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28 de Maio de 2022
  • 2º Grau
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Tribunal de Justiça de São Paulo
há 4 anos
Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
1ª Câmara de Direito Privado
Publicação
26/11/2018
Julgamento
26 de Novembro de 2018
Relator
Luiz Antonio de Godoy
Documentos anexos
Inteiro TeorTJ-SP_APL_10015203220148260278_928f7.pdf
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Inteiro Teor

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

Registro: 2018.0000920493

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 1001520-32.2014.8.26.0278, da Comarca de Itaquaquecetuba, em que são apelantes ACALIFA EMPREENDIMENTOS S/A e ROSSI RESIDENCIAL S.A, são apelados EULER RONALDO FERNANDES e JENIFER MENDES PEREIRA DA SILVA.

ACORDAM , em sessão permanente e virtual da 1ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em parte ao recurso. V. U. , de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI (Presidente) e FRANCISCO LOUREIRO.

São Paulo, 26 de novembro de 2018.

Luiz Antonio de Godoy

Relator

Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

VOTO Nº 48398

APELAÇÃO Nº 1001520-32.2014.8.26.0278 - Itaquaquecetuba

APELANTES Acalifa Empreendimentos S/A e Rossi Residencial S/A

APELADOS Euler Ronaldo Fernandes e Jenifer Mendes Pereira da Silva JUIZ Carlos Eduardo Xavier Brito

CONTRATO - Compra e venda de imóvel -Resolução - Retenção parcial dos valores desembolsados pelos compromissários compradores -Súmulas 1, do TJSP, e 543, do STJ - Percentual de retenção fixado na sentença que comporta majoração - Retenção de 20% dos valores pagos a título de entrada que se revela mais razoável e adequada, de acordo com entendimento desta Câmara - Cobrança de despesas condominiais - Descabimento - Tema 866/STJ - Autores que não foram imitidos na posse do bem - Devolução de forma simples - Dano moral caracterizado - Cobrança indevida - Protesto do nome do autor - Dano in re ipsa - Razoabilidade do valor arbitrado - Recurso provido em parte.

Trata-se de apelação interposta contra a sentença (fls. 229/233), objeto de embargos de declaração acolhidos (fls. 271/272), em que foi julgada procedente em parte “ação ordinária com pedido de antecipação de tutela” (fls. 1), ajuizada por Euler Ronaldo Fernandes e Jenifer Mendes Pereira da Silva contra Acalifa Empreendimentos S/A e Rossi Residencial S/A, para “condenar as requeridas, de forma solidária, a volver à parte autora 90% dos valores pagos por esta a título de entrada para a compra do imóvel, descontandose os valores já pagos pelas requeridas, bem como a devolução da quantia paga referente a taxas condominiais (em dobro) com juros de 1% e correção monetária, desde o desembolso, além de danos morais no importe de R$ 5.000,00 a serem pagos para cada um dos autores, atualizados monetariamente pelo índice da tabela prática do TJSP a partir desta data e acrescidos de juros moratórios de 1% ao mês contados a partir da citação”.

Irresignadas, apelaram as rés, pretendendo que a devolução dos valores se dê nos termos do contrato, uma vez que os autores seriam os responsáveis pela dissolução. Subsidiariamente, pugnaram pela majoração do percentual de retenção. Alegaram que a determinação de devolução em dobro dos valores pagos a título de taxas condominiais

Apelação nº 1001520-32.2014.8.26.0278 2

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seria descabida, pois, além de haver previsão contratual ensejando a responsabilidade dos compradores pelo pagamento da referida verba, não teriam agido com má-fé. Afirmaram que os danos morais seriam inexistentes, pois não teriam cometido qualquer ato ilícito, pleiteando também a sua redução (fls. 275/291).

Oferecidas contrarrazões (fls. 297/306), foram os autos remetidos a esta Corte.

É o relatório, adotado, quanto ao restante, o da sentença apelada.

Em 18 de março de 2012, celebraram Euler Ronaldo Fernandes, Jenifer Mendes Pereira da Silva, Acalifa Empreendimentos S/A e Rossi Residencial S/A instrumento particular de compromisso de compra e venda e outras avenças, tendo como objeto o apartamento nº 23, da Torre 8 Turquesa, do Condomínio Rossi Ideal Cores de Mogi, pelo preço total de R$ 107.647,53, para pagamento parcelado.

Após o insucesso na obtenção do financiamento do imóvel perante o “Programa Minha Casa, Minha Vida”, ajuizaram os autores a presente ação, requerendo a apresentação do termo de distrato já firmado, a devolução dos valores desembolsados a título de sinal, comissão de corretagem e taxas condominiais (ou a sua complementação), a baixa nos protestos decorrentes da cobrança das taxas condominiais e a indenização por danos morais,

Com efeito, “O desfazimento do contrato dá ao comprador o direito à restituição das parcelas pagas, porém não em sua integralidade” (REsp. nº 403.189 DF, 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, v. un., Rel. Min. Aldir Passarinho Júnior, em 26/5/03, DJ de 1º/9/03, pág. 291).

Frise-se que “O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem” (Súmula 1, Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo).

Neste sentido é o enunciado da Súmula 543, do Colendo Superior Tribunal de Justiça: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o

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comprador quem deu causa ao desfazimento".

Como visto, é de rigor que as rés retenham para si parte dos valores desembolsados pelos compradores.

Por outro lado, tendo-se em conta o valor do contrato e o total adimplido, reconhece-se que a parcela de retenção no patamar de 10%, como estabelecida na sentença, não é suficiente para cobertura das despesas e eventuais prejuízos suportados pelas promitentes vendedoras.

