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31 de Março de 2020
2º Grau

Tribunal de Justiça de São Paulo TJ-SP - Apelação Cível : AC 00024699320148260045 SP 0002469-93.2014.8.26.0045 - Inteiro Teor

Tribunal de Justiça de São Paulo
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Inteiro Teor

TJ-SP_AC_00024699320148260045_7650c.pdf
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA

PODER JUDICIÁRIO

São Paulo

Registro: 2020.0000066295

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0002469-93.2014.8.26.0045, da Comarca de Arujá, em que são requerentes ANDRÉ RODRIGUES ABRAHÃO e SAMIA RAMOS HADDAD, é requerido ASSOCIAÇÃO AMIGOS DO RESIDENCIAL ARUJÁ COUNTRY CLUB -SALACC.

ACORDAM, em 10ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.Sustentou oralmente o Dr. Marum Kalil Haddad (OAB: 33.888/SP).", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JOÃO CARLOS SALETTI (Presidente) e J.B. PAULA LIMA.

São Paulo, 4 de fevereiro de 2020.

COELHO MENDES

RELATOR

Assinatura Eletrônica

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

PODER JUDICIÁRIO

São Paulo

VOTO Nº: 26.120

APEL. Nº: 0002469-93.2014.8.26.0045

COMARCA: ARUJÁ

ORIGEM: 2ª VARA JUDICIAL

JUIZ DE 1ª INSTÂNCIA: RICARDO VENTURINI BROSCO

APTES.: ANDRÉ RODRIGUES ABRAHÃO E SAMIA RAMOS HADDAD

AP DA.: ASSO CIAÇÃO DO S AMIG OS DO RESIDENCIAL ARUJÁ COUNTRY CLUB - SALACC

Ação de nulidade de ato jurídico cumulada com perdas e danos e danos morais. Pedido reconvencional de cobrança de taxas de associação em loteamento fechado. Previsão de adesão expressa em escritura pública de compra e venda. Erro sobre o fato não verificado. Situação fática que não subsume ao recurso repetitivo n.º 1.280.871/SP. Ciência inequívoca de adesão à associação, uma vez que prevista na Escritura de Compra e Venda do imóvel com ratificação de adesão à associação. Inadmissibilidade de desligamento. Valores e multas impostas devidas.

Sentença mantida. Recurso desprovido.

Vistos.

Trata-se de apelação interposta contra a r. sentença de fls.

871/878, aclarada pelos embargos de declaração de fls. 892 que, julgou

improcedentes os pedidos da ação principal formulados por André Ramos Abrahão e

Samia Ramos Haddad contra Associação Amigos do Residencial Arujá Country

Club e parcialmente procedente o pedido reconvencional, condenando os

reconvindos ao pagamento das multas e taxas condominiais vencidas desde fevereiro

de 2014, bem como as que se venceram no curso da ação até o trânsito em julgado,

além dos juros de mora de 1% ao mês a partir de cada vencimento e multa de 2%,

que deverão incidir sobre todos os valores abrangidos pela condenação.

Em razão da sucumbência, condenou os reconvindos em

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custas e, honorários advocatícios fixados em 10% do valor atualizado da condenação.

Da sentença houve interposição de apelação pela parte vencida.

Insiste não ter aderido aos quadros da associação não podendo ser cobrado pelas mensalidades.

Alegam que ao assinarem a escritura não se ativeram da imposição associativa. Verificada essa situação efetuaram notificação à apelada de desinteresse na associação, sendo ignorada sua comunicação.

Assim, pleiteia a reforma da sentença para afastar a cobrança.

Recurso preparado e com resposta da parte contrária (fls.995/1011).

É o relatório.

André Rodrigues Abrahão e Samia Ramos Haddad moveram ação de nulidade de ato jurídico cumulada com perdas e danos e dano moral contra Associação Amigos do Residencial Arujá Country Club.

Na inicial alegaram os apelantes que adquiriram um lote de terreno no Loteamento Arujá Country Club em 25/08/2010 e pelo aparato da portaria e rigidez de controle, acreditavam tratar-se realmente de um condomínio fechado.

Após consultarem um advogado, constataram que se trata de um loteamento residencial fechado, administrado por uma Associação de Moradores.

Afirmaram que estão sendo vítimas de restrições, inclusive multas e, que todos esses anos pagaram as taxas condominiais, mas foram enganados.

