Tribunal de Justiça de São Paulo TJ-SP - Apelação: APL 1025625-94.2014.8.26.0562 SP 1025625-94.2014.8.26.0562 - Inteiro Teor

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

Registro: 2015.0000738786

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 1025625-94.2014.8.26.0562, da Comarca de Santos, em que são apelantes ARTUR CARLOS MAGNANI, LUCIANA MARTINS DE AMORIM, MARCELO BARBIERI e SEBASTIANA NUNES CUNHA, é apelado EDIFÍCIO CARMINDA.

ACORDAM , em 25ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "afastaram a prescrição, no mérito, negaram provimento ao recurso de apelação, por votação unânime.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores VANDERCI ÁLVARES (Presidente sem voto), HUGO CREPALDI E CLAUDIO HAMILTON.

São Paulo, 1 de outubro de 2015.

Marcondes D'Angelo

RELATOR

Assinatura Eletrônica

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Recurso de apelação com Revisão nº. 1025625-94.2014.8.26.0562.

Comarca: Santos.

01ª Vara Cível.

Processo nº. 1025625-94.2014.8.26.0562.

Prolator (a): Juíza Mariella Amorim Nunes Rivau

Alvarez.

Apelante (s): Artur Carlos Magnani e outros.

Apelado (s): Edifício Arminda.

VOTO Nº 34.908/2015.

RECURSO - APELAÇÃO CÍVEL - CONDOMÍNIO -AÇÃO DE REVISÃO DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL - PRESCRIÇÃO - MATERIA PRELIMINAR. Convenção condominial. Regra cujo caráter normativo que tem força obrigatória junto a todos os condôminos. Natureza estatutária. Prescrição. Afastada. Precedente. Prejudicial rechaçada.

RECURSO - APELAÇÃO CÍVEL - CONDOMÍNIO -AÇÃO DE REVISÃO DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL - MERITO. Revisão de cláusula de convenção de condomínio que prevê a forma de rateio das despesas condominiais. Hipótese em que foi estabelecido que o rateio seria feito em conformidade com a fração ideal do terreno de cada unidade. Parâmetro, adotado, inclusive, por lei, que afasta qualquer alegação de ilegalidade. Observância das disposições da convenção condominial. Obrigatoriedade. Reforma que se impõe. Sentença reformada. Recurso de apelação não provido.

Vistos.

Cuida-se de ação de revisão

de convenção condominial proposta por Artur Carlos Magnani, Luciana Martins de Amorim, Marcelo Barbieri e Sebastiana Nunes Cunha , contra Edifício Carminda, sustentando os autores que o critério adotado pela convenção condominial para o rateio das despesas condominiais não

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deriva de justificativa técnica. Dizem que exatamente isso ocasiona o enriquecimento ilícito dos proprietários das unidades condominiais menores que se beneficiam igualmente de despesas repartidas de forma desigual. Justificam a adoção de critério distinto baseado em laudo técnico trazido com a inicial. Reclamam que a ausência de aprovação de alteração da convenção condominial através de assembleia motiva a propositura da presente demanda. Relacionam a tramitação de projetos de leis que acolhem o propósito ora em discussão. Discorrem a respeito da diferenciação entre condomínio geral e edilício. Buscam a procedência da ação, a fim de revisar a cláusula quinta da convenção condominial devendo ser aplicado o critério determinado no laudo pericial reproduzido, com a restituição dos valores pagos a maior pelos autores durante o trâmite da presente demanda.

A respeitável sentença de

folhas 227 usque 230, cujo relatório de adota, reconhecendo a prescrição, julgou extinto o processo. Em razão da sucumbência condenou os autores no pagamento custas, despesas processuais e honorários advocatícios, fixados em R$ 4.000,00 (quatro mil reais).

Inconformados, recorrem os

autores pretendendo a reforma do julgado (folhas 237/257). Anotam que a convenção condominial tem natureza jurídica de estatuto, o que afasta a ocorrência da prescrição. Afirmam que a teor do disposto nos artigos 12 da Lei nº 4591/64 e 1336, inciso I, do Código Civil, desde que respeitado o quórum legal, a convenção condominial pode ser alterada por meio de assembleia. Insistem na ilegalidade da cláusula que prevê o rateio das despesas condominiais. Mencionam a diferença entre condomínio geral e edilício. Citam precedentes albergando a tese inicial. Discordam da fixação dos honorários advocatícios.