São evidentes os gastos com a administração da unidade, a comercialização, o acompanhamento das obras e outras medidas típicas do negócio, de modo que não é absurdo que as apelantes venham a reter 20% do valor desembolsado pelos autores, conforme entendimento consolidado desta Câmara. Nesse sentido:

"Apelação Cível. Compromisso de venda e compra Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos Rescisão a pedido dos autores, adquirentes, em razão de dificuldades financeiras Sentença que julgou a demanda procedente em parte para o fim de reconhecer a rescisão do contrato e condenar a ré a restituir 90% dos valores pagos, com correção desde o desembolso e juros de mora contados da citação Recurso apenas da ré

Recondução das partes ao"statu quo ante"Súmula 543 do Colendo Superior Tribunal de Justiça Devolução dos valores pagos com retenção de 20% pela vendedora Correção monetária que deve ser computada desde os respectivos desembolsos Juros moratórios incidentes a partir do trânsito em julgado. Dá-se provimento em parte ao recurso de apelação" ( Apelação Cível nº 1017714-81.2017.8.26.0576 - São José do Rio Preto, 1ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, v.un., Rel. Des. Christine Santini, em 31/1/18).

"Compromisso de compra e venda - Rescisão unilateral pela promitente compradora - Inconformismo quanto ao percentual para restituição das quantias pagas - Sentença que fixou a retenção de 20% dos valores pagos -Montante fixado de forma equilibrada - Necessidade de recondução das partes ao 'status quo ante' - Devolução em parcela única Juros moratórios incidentes a partir do trânsito em julgado, em se tratando de rescisão por culpa da promissária compradora - Precedentes - Sentença reformada em parte - Recurso

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parcialmente provido" ( Apelação Cível nº 1038616-78.2016.8.26.0224

Guarulhos, 1ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, v.un., Rel. Des. Augusto Rezende, em 1/2/18).

"Compromisso de compra e venda. Dissolução do contrato por iniciativa da adquirente. Circunstância que não impede a devolução das parcelas pagas, sob pena de ofensa ao art. 53 do CDC. Retenção, porém, majorada para 20% dos valores pagos, na esteira da orientação da Câmara. Juros moratórios, ademais, devidos a partir do trânsito em julgado. Sentença revista em parte. Recurso parcialmente provido" ( Apelação Cível nº 1014037-46.2016.8.26.0554 -Santo André, 1ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, v.un., Rel. Des. Claudio Godoy, em 22/1/18).

Aliás, diante da abusividade das cláusulas contratuais, “Pode o julgador reduzir o percentual fixado a título de cláusula penal no instrumento contratual de promessa de compra e venda, quando o valor avençado acarreta excessiva onerosidade ao promissário-comprador e propicia o enriquecimento sem causa do promitente-vendedor” (REsp. nº 330.017 SP, 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, v. un., Relª Minª Nancy Andrighi, em 13/11/01, DJ de 18/2/02, pág. 421). É o que se infere do disposto no artigo 413, do Código Civil.

Outrossim, não cabe responsabilizar os apelados pelo pagamentos das despesas condominiais, certo não terem sido imitidos na posse do bem. Com efeito, segundo a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de recurso especial repetitivo (Tema 886), “O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação” ( REsp nº 1.345.331/RS, 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 20/04/15).

Todavia, afasta-se a determinação de devolução em dobro, não demonstrada a má-fé das rés na cobrança. Segue-se o entendimento segundo o qual “a devolução em dobro dos valores pagos pelo consumidor somente é possível quando demonstrada a má-fé do credor” ( AgRg no AREsp nº 557.326/RS, 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, Rel. Min. Raul Araújo, em 2/10/14, DJe 23/10/14)

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No tocante à configuração do dano moral indenizável, entende-se que a cobrança indevida, da forma como ocorreu, e o protesto do nome do autor perante o Cartório de Notas e de Protesto de Itaquaquecetuba são elementos suficientes a caracterizálo (fls. 63/66).

Esclareça-se, ainda, que a hipótese é de dano moral presumido. Com efeito, “A jurisprudência do STJ é firme e consolidada no sentido de que o dano moral, oriundo de inscrição ou manutenção indevida em cadastro de inadimplentes ou protesto indevido, prescinde de prova, configurando-se in re ipsa, visto que é presumido e decorre da própria ilicitude do fato” ( REsp nº 1.707.577 - SP, 2ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, v. un., Rel. Min. Herman Benjamin, em 07/12/2017, DJe de 19/12/17).

Assim, dadas as circunstâncias do caso, mostra-se razoável que a indenização seja mantida em R$ 5.000,00, quantia que bem observa os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, evitando-se, ademais, o enriquecimento sem causa.

Deve-se ter em mente que “À míngua de critérios objetivos seguros para a fixação da indenização, têm-se a doutrina e jurisprudência da equação compensaçãorepreensão, ou seja, o valor arbitrado deve ser suficiente tanto para compensar o sofrimento da vítima (sem representar um enriquecimento sem causa em favor dela), quando para atuar, em relação ao responsável, como fator de inibição de conduta culposa futura” (Apelação Cível nº 58.788-4 - São Paulo, 6ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, v. un., Rel. Des. Antônio Carlos Marcato, em 11/2/99).

Assim, reforma-se a sentença, para majorar o percentual de retenção para 20% dos valores pagos pelos autores a título de entrada e determinar que a restituição das despesas condominiais se dê de forma simples, mantido o decisum quanto ao restante.

Nessas circunstâncias, dá-se provimento em parte ao recurso.

LUIZ ANTONIO DE GODOY

Relator

Disponível em: https://tj-sp.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/652360205/apelacao-apl-10015203220148260278-sp-1001520-3220148260278/inteiro-teor-652360225

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