jusbrasil.com.br
27 de Maio de 2022
  • 2º Grau
Entre no Jusbrasil para imprimir o conteúdo do Jusbrasil

Acesse: https://www.jusbrasil.com.br/cadastro

Tribunal de Justiça de São Paulo
há 6 anos
Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
35ª Câmara de Direito Privado
Publicação
31/05/2016
Julgamento
23 de Maio de 2016
Relator
Gilberto Leme
Documentos anexos
Inteiro TeorTJ-SP_APL_30003166020138260404_b3b5c.pdf
Entre no Jusbrasil para imprimir o conteúdo do Jusbrasil

Acesse: https://www.jusbrasil.com.br/cadastro

Inteiro Teor

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

35ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Registro: 2016.0000363888

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n.º 3000316-60.2013.8.26.0404, da Comarca de Orlândia, em que são apelantes NADIR MORIS DE ABREU e JOSÉ MARIA LISBOA ABREU, são apelados BERNADETE ESCOLANO CHAMUM, NATÁLIA ESCOLANO CHAMUM e PATRÍCIA ESCOLANO CHAMUM,

ACORDAM , em 35ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores ARTUR MARQUES (Presidente sem voto), MORAIS PUCCI E FLAVIO ABRAMOVICI.

São Paulo, 23 de maio de 2016.

Gilberto Leme

RELATOR

Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

35ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Apelação n.º 3000316-60.2013.8.26.0404

Comarca: Orlândia

Apelante: Nadir Moris de Abreu e outro

Apelados: Bernadete Escolano Chamum e outros

Juíza sentenciante: Ana Carolina A.C.M.G.Cunha

LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. CONTRATO PRORROGADO POR TEMPO INDETERMINADO. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. FALTA DE PRESSUPOSTO PROCESSUAL. INDENIZAÇÃO INDEVIDA. RENÚNCIA AO DIREITO DE RETENÇÃO OU INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. CLÁUSULA VÁLIDA. NOTIFICAÇÃO ENCAMINHADA AOS LOCATÁRIOS CONCEDENDO PRAZO PARA DESOCUPAÇÃO EM TRINTA DIAS. ÚNICO REQUISITO PARA A DENÚNCIA DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL POR PRAZO INDETERMINADO. Não caracteriza cerceamento de defesa a não designação de audiência de instrução e julgamento para a oitiva de testemunhas se a prova documental for suficiente para a formação da convicção do Juízo.

Na locação não-residencial, terá direito à renovação, por igual prazo, as locações ajustadas por meio de contrato escrito com prazo determinado. Prorrogado o contrato por prazo indeterminado, é incabível o pleito renovatório.

Ausência de preenchimento dos requisitos do art. 51 da Lei 8.245/91. Extinção do processo sem resolução do mérito por falta de pressuposto processual (art. 267, inciso IV, do CPC).

Cláusula contratual no sentido de que todas e quaisquer benfeitorias realizadas pelo locatário incorporam-se

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

35ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

ao imóvel alugado, sendo clara a renúncia ao direito de indenização ou retenção. Súmula 335 do STJ. Nos termos do art. 57 da Lei 8.245/91, a locação não residencial por prazo indeterminado pode ser denunciada por escrito, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

Recurso desprovido.

VOTO N.º 16.408

Trata-se de recurso de apelação interposto à r. sentença de fls. 324/327v.º, que reconheceu a falta de interesse de agir e extinguiu o processo sem resolução de mérito, nos termos do art. 267, inciso VI, do CPC, condenando os autores ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% sobre o valor dado à causa.

Apelam os autores para postular a reforma integral da sentença. Invocam preliminar de cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide sem que tivessem tido oportunidade da produção de prova testemunhal. Pugna pelo direito à renovação do contrato de locação pelo prazo de 12 anos.

Recurso tempestivo, preparado e respondido.

É o relatório.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

35ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Inicialmente afasta-se a preliminar de cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide.

Não sendo o caso de revelia, o julgamento antecipado da lide tem lugar quando a matéria de mérito for unicamente de direito ou, sendo de direito e de fato, não houver necessidade de produzir prova em audiência ( CPC, art. 330, inc. I).

No presente caso, o julgamento antecipado da lide era cabível, porquanto o cerne da questão mostrava-se resolúvel por meio da prova documental.

Tenha-se presente que a prova testemunhal não é capaz de suprir àquela de natureza documental e, por isso, era desnecessária a designação da audiência.

Registre-se, ainda que o objetivo principal da prova é influenciar a formação da livre convicção do juiz em torno dos fatos deduzidos em juízo, admitindo o ordenamento jurídico o emprego de todos os meios legais "para provar a verdade dos fatos em que se funda a ação ou a defesa" ( CPC, art. 332).

