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20 de Janeiro de 2022
2º Grau
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Tribunal de Justiça de São Paulo
há 2 anos
Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
29ª Câmara de Direito Privado
Publicação
01/06/2020
Julgamento
1 de Junho de 2020
Relator
Airton Pinheiro de Castro
Documentos anexos
Inteiro TeorTJ-SP_AC_10459787320168260114_32bc0.pdf
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Inteiro Teor

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

Registro: 2020.0000385410

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1045978-73.2016.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que é apelante CENTRO EMPRESARIAL AMÉRICA DO SUL, é apelado TECNEL ELETROMECÂNICA LTDA.

ACORDAM , em sessão permanente e virtual da 29ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em parte ao recurso. V. U. , de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores SILVIA ROCHA (Presidente sem voto), FABIO TABOSA E CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN.

São Paulo, 1º de junho de 2020.

AIRTON PINHEIRO DE CASTRO

Relator

Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

VOTO Nº 7103

Apelação nº 1045978-73.2016.8.26.0114

Comarca: Campinas 1ª Vara Cível

Apelante: Condomínio Edifício Banco América do Sul

Apelada: Tecnel Eletromecânica Ltda.

Juiz: Renato Siqueira de Pretto

CONDOMÍNIO. AÇÃO DECLARATÓRIA. RATEIO DE DESPESAS CONDOMINIAIS . Pretensão deduzida no escopo de lograr o reconhecimento da ilegalidade de inclusão da autora no rateio igualitário de despesas, quando derivadas de serviços por ela não usufruídos, dada sua particular condição de proprietária de loja localizada no térreo e mezanino, com entradas independentes. Peculiaridade do litígio: isenção prevista na Convenção Condominial, ressalvando obrigação da unidade em concorrer com as despesas que, por sua natureza, incidam sobre todo o empreendimento. Necessária exegese restritiva da norma de exceção, a orientar o equacionamento do litígio. Relativa inadequação do critério eleito pelo d. expert do juízo ao proceder enquadramento técnico por tipologia de serviços. Serviços enquadrados como “não obrigatórios” que, malgrado considerados “dispensáveis”, ou seja, de utilização não imprescindível pela autora em razão de suas peculiares condições, estando disponíveis, e presumidamente sendo efetivamente usufruídos, devem ensejar participação necessária e igualitária no rateio das despesas respectivas. Nessa quadra, descabido cogitar-se da incidência da “isenção” de participação da autora no custeio de despesas com manutenção de elevadores, disponíveis ao uso dos frequentadores da loja situada no térreo, com acesso a partir da garagem do edifício, tanto quanto para o necessário acesso diário à central do ar condicionado situada no 4º. andar do edifício. Participação da autora no rateio das despesas com segurança igualmente de rigor, ressalvada, não obstante, a faculdade de exigir a adequação dos serviços em curso, não planejado para o seu aproveitamento pleno pela unidade condominial da autora. Isenção de rateio assim restrita à participação nas despesas com serviços de recepção, de fato totalmente dispensáveis e efetivamente não utilizados pela condômina autora ou mesmo os frequentadores da loja, em razão de suas entradas independentes. Serviços considerados “Eventuais”, disponibilizados e efetivamente usados pela condômina autora, a exigir participação igualitária no rateio respectivo. Repetição do indébito a ser apurada em liquidação de sentença por arbitramento, facultada a compensação com eventuais diferenças em aberto, considerando os valores depositados nos autos. Reforma parcial da r. sentença. Ônus sucumbenciais redistribuídos, anotada a sucumbência mínima do réu em relação à autora.

Recurso parcialmente provido.

A r. sentença de fls. 616/621, de relatório adotado,

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julgou parcialmente procedentes os pedidos deduzidos por Tecnel Eletromecânica Ltda. em face de Condomínio Edifício Banco América do Sul, para o fim de condenar o réu a revisar os encargos condominiais exigidos da autora, nos moldes da percentagem dos serviços por ela efetivamente fruídos, consoante quadro copiado das conclusões periciais, repetindo-se o importe exigido indevidamente, observada a prescrição quinquenal a contar da propositura da ação (art. 206, § 5º, I, do Código Civil c/c Súmula nº 150 do E. Supremo Tribunal Federal), com os acréscimos de correção monetária, pela tabela prática do Tribunal de Justiça, a partir de cada desembolso a maior, e de juros de mora, de 1% ao mês, desde a citação, sem prejuízo da imputação dos ônus sucumbenciais, verba honorária arbitrada em 15% do valor da condenação.

