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28 de Maio de 2022
  • 2º Grau
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Tribunal de Justiça de São Paulo
há 2 anos
Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
31ª Câmara de Direito Privado
Publicação
14/07/2020
Julgamento
14 de Julho de 2020
Relator
Antonio Rigolin
Documentos anexos
Inteiro TeorTJ-SP_AI_21003644820208260000_2ac8d.pdf
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Inteiro Teor

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO

SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO

31ª Câmara

Registro: 2020.0000531795

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do Agravo de Instrumento nº 2100364-48.2020.8.26.0000, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é agravante REC RIBEIRÃO PRETO S.A., é agravado EBEG COMÉRCIO DE EMBALAGENS E DESCATÁVEIS EIRELI.

ACORDAM, em 31ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmo. Desembargadores ANTONIO RIGOLIN (Presidente), ADILSON DE ARAUJO E FRANCISCO CASCONI.

São Paulo, 14 de julho de 2020.

ANTONIO RIGOLIN

RELATOR

Assinatura Eletrônica

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SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO

31ª Câmara

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 2100364-48.2020.8.26.0000

Comarca:RIBEIRÃO PRETO 2ª Vara Cível

Juiz: Priscilla Bittar Neves Netto

Agravante: REC Ribeirão Preto S.A.

Agravado: EBEG Comércio de Embalagens e Descatáveis Eireli

LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO. MEDIDA LIMINAR. DETERMINAÇÃO DE REDUÇÃO DO VALOR LOCATIVO EM 50%, EM RAZÃO DO ESTADO DE CALAMIDADE PÚBLICA. NOTÓRIA AFETAÇÃO DAS CONDIÇÕES FINANCEIRAS DAS EMPRESAS, COMO CONSEQUÊNCIA DAS MEDIDAS RESTRITIVAS IMPOSTAS PELAS AUTORIDADES SANITÁRIAS, COM VISTAS AO ENFRENTAMENTO DA PANDEMIA DE COVID-19. PRESENÇA DOS REQUISITOS LEGAIS AUTORIZADORES DA MEDIDA DE URGÊNCIA. RECURSO IMPROVIDO. 1. Houve o reconhecimento do estado de calamidade pública e é notório que, em razão da adoção de medidas restritivas de emergência, voltadas ao enfrentamento da pandemia da covid-19, em especial o isolamento social, geraram graves consequências às empresas, o que propiciou sérias dificuldades para o seu funcionamento. 2. É inegável que o fato provocou o desequilíbrio no relacionamento das partes, tornando necessária a revisão, e essa providência não pode tardar, de modo que se faz necessária a pronta atuação jurisdicional, para assegurar resultado efetivo. 3. Assim, estando presentes os requisitos legais, deve prevalecer a decisão que provisoriamente reduziu o valor locativo em 50%, como forma de restabelecer o equilíbrio no relacionamento das partes.

Voto nº 45.444

Visto.

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1. Trata-se de agravo, sob a forma de instrumento, interposto por REC RIBEIRÃO PRETO S/A com o objetivo de alcançar a reforma de decisão proferida em ação de revisão de contrato proposta por EBEG COMÉRCIO DE EMBALAGENS E DESCARTÁVEIS EIRELI.

Aduz a agravante que deve ser revogada a medida liminar que determinou o desconto sobre os valores locativos mensais, devendo ser a agravada compelida ao pagamento, conforme estabelecido no contrato firmado entre as partes.

Recurso tempestivo e bem processado, oportunamente preparado e respondido.

É o relatório.

2. Em sua petição inicial, alega a autora que firmou com a ré um contrato de locação comercial dos módulos 1 a 5, do empreendimento denominado GLP Ribeirão Preto-SP, na Rodovia Anhanguera, km 317,5, local onde mantém sua atividade empresarial. O aluguel mensal em vigor é de R$ 105.215,63. Embora as suas operações preponderantes estejam enquadradas na categoria de essenciais, diante da restrição de circulação de pessoas, o consumo em geral foi reduzido drasticamente; e o seu faturamento desabou, estando próximo de zero em alguns dias, sem perspectiva de melhora em curto prazo. Afirma que a maciça maioria dos seus clientes é composta por micro e pequenas empresas, certamente as menos protegidas no mercado e, portanto, as mais prejudicadas por não poderem exercer normalmente suas atividades neste período pandêmico. Sustenta que, em decorrência do péssimo

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e inimaginável cenário instaurado, entrou em contato com os representantes da ré, a fim de pactuar suspensão e/ou reajuste do aluguel, possibilitando a subsistência das suas atividades e a dos seus colaboradores. Entretanto, a demandada se recusa a uma composição neste sentido. Em razão disso, ajuizou a presente ação, buscando a revisão do contrato. Pleiteou o deferimento de medida liminar voltada a possibilitar-lhe a redução, de imediato, de 70% do valor locativo pactuado, a partir de 8 de maio de 2.020, até o final do período pandêmico (ou até que as partes cheguem a bom termo), restabelecendo-se, ao depois, o pagamento integral do locativo mensal, evitando-se a inscrição do seu nome nos cadastros de proteção ao crédito.

Seguiu-se a decisão que deferiu a medida liminar para determinar a redução do valor locativo na proporção de 50% (fls. 141/145).

E contra esse pronunciamento insurge-se a recorrente.