No processo civil, dois princípios básicos regem a fase probatória: o princípio dispositivo e o da livre investigação das provas. O primeiro consiste na regra em que o juiz depende, na instrução da causa, da iniciativa das partes quanto às provas e às alegações que embasaram os fundamentos da decisão. Já o segundo, diante do caráter publicista do processo, permite ao juiz buscar

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

35ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

as provas.

Como é cediço, cabe ao juiz que preside o feito verificar a pertinência ou não da dilação probatória, podendo dispensá-la se houver elementos de convicção bastantes para o julgamento ( CPC, art. 131).

Assim, formado o convencimento do juiz, é dever dele e não mera faculdade, proceder ao julgamento do feito.

Por isso, não se há de cogitar de

cerceamento de defesa para os recorrentes.

Superada a preliminar, passa-se a apreciar o mérito.

Deflui das provas colacionadas aos autos que os autores celebraram, em 4.1.01, contrato de locação para fins comerciais de dois terrenos, pelo prazo de 12 meses. Findo o prazo estipulado, os locatários permaneceram no imóvel por mais de doze anos, tendo o contrato sido prorrogado por prazo indeterminado. Diante dessa situação requerem a renovação do contrato por igual prazo.

Tratando-se de imóvel locado para fins comerciais, a Lei n.º 8.245/91 assegura a permanência do locatário no imóvel com renovações sucessivas do contrato, visando à proteção do fundo de comércio. Mas, para tanto, é necessário que o locatário atenda a certos requisitos previstos no artigo 51 que prescreve:

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

35ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

“Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.”

“O primeiro requisito explicava FRANCISCO CARLOS ROCHA DE BARROS impõe que o contrato a renovar 'tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado'. A norma é simples e de entendimento fácil, excluindo da proteção da lei qualquer locação que não tenha sido ajustada pela forma aqui reclamada. A locação verbal ou a locação escrita, mas sem tempo determinado de duração, não são acolhidas pelo artigo.” (Comentários à Lei do Inquilinato, pág. 246, Saraiva, 1995)

No caso em julgamento, as partes firmaram o contrato de locação de imóvel não residencial por escrito com prazo determinado de apenas 12 meses, tendo sido consignado que a locação poderia ser prorrogada, entretanto, obrigaria o locatário a fazê-lo expressamente caso permanecesse no imóvel depois de findo o contrato (cláusula 11.ª fl. 9v.º).

Note-se que as partes não divergem acerca do fato de que, decorrido o prazo determinado inicialmente, não foi firmado nenhum outro contrato por escrito, embora a locação tenha perdurado após o ajuizamento da ação, em 4.12.13, sem qualquer objeção dos

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

35ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

locadores, que somente notificaram os locatários acerca de sua intenção de retomar o imóvel em 24.9.13 (fls. 10/11).

Porém, da leitura da disposição contratual, denota-se que, ao término do prazo determinado, em 4.1.02, as partes renovariam o contrato se assim tivessem de acordo. No entanto, decorrido tal prazo, não houve nenhuma manifestação expressa de vontade das partes no sentido de que o contrato se prorrogaria por prazo suficiente a somar cinco anos ininterruptos de locação.

O que se infere no caso é que houve prorrogação da locação, mas nos termos do parágrafo único do art. 56 da Lei 8.245/91: “Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias, sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.”

Aliás, mesmo que se considere que houve prorrogação por período certo e não indeterminado, tal se deu por meio verbal, o que não admite direito à renovação da locação pelo locatário, conforme preceitua o aludido art. 51 da Lei 8.245/91. Frise-se que a simples existência de cláusula contratual prevendo a possibilidade de eventual prorrogação não enseja a conclusão de que as prorrogações foram feitas por escrito.

Assim, concluindo-se que na realidade houve a prorrogação do contrato por prazo indeterminado, falta aos locatários o preenchimento dos requisitos para a propositura da ação renovatória compulsória do contrato de locação.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

35ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Esse é o entendimento consolidado por

esta Corte:

“AGRAVO. LOCAÇÃO COMERCIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. DISCUSSÃO SOBRE CLÁUSULA DO TEMPO DO CONTRATO QUE PREVIU RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA. APRECIAÇÃO EM AÇÃO RENOVATÓRIA ANTERIOR. CLÁUSULA AUTOMÁTICA NÃO APLICÁVEL PARA NOVO PERÍODO.HIPÓTESE EM QUE A LOCAÇÃO PASSOU A VIGER POR PRAZO INDETERMINADO. FALTA DE INTERESSE DE AGIR PARA NOVA AÇÃO RENOVATÓRIA AJUIZADA DEPOIS DO VENCIMENTO DO CONTRATO ESCRITO. CARÊNCIA DA AÇÃO POR FALTA DE INTERESSE DE AGIR. RECURSO PROVIDO.

