente sem voto), CARLOS NUNES E FRANCISCO CASCONI.

São Paulo, 4 de agosto de 2015.

ADILSON DE ARAUJO

RELATOR

ASSINATURA ELETRÔNICA

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

PODER JUDICIÁRIO

São Paulo

31ª Câmara de Direito Privado

2

Agravo de Instrumento nº 2127879-34.2015.8.26.0000 (DIGITAL)

Comarca : São Paulo Foro Central 10ª Vara Cível

Juiz (a) : Og Cristian Mantuan

Agravante: CONDOMÍNIO EDIFÍCIO A.F.. BERTOLUCCI (réu)

Agravado : AC PARKING ESTACIONAMENTOS LTDA. (autor)

Voto nº 19.628

AGRAVO. LOCAÇÃO COMERCIAL. AÇÃO

RENOVATÓRIA. DISCUSSÃO SOBRE

CLÁUSULA DO TEMPO DO CONTRATO QUE

PREVIU RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA.

APLICAÇÃO EM AÇÃO RENOVATÓRIA

ANTERIOR. CLÁUSULA AUTOMÁTICA NÃO

APLICÁVEL PARA NOVO PERÍODO. HIPÓTESE

EM QUE A LOCAÇÃO PASSOU A VIGER POR

PRAZO INDETERMINADO. FALTA DE

INTERESSE DE AGIR PARA NOVA AÇÃO

RENOVATÓRIA AJUIZADA DEPOIS DO

VENCIMENTO DO CONTRATO ESCRITO.

CARÊNCIA DA AÇÃO POR FALTA DE

INTERESSE DE AGIR. RECURSO PROVIDO.

Falta interesse de agir ao locatário que ajuíza ação

renovatória de locação comercial após a vigência

do contrato escrito e no prazo legal previsto no art.

51 da Lei nº 8.245/91. No caso, o contrato

celebrado entre as partes estipulou vigência de

três anos, com prorrogação por igual prazo ou

maior, se posteriormente estipulado. O locatário,

então, valendo-se da prorrogação automática,

obteve, em ação judicial, a somatória dos prazos e

consequente renovação compulsória. Passados

mais de cinco anos, ajuizou nova ação,

pretendendo fosse computada novamente a

somatória do prazo original e o da prorrogação

automática. Contudo, para efeito de nova ação

renovatória, não é possível nova aplicação da

cláusula de prorrogação automática, conforme

precedente do Colendo Superior Tribunal de

Justiça (STJ). Saliente-se que o julgamento da

anterior ação renovatória não gerou vinculação a

respeito da interpretação e aplicação da cláusula

contratual que dispôs sobre a duração do contrato,

inexistindo coisa julgada a ser obedecida. Verifica

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

PODER JUDICIÁRIO

São Paulo

31ª Câmara de Direito Privado

3

se que, encerrado o prazo contratual, o contrato de

locação teve sua vigência convertida para prazo

indeterminado, não suscetível, portanto, da

renovação compulsória aludida no art. 51 da Lei nº

8.245/91.

Cuida-se de agravo, na modalidade

de instrumento, interposto por CONDOMÍNIO A. F. BERTOLUCCI contra as decisões reproduzidas as fls. 21 e 22, proferidas nos autos da ação renovatória de locação movida por AC PARKING

ESTACIONAMENTOS LTDA. - EPP , pelas quais o Juízo a quo rejeitou as preliminares arguidas na contestação e determinou a realização de perícia para apurar o valor da locação; fixou, ainda, o valor dos aluguéis

provisórios no valor de R$ 9.000,00 mensais.

Sustenta o agravante, em síntese,

que ocorreu a decadência, porque a ação renovatória não foi ajuizada

dentro do prazo decadencial de seis meses; ademais, não estão preenchidos os requisitos do art. 51, I e II, da Lei nº 8.245/91, tendo em

vista que a cláusula de prorrogação automática pode ser utilizada

somente uma vez. Assim, impõe-se a extinção da ação sem resolução

do mérito. Aduz que a prova pericial não deve ser realizada porque a agravada não a requereu oportunamente, operando-se a preclusão.

