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17 de Outubro de 2018
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    Tribunal de Justiça de São Paulo TJ-SP - Apelação : APL 00387480520128260577 SP 0038748-05.2012.8.26.0577 - Inteiro Teor

    Tribunal de Justiça de São Paulo
    há 6 dias
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    Inteiro Teor

    TRIBUNAL DE JUSTIÇA

    PODER JUDICIÁRIO

    São Paulo

    Registro: 2018.0000799939

    ACÓRDÃO

    Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 0038748-05.2012.8.26.0577, da Comarca de São José dos Campos, em que são apelantes LIV INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA LTDA e GAFISA S/A, são apelados ALEXSON PESSOA DE LIRA e CLEA MINERVINA ALENCAR LIRA.

    ACORDAM, em 10ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram parcial provimento ao recurso da corré LIV, negando provimento ao recurso da corré GAFISA, tudo nos termos da fundamentação. V.U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

    O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JOÃO CARLOS SALETTI (Presidente sem voto), SILVIA MARIA FACCHINA ESPÓSITO MARTINEZ E COELHO MENDES.

    São Paulo, 9 de outubro de 2018.

    DIMITRIOS ZARVOS VARELLIS

    RELATOR

    Assinatura Eletrônica

    TRIBUNAL DE JUSTIÇA

    PODER JUDICIÁRIO

    São Paulo

    VOTO Nº 6192

    APELAÇÃO nº 0038748-05.2012.8.26.0577

    COMARCA: SÃO JOSÉ DOS CAMPOS 7ª VARA CÍVEL

    APELANTES: LIV INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA LTDA. e GAFISA S/A

    APELADOS: ALEXSON PESSOA DE LIRA e CLEA MINERVINA ALENCAR

    LIRA

    JUIZ (A) SENTENCIANTE: GUSTAVO ALEXANDRE DA CÂMARA LEAL

    BELLUZO

    APELAÇÃO CÍVEL COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Insurgência contra a cobrança de valores de comissão de corretagem em contrato de compra e venda de imóvel Aplicação do artigo 1.040, III, do CPC/15 Tese firmada pelo C. STJ no julgamento do Resp. Repetitivo 1.599.511/SP Comissão de corretagem indevida

    Devolução de forma simples, porque ausente má-fé

    Solidariedade de todos os envolvidos na cadeia de prestação serviços Aplicação do CDC Restituição das quantias referentes a corretagem Considerar-se-á como termo inicial para efeitos de correção dos valores a data da impressão do documento de fls. 18 (planilha de cálculo com assinatura sem data) APELAÇÃO DA CORRÉ LIV PARCIALMENTE PROVIDA. APELO DA CORRÉ GAFISA IMPROVIDO.

    Vistos.

    Por meio da r. sentença de fls. 205/208, relatório ora

    adotado, foi julgada parcialmente procedente a presente ação de repetição de

    indébito cumulada com indenização por danos morais ajuizada por ALEXSON

    PESSOA DE LIRA e CLEA MINERVINA ALENCAR LIRA em face de LIV

    INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA LTDA. e GAFISA S/A nos seguintes termos:

    “Ante o exposto e por tudo o mais que dos autos consta JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação movida por Alexson Pessoa de Lira e outro contra Gafisa S/A e Lopes Consultoria de Imóveis Ltda qualificados nos autos, e o faço para CONDENAR as rés, solidariamente, a restituírem ao autor o

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    equivalente ao dobro dos valores que dispendeu a título de corretagem, que se mostram injustificadas, qual seja: R$ 16.790,00,aplicando-se o dobro previsto na Lei de Consumo, a ser atualizado monetariamente pela Tabela do TJSP, acrescido de juros de mora de 1% a contar do respectivo desembolso até o efetivo pagamento. Sucumbentes, mas decaindo o autor de menor parte, responde a ré pelo pagamento das custas, despesas processuais e dos honorários advocatícios do patrono da autora que fixo em 20% sobre o valor da condenação, corrigido, nos termos do artigo 20, do Código de Processo Civil. P.R.I.C.”

    Inconformada, recorre a ré LIV discorrendo, em resumo, sobre: a) a adequada intermediação imobiliária e a ciência e consentimento dos autores; b) a possibilidade da comissão de corretagem ser paga pelo adquirente do imóvel; c) a liberdade contratual e o ato jurídico perfeito; d) a impossibilidade de condenação a restituição em dobro; e) impossibilidade de responder por valores que não recebeu; g) a correção monetária e juros de mora a considerar a ausência de comprovantes de pagamento. Pleiteia o provimento do recurso para a improcedência da ação. Sucessivamente requer a devolução de forma simples e limitada apenas ao valor que recebeu, com correção a partir da citação (fls. 216/238).

    Inconformada, recorre a ré GAFISA discorrendo, em resumo, sobre: a) previsão no contrato para pagamento da comissão de corretagem; b) legalidade no negócio celebrado diante dos valores apresentados; c) ciência inequívoca dos autores compradores; d) pagamento devido; e) infundada devolução em dobro. Pleiteia a improcedência da ação, com pedido sucessivo para restituição de forma simples (fls. 240/265).

    Os autores ofertaram contrarrazões (fls. 270/276).

    É o relatório.

    A questão debatida no recurso cinge-se à possibilidade, ou não, da devolução pelas apelantes dos valores referentes à comissão de corretagem, desembolsados pelos apelados.

    Pois bem.

    Restou pacificado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial nº 1.599.511, sob o rito do art. 1.040, do CPC/2015, a seguinte tese sobre a “validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor

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    da comissão de corretagem (tese firmada no julgamento do REsp 1.599.511/SP).”

