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19 de Outubro de 2019
2º Grau

Tribunal de Justiça de São Paulo TJ-SP - Apelação Cível : AC 00171918820108260590 SP 0017191-88.2010.8.26.0590 - Inteiro Teor

Tribunal de Justiça de São Paulo
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Inteiro Teor

TJ-SP_AC_00171918820108260590_f10b0.pdf
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PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

Registro: 2019.0000752076

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0017191-88.2010.8.26.0590, da Comarca de São Vicente, em que é apelante COMPANHIA DE HABITAÇÃO DA BAIXADA SANTISTA COHAB ST, são apelados MANOEL MAXIMILIANO DE OLIVEIRA FILHO, GUILHERMINA COSTA DE OLIVEIRA, EDSON RIBEIRO DA SILVA, EDNALDO RIBEIRO DA SILVA, WELLINGTON RIBEIRO DA SILVA, THAMIRES SANTOS DA SILVA RIBEIRO e REJIANE DOS SANTOS TELES.

ACORDAM , em sessão permanente e virtual da 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em parte ao recurso. V. U. , de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores DONEGÁ MORANDINI (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA E VIVIANI NICOLAU.

São Paulo, 13 de setembro de 2019.

DONEGÁ MORANDINI

Relator

Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

3ª Câmara de Direito Privado

Apelação Cível nº 0017191-88.2010.8.26.0590

Comarca: São Vicente

Apelante: Companhia de Habitação da Baixada Santista

Apelados: Manoel Maximiliano de Oliveira Filho e outros

Voto nº 45.248

COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. REINTEGRAÇÃO DE POSSE.

1.- Inadimplemento manifesto. Inexistente demonstração do pagamento do preço avençado. Hipótese, ainda, de transferência da posse imobiliária em prévia anuência da alienante. Descumprimento da avença suficiente a autorizar a rescisão do contrato e a reintegração da autora na posse do imóvel.

2.- Usucapião. Destaque da matéria em defesa. Acolhimento inadmissível. Bem dominical. Propriedade da COHAB, empresa de economia mista. Impossibilidade de aquisição do domínio por usucapião. Vedação expressa contida nos artigos 183, par.3º, e 191, par.1º, da Constituição Federal. Precedentes.

3.- Indenização por danos materiais. Perdimento das prestações quitadas como forma de reparar os prejuízos sofridos pela ocupação do bem sem contraprestação. Realização, entretanto, de benfeitorias sujeitas à indenização. Necessário pagamento da importância aos atuais ocupantes, sob pena de enriquecimento indevido.

APELO PARCIALMENTE PROVIDO.

1.- Ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de

posse julgada improcedente pela r. sentença de fls. 532/536, cujo relatório é

adotado, proferida pelo MM. Juiz de Direito Artur Martinho de Oliveira

Júnior, por “acolher a usucapião em defesa em favor dos réus contestantes e,

de forma subsequente, determinar a retenção por benfeitorias para manter a

posse do imóveis com os réus até o trânsito em julgado de ação própria”.

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Recorre a autora, inconformada.

Segundo as razões de fls. 538/549, sustenta que “o imóvel está sendo ocupado por pessoas estranhas e sem qualquer relação legal ou contratual com a apelante”. Depois, argumenta que não há que se autorizar a retenção por benfeitorias, considerando a modificação do imóvel sem qualquer autorização da Cohab. Finalmente, bate pela impossibilidade de reconhecimento da usucapião, ainda que alegada como matéria de defesa.

Contrarrazões (fls. 556/564).

Sem objeção ao julgamento virtual.

É o RELATÓRIO.

2.- Em parte, acolhe-se o inconformismo recursal.

Com efeito.

Manifesto o descumprimento do contrato firmado entre a COHAB e os primitivos adquirentes. Além de faltar o correspondente pagamento das prestações contratuais acordadas, ônus do qual não de desincumbiram os demandados, houve a transferência da posse imobiliária a terceiros, sem a anuência da vendedora, quando sabido que essa alienação, firmada com revelia da COHAB, não ostentada eficácia perante a Companhia, na linha do reiteradamente decidido por esta Câmara: “Inadimplemento atribuído à cessionária. Medida comprovada. Transferência a terceiros, à revelia da CDHU. Motivo, por si só, suficiente à resolução do ajuste, ainda que posse do imóvel tenha retornado, posteriormente, à cessionária” (Apelação Cível nº 0010803-07.2009.8.26.0526, de minha Relatoria).

Diante da dupla fundamentação, insuperável o pedido para se decretar a rescisão do contrato e a reintegração da recorrente na posse do imóvel.