Assevera que os alugueis provisórios devem ser majorados para R$

12.000,00 mensais, o qual representa 80% do seu pedido (R$

15.000,00), sopesando o expressivo faturamento da agravada, estimado em R$ 46.000,00, e a necessidade de remuneração proporcional e razoável da locação comercial durante o longo trâmite

processual até o seu final. Ademais, o pedido de arbitramento está

escorado em laudo de avaliação idôneo elaborado conforme a realidade

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

PODER JUDICIÁRIO

São Paulo

31ª Câmara de Direito Privado

4

mercadológica da região.

O agravante cumpriu a formalidade

do art. 526 do CPC (fls. 623/624) e o douto Juiz de Direito prestou suas

informações (fls. 626/627), sustentando sua decisão.

Em contraminuta, a agravada

sustentou o improvimento do recurso, alegando que não se cuida de contrato por prazo indeterminado em vigor, mas resultante de renovação compulsória judicial anterior, já superada a questão sobre a renovação automática discutida na ação anterior, havendo interesse de agir, nos termos dos arts. 51 e 71 da Lei nº 8.245/91; não houve

decadência, porque, prorrogado o contrato até 1º/3/2015, a presente

ação foi ajuizada em 25/7/2014; quanto ao valor provisório do aluguel

arbitrado, o magistrado valeu-se de solução equânime, considerada a ação anterior ainda em fase recursal, invocando jurisprudência (fls.

628/635).

É o relatório.

A agravada ajuizou ação renovatória

de locação comercial cumulada com revisional de aluguel para vigência

no novo contrato a partir de 1º/3/2015 até 28/2/2018, com proposta

inicial de aluguel mensal de R$ 5.280,00. Citado, o condomínioagravante, em contestação, apresentou preliminar de carência de ação

(falta de interesse de agir) e, também, suscitou a decadência,

culminando por ofertar proposta de novo aluguel em R$ 15.000,00 (caso superadas as questões preliminares), aceitando R$ 12.000,00 provisórios (80% do pretendido).

No despacho saneador, declarado

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

PODER JUDICIÁRIO

São Paulo

31ª Câmara de Direito Privado

5

em sede de embargos, o douto Juiz afastou as duas questões

preliminares, arbitrou o aluguel provisório em R$ 9.000,00, reajustável

anualmente pelo índice IGPM (FGV), além de determinar realização de prova pericial avaliatória.

Neste recurso, o primeiro tema

trazido consiste na alegação de falta de interesse de agir, porque a locação atualmente vigora por prazo indeterminado.

Com razão o agravante.

De fato, o contrato original teve

vigência de 1º/3/2003 a 28/2/2006, renovado automaticamente por mais

três anos por força da cláusula de renovação automática nele inserida,

protraindo-se, portanto, a locação pelo período de 1º/3/2006 a 28/2/2009. A agravada ajuizou ação de renovação compulsória do contrato, obtendo decisão favorável em segundo grau de jurisdição (fls.

50/60). Significa dizer que o contrato escrito e renovado

compulsoriamente teve vigência de 1º/3/2009 a 28/2/2012.

A cláusula pertinente à vigência do

contrato original estabeleceu o seguinte:

“2.1. O presente instrumento terá a sua eficácia,

pelo prazo ininterrupto de 03 (três) anos, iniciandose em 01 de março de 2003.

2.2. Transcorrido o prazo estabelecido o qual

menciona o parágrafo anterior, o presente

instrumento será renovado automaticamente entre

as partes contratantes, pelo mesmo prazo ou por

prazo ainda mais extensivo, conforme interesse

dos mesmos, observando-se os dispositivos da Lei

8.245/91.

2.3. Caso uma das partes contratantes não deseje

mais a mantença do presente instrumento, deverá

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

PODER JUDICIÁRIO

São Paulo

31ª Câmara de Direito Privado

6

comunicar, impreterivelmente, a outra parte,

através de notificação extrajudicial, com

antecedência de 30 (trinta) dias do término do

presente contrato.” (sic, fls. 43).