Alega que a autora carece de interesse de agir para ajuizar a ação revisional, tendo em vista que não se verifica “in casu” o atendimento ao triênio previsto no artigo 19 da Lei de Locações, na medida em que o último ajuste do valor do aluguel ocorreu em 10 de dezembro 2.018. Ademais, não se encontram presentes os requisitos necessários para a concessão da medida liminar, isto porque, a agravada admite que as suas operações se enquadram na categoria de atividades essenciais, as quais, em virtude das determinações governamentais, não estão sujeitas às interrupções

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no período da quarentena, o que afasta, desde já, qualquer argumentação de impossibilidade do cumprimento do contrato pelo chamado “fato do príncipe”. Aponta que em duas demandas revisionais, ajuizadas pela locatária, com a mesma causa de pedir, em face de locadores distintos, o pedido de tutela de urgência foi indeferido de plano pelos Juízos da 36ª Vara Cível do Foro Central da Comarca de São Paulo e da 3ª Vara Cível de Embu das Artes, diante da ausência dos requisitos do artigo 300 do CPC, a atestar a suposta queda no faturamento. Ressalta que o contrato é bilateral, na medida em que determina prestação e contraprestação a ambas as partes contratantes, quais sejam, a disponibilização de bem imóvel (pela agravante) mediante o pagamento dos alugueres (pela agravada), comutativo e de execução continuada. Portanto, somente se justificaria o acolhimento da tutela de urgência com base na teoria da imprevisão estampada no artigo 317 do Código Civil se a locatária tivesse demonstrado a alteração da base objetiva do contrato, em razão de circunstância excepcional, do momento de sua celebração para o de execução, consistente no pagamento das prestações, o que não ocorre “in casu”. Sustenta que, considerando o uso contínuo e pacífico do imóvel pela agravada, não se justifica qualquer redução (desprovida de prova técnica) no valor do aluguel vigente, sob pena de incorrer em enriquecimento ilícito dela, em evidente desequilíbrio contratual em desfavor da locadora. Aponta a inexistência de onerosidade excessiva. Acrescenta que a simples alegação de queda no faturamento da autora (não demonstrada) decorrente de fatores alheios à relação comercial e jurídica do contrato, não tem o condão de ensejar a suspensão da exigibilidade de aluguéis ou a sua redução pelo Poder Judiciário. Aliás, a autora é fabricante de embalagens de papel/metal, e artefatos de material

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plástico para uso pessoal, doméstico, higiênico-sanitário (atividade essencial). Entre as embalagens e artefatos por ela fabricados, expostos no catálogo acessível em seu sítio eletrônico, encontramse produtos das categorias mais vendidas/consumidas ao longo da quarentena. Afirma que o Projeto de Lei nº 1.179/2020 retirou de pauta a disposição que concedia a moratória (total e parcial) quanto a aluguéis, justamente por não ser conveniente, nem compatível com o sistema jurídico. Aduz que, ao longo da relação contratual entre as partes, concedeu, muito antes do evento imprevisível, sucessivos descontos nas prestações mensais, conforme se denota da cláusula 4.1.2 do contrato e da cláusula 3.1 do aditivo.

Desde logo, impõe-se observar que eventual ausência de fundamentação da decisão agravada fica superada, na linha do estabelece o artigo 1.013, § 3º, do novo Código de Processo Civil, tornando desnecessária qualquer outra observação.

Ademais, cabe dizer que o estado de calamidade pública foi reconhecido.

Houve o reconhecimento do estado de calamidade pública pelo Congresso Nacional, em virtude da pandemia do novo coronavírus (COVID-19), e é certo que medidas de emergência de saúde pública estão sendo adotadas. Em âmbito estadual, houve a adoção de quarentena, que vem sendo prorrogada em virtude do agravamento da situação, com a aplicação de medidas de distanciamento que objetivam evitar a propagação maior do vírus, dentre elas o isolamento social.

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É notório que as empresas, em sua grande maioria, foram afetadas pela crise, com drástica redução de faturamento, fato que não encontra disciplina legal específica, e cuja imprevisibilidade se mostra inequívoca. Não há indicação suficiente para afirmar que com a autora seria diferente a situação.

É inegável a ocorrência de caso fortuito ou força maior e não se trata de um fato que se possa classificar como inerente ao risco do negócio. Trata-se de um impedimento gerado pela adoção das medidas restritivas por parte das autoridades, direcionadas ao enfrentamento da situação de emergência.

Diante desse quadro, e por aplicação analógica dos artigos 317 e 422 do Código Civil, reputa-se configurada, ao menos em princípio, a probabilidade do direito afirmado, pois se faz necessário o restabelecimento do equilíbrio contratual, considerando, sobretudo, que existe efetivo impedimento ao próprio desfrute do objeto da locação, isto em decorrência das determinações governamentais.

Por outro lado, é inegável a presença do risco de dano irreparável ou de difícil reparação, pois o retardamento da providência implicará a inviabilidade da continuação do próprio contrato em curtíssimo espaço de tempo, de modo que inviável será o aguardo da sentença.

Assim, a decisão agravada, ao determinar provisoriamente a redução do aluguel a 50%, observa estritamente os critérios de razoabilidade e proporcionalidade, e deve prevalecer, não comportando reparo.

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3. Ante o exposto, nego provimento ao recurso.

ANTONIO RIGOLIN

Relator

Disponível em: https://tj-sp.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/895756859/agravo-de-instrumento-ai-21003644820208260000-sp-2100364-4820208260000/inteiro-teor-895756966

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