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21 de Outubro de 2019
2º Grau

Tribunal de Justiça de São Paulo TJ-SP - Apelação Cível : AC 10110041020168260405 SP 1011004-10.2016.8.26.0405 - Inteiro Teor

Tribunal de Justiça de São Paulo
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Inteiro Teor

TJ-SP_AC_10110041020168260405_52a59.pdf
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PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

Registro: 2019.0000741949

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1011004-10.2016.8.26.0405, da Comarca de Osasco, em que são apelantes CAMARGO CORREA - RODOBENS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA (EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL) e API ASSESSORIA CONSULTORIA E INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIAS LTDA (EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL), são apelados HELIO CORREA DA SILVA JUNIOR e LAUDICÉIA ROMEU DE BARROS SILVA.

ACORDAM , em sessão permanente e virtual da 1ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U. , de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores LUIZ ANTONIO DE GODOY (Presidente) e CLAUDIO GODOY.

São Paulo, 11 de setembro de 2019.

ENÉAS COSTA GARCIA

Relator

Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

Apelação Cível nº 1011004-10.2016.8.26.0405

Apelantes: Camargo Correa - Rodobens Empreendimento Imobiliário SPE LTDA e

API Assessoria Consultoria e Intermediação Imobiliárias ltda

Apelados: Helio Correa da Silva Junior e Laudicéia Romeu de Barros Silva

Comarca: Osasco

Juiz: Mariana Horta Greenhalgh

Voto nº 2.816

Apelação. Compromisso de compra e venda de imóvel em construção. Atraso na entrega da unidade. Demora na expedição do habite-se que não exonera o incorporador. Rejeição da pretendida distinção entre atraso de obra e demora do habite-se, pois não se considera cumprida a obrigação sem regularização formal do bem e sua disponibilidade física e jurídica em favor do adquirente. Inexistência de causa de exclusão de responsabilidade. Súmula nº 161 do TJSP.

Pretensão indenizatória procedente. Presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio (Súmula nº 162 do TJSP). Indenização fixada na forma de aluguel, correspondente a 0,5% do valor atualizado do imóvel. Manutenção.

Correção monetária do saldo do preço. INCC. Indexador peculiar da atividade de construção civil. Aplicação até o término do prazo de tolerância e substituição por outro indexador geral no período de mora. Juros remuneratórios. Exclusão de incidência no período de mora da incorporadora. Recurso improvido.

Trata-se de ação indenizatória promovida por

compromissário-comprador de imóvel em razão do atraso na entrega do bem.

Adotado o relatório da r. sentença (fls. 326/335), acrescento

que a ação foi julgada parcialmente procedente para condenar as rés, solidariamente: (i) ao

pagamento de indenização por danos materiais, correspondentes ao valor de aluguel mensal

do imóvel, fixado no percentual de 0,5% do preço atualizado da unidade, desde ocorrência

da mora (01/12/2011) até a data da entrega das chaves em 18/10/2012 (fl. 68); (ii) à

restituição dos valores pagos a título de despesas condominiais, em valor a ser apurado em

liquidação de sentença; (iii) à restituição de eventuais diferenças de valores pagos durante o

período de mora, afastando-se o INCC, substituindo-o pelo IGPM.

Recorre a ré Camargo Correa (fls. 337/356) alegando que: a)

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não houve atraso na conclusão da obra e sim atraso na expedição do "habite-se" pela Prefeitura, tratando-se de retardamento no cumprimento da obrigação e não inadimplemento contratual; b) a ré não foi notificada e constituída em mora; b) impugna os danos materiais que não estão comprovados e são exorbitantes; c) o simples descumprimento contratual não enseja dano moral; d) devida atualização monetária da parcela do preço que seria financiada; e) regularidade da cobrança de correção monetária e juros remuneratórios.

Recurso bem processado e não respondido.

É o relatório .

A questão relativa à recuperação judicial já foi decidida às fls. 2022.

O inconformismo da parte não procede, devendo ser mantida a r. sentença.

Insurge-se o adquirente do imóvel em construção quanto ao atraso na conclusão da obra.

O contrato (fls. 20/44) previa conclusão das obras em 01/06/2011, com estipulação de cláusula de tolerância de 180 dias, sendo superado o prazo, caracterizado o inadimplemento das rés.