Alegaram que as referidas taxas são indevidas, eis que não são associados da requerida. Além disso, acredita prejudicado o direito de vila

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concedido recentemente pela Municipalidade de Arujá, eis que haveria um conflito territorial em relação ao Município de Itaquaquecetuba.

Requereu tutela antecipada para a desobstrução da portaria de entrada pelos prepostos da apelada, afastamento das regras da associação, sob pena de multa diária de R$1.000,00 e anulação das multas impostas.

Pediram, ainda, o afastamento do serviço de segurança, bem como reembolso das taxas de condomínio até então pagas, com correção monetária e juros de mora.

Requereram, também, o reembolso da taxa para aprovação da plana de construção e dano moral no valor de R$10.000,00 pelos constrangimentos sofridos.

Tutela antecipada indeferida (fls. 163).

Citada a requerida apresentou contestação e reconvenção.

Alegou preliminar de inépcia da inicial, por ausência de coerência entre narrativa e fundamentação do pedido.

No mérito, afirmou que os apelantes tinham ciência que a ré era uma associação, inclusive houve adesão ao quadro de associados por meio de escritura pública de compra e venda do imóvel.

A taxa mensal cobrada é devida em razão de estarem usufruindo dos serviços prestados. O serviço de segurança visa evitar assaltos e invasões, além de valorizar o imóvel.

Alegou que o reembolso das taxas e despesas associativas geraria enriquecimento sem causa. A restrição de acesso é devida e estaria de acordo com o regulamento interno confeccionado em consonância com a legislação vigente e aprovado em regular assembleia, válido frente aos destinatários e terceiros, bem como devida a cobrança de multa imposta pelo descumprimento do regulamento interno.

Pediu a improcedência dos pedidos.

Em reconvenção alegou que os reconvindos estão inadimplentes desde fevereiro de 2014. E incidiram em violação de regras do estatuto consistente em não retirar entulhos e restos de construção dos limites do

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terreno, sendo-lhe aplicado multas. Pediu a condenação no valor de R$5.665,78, além das taxas que se vencerem no curso da demanda.

Os autores contestaram a reconvenção aduzindo que os reconvindos somente obtiveram autorização por decreto municipal para o fechamento de acesso ao bairro em 2013 (Decreto-Lei 6.103/2013).

Contestaram a adesão à associação eis que aposta na escritura pública sem que os autores percebessem. Pediram a improcedência.

Sobreveio sentença de improcedência da ação principal e de parcial procedência da reconvenção (fls. 871/878), aclarada pelos embargos de declaração de fls. (892), contra a qual se insurgiu a parte autora.

O recurso não comporta provimento.

A controvérsia cinge-se quanto a regularidade da cobrança das taxas associativas do loteamento em questão.

O Supremo Tribunal Federal, sob pena de ofensa aos incisos II e XX do art. 5º da Constituição Federal (submissão apenas à lei e liberdade de associação), afastou a possibilidade de associação de moradores, por não se confundir com o condomínio disciplinado pela Lei nº 4.591/64, a pretexto de evitar vantagem sem causa, “impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que a ela não tenha aderido” (RE 432106, Relator (a): Min. MARCO AURÉLIO, Primeira Turma, julgado em 20/09/2011, DJe-210 DIVULG 03-11-2011 PUBLIC 04-11-2011 EMENT VOL-02619-01 PP-00177).

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, da mesma forma, firmou entendimento de que: “as taxas de manutenção instituídas por associação de moradores não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que fixou o encargo” (Precedentes: AgRg no Ag 1179073/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 02/02/2010; AgRg no Ag 953621/RJ, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, DJe de 14/12/2009; AgRg no REsp 1061702/SP, Rel. Min. Aldir Passarinho, Quarta Turma, DJe de 05/10/2009; AgRg no REsp 1034349/SP, Rel. Min. Massami Uyeda, Terceira Turma, DJe 16/12/2008) (AgRg nos EREsp 961927/RJ, Rel. Ministro

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VASCO DELLA GIUSTINA (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RS),

SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/09/2010, DJe 15/09/2010).

Ressalte-se que o mesmo Tribunal Superior assentou, sob o

rito dos recursos repetitivos, em questão relacionada a Loteamento Fechado, que:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC -ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU -IMPOSSIBILIDADE.

1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a

seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram".

2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança.

(REsp 1439163/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Rel. p/ Acórdão Ministro MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 11/03/2015, DJe 22/05/2015).

A liberdade de associação se sobrepõe ao eventual

enriquecimento sem causa, decorrente de benfeitorias e serviços prestados,

custeados pelos demais proprietários do loteamento, não podendo ser imposta a

vinculação à associação nos estatutos da associação civil.

