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14 de Dezembro de 2018
2º Grau

Tribunal de Justiça de São Paulo TJ-SP - Apelação : APL 00045526620148260115 SP 0004552-66.2014.8.26.0115 - Inteiro Teor

Tribunal de Justiça de São Paulo
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Inteiro Teor

TJ-SP_APL_00045526620148260115_b699d.pdf
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA

PODER JUDICIÁRIO

São Paulo

Registro: 2018.0000799942

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 0004552-66.2014.8.26.0115, da Comarca de Campo Limpo Paulista, em que é apelante JEAM CARLO DE ALMEIDA, são apelados JJ RODRIGUES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA., EZ TEC EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/A e TEC VENDAS CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA..

ACORDAM, em 10ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento parcial ao recurso. V. U. Sustentou oralmente a Dra. Marcia Cristina Congilio Thiberio, OAB/SP 272.948.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JOÃO CARLOS SALETTI (Presidente) e J.B. PAULA LIMA.

São Paulo, 9 de outubro de 2018.

DIMITRIOS ZARVOS VARELLIS

RELATOR

Assinatura Eletrônica

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

PODER JUDICIÁRIO

São Paulo

VOTO Nº 6286

APELAÇÃO nº: 0004552-66.2014.8.26.0115

COMARCA: JUNDIAÍ 1ª VARA CÍVEL

APELANTE: JEAM CARLO DE ALMEIDA

APELADAS: J.J. RODRIGUES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE

LTDA., EZ TEC EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S.A. e TEC

VENDAS CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA.

JUIZ (A) SENTENCIANTE: PATRÍCIA CAYRES MARIOTTI

APELAÇÃO CÍVEL COMPROMISSO DE COMPRA E

VENDA AÇÃO DECLARATÓRIA DE

INEXIGIBILIDADE DE PAGAMENTOS CUMULADA COM PEDIDO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO

CORRETAGEM E SATI IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO EM PRIMEIRO GRAU DE JURISDIÇÃO

PRESCRIÇÃO Recurso do autor Prescrição de comissão de corretagem e taxa SATI Reconhecimento em Primeiro Grau Prazo prescricional de três anos Artigo 206, § 3º, IV, do Código Civil Entendimento consolidado pelo STJ no julgamento do REsp repetitivo 1.551.956/SP (Tema 938) Ajuizamento da ação quando já ultrapassado o prazo prescricional em relação à maior parte dos pagamentos efetuados pelo autor Prescrição parcialmente afastada Julgamento imediato Possibilidade Causa madura Insurgência contra a cobrança de valores de comissão de corretagem e taxa SATI em contrato de compra e venda de imóvel Aplicação do artigo 1.040, III, do CPC/15 Tese firmada pelo C. STJ no julgamento do Resp. Repetitivo 1.599.511/SP Comissão de corretagem devida, não havendo de se falar em restituição Devolução da SATI de forma simples Sentença reformada Recurso parcialmente provido.

Vistos.

Por meio da r. sentença de fls. 323/324, relatório ora

adotado, foi julgada improcedente a presente ação declaratória de inexigibilidade de

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pagamentos cumulada com pedido de repetição de indébito ajuizada por JEAM CARLO DE ALMEIDA em face de J.J. RODRIGUES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA., EZ TEC EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S.A. e TEC VENDAS CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA., reconhecida a prescrição da pretensão de ressarcimento de valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa SATI deduzida pelo autor.

O requerente apela objetivando a reforma integral da r. sentença recorrida, batendo-se pelo reconhecimento de que o prazo prescricional aplicável é o de 10 anos previsto no artigo 205, do Código Civil, e que mesmo que se considerasse aplicável ao presente caso o prazo trienal reconhecido pelo MM. Juízo a quo, a prescrição teria atingido a pretensão relativa dois cheques. Refere a possibilidade de julgamento imediato da ação. Sustenta o não cabimento do pagamento das despesas questionadas. Pleiteia o provimento de seu recurso com o afastamento da prescrição, a condenação das rés à devolução dos valores relativos à corretagem e a SATI de forma dobrada, e, alternativamente, na forma simples (fls. 342/383).

