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22 de Outubro de 2019
2º Grau

Tribunal de Justiça de São Paulo TJ-SP - Apelação : APL 10643934920168260100 SP 1064393-49.2016.8.26.0100 - Inteiro Teor

Tribunal de Justiça de São Paulo
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Inteiro Teor

TJ-SP_APL_10643934920168260100_2b5cd.pdf
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PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

Registro: 2017.0000499042

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 1064393-49.2016.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante BROOKFIELD SÃO PAULO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A., são apelados MARIA APARECIDA GALHARDO LOURO e FABIO HENRIQUE DE LIMA PEREIRA.

ACORDAM , em sessão permanente e virtual da 8ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U. , de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores GRAVA BRAZIL (Presidente sem voto), ALEXANDRE COELHO E CLARA MARIA ARAÚJO XAVIER.

São Paulo, 10 de julho de 2017.

Silvério da Silva

Relator

Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

VOTO Nº: 13032

APELAÇÃO CÍVEL: 1064393-49.2016.8.26.0100

COMARCA: SÃO PAULO - 1ª VARA CÍVEL

APELANTE: BROOKFIELD SÃO PAULO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A

APELADOS : MARIA APARECIDA GALHARDO LOURO E OUTRO

JUIZ: Denise Cavalcante Fortes Martins

(DR)

Apelação Cível - Ação de rescisão de contrato de compra e venda -Atraso na entrega do imóvel Rescisão contratual por culpa exclusiva da vendedora - Aplicação do Código de Defesa do Consumidor - Atraso na entrega da obra é incontroverso, sem justa causa - Inadimplemento exclusivo da vendedora - Rescisão do contrato com retorno das partes ao “status quo ante” com devolução em uma só vez (Súmula nº 2 do TJSP) dos valores integrais pagos pelo comprador, sem direito a retenção

Condenação em lucros cessantes devida Sentença mantida -Apelo improvido.

A sentença proferida nas págs. 307/312, cujo

relatório se adota, nos autos da ação de rescisão contratual c.c.

indenização, julgou parcialmente procedente a pretensão dos autores

declarando rescindido o contrato celebrado entre as partes, por culpa da

requerida e condenou a ré a proceder à devolução integral dos valores

pelos requerentes pagos pela aquisição do imóvel, corrigidos do

desembolso e com juros da citação.

Como sucumbência, as custas foram rateadas

entre as partes. A parte autora foi condenada nos honorários de 10%

sobre o valor dos pedidos afastados e a ré em à 10% sobre o valor da

condenação.

Inconformada apela a ré.

Pugna às fls. 314/330 pela reforma da sentença

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para que seja reconhecida a ocorrência de caso fortuito e a inexistência de lucros cessantes.

Foram apresentadas contrarrazões, págs. 334/342.

É o relatório.

MARIA APARECIDA GALHARDO LOURO E FABIO HENRIQUE DE LIMA PEREIRA ingressaram com a ação de rescisão contratual c.c. Indenização em face de BROOKSFIELD SÃO PAULO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A) , alegando, em síntese, firmaram contrato de compromisso de venda e compra da unidade 84, Torre MARROCOS, do empreendimento denominado “SMILEY HOME RESORT”

A entrega estava prevista para OUTUBRO DE 2015.

No entanto descumprido o prazo para entrega, pleitearam liminarmente a suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas, da abstenção de inclusão do nome dos autores nos cadastro dos órgãos de proteção ao crédito e comercialização da unidade em litigio até o trânsito em julgado da ação. No mérito, pleiteou a resolução do contrato com devolução integral do que fora pago, acrescido de lucros cessantes e indenização por danos morais e materiais.

Diante da parcial procedência apela a ré para reforma da sentença.

A ré insiste pelo reconhecimento da ocorrência de caso fortuito em razão da contratação de empresa terceirizada para colocação de esquadrias, alumínios e outros componentes de acabamento.

Pois bem.

