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19 de Outubro de 2019
2º Grau

Tribunal de Justiça de São Paulo TJ-SP - Apelação Cível : AC 10170651320188260114 SP 1017065-13.2018.8.26.0114 - Inteiro Teor

Tribunal de Justiça de São Paulo
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Inteiro Teor

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PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

Registro: 2019.0000211133

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1017065-13.2018.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que é apelante ACS GAMA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, é apelado MARCO ANTONIO VALEJO.

ACORDAM , em sessão permanente e virtual da 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U. , de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores DONEGÁ MORANDINI (Presidente sem voto), CARLOS ALBERTO DE SALLES E JOÃO PAZINE NETO.

São Paulo, 22 de março de 2019.

Viviani Nicolau

Relator

Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

VOTO Nº : 30038

APELAÇÃO Nº : 1017065-13.2018.8.26.0114

COMARCA: CAMPINAS

APTE. : ACS SIGMA EMPREENDIMENTOS

IMOBILIÁRIOS LTDA

APDO. : MARCO ANTONIO VALEJO

JUÍZ SENTENCIANTE: EDUARDO BIGOLIN

“APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. Ação de rescisão contratual c.c. restituição de quantias pagas. Sentença de procedência parcial. Inconformismo da ré. APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. Precedentes deste Tribunal. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. Pretensão da apelante de reconhecimento da eficácia da resolução do contrato por meio de leilão extrajudicial nos moldes do art. 63 da Lei nº 4.591/1.964. Descabimento. Hipótese que não se confunde com contrato de empreitada a preço de custo ou por administração. Norma mencionada que não se sobrepõe à aplicação do Código de Defesa do Consumidor no caso concreto. Precedentes do STJ e deste Tribunal. Ausência de inconformismo, de forma específica, quanto ao ponto da sentença que determinou a devolução de 80% dos valores pagos. Sentença confirmada. Manutenção da sucumbência mínima do autor reconhecida pela decisão ora impugnada. Majoração da verba honorária para 15% do valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 11, do CPC. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO”. (v.30038).

MARCO ANTONIO VALEJO ajuizou a presente “ação de ressarcimento de valores pagos” contra ACS SIGMA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, julgada parcialmente procedente nos termos da r. sentença de fls. 112/116 (data da prolação: 13/09/2018), carreando à demandada o pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios arbitrados em 10% sobre o valor da condenação.

Apela a RÉ, sustentando, em síntese, que a rescisão contratual decorreu da inadimplência exclusiva do autor. Aduz, outrossim, que, em virtude da inadimplência do comprador, aplica-se a Lei nº 4.591/64, a qual prevê o leilão extrajudicial. Para tanto, indica que o autor foi notificado extrajudicialmente para

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purgar a mora, mas quedou-se inerte. O imóvel, consequentemente, foi levado a leilão e arrematado. Desta forma, argumenta que o pedido de rescisão contratual e o de devolução de percentual dos valores pagos são descabidos. Pleiteia, eventualmente, a redução da verba honorária arbitrada pela r. sentença (fls. 135/147).

Efetuado o preparo, o recurso foi contrariado (fls. 155/162).

Não houve oposição ao julgamento virtual.

É O RELATÓRIO.

O recurso não é provido.

Trata-se de ação de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes, cumulada com pedido de restituição de valores pagos. Ficou incontroverso nos autos que o desfazimento do negócio se deu por inadimplemento de parcelas do preço do imóvel, por parte do autor.

A sentença recorrida declarou a rescisão do contrato, condenando a ré à devolução de 80% dos valores pagos pelo autor a título de parcelas do preço do imóvel, quantia que deverá ser corrigida desde o respectivo desembolso e sobre a qual deverá incidir juros legais a contar do trânsito em julgado.