Incabível a distinção pretendida pela apelante entre atraso de obra e expedição de habite-se, pois não se considera cumprida a obrigação sem a regularização formal do bem e sua disponibilidade física e jurídica em favor do adquirente.

O atraso na obtenção do habite-se não exime a responsabilidade da incorporadora.

Este o entendimento sumulado do Tribunal de Justiça de São Paulo: “Súmula 161 - Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas

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encerram “res inter alios acta” em relação ao compromissário adquirente.”

A mora no caso sub judice é ex re, firme no princípio dies

interpellat pro homine, tal como disposto no art. 397 do Código Civil, pois o contrato

continha termo certo para cumprimento da obrigação.

Em razão do atraso na conclusão da obra cabível indenização

pelo lucro cessante.

Ainda que a aquisição do bem não fosse pautada pelo espírito

de especulação, a injustificada privação da utilização acarreta prejuízo econômico

ressarcível, pois a parte foi privada de auferir frutos civis com a posse do bem.

Nesse sentido a jurisprudência do Superior Tribunal de

Justiça, conferindo reparação pelo lucro cessante:

“DIREITO CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL NÃO ENTREGUE. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. PRECEDENTES. DOUTRINA. RECURSO PROVIDO.

I - A expressão "o que razoavelmente deixou de lucrar", constante do art. 1.059 do Código Civil, deve ser interpretada no sentido de que, até prova em contrário, se admite que o credor haveria de lucrar aquilo que o bom senso diz que obteria, existindo a presunção de que os fatos se desenrolariam dentro do seu curso normal, tendo em vista os antecedentes.

II - Devidos, na espécie, os lucros cessantes pelo descumprimento do prazo acertado para a entrega de imóvel, objeto de compromisso de compra e venda.”

(STJ - REsp 320.417/RJ, Rel. Ministro SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, QUARTA TURMA, julgado em 27/11/2001, DJ 20/05/2002, p. 149).

“PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. PREPARO. INSUFICIÊNCIA. DESERÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. CIVIL. CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ENTREGA. ATRASO. MULTA. PRESCRIÇÃO. AFASTAMENTO. LUCROS CESSANTES.

INCIDÊNCIA.

1 - A deserção decorre da falta de preparo e não da sua insuficiência, notadamente se, como na espécie, a diferença de valor é ínfima. Precedentes iterativos desta Corte.

2 - Se a multa contratual decorre do atraso na entrega do imóvel, o termo inicial da contagem do prazo somente se inicia com aquela efetiva entrega, pois é dela que se pode aferir a real extensão da mora e, conseqüentemente, do montante da multa, incrementado

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mês a mês.

3 - Configurado na instância ordinária o adimplemento das parcelas a que estava o promitente comprador obrigado e o inadimplemento do promitente vendedor, viabilizada fica a condenação em lucros cessantes, expressados pela impossibilidade de uso e de locação do imóvel, durante todo o tempo, mais de 22 anos, de atraso na entrega do imóvel. Precedentes da Terceira e da Quarta Turmas.

4 - Recurso especial conhecido em parte e, nesta extensão, provido.”

(STJ - REsp 155.091/RJ, Rel. Ministro FERNANDO GONÇALVES, QUARTA TURMA, julgado em 22/06/2004, DJ 02/08/2004, p. 395).

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. RECURSO INCAPAZ DE ALTERAR O JULGADO. LUCROS CESSANTES. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL.

PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO. PRECEDENTES.

1. Esta Corte Superior já firmou entendimento de que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes, havendo presunção de prejuízo do promitentecomprador.

2. Agravo regimental não provido.”

(STJ - AgRg no Ag 1319473/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/06/2013, DJe 02/12/2013).

No mesmo sentido a Súmula nº 162 do Tribunal de Justiça de

São Paulo: "Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de

venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a

presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio."

Esta indenização é fixada na forma de aluguel,

correspondente a 0,5% do valor atualizado do imóvel no contrato, conforme reiterados

julgamentos desta Câmara (TJSP - 1ª Câmara de Direito Privado - Ap. nº

1004209-56.2014.8.26.0114 - Rel. Christine Santini - j. 31/05/2017; TJSP - 1ª Câmara de

Direito Privado - Ap. nº 1009593-75.2013.8.26.0068 - Rel. Rui Cascaldi - j. 30/05/2017;

TJSP - 1ª Câmara de Direito Privado - Ap. nº 1022842-47.2016.8.26.0114 - Rel. Francisco

Loureiro - j. 09/05/2017), critério adotado na r. sentença e que não comporta modificação.