Mantida sem novo instrumento

inscrito, com estipulação de prazo determinado, converteu-se em

locação por prazo indeterminado, como sustenta o agravante. A ação

renovatória foi ajuizada em julho de 2014, sob o equivocado pretexto de que vigia por prazo determinado em razão da cláusula de renovação

automática.

Ocorre que a cláusula em questão

não consigna, por escrito, renovações sucessivas. Nela está claro que,

vencido o prazo inicial de três anos (“transcorrido o prazo estabelecido o

qual menciona o parágrafo anterior, o presente instrumento será renovado

automaticamente entre as partes contratantes, pelo mesmo prazo ou por prazo

ainda mais extensivo). Isso não autorizou a agravada inferir que,

renovado o contrato após seis anos, a renovação seguinte deveria ser

postulada até seis meses antes de completar este último prazo.

A propósito, o Colendo Superior

Tribunal de Justiça (STJ) sufragou essa tese de aceitação da cláusula

de prorrogação automática apenas uma vez:

“AÇÃO RENOVATÓRIA - CONTRATO DE

LOCAÇÃO COMERCIAL COM CLÁUSULA DE

RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA - CARÊNCIA DE

AÇÃO AO FUNDAMENTO DE INEXISTÊNCIA DE

CONTRATO ESCRITO COM PRAZO

DETERMINADO, TENDO-SE COMO INVÁLIDA

CLÁUSULA PRORROGATÓRIA, QUE SE

AFASTA POR AFRONTAR A AUTONOMIA DA

VONTADE DOS CONTRATANTES -PROVIMENTO DO RESP. PREJUDICIALIDADE

DO EXTRAORDINÁRIO FUNDADO NA LETRA A.

I - RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM

ARGÜIÇÃO DE RELEVÂNCIA DA QUESTÃO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

PODER JUDICIÁRIO

São Paulo

31ª Câmara de Direito Privado

7

FEDERAL SUSCITADA, ACOLHIDO NA

INSTÂNCIA ORIGINÁRIA COM FUNDAMENTO

NAS LETRAS A E D DA EMENDA

CONSTITUCIONAL DE 1969, REMETIDO AO

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA PARA

JULGAMENTO DA MATERIA

INFRACONSTITUCIONAL.

II - CONHECIMENTO PELA LETRA D, POR

COMPROVADO DISSENSO COM JULGADOS DO

SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL.

III - NAS LOCAÇÕES SOB O REGIME DA ''LEI DE

LUVAS'' É VALIDA A CLÁUSULA

PRORROGATÓRIA DA LOCAÇÃO

PREVIAMENTE AJUSTADA PELOS

CONTRATANTES.

IV - A CLÁUSULA PRORROGATÓRIA, POR SUA

VEZ, NÃO SE PRORROGA, POIS ISSO

CORRESPONDERIA A PERPETUIDADE DA

LOCAÇÃO E A EXPROPRIAÇÃO DO IMÓVEL,

OPERANDO-SE, ASSIM, UMA SÓ VEZ,

ATRIBUINDO-SE-LHE O CARÁTER DE

PROPOSTA QUE VINCULA AS PARTES ÀS

CONDIÇÕES JÁ PREVIAMENTE AVENÇADAS.”

(REsp 1060/SP, 3ª Turma, Rel. Min. WALDEMAR

ZVEITER, v.u., j. em 31/10/1989, em

DJ11/12/1989, pág.18.139).

Em seu voto, o eminente relator

lembra a lição do Ministro ALFREDO BUZAID e precedentes do

Excelso Supremo Tribunal Federal a respeito da interpretação da

cláusula de prorrogação automática restritivamente, em prol da

autonomia da vontade das partes e da não perpetuação da locação.

Sobre os precedentes da Suprema Corte, enfatizou que, conquanto

confirmada a validade da cláusula prorrogatória, negou-lhe

potestividade pura para perpetuar a locação.