A ré não manifestou qualquer inconformismo em face da condenação à devolução do percentual arbitrado pelo Magistrado a quo a título de retenção. Insiste, em seu recurso, na inaplicabilidade dos dispositivos do Código de Defesa do Consumidor ao caso concreto, bem como na necessidade de observância do artigo 63 da Lei nº 4.591/64, que ratifica a realização de leilão extrajudicial na hipótese de inadimplência do comprador.

Contudo, a sentença recorrida não comporta qualquer reforma.

Com efeito, não é possível afastar, conforme pretende a apelante, a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao caso concreto, uma vez que as partes se enquadram nas definições dos arts. e 3º, respectivamente, do

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referido diploma legal.

Da mesma forma, a aplicação da Lei nº 4.591/64, por si só, não revoga as disposições da norma consumerista no caso concreto. Neste sentido já entendeu este Tribunal em diversos julgados proferidos em casos semelhantes ao presente:

“Compra e Venda de Imóvel Preliminares afastadas Aplicação do Código de Defesa do Consumidor Rescisão a pedido da compradora, por inadimplemento das requeridas, que não entregaram o empreendimento no prazo fixado em contrato Restituição da totalidade das quantias pagas, devidamente corrigidas a partir dos desembolsos e com incidência de juros a partir da citação IPTU e demais encargos incidentes sobre o imóvel a cargo das requeridas Abusividade da cláusula que impõe tal responsabilidade à adquirente, tendo em vista a indisponibilidade do imóvel Devolução dos valores pagos a título de Comissão de Corretagem, diante da culpa das requeridas Adequação da verba sucumbencial Aplicação do § 2º do artigo 85 c.c. parágrafo único do artigo 86, ambos do CPC Majoração da verba sucumbencial, por aplicação do § 11 do artigo 85 do CPC Recurso da autora provido e improvido o das rés” (1026167-96.2015.8.26.0071, 5ª Câmara de Direito Privado, Relator Desembargador A. C. MATHIAS COLTRO, data do julgamento: 03/10/2018, destaque não original)”.

“RECURSO Apelação Preparo Justiça gratuita Deferimento tácito Recurso conhecido. CONTRATO Compromisso de compra e venda de imóvel Cooperativa habitacional Pretensão à rescisão do contrato e à devolução das parcelas pagas Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor à espécie Retenção de 20% dos valores desembolsados pela autora que se mostra suficiente para cobertura das despesas e eventuais prejuízos suportados pela ré Restituição da quantia paga que deve dar-se de uma só vez - Súmula 2 da Seção de Direito Privado desta Corte Recurso desprovido” (Apelação nº 1042956-18.2017.8.26.0002, 1ª Câmara de Direito Privado, Relator Desembargador LUIZ ANTONIO DE GODOY, data do julgamento: 03/07/2018, destaque não original)” .

A realização de leilão extrajudicial não implica a improcedência do pedido de restituição dos valores pagos, eis que se trata de hipótese prevista, exclusivamente, para os contratos de empreitada a preço de custo ou por administração, nos quais os próprios condôminos arcam com o custeio da obra,

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organizando-se em assembleia de condôminos, nos termos do art. 58 da Lei nº 4.591/64.

Não é por outro motivo que o § 1º do art. 63 da Lei nº 4.591 prevê que o leilão deverá ser promovido pela comissão de representantes, órgão eletivo que representa os condôminos interessados no cumprimento do contrato de construção. Tal figura é inexistente no caso concreto, tratando-se de incorporação imobiliária levada a cabo pela vendedora, que, por sua vez, aliena as futuras unidades a compradores interessados.