    Nesse âmbito jurisprudencial, tem-se clara a concorrência de dois requisitos cláusula contratual expressa e informação prévia do preço com a separação entre valores de aquisição do imóvel e valores de corretagem a validar a transferência do pagamento de comissão de corretagem ao comprador; claramente elucidados no voto condutor proferido pelo Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, de onde se extrai oportuno trecho:

    “O principal ponto controvertido, que é o cerne do presente recurso especial, é a verificação da possibilidade de transferência pelo vendedor (incorporadora) ao comprador (consumidor), mediante cláusula contratual, da obrigação de pagar a comissão de corretagem?

    A questão é especialmente relevante, pois deve ser aferida a validade dessa cláusula na perspectiva do Direito do Consumidor, eis que se trata, em regra, de relação de consumo (artigos 2º e 3º do CDC).

    Discute-se, em outras palavras, a possibilidade de assunção da dívida relativa à comissão de corretagem pelo consumidor.

    A prática comercial tem evidenciado que as incorporadoras têm

    efetivamente transferido, expressa ou implicitamente, esse custo para o consumidor.

    A principal vantagem para as incorporadoras é a terceirização desse serviço a profissionais da área de corretagem.

    Outra vantagem dessa transferência para as incorporadoras seria a redução da base de cálculo dos tributos incidentes sobre a aquisição da unidade imobiliária, como salientado pela FAZENDA NACIONAL em sua manifestação escrita, sob a conotação de evasão fiscal (cf. fl. 1870 do REsp 1.551.951/SP).

    E a terceira vantagem seria a desnecessidade de restituição do valor da corretagem, em caso de desfazimento da promessa de compra e venda, uma vez que o pagamento passa a ser feito diretamente ao corretor.

    Afasta-se, com isso, desde logo, a alegação de venda casada, pois ocorre apenas a terceirização dessa atividade de comercialização de unidades imobiliárias para profissionais do setor, concentrando-se a incorporadora na sua atividade de construção de imóveis.

    Essas vantagens obtidas pelas incorporadoras, independentemente da verificação da sua licitude do ponto de vista fiscal, não causam prejuízo econômico para os consumidores, pois o custo da corretagem, mesmo nos contratos entre particulares, é normalmente suportado pelo comprador, seja embutido no preço, seja destacado deste.

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    Essa é a lógica do mercado imobiliário, pois a venda só produz lucro a incorporadora se o preço final do imóvel superar os seus custos, como restou bastante claro na audiência pública.

    Observe-se que o Direito do Consumidor, apesar de seu marcado caráter protetivo, não chega ao ponto de subverter a natureza onerosa das relações negociais no mercado de consumo, exigindo apenas transparência no seu conteúdo.

    Desse modo, sob a ótica do repasse de custos e despesas (não de amostra grátis), chega-se diretamente à conclusão no sentido da inexistência de prejuízo aos consumidores com a assunção de dívida, pois, não fosse desse modo, o custo seria embutido no preço total da compra e venda.

    Observe-se ser irrelevante para essa conclusão a controvérsia

    doutrinária acima aludida acerca do caráter isento ou parcial da corretagem.

    Com efeito, mesmo em atividades caracterizadas pela parcialidade, como a advocacia, as partes podem pactuar que uma delas arcará com o pagamento dos honorários da outra, como ocorre frequentemente na hipótese de transação para terminar um litígio, muito comum no ambiente forense.

    Pode-se, concluir, portanto, que, em princípio, é válida a cláusula que transfere para o consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem, exigindose apenas transparência nessa atribuição.

    A questão seguinte diz respeito ao dever de informação imposto ao fornecedor.

    No âmbito das relações de consumo, a informação adequada sobre os produtos e serviços não é apenas um direito do consumidor, mas um dever imposto ao fornecedor, conforme se pode extrair, dentre outros (artigos 31, 46 e 52), dos seguintes enunciados normativos do Código de Defesa do Consumidor, verbis:

    Art. 31. A oferta e apresentação de produtos ou serviços devem assegurar informações corretas, claras, precisas, ostensivas e em língua portuguesa sobre suas características, qualidades, quantidade, composição, preço, garantia, prazos de validade e origem, entre outros dados, bem como sobre os riscos que apresentam à saúde e segurança dos consumidores.

    Art. 46. Os contratos que regulam as relações de consumo não obrigarão os consumidores, se não lhes for dada a oportunidade de tomar conhecimento prévio de seu conteúdo, ou se os respectivos instrumentos forem redigidos de modo a dificultar a compreensão de seu sentido e alcance.

    O dever de informação constitui um dos princípios consectários lógicos do princípio da boa-fé objetiva, positivado tanto no Código Civil de 2002 (art. 422), como no Código de Defesa do Consumidor (art. 4º, III), consubstanciando os deveres de probidade,

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    lealdade e cooperação, que deve pautar não apenas as relações de consumo, mas todas as relações negociais.

    Esse dever de informação é de tal modo acentuado que, segundo ALCIDES TOMASETTI JR., a relação de consumo estaria regida pela regra caveat praebitor (acautele-se fornecedor), que impõe ao fornecedor uma obrigação de diligência na atividade de esclarecer o consumidor, sob pena de desfazimento do negócio jurídico ou de responsabilização objetiva por eventual dano causado, ao passo que, num sistema jurídico liberal, aplica-se a regra inversa, caveat emptor (acautele-se comprador), incumbindo ao comprador o ônus buscar as informações necessárias sobre o negócio jurídico que pretende celebrar (O objetivo de transparência e o regime jurídico dos deveres e riscos de informação nas declarações negociais de consumo. Revista de Direito do Consumidor. São Paulo: Revista dos Tribunais, v. 4, out-dez/1992, p. 58).

    O dever de ...