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Primeiramente cabe ressaltar que se trata de relação típica de consumo e, sendo assim, aplica-se ao caso vertente o Código de Defesa do Consumidor, o que atrai a incidência dos dispositivos nele constantes aos contratos firmados.

Os princípios de ordem pública do Código de Defesa do Consumidor integram o contrato para recompor a vulnerabilidade existente entre a administradora do plano de saúde e o consumidor.

E o artigo 423 do C.C. assim dispõe: “quando houver no contrato de adesão cláusulas ambíguas ou contraditórias, dever-se-á adotar a interpretação mais favorável ao aderente”.

Além disso, o Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 47, dispõe que “as cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor”. A interpretação é assim feita devido ao fato de haver cobertura para o tratamento.

Assim, as cláusulas contratuais devem ser interpretadas em favor do consumidor, considerado hipossuficiente, e consideradas nulas, se abusivas.

Mas ressalte-se que a cláusula de tolerância de 180 dias para entrega do imóvel não é abusiva.

Neste sentido o Tribunal editou inclusive súmula:

Súmula 164: É válido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em construção, estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível.

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No entanto, ficou demonstrado, até porque não há alegação em contrário, que a ré não concluiu as obras no prazo estipulado.

Veja que afirma que o Habite-se foi expedido em 01/07/2016 (fls. 294/296), ou seja, ultrapassou o prazo de entrega mesmo considerada a prorrogação.

Afirma, no entanto, que o atraso decorreu de caso fortuito, por ter contratado empresa terceirizada (Adalume Esquadrias Metalicas LTDA), para colocação das esquadrias, alumínios e outros componentes no empreendimento e que encontra-se inadimplente com suas obrigações desde julho de 2015.

Mas tal fato não pode ser considerado como caso fortuito.

Assim, restou demonstrado de maneira inequívoca a mora da ré na entrega da obra prometida ao autor, razão pela qual o pedido de rescisão, por culpa exclusiva da vendedora, merece acolhimento.

Desta forma, presente o nexo causal configurador da responsabilidade da ré pelo atraso na entrega do imóvel e tendo em vista seu inadimplemento, a rescisão do contrato é de rigor, cabendo a resolução do contrato, nos termos do art. 475 do CC.

Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

E a devolução de todos os valores pagos devem

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integrar a condenação, como forma de composição do dano experimentado pela autora, tudo corrigido em com juros, conforme dispõe o artigo 389 do CC:

Art. 389: Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.

O inadimplemento do contrato por uma parte dá à outra o direito de resolvê-lo, e isso implica retornar às partes ao “status quo ante”.

Assim, deve haver a restituição dos valores que o autor desembolsou em virtude do contrato.

Considerando que as partes devem retornar ao “status quo ante”, a ré deve ressarcir ao autor de todos os prejuízos que experimentou ao firmar um contrato que não lhe trouxe qualquer resultado, ainda que tenha desembolsado valores.

Neste sentido:

Rescisão contratual, indenização por danos materiais e morais c/c repetição de indébito e lucros cessantes. Contrato por instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel e outros pactos. Atraso na entrega do imóvel evidenciado, caracterizada a abusividade na cláusula de tolerância para a hipótese dos autos. Rescisão do contrato que é de rigor, com devolução de todos os valores pagos

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pelo Autor, in clusive comissão de corretagem e taxa de assessoria técnica imobiliária . Multa contratual que não pode ser exigida, pois estipulada para hipótese de atraso na entrega do imóvel, o que não se conforma com o pedido de rescisão contratual. Lucros cessantes que são devidos, pelo período de atraso ora estabelecido e fixados em 0,5% sobre o valor do contrato atualizado. Dano moral afastado, vez que os autos retratam mero descumprimento contratual. Devolução em dobro que não é cabível, em razão de inexistir conduta de má-fé da Ré. Sucumbência estabelecida como prevalente pela Ré, com honorários em 15% da condenação. Sentença reformada. Recursos providos em parte. (A.C. n. 1015593-92.2013.8.26.0100, Des. Rel. João Pazine Neto)

Assim, o ressarcimento deve ser integral, sem direito à retenção com as indenizações devidas.

