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16 de Outubro de 2019
2º Grau

Tribunal de Justiça de São Paulo TJ-SP - Agravo de Instrumento : AI 22578056320188260000 SP 2257805-63.2018.8.26.0000 - Inteiro Teor

Tribunal de Justiça de São Paulo
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Inteiro Teor

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA

PODER JUDICIÁRIO

São Paulo

Registro: 2019.0000743450

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de

Instrumento nº 2257805-63.2018.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE

SÂO PAULO, são agravados ARNALDO MARTINS, EDIR TAVARES

MINUCELI, BIAGIO ADUCCI, REGIANE EMILIO BAIÃO DOS REIS e

JORGE LUIZ OKADA.

ACORDAM, em 9ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Conheceram em parte

do recurso e, na parte conhecida, negaram-lhe provimento. V.U.", de

conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos.

Desembargadores GALDINO TOLEDO JÚNIOR (Presidente) e JOSÉ

APARÍCIO COELHO PRADO NETO.

São Paulo, 10 de setembro de 2019.

[ANGELA LOPES]

[Relatora]

Assinatura Eletrônica

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PODER JUDICIÁRIO

São Paulo

VOTO Nº 6.451

Agravo de Instrumento n. 2257805-63.2018.8.26.0000

Origem: 3ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo

Juíza: Dra. Andréa Galhardo Palma

Agravante: COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO - BANCOOP

Agravado: ARNALDO MARTINS e OUTROS

AGRAVO DE INSTRUMENTO Agravante que pretende a declaração de inexequibilidade do título, em razão de acordo celebrado com Condomínio de Construção Residencial Jardim Anália Franco Decisão agravada que não versou sobre a questão Pedido que não pode ser conhecido por esta Col. Câmara, sob pena de indevida supressão de instância RECURSO NÃO CONHECIDO NESTA PARTE.

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA DECISÃO QUE DEFERIU O ARRESTO DO IMÓVEL DE PROPRIEDADE DA EXECUTADA Cooperativa agravante que se limita a defender a impossibilidade de arresto de imóvel, por pertencer exclusivamente aos cooperados associados ao empreendimento “Colina Park”, pleiteando a citação e todos os atuais possuidores do terreno, para manifestação nos autos Descabimento Certidão de matrícula do imóvel que comprova que o bem é de propriedade exclusiva da agravante, não constando a transferência para terceiros, tampouco qualquer afetação de patrimônio (nos termos dos artigos 31-A e 31-B da Lei nº 4.5191/1964) Precedentes Decisão mantida RECURSO DESPROVIDO.

Trata-se de agravo de instrumento com pedido de

efeito suspensivo interposto contra r. decisão que, em ação de obrigação de fazer

em fase de liquidação de sentença, deferiu o arresto do imóvel de propriedade da

executada (matrícula nº 68.435 do 16º CRI de São Paulo), nos termos do art. 300

do CPC/2015.

Narra a agravante que o juízo a quo indevidamente

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deferiu o arresto do imóvel objeto da matrícula nº 68.435 do 16º CRI de São Paulo, o que motivou a oposição de embargos de declaração, pois a decisão não observou que o imóvel que os agravados pretendem arrestar corresponde ao terreno em que foi parcialmente edificado o Empreendimento Colina Park, além de não ter observado que o título judicial é inexequível em relação à ora agravante (tendo em vista a existência de acordo entre a agravante e o Condomínio de Construção Jardim Anália Franco, no qual se estabeleceu sua substituição processual). Informa, todavia, que os embargos de declaração foram rejeitados.

Sustenta que, apesar de o imóvel objeto da matrícula nº 68.435 ainda constar como sendo de sua propriedade, certo que, desde agosto/2006, pertence exclusivamente aos cooperados associados ao empreendimento Colina Park, que adquiriram a posse do mesmo para a construção do mencionado empreendimento. Defende a impossibilidade de manutenção do arresto e da penhora sobre o bem, por não ser de sua propriedade.

Sublinha que o mencionado terreno é o local sobre o qual foram edificadas 40 casas do Empreendimento Colina Park (as quais já estão na posse dos respectivos cooperados), restando ainda 105 cooperados que não foram contemplados com o recebimento de suas unidades, os quais permanecem aguardando a devolução dos valores pagos. Repete que não pode dispor do imóvel (nem mesmo em relação à parte não edificada), por ser ele de interesse dos cooperados do Empreendimento Colina Park, que não receberam suas casas.

Subsidiariamente, afirma ser necessária a citação de todos os atuais possuidores do terreno, a fim de que tenham a oportunidade de se manifestar nos autos.

Entende, ainda, que o título judicial não é exequível em relação à ora agravante, mas sim em relação ao Condomínio de Construção Residencial Jardim Anália Franco.

Explica que em 25/09/2013 foi firmado acordo entre a

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agravante e o Condomínio de Construção Residencial Jardim Anália Franco, que foi homologado judicialmente em 28/11/2013, no qual era prevista a substituição processual da Bancoop pelo Condomínio, em todos os processos relativos ao Empreendimento Anália Franco (com a exclusão da Bancoop do polo passivo). Afirma que o acordo foi considerado válido pelo Poder Judiciário, colacionado julgados proferidos neste sentido.