Inconformado, apela o réu (fls. 647/659), no escopo de lograr a anulação ou reforma do julgado, aduzindo, com destaque de preliminar, a caracterização de cerceamento de defesa, ante o interesse na produção de provas orais, e a omissão de resposta a quesitos complementares formulados. Refuta as conclusões periciais adotadas pelo d. juízo a quo como fundamento da decisão hostilizada, referindo detalhadamente a utilização de serviços qualificados como não obrigatórios, como no caso da recepção, segurança e elevadores. Quanto aos serviços classificados como eventuais, a saber, luz, telefonia e administração, igualmente aponta sua utilização, a exigir a participação da autora no rateio. Refere outros serviços utilizados pela autora, não constantes da tabela elaborada pelo d. expert, com destaque para o sistema de incêndio. Aduz da necessidade de especificação do percentual individualizado de todos os serviços, aspecto em relação ao que se omitiu o d. expert. Sustenta a parcialidade do expert, tanto quanto a perda do objeto do laudo pericial, porquanto desocupado o imóvel pelo locatário que à época da perícia o ocupava. Indaga quanto à possibilidade de proibição de utilização pela autora, dos serviços em relação aos quais não concorra

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no rateio, questionando igualmente como calcular-se o indébito a ser repetido.

Recurso tempestivo e preparado, com contrariedade a fls. 664/669.

Não houve oposição ao julgamento virtual.

É o relatório .

Recurso parcialmente fundado, respeitado o entendimento do d. prolator da r. sentença hostilizada.

Inicialmente, não se há cogitar de cerceamento de defesa.

A prova pericial foi levada a cabo de forma exauriente, em estrita consonância com o escopo definido na decisão de saneamento de fls. 390/391, tendo o expert judicial respondido adequadamente aos quesitos formulados de parte a parte e prestado os esclarecimentos solicitados, conforme se verifica a fls. 578/587.

Digno de registro que, malgrado discordando das conclusões do d. expert do juízo, o réu teve oportunidade de manifestar-se sobre o laudo complementar a fls. 599/601, sem apontar qualquer vício, circunstância a evidenciar o despropósito da alegação de cerceamento de defesa nesta sede recursal.

Aliás, nesta mesma manifestação, em nenhum momento sequer o réu manifestou interesse no prosseguimento da atividade instrutória, tanto mais com vistas à produção de provas orais, sequer cogitadas na decisão se saneamento de fls. 390/391, sem oposição oportuna.

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O objeto principal da demanda, em apertada síntese, consiste na pretendida declaração do direito da autora de concorrer no custeio das despesas condominiais segundo a proporção de seu efetivo uso e gozo das coisas comuns, apurando-se, para tanto, a efetiva participação na despesa/receita do condomínio.

É o que se infere do pedido deduzido (fls. 11, item d.1), neste exato sentido tendo sido delimitada a atividade probatória a ser desenvolvida em conformidade com a decisão de saneamento de fls. 390/391, ao fixar como objetivo da perícia “aferir, in loco e à luz da prova documental anexada ao feito, se, de fato, a Autora beneficia-se dos serviços prestados pelo Condomínio Réu e enumerados às fls. 170/173, cotejando-os, na sequência, com o valor exigido nas faturas condominiais impugnadas”.

Deve ser ter presente, para a solução do litígio, o id quod plearumque accidit, ou seja, aquilo que ordinariamente acontece, aspecto determinante na fixação da disciplina normativa da matéria, em ordem a estabelecer a necessária contextualização da regra geral aplicável, com as peculiaridades do caso em análise.

Neste passo, o id quod plearumque accidit vem ditado pela própria Lei nº 4.591/94, em seu artigo 12, § 1º, ao dispor, in verbis:

“Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na convenção, a cotaparte que lhe couber em rateio.

§ 1º. Salvo disposição em contrário em convenção (g.n.), a fixação da cota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade”.

Como é cediço, o CC/2002 derrogou a Lei nº 4.591/64, em tudo aquilo que com ela conflite. No particular, ao que se extrai do preceito gizado pelos arts. 1.334, I e 1.336, I do referido diploma legal,

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manteve-se como critério primário o rateio proporcional às frações ideais , sem prejuízo da abertura à autonomia da vontade privada, em ordem a legitimar a criação de critérios diferenciados, particularizados na Convenção de Condomínio, desde que não afrontem norma cogente, nem os princípios da função social do contrato e da propriedade, o equilíbrio contratual e a boa-fé objetiva, como anota Francisco Eduardo Loureiro 1 .