Tudo isso nos termos da Súmula nº 3, deste Tribunal de Justiça, que enuncia:

“Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção”.

A devolução das parcelas pagas deve ser feita de uma só vez conforme jurisprudência sumulada deste E. Tribunal:

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Súmula 2 : “A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.”

Assim, devida a devolução dos valores pagos pelo autor, de modo integral e imediato.

No que concerne à fixação de indenização por lucros cessantes é devida, pois a mesma tem por origem o descumprimento em relação ao prazo para entrega do imóvel. Sua configuração é presumida, em decorrência da admissão, pela Ré, do atraso na entrega do imóvel. Confiram-se, a propósito, os seguintes julgados:

“A jurisprudência desta Casa é pacífica no sentido de que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção de prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável. Precedentes” (STJ, AgRg no REsp 1.202.506/RJ, 3ª Turma, Rel. SIDNEI BENETI, j. 07/02/2012);

“(...) na resolução de compromisso de compra e venda de imóvel, por culpa do promitente vendedor não é aplicável o disposto no art. 924 do Código Civil/1916, mas sim o parágrafo único

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do art. 1.092 do Código Civil/1916, e, consequentemente, está o promitente-vendedor obrigado a devolver integralmente a quantia paga pelo promitente-comprador. Resolvida a relação obrigacional por culpa do promitente vendedor que não cumpriu a sua obrigação, as partes envolvidas deverão retornar ao estágio anterior à concretização do negócio, devolvendose ao promitente vendedor faltoso o direito de livremente dispor do imóvel, cabendo ao promitente-comprador o reembolso da integralidade das parcelas já pagas, acrescida dos lucros cessantes” (REsp nº 644.984/RJ, Rel. Min. NANCY ANDRIGHI, j. 05.09.2005 nosso o sublinhado).

Some-se a isso sumula deste Tribunal.

Súmula 162: Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio.

O percentual é estabelecido em 0,5%, por ser parâmetro usualmente utilizado em casos como o retratado nos autos é o que usualmente se tem arbitrado.

Confira-se julgado destas relatoria e Câmara.

Apelação cível Ação de repetição de indébito c.c. indenização julgada parcialmente

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procedente, com condenação na devolução da taxa de corretagem e SATI e indenização pelo atraso na entrega Ilegitimidade passiva da corré afastada Rés respondem de forma solidária já que fazem parte da cadeia de fornecedores oferecendo e incentivando o produto ao consumidor - Prescrição inocorrente

Aplicação do art. 205 do CC Devolução da taxa de corretagem devida - Não há no contrato, tampouco pacto acessório, cláusula que preveja a obrigação de pagamento da taxa de corretagem a cargo do comprador Ausente, ainda, demonstração de que foi esclarecida a sua cobrança ao consumidor - Ausente estipulação em contrário, a corretagem deve ser paga pelo vendedor art. 724 do CC Valor a ser devolvido que deve corresponder ao que foi efetivamente pago, corrigido monetariamente e com juros da citação e não como constou na sentença - SATI consideradas abusiva, já que não há demonstração de nenhum serviço prestado, cabendo a sua devolução Atraso na entrega, após o prazo de tolerância de 180 dias que deve ser indenizado Percentual de 0,5% mensal sobre o valor do imóvel corretamente estipulada, de acordo com o que se tem decidido em casos semelhantes

Sentença parcialmente modificada somente em relação ao valor da taxa de corretagem a ser devolvida Recurso parcialmente provido. APELAÇÃO CÍVEL: 1101566-78.2014.8.26.0100

Apelação nº 1064393-49.2016.8.26.0100 -Voto nº 10

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Por todo exposto, nego provimento ao apelo da ré. SILVÉRIO DA SILVA

Relator