Argumenta que, ainda que não reconhecida a impossibilidade de arresto do imóvel, não pode se responsabilizar por qualquer demanda judicial referente ao Empreendimento Jardim Anália Franco, nos termos do acordo celebrado, de modo que o título judicial em comento é absolutamente inexequível em relação à ora agravante.

Postula a concessão de efeito suspensivo e o provimento do recurso para que seja reconhecida a impossibilidade de arresto do imóvel matriculado sob o nº 68.435 do 16º CRI de São Paulo, bem como seja declarada a inexequibilidade do título face à ora agravante.

O efeito suspensivo foi deferido em parte a fl. 1.192 apenas para obstar eventual leilão imóvel ou adjudicação do bem pelos exequentes, até decisão colegiada deste recurso.

A agravante se opôs ao julgamento virtual do recurso (fl. 1.196).

Contraminuta as fls. 1.198/1.233, com pedido de

condenação da agravante às penas por litigância de má-fé.

Manifestação do Condomínio de Construção do Residencial Jardim Anália Franco as fls. 1.235/1.304.

É o relatório .

De início, importante salientar que parte deste

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recurso não comporta conhecimento.

Ve-se que a decisão ora agravada não rejeitou a alegação de inexequibilidade do título face à ora agravante, de modo que esta Col. Câmara não está autorizada a apreciar a questão, sob pena de indevida supressão de instância.

Frise-se que mencionada alegação de inexequibilidade (em razão de acordo celebrado entre a cooperativa agravante e o Condomínio de Construção Jardim Anália Franco) deverá ser objeto de análise pelo juízo a quo, com primazia, o que desde já se recomenda.

Isto considerado, passa-se à análise da parte conhecida, em relação ao arresto deferido a fl. 965 dos autos de origem.

Neste ponto, note-se que o pedido de arresto foi deferido nos seguintes termos:

“Vistos.

Fls.68/964: Trata-se de pedido de tutela de urgência em que o exequente pretende o arresto de imóvel de propriedade da executada, registrado na matrícula nº 68.435, junto ao 16ª Cartório de Registro de Imóveis da Capital.

Analisando os documentos de fls.73/964 verifico a presença dos requisitos descritos no art. 300 do Código de Processo Civil, motivo pelo qual defiro a tutela requerida.

Providencie a z. Serventia a expedição do termo de

arresto do imóvel descrito às fls.955/963, com urgência.

Sem prejuízo, tendo em vista que regularmente intimada a d. Perita não apresentou manifestação (fls.67), nomeio em substituição o perito Marcelo Pereira de Melo, que deverá ser intimado pela z. Serventia, com a máxima urgência, para assumir o encargo, nos mesmos termos da decisão de fls.18.

Intime-se.” (fl. 965 dos autos de origem).

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Insurge-se a cooperativa agravante, sob o argumento de que o imóvel, embora ainda registrado em seu nome, não é de sua propriedade, uma vez que pertence exclusivamente aos cooperados associados ao empreendimento “Colina Park”, sendo necessária a citação de todos os atuais possuidores do terreno, para que tenham a oportunidade de se manifestar nos autos.

Contudo, o recurso não comporta provimento.

Afinal, conforme reconhecido pela própria agravante, o imóvel em questão nunca saiu de sua esfera de direito. Note-se que a certidão de matrícula do imóvel (fls. 955/964 dos autos de origem) comprova que ela é a legítima proprietária do bem (R-18, fl. 962 na origem). Acresça-se, inclusive, que já existem duas averbações de penhora, para garantia de dívida da Cooperativa (Av-19 e Av-20, fls. 962/963 dos autos de origem).

Não consta da certidão de matrícula a individualização das unidades alegadamente vendidas a terceiros, tampouco qualquer menção à eventual afetação de patrimônio (nos termos dos artigos 31-A e 31-B da Lei nº 4.591/1964). Desta forma, permanecendo o imóvel registrado sob o nome da Cooperativa, não há razões para se indeferir o arresto determinado na origem. Neste mesmo sentido:

“CUMPRIMENTO DE SENTENÇA Ação rescisão contratual c.c. restituição das parcelas pagas Procedência Penhora do único bem em nome da executada Alegação de que o imóvel pertence a 400 cooperados Ausência de individualização das unidades na matrícula do imóvel objeto da constrição Inexistência de outros bens disponíveis para a satisfação da execução Cabimento da penhora de fração ideal do solo na proporção do crédito executado Precedentes deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo Decisão mantida. Agravo não provido.” (Agravo de Instrumento nº 2039574-45.2013.8.26.0000, 10ª Câmara de Direito Privado, Rel. João Carlos Saletti, DJ 23/09/2014, g. n.)