Ve-se, pois, que a própria Lei estabeleceu, como sói acontecer, a regra geral, ao ditar o id quod plerumque accidit, no que toca ao rateio das despesas condominiais, segundo critério objetivo consistente na consideração da fração ideal do terreno de cada unidade , admitindo, em caráter excepcional, disposição em contrário a ser fixada na convenção condominial, face ao caráter normativo desta.

Isso ocorre porque, segundo o posicionamento pacífico da mais autorizada doutrina no assunto em tela, a Convenção de Condomínio tem caráter predominantemente estatutário ou institucional, alcançando não só os signatários, mas todos os que ingressarem no universo do condomínio, disciplinando, com força de lei, as relações decorrentes de tal universo daí dizer-se do seu caráter normativo.

Na hipótese dos autos, impõe-se considerar a existência de disposição convencional a contemplar a particular situação da unidade de titularidade da autora, cujo cotejo com a regra ordinária sem impõe realizar.

Transcrevo, por necessário, os dispositivos da Convenção Condominial do réu (fls. 42/124), imprescindíveis ao adequado equacionamento do litígio:

Art. 11 - Cada condômino, conforme é explicitado no artigo 14, concorrerá obrigatoriamente no pagamento das denominadas despesas normais de custeio, dos serviços comuns, ou seja, conservação, 1 “Código Civil Comentado Doutrina e Jurisprudência”, Coord. Min. Cezar Peluso, Ed. Manole, 13ª ed.

2019, p. 1303.

Apelação Cível nº 1045978-73.2016.8.26.0114 -Voto nº 6

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manutenção, limpeza e a administração de todas as coisas e serviços comuns, bem como o prêmio do seguro.

Parágrafo único - A loja localizada no terreno e mezanino ou sobreloja, ficará obrigatoriamente isenta e desobrigada das despesas condominiais, não concorrendo com as mesmas, quer ordinárias, quer extraordinárias, uma vez que referida unidade, além de possuir acesso exclusivo, terá ligações de luz, força e telefone independentes. Por outro lado, ficará obrigada a concorrer com as despesas que por sua natureza incidam sobre todo o empreendimento, tais como, exemplificativamente, conta de consumo, água, seguro e estrutura do empreendimento, conforme explicitado no artigo 14 adiante.

(...)

Art. 14 As despesas para as quais a loja não concorre, conforme estipulado no artigo 11 retro, serão rateadas tomando-se como denominador a soma das frações ideais das restantes unidades autônomas, excetuando-se, obviamente, a loja. O rateio das despesas que por sua natureza incidam sobre todo o condomínio, para o qual a loja também concorre, será calculado com base nas frações ideais de cada unidade autônoma” (g.n.).

Salta aos olhos que o mote do tratamento diferenciado

conferido pela Convenção Condominial à unidade de titularidade dominial

da autora restou expressamente declarado, qual seja, o acesso exclusivo e

a disposição de ligações de luz, força e telefone independentes, nessa

exata medida tão só, devendo ser compreendida a “isenção” projetada,

como medida de concretização do tratamento igualitário na exata

proporção das diferenças identificadas, a exigir interpretação restritiva

compatível com o caráter da regra de exceção que veicula, sob pena de

fomentar-se o enriquecimento sem causa, em detrimento dos interesses

da coletividade condominial. Este, a meu ver, o ponto de partida exegético

a ser considerado no equacionamento do litígio.

Pois bem.

O d. expert do juízo, em cuidadoso trabalho, realizou o

enquadramento técnico, por tipologia dos serviços, assim os classificando

(confira-se quadro de fls. 450): (i) Não obrigatório - Serviço de aspecto

técnico não obrigatório dentro da relação “espaço do autor/edificação”

(item pode ocorrer ou não na forma atual); (ii) Eventual - Serviço de

aspecto técnico eventual dentro da relação “espaço do autor/edificação”

(item pode ocorrer ou não na forma atual); (iii) Obrigatório - Serviço de

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aspecto técnico obrigatório dentro da relação “espaço do autor/edificação” (item pode ocorrer ou não na forma atual).

Partindo-se do pressuposto da necessária participação igualitária da autora no rateio das despesas concernentes aos serviços qualificados de “obrigatórios” , dos quais não se cogitou de “isenção” na r. sentença hostilizada, o foco da insurgência recursal resta assim restrito aos serviços qualificados de “não obrigatórios” (recepção; segurança e elevador) e “eventuais” (luz, telefonia e administração) discriminados no quadro resumo de fls. 482.