Falta interesse de agir ao locatário que ajuíza ação renovatória de locação comercial após a vigência do contrato escrito e no prazo legal previsto no art. 51 da Lei n.º 8.245/91. No caso, o contrato celebrado entre as partes estipulou vigência de três anos, com prorrogação por igual prazo ou maior, se posteriormente estipulado. O locatário, então, valendo-se da prorrogação automática, obteve, em ação judicial, a somatória dos prazos e consequente renovação compulsória. Passados mais cinco anos, ajuizou nova ação, pretendendo fosse computada novamente a somatória do prazo original e o da prorrogação automática. Contudo, para efeito de nova ação renovatória, não é possível nova aplicação da cláusula de prorrogação automática, conforme precedente do Colendo Superior Tribunal de Justiça (STJ). Saliente-se que o julgamento de anterior ação renovatória não gerou vinculação a respeito da interpretação e aplicação da cláusula contatual que dispôs sobre a duração do contrato, inexistindo coisa julgada a ser obedecida. Verifica-se que, encerrado o prazo contratual, o contrato de locação teve sua vigência convertida para prazo indeterminado, não suscetível, portanto da renovação compulsória aludida o art. 51 da Lei n.º 8.245/91.” ( Agravo de instrumento n.º 2127879-34.2015.8.26.0000, Rel. Des. Adilson de Araujo, 31.ª Câmara de Direito Privado, j. 4.8.2015, v.u.)

“Ação renovatória. Contrato que previa prorrogação automática, dependente porém de expressa manifestação da vontade das partes, inexistente nos autos. Vigência prorrogada, na espécie, por tempo indeterminado, motivo pelo qual não preenchido o requisito do inciso I do artigo 51 da lei 8245/91. Renovação compulsória que se traduz em restrição ao direito de propriedade, pedindo interpretação

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

35ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

igualmente restritiva e não ampliativa. Falta de interesse processual de agir bem reconhecida. Honorários diminuídos para R$ 10.000,00, por equidade. Apelo provido parcialmente para esse único fim.” ( Apelação n.º 0198843-53.2010.8.26.0100, Rel. Des. Soares Levada, 34.ª Câmara de Direito Privado, j. 1.10.2012, v.u.)

Somente de se observar que, faltando aos locatários-autores o preenchimento de um dos requisitos para a propositura da ação, era mesmo caso de extinção do processo por ausência de pressuposto processual, nos termos do art. 267, inciso IV, do CPC.

Melhor sorte não assiste aos apelantes em relação ao pedido de retenção por benfeitorias, haja vista expressa disposição contratual afastando o direito de permanência no imóvel ou indenização pelas benfeitorias que ficarão incorporadas (cláusula XI, fl. 9v.º).

De acordo com o art. 35 da Lei do Inquilinato, “salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis, e permitem o exercício do direito de retenção.”

Também a Súmula n.º 335 do STJ: “Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.”

Assim, diante de expressa disposição contratual prevendo a renúncia do direito à indenização por benfeitorias, não há se falar em pagamento ou direito à retenção do imóvel locado.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

35ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Pelo meu voto, nego provimento ao recurso.

GILBERTO LEME

Relator

Disponível em: https://tj-sp.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/345976485/apelacao-apl-30003166020138260404-sp-3000316-6020138260404/inteiro-teor-345976498

Informações relacionadas

Tribunal de Justiça de São Paulo
Jurisprudênciahá 3 anos

Tribunal de Justiça de São Paulo TJ-SP - Apelação: APL 0003753-34.2013.8.26.0543 SP 0003753-34.2013.8.26.0543

Superior Tribunal de Justiça STJ - AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL: AREsp 1925671 RJ 2021/0195261-4

Tribunal de Justiça de São Paulo
Jurisprudênciahá 9 anos

Tribunal de Justiça de São Paulo TJ-SP - Apelação Cível: AC 9089751-30.2009.8.26.0000 SP 9089751-30.2009.8.26.0000

Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios TJ-DF: 0733696-84.2018.8.07.0001 DF 0733696-84.2018.8.07.0001

Tribunal de Justiça de São Paulo
Jurisprudênciahá 2 anos

Tribunal de Justiça de São Paulo TJ-SP - Apelação Cível: AC 1031942-50.2017.8.26.0224 SP 1031942-50.2017.8.26.0224