A Lei n. 13.465/2017 não retroage para alterar o contrato

original do loteamento.

Contudo, no presente caso há uma peculiaridade.

Constou da Escritura de Venda e Compra do imóvel que os

adquirentes, ratificavam a sua adesão à 'Sociedade Amigos do Loteamento Arujá

Country Club' (fls. 16), o que não poderia desconhecer a parte apelante, e havendo a

ciência inequívoca desde a contratação, da obrigação de contribuir para as melhorias

e manutenção por intermédio de associação, não há qualquer nulidade, por ser

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diversa a situação daquela em que, após a constituição do empreendimento, constituiu-se uma associação e se impõe o pagamento de contribuições sem livre e expressa adesão.

A criação da associação foi para viabilizar o cumprimento destas obrigações, uma vez inexistente "Condomínio", adequando-se à legislação vigente e exigências técnicas previstas na matrícula mãe.

É entendimento consolidado que: "I - A LEI 6.766/79, QUE TRATA DO PARCELAMENTO DO SOLO URBANO, NÃO VEDA O AJUSTE DAS PARTES NO TOCANTE A OBRIGAÇÃO DE CUSTEAR REDES DE ÁGUA E ESGOTO NOS LOTEAMENTOS, SENDO VÁLIDA, PORTANTO, CLÁUSULA CONTRATUAL QUE PREVEJA O REPASSE DOS CUSTOS DE TAIS OBRAS AOS ADQUIRENTES DOS LOTES. II - O QUE A LEI 6.766/79 CONTEMPLA, NO SEU ART. 26, SÃO DISPOSIÇÕES QUE DEVEM OBRIGATORIAMENTE ESTAR CONTIDAS NOS COMPROMISSOS DE COMPRA E VENDA DE LOTES, REQUISITOS MÍNIMOS PARA A VALIDADE DESSES CONTRATOS, O QUE NÃO SIGNIFICA QUE OUTRAS CLÁUSULAS NÃO POSSAM SER PACTUADAS. EM OUTRAS PALAVRAS, ALÉM DAS INDICAÇÕES QUE A LEI PRESCREVE COMO REFERÊNCIAS OBRIGATÓRIAS NOS CONTRATOS, PODEM AS PARTES, DENTRO DAS POSSIBILIDADES OUTORGADAS PELA LEI DE PACTUAR O LÍCITO, RAZOÁVEL E POSSÍVEL, CONVENCIONAR OUTRAS REGRAS QUE AS OBRIGUEM" (REsp 43.735/SP, Rel. Ministro SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, QUARTA TURMA, julgado em 12/11/1996, DJ 14/04/1997, p. 12748).

Pela documentação acostada se verifica a similitude daquela reconhecida pelo STJ, de possibilidade de cobrança de taxas de manutenção por sociedade empresária administradora de loteamento, como no caso da apelada, contratada pelos proprietários/loteadores para a prestação de serviços, à qual não se aplica o que ficou decidido no julgamento do REsp nº 1.439.163/SP e do REsp nº 1.280.871/SP, sob o rito dos recursos repetitivos, como se colhe do REsp 1422859/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA

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TURMA, julgado em 03/11/2015, DJe 26/11/2015, em que o fundamento da cobrança se encontra na obrigação contratual existente entre as partes, e não em estatutos de associação civil ou no princípio da vedação do enriquecimento sem causa.

Nestas circunstâncias, é ilícito o desligamento da associação, não se aplicando o disposto no art. , XX, da Constituição Federal, não surtindo qualquer efeito a notificação alegada pelos apelantes, acerca de seu desligamento dos quadros da associação.

Posto isto, é caso de manter a sentença por seus próprios fundamentos.

Aplica-se ao caso, a regra do artigo 85, § 11 do Código de Processo Civil, e por conta disso majoro a verba honorária definitivamente para 15% do valor da condenação.

Finalmente, apenas para evitar futuros questionamentos desnecessários, tenho por expressamente ventilados, neste grau de jurisdição, todos dispositivos legais e constitucionais citados em sede recursal.

Observo ainda que a função do julgador é decidir a lide de modo fundamentado e objetivo, portanto desnecessário o enfrentamento exaustivo de todos os argumentos elaborados pelas partes.

Diante do exposto, pelo meu voto, NEGO PROVIMENTO ao recurso nos termos acima.

COELHO MENDES

Relator