Há de prevalecer, no caso, tal

solução trazida pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça.

Necessário frisar que o julgamento

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

PODER JUDICIÁRIO

São Paulo

31ª Câmara de Direito Privado

8

da ação renovatória proferido nos autos da Apelação nº 990.09.246132-0, pela Eg. 25ª Câmara de Direito Privado desta Corte, reportou-se exclusivamente à cláusula de prorrogação do prazo original

para reconhecer o prazo legal da renovação compulsória (fls. 50/60),

que serviu para complementar o prazo mínimo de cinco anos (art. 51, II,

da lei nº 8.245/91). Não se verifica, no dispositivo do julgado,

prorrogações infinitas pelo prazo fixado anteriormente (3 anos com

direito a uma prorrogação por igual período ou superior, se ajustada),

ou seja, que o contrato original renovado fora estabelecido com prazo

de seis anos. O julgado valeu para renovação da locação até

28/2/2012, exaurindo-se a cláusula de prorrogação do primeiro pacto.

E mais: no julgado não há menção

sobre o prazo da renovação. Então, a princípio, seria de três anos, nos

termos da cláusula pertinente. Se se admitir ter a prorrogação

automática estipulada servido como acessio temporis que viabilizou renovação compulsória, o prazo máximo da renovação seria de cinco

(5) anos (art. 52, I, da Lei nº 8.245/91), com o que encerrar-se-ia em

28/2/2014, ou seja, antes do ajuizamento da presente ação. Sob

qualquer aspecto, ocorreu a decadência (art. 51, § 5º, da Lei nº 8.245/91). A propósito já decidiu o STJ:

“Locação comercial. Ação renovatória. Soma de

mais de dois contratos ininterruptos. Prazo da

prorrogação. Período referente ao último contrato.

1. Tratando-se de soma de dois ou mais contratos

ininterruptos, o prazo a ser fixado na renovatória

deve ser o mesmo do último contrato em vigor,

observado o limite máximo de cinco anos. 2. No

caso, tendo sido o último pacto estabelecido por

dois anos, por esse período deve ser prorrogada a

locação na renovatória. 3. Recurso especial do

qual, pelo dissídio, se conheceu em parte e ao qual

se deu provimento nesse ponto.” (REsp nº

693.729-MG, 6ª Turma, Rel. Min. NILSON NAVES,

v.u., em DJ de 23/10/2006).

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

PODER JUDICIÁRIO

São Paulo

31ª Câmara de Direito Privado

9

Tem-se, então, que o contrato de

locação passou a viger por prazo indeterminado a partir de 28/2/2012 (ou, se admitida fosse a tese do prazo de cinco anos pela ação

renovatória anterior, 28/2/2014), o que impede a ação renovatória prevista no art. 51 da Lei nº 8.245/91. Os alugueres até a desocupação

são regidos pelo contrato anteriormente renovado, com os reajustes

nele previstos.

Como corolário, prejudicados os

demais temas apresentados pelo agravante.

Posto isso, dou provimento ao

agravo para acolher a questão preliminar de carência da ação

renovatória e julgar extinto o processo, sem resolução de mérito, nos

termos do art. 267, VI, do CPC, respondendo a autora (agravada) pelas

despesas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais do patrono da parte contrária, arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.

ADILSON DE ARAUJO

Relator

Disponível em: https://tj-sp.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/216604183/agravo-de-instrumento-ai-21278793420158260000-sp-2127879-3420158260000/inteiro-teor-216604238

Informações relacionadas

Tribunal de Justiça de São Paulo TJ-SP - Agravo de Instrumento : AI 2127879-34.2015.8.26.0000 SP 2127879-34.2015.8.26.0000

Bernardo César Coura, Advogado
Notíciashá 7 anos

Das condições para propositura da ação renovatória de contrato de locação

Tribunal de Justiça de São Paulo
Jurisprudênciahá 8 anos

Tribunal de Justiça de São Paulo TJ-SP - Apelação : APL 0002295-15.2009.8.26.0060 SP 0002295-15.2009.8.26.0060