Recurso tempestivo e bem

processado, preparado (folhas 258/260) e respondido (

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folhas 263/289 ), subiram os autos.

Este é o relatório .

Respeitada a convicção do

insigne Magistrado singular, deve ser afastada a prescrição.

Conforme entendimento do

Superior Tribunal de Justiça, a convenção de condomínio tem natureza estatutária e não contratual, portanto, não se submeteria ao prazo prescricional. É o que se depreende do seguinte julgado:

“CONDOMÍNIO EDILÍCIO. RECURSO ESPECIAL. QUORUM PARA ALTERAÇÃO DO REGIMENTO INTERNO DE CONDOMÍNIO. MATÉRIA QUE DEVE SER DISCIPLINADA PELA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO, COM A VIGÊNCIA DA LEI N. 10.931/2004, QUE ALTEROU A REDAÇÃO DO ART. 1.531 DO CÓDIGO CIVIL, CONFERINDO, NO PONTO, LIBERDADE PARA QUE A CONVENÇÃO CONDOMINIAL DISCIPLINE A MATÉRIA. ADMISSÃO DE ALTERAÇÃO DO REGIMENTO INTERNO POR MAIORIA SIMPLES DOS CONDÔMINOS, EM INOBSERVÂNCIA À NORMA ESTATUTÁRIA. DESCABIMENTO.” ( Resp nº 1.169.865-DF, 4ª T., Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 13/08/2013)

Assim, afastada a

prejudicial, quanto ao mérito propriamente dito, pretendem os autores que o rateio das despesas condominiais seja feito de forma igualitária e não com base na fração ideal.

Entretanto, não lhes assiste razão.

O artigo 1.315 do Novo

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Código Civil dispõe:

“O condômino é obrigado,

na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa e a suportar na mesma razão os ônus, a que estiver sujeita”.

Ainda, estabelece o artigo 12

da Lei n.º 4.591/64 que cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na convenção, a cota-parte que lhe couber em rateio. Observando o parágrafo 1º que “salvo disposição em contrário na convenção, a fixação da cota no rateio corresponderá a fração ideal de terreno de cada unidade”.

As matrículas de folhas

37/47 comprovam a participação dos imóveis dos autores em um condomínio edilício, tratando-se de fração da área do terreno do condomínio.

Sendo que a Convenção de

Condomínio, em sua cláusula 5ª e parágrafo 4º, determina os critérios a serem adotados para o rateio das despesas condominiais, bem como que todas as despesas comuns serão divididas entre os proprietários, na proporção estabelecida na supramencionada cláusula. (folhas 56/57).

O artigo 1.333 do novo

regramento, dá ênfase a obrigatoriedade da convenção “para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção”, inclusive para terceiros, após o seu registro no cartório competente.

No mesmo sentido, o

parágrafo 2º do artigo 9º e artigo 19, da Lei nº 4.591/64:

“Art. 9º - Os proprietários,

promitentes compradores, cessionários ou promitentes

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cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembléia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.

(...)

§ 2º Considera-se aprovada,

e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio.

(...)

Art. 18. A aquisição parcial

de uma edificação, ou de um conjunto de edificações, ainda que por força de desapropriação, importará no ingresso do adquirente no condomínio, ficando sujeito às disposições desta lei, bem assim às da convenção do condomínio e do regulamento interno.”

Já o artigo 1336 do novel

diploma, determina que são deveres do condômino, contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.

Assim, não pertine a

pretensão dos autores, a medida que a Convenção de

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Condomínio, estabeleceu o rateio com base na fração ideal.

Cite-se:

“CONDOMÍNIO. Ação de

divisão de fração ideal. Cerceamento de defesa. Inexistência. O cálculo do rateio das despesas condominiais somente observará a proporção das frações ideais, se a convenção não dispuser de forma contrária Utilização das vagas da garagem estabelecida na Convenção do Condomínio, o que não pode ser alterado sem a concordância dos demais condôminos - Inexistência de dano moral pela cobrança de valores devidos Homologação de desistência do recurso de parte dos recorrentes Recurso desprovido.” (apelação nº 9278449-54.2008.8.26.0000 1ª Câm. Rel. Des. Alcides Leopoldo e Silva Júnior j. 06/05/2014).