As rés ofertaram contrarrazões (fls. 394/422).

É o relatório.

O recurso comporta parcial provimento.

Conforme referido pelo MM. Juízo a quo na r. sentença recorrida, a pretensão deduzida se sujeita à prescrição trienal prevista no artigo 206, § 3º, inciso IV, do Código Civil, porque a discussão da matéria envolvendo assessoria imobiliária e comissão de corretagem corresponde à pretensão de ressarcimento do enriquecimento sem causa.

O Colendo Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo e, portanto, com natureza vinculante, quando do julgamento do Recurso Especial nº 1.551.956/SP, firmando tese para os fins do artigo 1.040, do Código de Processo Civil, decidiu que o prazo prescricional da pretensão de restituição de valores pelo promitente comprador a título de comissão de corretagem e de assessoria imobiliária é o de três anos, previsto no artigo 206, § 3º, IV, do Código Civil (Tema 938). Confira-se, in verbis:

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“TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. “Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC)”.

O prazo decenal é inaplicável.

No entanto, o termo inicial da contagem do prazo prescricional em questão é a data do desembolso das comissões cuja devolução é postulada. O recurso repetitivo não dispõe de forma diversa.

No presente caso, verifica-se que o contrato de compra

e venda do imóvel foi firmado em 26/11/2011 (fls. 49/71).

Os documentos de fls.72/107, a saber, espelho de escritura, resumo de proposta e cópias de cheques, demonstram os pagamentos relativos a corretagem e SATI efetuados pelo apelante.

O pagamento da corretagem foi protraído de 15 de setembro de 2011 a 15 de maio de 2012. Considerando o ajuizamento desta ação em 13 de outubro de 2014 (fls.2), encontram-se prescritos os dois primeiros pagamentos realizados em setembro de 2011, nos valores de R$ 1.250,00, cada. A pretensão relativa aos demais pagamentos a este título não foi atingida pela prescrição.

O pagamento da SATI foi protraído de 26 de agosto de 2011 a 30 de outubro de 2011 como provam os documentos de fls.105/107. Os dois últimos cheques tiveram as datas de apresentação anotadas como sendo “30/09” e “30/10”. Considero mero erro material a indicação do ano de 2012 as fls.3. Considerando o ajuizamento desta ação em 13 de outubro de 2014 (fls.2), encontrase prescrito o primeiro pagamento realizado em agosto de 2011, no valor de R$ 2.848,27. A pretensão relativa aos demais pagamentos a este título não foi atingida pela prescrição.

À luz de referida fundamentação, e nos limites nela

reconhecidos, fica reformada, em parte, a r. sentença recorrida.

Passa-se ao julgamento da ação em relação à parte não prescrita da pretensão deduzida pelo apelante em sua inicial, uma vez se tratar de causa madura.

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O Colendo Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo e, portanto, com natureza vinculante, quando do julgamento dos Recursos Especiais nºs 1.551.951/SP e 1.551.968/SP, firmando teses para os fins do artigo 1.040, do Código de Processo Civil, pacificou a questão relativa à plena legitimidade passiva da incorporadora (promitente vendedora) para responder pela restituição de valores, nas ações em que discutida a abusividade da transferência da comissão de corretagem e da taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI) ao promitente comprador (Tema 939), in verbis:

a) REsp nº 1.551.951/SP: “1.1. Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnicoimobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor.”.

b) REsp nº 1.551.968/SP: 3.1. Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder a demanda em que é pleiteada pelo promitente-comprador a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, alegando-se prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor.”.