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“MEDIDA CAUTELAR INOMINADA. AUTORES QUE SE ASSOCIARAM À COOPERATIVA PARA OBTER UNIDADE EM EMPREENDIMENTO DENOMINADO "RESIDENCIAL VILA FORMOSA". PRETENSÃO AO BLOQUEIO JUDICIAL DA MATRÍCULA DO IMÓVEL EM RAZÃO DA EXISTÊNCIA DE DEMANDAS JUDICIAIS EM FACE DAS REQUERIDAS. VEROSSIMILHANÇA A JUSTIFICAR A CONCESSÃO DA MEDIDA. COBRANÇA DE SALDO RESIDUAL. INADMISSIBILIDADE. NECESSIDADE DE APROVAÇÃO PRÉVIA EM ASSEMBLEIA. MEDIDA CAUTELAR. VEROSSIMILHANÇA. Para a concessão de medida cautelar, necessária a presença dos requisitos da plausibilidade do direito alegado e do perigo na demora, o que se vislumbrou na hipótese. A prova constante dos autos indica a verossimilhança das alegações dos autores e a necessidade da cautela processual requerida para evitar a alienação do imóvel objeto da lide. COBRANÇA DE SALDO RESIDUAL. Em relação à cobrança de saldo residual, tenho decidido reiteradamente, em casos semelhantes, inclusive em que a BANCOOP é parte, pela inexigibilidade da cobrança por ausência de comprovação da regularidade da dívida. Na hipótese dos autos, a autora visa a cobrança de saldo residual, não previsto em contrato e que demanda prévia aprovação da cobrança dos adicionais em assembleia. A aprovação das contas da cooperativa não é suficiente para substituir a deliberação envolvendo a exigência de saldo residual. A conduta da autora em cobrar saldo residual, fixado unilateralmente, a qualquer tempo e sem prévia aprovação pelos cooperados fere o princípio da boa-fé objetiva, visto que cria uma situação de insegurança para os cooperados, que são surpreendidos com nova cobrança, sem obter a quitação da unidade adquirida. Assim, e pelo fato do enorme endividamento da BANCOOP e da suspeita de fraude noticiada pelos meios de comunicação, verossímil o direito dos cooperados de obter o bloqueio judicial da matrícula nº 135.458, em sede cautelar, para fins de inalienabilidade do bem imóvel objeto da controvérsia judicial até decisão da ação principal . O perigo da demora está no eventual exercício de medidas coercitivas e restritivas ao patrimônio da ré [penhora], tendo em vista que enquanto houver pendência judicial o imóvel continua no nome da BANCOOP , é o suficiente a justificar a reforma da sentença. Sentença reformada. Recurso provido para julgar procedente a medida.” (Apelação Cível nº

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0149888-54.2011.8.26.0100, 10ª Câmara de Direito Privado, Rel. Carlos Alberto Garbi, DJ 28/10/2014, g. n.)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA DE IMÓVEL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO NÃO AVERBADO. Insurgência contra decisão que rejeitou a impugnação à penhora. Patrimônio de afetação se constitui mediante averbação, nos termos do artigo 31-B da Lei nº 4.591/64. Formalidade legal não observada. Subsistência da penhora. Recurso desprovido.

(...)

Insurgem-se as agravantes, alegando que “o terreno ora penhorado contempla todo o empreendimento COLINA PARK e as unidades que ali serão construídas, de modo que eventual penhora irá afetar todos os Compradores e beneficiar unicamente a Embargada”.

(...)

De início, vale pontuar que, a critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes (art. 31-A, Lei nº 4.591/64).

Contudo, nos termos do artigo 31-B da aludida lei, o patrimônio de afetação, que pode ser instituído a qualquer tempo, nasce com a averbação na matrícula, in verbis:

“Art. 31-B. considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno” (grifei).

No caso em exame, da matrícula do imóvel em questão não consta tal averbação, conforme os autos originários a fls. 279/290.

Assim, não observada formalidade legal para o aperfeiçoamento do regime de afetação, subsiste a penhora do terreno ora

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discutida.” (Agravo de Instrumento nº 2071672-73.2019.8.26.0000, 10ª Câmara de Direito Privado, Rel. J. B. Paula Lima, DJ 28/05/2019, g. n.).

Em suma, estando o imóvel registrado em nome da cooperativa agravante, de rigor a manutenção do arresto, não havendo que se falar em necessidade de citação dos cooperados ao empreendimento “Colina Park”.

Por fim, não se vislumbra que a agravante tenha agido com litigância de má-fé, nos termos do art. 80 do CPC, razão pela qual não há que se falar em imposição de qualquer penalidade.

Ficam as partes intimadas desde logo que, havendo interposição de embargos de declaração contra o presente acórdão, que se manifestem no próprio recurso sobre eventual oposição ao julgamento virtual , nos termos do artigo 1º da Resolução nº 549/2011, com a redação alterada pela Resolução nº 772/2017 do Órgão Especial deste E. Tribunal de Justiça. No silêncio, os autos serão automaticamente incluídos no julgamento virtual.

Ante o exposto, pelo meu voto, NÃO CONHEÇO DE

PARTE DO RECURSO e NEGO PROVIMENTO na parte conhecida.

ANGELA LOPES

Relatora