Respeitado entendimento em contrário de meus pares mais experientes, e tendo em mente a livre valoração do conjunto probatório, ainda quando centrada a controvérsia em matéria técnica de elucidação afeta a prova pericial (CPC, arts. 371 e 479), e sem qualquer desdouro ao detalhado trabalho do d. expert, penso que o enquadramento técnico assim levado a efeito há de ser analisado com reservas.

Isso porque, repisado o norte exegético acima exposto, a exigir interpretação restritiva da norma de exceção, impende considerar que, não raro, serviços considerados “dispensáveis” (expressão reiteradamente empregada pelo d. expert em relação aos serviços qualificados de “Não obrigatórios”), ou seja, de utilização não imprescindível pelos frequentadores da loja de titularidade dominial da autora, estando disponíveis, e presumidamente sendo efetivamente usufruídos , devem ensejar participação necessária e igualitária no rateio das despesas respectivas.

Nessa quadra, de considerações, descabido cogitar-se da incidência da “isenção” de participação da autora no custeio de despesas com manutenção de elevadores , eis que disponíveis ao uso dos frequentadores da loja situada no térreo, a partir da garagem do edifício, constituída por três subsolos, tanto quanto para o acesso diário à central

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do ar condicionado situada no 4º. andar do edifício (confira-se fls. 469 e 484, item 4), daí porque “presumivelmente usufruídos” .

Trata-se de basilar aplicação das máximas da experiência, subministradas pelo que ordinariamente acontece, de reconhecido valor probatório mercê do disposto no art. 375 do CPC. Afinal, não é minimamente crível que os frequentadores da loja da autora entre os quais, não se pode descartar, portadores de necessidades especiais , acessando o edifício pela garagem de três subsolos, não se valham dos elevadores para ascender ao térreo, e então atravessar o hall para chegar ao espaço independente de sua unidade (vide descrição a fls. 518). O fato de uma pessoa chegar no edifício pela garagem e somente poder utilizar o elevador até o térreo, conforme registrou o d. expert, de forma algo evasiva, ao responder ao quesito 2.2.1, a fls. 581, evidentemente não se presta como critério seguro, ou sequer razoável, em ordem a garantir à autora, de forma justa, “isenção” de participação no rateio das despesas com manutenção de elevadores. Guardadas as proporções, como ficariam os proprietários de unidade no 1º andar do edifício? Fariam jus à “isenção”, até porque eventualmente “dispensável” o uso dos elevadores? Teriam direito a redução proporcional? Evidentemente que não, circunstância a remeter, permitido me seja vez mais enfatizar, à busca da aplicação, tanto quanto possível, do critério objetivo e igualitário no rateio das despesas condominiais.

Idêntico raciocínio se impõe, tendo em conta o necessário acesso diário da autora à central de ar-condicionado situada no 4º andar do edifício, já que não há na loja sistema de liga/desliga disponível (fls. 469 e 484, item 4). Malgrado não se olvide do possível acesso ao local por escada, vez mais forçoso se faz considerar que não é minimamente crível que os elevadores não sejam utilizados para tanto.

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descrição técnica vem posta a fls. 448, nos seguintes termos: “... conjunto dos serviços de monitoramento realizados por alarmes, sensores, câmeras de vigilância e 'guardas' (vigias), basicamente para segurança pessoal e patrimonial, inclusive insumos, encargos e serviços de conservação e manutenção do sistema”. É bem verdade que a locatária da autora, à época da perícia, dispunha da contratação de serviço de segurança próprio. Não menos verdade, é que o d. expert registrou, no particular, um mero “aproveitamento” do serviço do condomínio pela autora, já que não planejado para atender suas particulares necessidades (fls. 484, item 3 a 3.2., 486, item B, e 512). Embora algo mais delicada a questão, a meu ver o problema aqui se resolve pela relação “ônus e bônus” . É dizer, não se concebe possa a autora se furtar da participação igualitária no rateio das despesas com segurança custeadas pelo réu, mas assiste-lhe, em contrapartida, o direito de exigir pelas vias judicias próprias, se necessário a adequação de tais serviços, de forma a que o “planejamento da operação” seja readequado. Assim é que, a abrangência das câmeras de monitoramento e da ronda dos vigias há de ser redimensionada, para atender os espaços independentes da unidade da autora, particularmente, mas não só, a entrada em apartado, pela Av. Francisco Glicério (fls. 484, itens 3.1 e 3.2).