Portanto, não se há de falar em ilegitimidade passiva das requeridas neste ponto, porque existe solidariedade de todos os envolvidos na cadeia de prestação serviços, os quais efetivamente respondem pelos vícios e danos decorrentes da referida atividade, nos termos dos artigos , parágrafo único, 18, 19 e 25, § 1º, todos do Código de Defesa do Consumidor.

No mais, restou pacificada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial nº 1.599.511, sob o rito do art. 1.040, do CPC/2015, a “validade da cláusula contratual que transfere ao promitentecomprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem (tese firmada no julgamento do REsp 1.599.511/SP).”

Nesse âmbito jurisprudencial, tem-se clara a concorrência de dois requisitos cláusula contratual expressa e informação prévia do preço com a separação entre valores de aquisição do imóvel e valores de corretagem a validar a transferência do pagamento de comissão de corretagem ao comprador;

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claramente elucidados no voto condutor proferido pelo Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, de onde se extrai oportuno trecho:

“O principal ponto controvertido, que é o cerne do presente recurso especial, é a verificação da possibilidade de transferência pelo vendedor (incorporadora) ao comprador (consumidor), mediante cláusula contratual, da obrigação de pagar a comissão de corretagem?

A questão é especialmente relevante, pois deve ser aferida a validade dessa cláusula na perspectiva do Direito do Consumidor, eis que se trata, em regra, de relação de consumo (artigos 2º e 3º do CDC).

Discute-se, em outras palavras, a possibilidade de assunção da dívida relativa à comissão de corretagem pelo consumidor.

A prática comercial tem evidenciado que as incorporadoras têm

efetivamente transferido, expressa ou implicitamente, esse custo para o consumidor.

A principal vantagem para as incorporadoras é a terceirização desse serviço a profissionais da área de corretagem.

Outra vantagem dessa transferência para as incorporadoras seria a redução da base de cálculo dos tributos incidentes sobre a aquisição da unidade imobiliária, como salientado pela FAZENDA NACIONAL em sua manifestação escrita, sob a conotação de evasão fiscal (cf. fl. 1870 do REsp 1.551.951/SP).

E a terceira vantagem seria a desnecessidade de restituição do valor da corretagem, em caso de desfazimento da promessa de compra e venda, uma vez que o pagamento passa a ser feito diretamente ao corretor.

Afasta-se, com isso, desde logo, a alegação de venda casada, pois ocorre apenas a terceirização dessa atividade de comercialização de unidades imobiliárias para profissionais do setor, concentrando-se a incorporadora na sua atividade de construção de imóveis.

Essas vantagens obtidas pelas incorporadoras, independentemente da verificação da sua licitude do ponto de vista fiscal, não causam prejuízo econômico para os consumidores, pois o custo da corretagem, mesmo nos contratos entre particulares, é normalmente suportado pelo comprador, seja embutido no preço, seja destacado deste.

Essa é a lógica do mercado imobiliário, pois a venda só produz lucro a incorporadora se o preço final do imóvel superar os seus custos, como restou bastante claro na audiência pública.

Observe-se que o Direito do Consumidor, apesar de seu marcado caráter protetivo, não chega ao ponto de subverter a natureza onerosa das relações negociais no mercado de consumo, exigindo apenas transparência no seu conteúdo.

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Desse modo, sob a ótica do repasse de custos e despesas (não de amostra grátis), chega-se diretamente à conclusão no sentido da inexistência de prejuízo aos consumidores com a assunção de dívida, pois, não fosse desse modo, o custo seria embutido no preço total da compra e venda.

Observe-se ser irrelevante para essa conclusão a controvérsia

doutrinária acima aludida acerca do caráter isento ou parcial da corretagem.

Com efeito, mesmo em atividades caracterizadas pela parcialidade, como a advocacia, as partes podem pactuar que uma delas arcará com o pagamento dos honorários da outra, como ocorre frequentemente na hipótese de transação para terminar um litígio, muito comum no ambiente forense.

Pode-se, conc...