Por este motivo, o procedimento do leilão extrajudicial não tem qualquer eficácia em relação ao comprador. Neste sentido já entendeu este Tribunal em caso semelhante:

“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA Pedido de resolução do contrato por impossibilidade econômica do adquirente, com consequente devolução de parte dos valores pagos Contrato resolvido no curso da demanda, por iniciativa da incorporadora, por força do leilão extrajudicial promovido com base no art. 63 da Lei n. 4.591/64 Partes que não discutem a extinção do contrato, mas sim os seus efeitos, em especial a restituição de parte das parcelas do preço pagas Sentença que se limitou a condenar a empreendedora à devolução de 90% dos valores adimplidos pelo requerente Insurgência da ré que merece parcial acolhida Cabível a restituição de parte dos valores pagos pelo autor, pois não houve construção por administração/a preço de custo no caso concreto Inviabilidade de no curso de ação de resolução judicial do contrato, por iniciativa do adquirente, a alienante promover a resolução extrajudicial, como estratégia para furtar-se à devolução de parte do preço Todavia, o percentual de devolução fixado pela sentença revelase ligeiramente superior ao usualmente fixado por este Tribunal de Justiça, e por isso deve ser reduzido para 80% das quantias adimplidas Correção das parcelas a partir de cada desembolso Recurso parcialmente provido (Apelação nº 112492098.2015.8.26.0100, 1ª Câmara de Direito Privado, Relator Desembargador FRANCISCO LOUREIRO , data do julgamento: 01/03/2018, destaques não originais)”.

Ainda que assim não fosse, é entendimento pacífico do Colendo Superior Tribunal de Justiça que a incidência da Lei nº 4.591/64 não afasta a aplicação do Código de Defesa do Consumidor ao caso concreto, notadamente quanto ao seu art. 53. Neste sentido:

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“CONTRATO DE INCORPORAÇÃO. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL DO ADQUIRENTE PELO CONDOMÍNIO. SALDO DEVEDOR. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. IMPOSSIBILIDADE. RESTITUIÇÃO AO CONDÔMINO INADIMPLENTE DAS PARCELAS EFETIVAMENTE PAGAS. INCIDÊNCIA. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. LEI 4.591/64. 1. Afronta os princípios gerais de direito e a justiça contratual almejada pelo Código de Defesa do Consumidor a não restituição, ao condômino inadimplente, das parcelas efetivamente saldadas para a construção de empreendimento mediante contrato de incorporação. 2. Cabível a restituição das parcelas adimplidas devidamente corrigidas, autorizada a retenção, pelo condomínio, de 15% do valor referente à comissão e multa remuneratória, a que se refere o § 4º do artigo 63 da Lei 4.951/64. 3. Recurso especial conhecido e parcialmente provido (REsp nº 472.533/MS, 4ª Turma, Relator Ministro FERNANDO GONÇALVES , data do julgamento: 12/08/2003, DJe de 25/08/2003, destaque não original)”.

Por este motivo, a decisão recorrida não

comporta qualquer reforma, sendo confirmada em sua íntegra.

Por fim, não há que se alterar os ônus sucumbenciais, valendo ressaltar que o autor decaiu de parte mínima de seu pedido, pois pleiteou a devolução de 90% dos valores pagos e teve sucesso no pedido de restituição das referidas quantias, porém em valor pouco menor do que o pretendido.

Majora-se a verba honorária para 15% do

valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11 do CPC/2015.

Conclusão.

O recurso não é provido, mantendo-se integralmente a r. sentença.

Por derradeiro, para evitar a costumeira oposição de embargos declaratórios voltados ao prequestionamento, tenho por ventilados, neste grau de jurisdição, todos os dispositivos legais citados no recurso interposto. Vale lembrar que a função do julgador é decidir a lide e apontar, direta e objetivamente, os fundamentos que, para tal, lhe foram suficientes,

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não havendo necessidade de apreciar todos os argumentos deduzidos pelas partes, um a um. Sobre o tema, confira-se a jurisprudência (STJ, EDcl no REsp nº 497.941/RS, Rel. Min. Franciulli Netto, publicado em 05/05/2004; STJ, EDcl no AgRg no Ag nº 522.074/RJ, Rel. Min. Denise Arruda, publicado em 25/10/2004).

Ante o exposto, NEGA-SE PROVIMENTO AO RECURSO.

VIVIANI NICOLAU

Relator