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Vislumbra-se, de outra parte, a alegação de que houve prescrição do direito de cobrança, observada a origem do inadimplemento das parcelas. Entretanto, a prescrição, a despeito de impossibilitar a cobrança, não atinge o direito potestativo de buscar a resolução da avença, na forma reiteradamente decidida pelo C. STJ: “ Inviável se admitir, via de consequência, o reconhecimento de inexistência da dívida e quitação do saldo devedor, uma vez que, conforme explicitado, a prescrição não atinge o direito subjetivo em si mesmo” (REsp nº 1.694.322/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi).

Por outra via, insiste-se no reconhecimento da prescrição aquisitiva. Entretanto, mesmo disponível para alienação, o imóvel objeto da presente demanda, por expressa disposição constitucional, não pode ser adquirido por usucapião, conforme estabelecem os artigos 183, parágrafo 3º, e 191, parágrafo único, da Constituição Federal. Confira-se, a propósito, a lição de CARLOS ROBERTO GONÇALVES: “ Encontra-se hoje totalmente superada a discussão que outrora se travou no País a respeito da possibilidade de bens públicos serem adquiridos por usucapião, mormente os dominicais, visto que a Constituição de 1988 veda expressamente, nos artigos 183, parágrafo 3º, e 191, parágrafo único, tal possibilidade, tanto no que concerne aos imóveis urbanos como aos rurais” (Direito Civil Brasileiro, Volume I, Parte Geral, Ed. Saraiva, página 269).

Em caso parelha, decidiu esta Câmara: “Ação de usucapião. Bem dominical. Propriedade da CDHU, empresa de economia mista. Impossibilidade de aquisição do domínio do imóvel por usucapião. Vedação expressa contida nos artigos 183, parágrafo 3º, e 191, parágrafo 1º, da Constituição Federal. Extinção do feito, sem apreciação do mérito

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mantida. Apelo improvido” (Apelação Cível n. 546.565-4, desta Relatoria). E também: “Usucapião. Bem dominical. Propriedade da COHAB, empresa de economia mista. Impossibilidade de aquisição do domínio por usucapião. Vedação expressa contida nos artigos 183, par. 3º, e 191, par.1º, da Constituição Federal” (Apelação Cível n. 0033972-91.2010.8.26.0000, de minha Relatoria).

À vista desses fundamentos, inexiste razão para que seja preservado o contrato firmado inicialmente pela COHAB, faltando, igualmente, viabilidade jurídica no pedido de usucapião apresentado pelos recorridos.

Resta, finalmente, equacionar as verbas indenizatórias devidas a cada litigantes. Quanto à apelante, por certo que os valores solvidos, em razão do contrato, podem ser retidos como meio de indenizar a longa fruição sem contraprestação. A devolução, ainda que parcial, consolidaria maiores prejuízos aos já experimentados pela vendedora. Depois, no que toca aos apelados, a retenção por benfeitorias é medida de rigor.

Retornando o imóvel ao poderio da recorrente, nada mais justo que indenize os acréscimos realizados pelos recorridos, os quais, inclusive, foram precisamente contemplados na prova pericial. O contrário implicaria em enriquecimento sem causa, medida amplamente vedada pelo ordenamento.

Acolhe-se, nestes termos, a indenização por benfeitorias, nos termos do art. 1.219 do Código Civil, inclusive com a retenção pelos acréscimos necessários e úteis. Não se pode cogitar de má-fé quando no local estabeleceram a moradia há inúmeros anos sem nenhuma medida ostensiva pela COHAB pretendendo a desocupação. Porém, anotada a inexistente regularidade dos acréscimos, nos termos da informação prestada pela

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municipalidade (fls. 527), admissível o abatimento do necessário à regularização, cabendo a apuração dos respectivos valores, para efeitos de abatimento, na fase de liquidação da sentença. Nesse sentido decidiu esta Câmara: “Indenização por benfeitorias, segundo o valor de mercado das edificações, outrossim, devida. Boa-fé presente enquanto mantido o pactuado. Incidência do art. 1.219 do Código Civil. Irregularidades administrativas, na construção, que não comprometem a reparação almejada” (Apelação Cível 0000434-04.2014.8.26.0291, de minha Relatoria).

Em conclusão, o apelo da COHAB é acolhido para decretar a rescisão do contrato e autorizar a sua reintegração na posse apenas depois de promovido o pagamento da indenização pelas benfeitorias já apuradas, reconhecendo-se o direito de retenção até que o pagamento seja realizado. Além disso, afasta-se a usucapião postulada como matéria de defesa, decretando-se as perdas dos valores contratuais solvidos, como meio de reparar os prejuízos da COHAB à vista da prolongada ocupação do imóvel sem contraprestação.

Por força do art. 86, par. único, do CPC, os recorridos deverão se responsabilizar pelo pagamento das custas, despesas processuais e honorários de sucumbência ora estabelecidos em 15% do valor atribuído à causa, nos termos do art. 85, par.2º, do CPC.

APELO PARCIALMENTE PROVIDO.

Donegá Morandini

Relator