A apelação discorreu sobre inexistência de dano moral e

sobre a forma de fixar indenização, contudo, não houve condenação ao pagamento desta

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verba.

A sentença não excluiu aplicação da correção monetária,

apenas determinou que no período da mora da vendedora deve haver substituição do INCC

pelo IGPM (fls. 333), pois o adquirente não pode ser onerado com índice de correção

pertinente ao período de obras quando a mora é da incorporadora.

Em situações semelhantes esta Câmara tem reconhecido a

inadequação da manutenção do INCC no período de mora do incorporador/construtor,

como se constata do precedente relatado pelo Desembargador FRANCISCO LOUREIRO:

"(...) 3. Sustenta a requerente que em virtude do atraso foi obrigada a pagar ao agente financiador “juros de obra” indevidos. Além disso houve incidência ilegal do INCC para a correção do contrato, causando-lhe graves prejuízos financeiros.

Pois bem.

No que concerne ao índice de correção monetária aplicável ao saldo devedor, não assiste razão à autora em seu pleito.

Ajustaram as partes no contrato que durante o período de obras o saldo do preço seria reajustado pela variação do INCC.

É sabido que a aplicação do INCC para a correção do saldo devedor deve se verificar durante todo o período destinado à construção e finalização do imóvel, encerrado pela entrega do imóvel ao adquirente, por estar atrelado à variação dos preços dos materiais de construção.

Assim como o índice setorial do CUB-SINDUSCON Custo Unitário Básico), fornecido pelo Sindicato da Indústria de Construção Civil de Grandes Estruturas do Estado de São Paulo, o INCC, fornecido pela Fundação Getúlio Vargas, também é índice claro e usualmente usado por agentes econômicos para atualizar as parcelas do preço futuro de imóvel prometido à venda e que reflete, grosso modo, a variação do custo de construção.

Assim, a adoção do INCC para o reajuste de parcelas de imóvel em construção até a data de entrega do imóvel, de acordo com a causa da adoção do índice, tem por função resguardar o construtor de súbitas altas no preço de materiais de construção.

No caso presente, houve atraso na entrega do imóvel por fato imputável à ré, de maneira que, a princípio, não parece justo que esta seja resguardada de eventual alta nos insumos necessários à sua construção.

Por outro lado, deve haver a incidência de correção monetária mensal do valor, visto que ela não remunera o capital, mas tão somente evita a corrosão do valor pela passagem do tempo.

Disso decorre que mesmo o alienante em mora faz jus à atualização da parcela faltante do preço, pois sua corrosão consistiria em pena não prevista em lei. Como é cediço e de entendimento tranquilo do Superior Tribunal de Justiça, “não constituindo a correção monetária um 'plus', mas mero instrumento de atualização da moeda desvalorizada pela inflação, deve ela incidir mesmo nos contratos pactuados sem sua previsão (RT 661/181).

Altera-se apenas o indexador após o escoamento do prazo de tolerância,

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que passa a ser o IPC, em substituição ao INCC (...)."

(TJSP - 1ª Câmara de Direito Privado - Ap. nº 4014813-59.2013.8.26.0114 - Rel. Francisco Loureiro - j. 05/05/2017).

Cabe notar que o mesmo princípio é aplicável aos juros remuneratórios incidentes antes da entrega das chaves.

O item “iii” do dispositivo da sentença (fls. 335) parece conter erro material, pois menciona “devolverem eventuais diferenças de valores pagos durante o período das obras por incidência de juros remuneratórios e INCC, também a ser apurado em regular liquidação de sentença”, quando na realidade a deliberação exata deveria se referir ao período de atraso das obras , estando incompleta a frase.

Realmente, como determinado na sentença, no período de mora, vencida a cláusula de tolerância e até entrega das chaves, não incide o INCC, substituído pelo IGPM, e nem juros remuneratórios (juros no pé), pois a mora da incorporadora não pode agravar a situação do comprador.

Portanto, fica mantida a disposição da sentença, com esta ressalva, apurando-se em liquidação de sentença o montante a ser restituído.

Nos termos do art. 85, § 11 do CPC ficam os honorários

devidos pela apelante majorados para 15% do valor da condenação.

Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso, mantida a r. sentença, nos termos da fundamentação exposta.

Enéas Costa Garcia

Relator