Justa e adequada se me afigura, no entanto, a “isenção” de participação da autora no rateio das despesas com serviços de recepção , de fato totalmente dispensáveis e efetivamente não utilizados pela condômina autora ou mesmo os frequentadores da loja, ao menos em proporção mínima a legitimar a incidência de qualquer ônus financeiro. Este o aspecto no qual a razão de ser do tratamento diferenciado reservado à loja e à sobreloja pelo art. 11, parágrafo único da Convenção de Condomínio, realmente tem aptidão para surtir seus efeitos.

A descrição dos serviços de recepção se verifica a fls. 448, a

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abranger “... o conjunto dos serviços de balcão prestados por recepcionistas, basicamente para o controle de entrada e saída de pessoas, identificação, utilização de crachá, interfone e recebimento de correspondência postal (correio), inclusive insumos, encargos e serviços de conservação e manutenção de sistema”. Vale registrar igualmente o descritivo da relação técnica dos serviços de recepção com a autora, na planilha de constatações Anexo III (fls. 511): (a) quando uma pessoa chega à recepção procurando o espaço da autora, é apenas “indicada” a outra entrada (porta ao lado); (b) quando uma pessoa chega à recepção com veículo estacionado na garagem procurando o espaço da autora, a mesma apenas “atravessa” o hall em direção à outra entrada (porta ao lado); (c) as pessoas que trabalham no espaço da autora e possuem veículo estacionado na garagem utilizam 2 crachás (pessoal e garagem); (d) os demais acessam o espaço da autora pela entrada independente junto da Avenida Francisco Glicério nº 620.

Necessário considerar que a unidade da autora tem entradas separadas, totalmente independentes, ilustradas a fls. 453/457, com particular destaque para a já referida entrada pela Av. Francisco Glicério (a entrada principal do condomínio se dá pela Rua Barão de Jaguará, nº 655), sem utilização, pois dos serviços de recepção.

A diferença da funcionalidade dos serviços de recepção do réu para os condôminos em geral em cotejo com a autora, é brutal, como bem o registrou o d. expert a fls. 581, daí não se legitimar o rateio igualitário, e nem mesmo proporcional das despesas respectivas, seja porque na essência é o que preconiza a Convenção Condominial, seja porque objetivamente considerada a questão, não se entrevê viável a criação de um critério de rateio fundado no uso efetivo, imensurável nas circunstâncias.

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“Eventuais” (luz, telefonia e administração fls. 462), tenho para mim que são efetivamente disponibilizados e utilizados pela unidade condominial da autora, assim obrigada a concorrer igualitariamente no custeio respectivo, porquanto enquadrados na segunda parte do parágrafo único do art. 11 da Convenção Condominial, sob a referência a “ despesas que por sua natureza incidam sobre todo o empreendimento”.

Nessa quadra de considerações, e à guisa de conclusão, a reforma parcial da r. sentença hostilizada é de rigor, para que seja restringido o alcance do comando de revisão dos encargos condominiais exigidos da autora, mercê da exclusão de sua participação no rateio dos custos de manutenção dos serviços de recepção, tendo-se por devido, tudo o mais, sem exceção.

Observado esse norte, objetivamente fixado, e respeitada a prescrição quinquenal a contar da propositura da ação (art. 206, § 5º, I, do Código Civil c/c Súmula nº 150 do E. Supremo Tribunal Federal), em sede de liquidação de sentença por arbitramento, apurar-se-á o indébito devido à autora, a ser restituído com os acréscimos de correção monetária, pela tabela prática do Tribunal de Justiça, a partir de cada desembolso a maior, e de juros de mora, de 1% ao mês, desde a citação, facultada a compensação com eventual diferença em aberto, considerando-se os valores depositados em juízo no curso do litígio, substancialmente a menor em relação ao devido.

Nestes termos considerada a questão, tenho por caracterizada sucumbência mínima do réu perante a autora, razão pela qual a esta última imputo o pagamento integral das custas e despesas processuais.

Vedada a compensação, honorários advocatícios serão devidos ao patrono da autora, à base de 20% do valor da condenação (indébito a ser apurado), ao passo que o patrono da ré fará jus à verba

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respectiva, no mesmo percentual, apurado, no entanto, sobre o valor atribuído à causa, devidamente atualizado.

Ante o exposto, pelo meu voto, DÁ-SE PARCIAL PROVIMENTO ao recurso.

AIRTON PINHEIRO DE CASTRO

RELATOR

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