jusbrasil.com.br
26 de Maio de 2022
  • 2º Grau
Entre no Jusbrasil para imprimir o conteúdo do Jusbrasil

Acesse: https://www.jusbrasil.com.br/cadastro

Tribunal de Justiça de São Paulo
há 9 anos
Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
6ª Câmara de Direito Privado
Publicação
08/11/2013
Julgamento
7 de Novembro de 2013
Relator
Vito Guglielmi
Documentos anexos
Inteiro TeorTJ-SP_AC_10079386920138260100_8c367.pdf
Entre no Jusbrasil para imprimir o conteúdo do Jusbrasil

Acesse: https://www.jusbrasil.com.br/cadastro

Inteiro Teor

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

Registro: 2013.0000688141

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 1007938-69.2013.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante/apelado QUEIROZ GALVÃO MAC CYRELA VENEZA EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO S/A. (CYRELA), são apelados/apelantes WAGNER ACIOLE BONFIM e SIMONE PEDROZA ACIOLE BONFIM.

ACORDAM , em sessão permanente e virtual da 6ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram parcial provimento ao recurso da ré e negaram provimento ao apelo dos autores. V.U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores EDUARDO SÁ PINTO SANDEVILLE (Presidente sem voto), PERCIVAL NOGUEIRA E PAULO ALCIDES.

São Paulo, 8 de novembro de 2013.

Vito Guglielmi

relator

Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

VOTO Nº 27.254

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1007938-69.2013.8.26.0100

RELATOR : DESEMBARGADOR VITO GUGLIELMI

APELANTES : QUEIROZ GALVÃO MAC CYRELA VENEZA EMPREENDIMENTO

IMOBILIÁRIOS S/A. (CYRELA) E WAGNER ACIOLE BONFIM e

OUTRO

APELADOS : OS MESMOS

COMARCA : SÃO PAULO 10ª VARA CÍVEL

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. PRETENDIDA INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS POR CULPA DA DEMANDADA BEM CARACTERIZADO. NECESSIDADE DE INDENIZAÇÃO DO DANO MATERIAL CORRESPONDENTE AO VALOR LOCATÍCIO MENSAL PELO PERÍODO DE ATRASO, A CONSIDERAR A CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS, VÁLIDA E QUE NÃO TRADUZ ABUSIVIDADE. VALOR MENSAL DE REFERÊNCIA QUE DEVE SER AJUSTADO PARA O PARÂMETRO USUAL DE 0,5% SOBRE O VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL. QUANTIA QUE DEVE INCIDIR DESDE A DATA EM QUE FINDO O PRAZO DE TOLERÂNCIA ESTIPULADO NO CONTRATO ATÉ A CONCESSÃO DO HABITE-SE. RESSARCIMENTO DE DESPESAS COM GUARDA-MÓVEIS, POR SUA VEZ, QUE DEVE OBSERVAR A DATA DE CELEBRAÇÃO DO CONTRATO ATÉ A CONCESSÃO DO HABITE-SE. LUCROS CESSANTES E DANO MORAIS BEM AFASTADOS. AÇÃO JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE. SENTENÇA REFORMADA. SUCUMBÊNCIA REPARTIDA. RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO, IMPROVIDO O APELO DOS AUTORES.

1. Trata-se de recurso, tempestivo e bem processado,

interposto contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de

indenização por danos materiais e morais ajuizada por Simone Pedroza Aciole

Bonfim e Wagner Aciole Bonfim em face de Queiroz Galvão Mac Cyrela Veneza

Empreendimento Imobiliário S/A.

Os autores promoveram a ação em razão dos

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

prejuízos sofridos com o suposto atraso para entrega das chaves de imóvel.

O MM. Juízo acolheu parcialmente o pedido para condenar à ré ao pagamento das perdas materiais consistentes no valor dispendido com aluguel de imóvel e guarda-móveis, a ser computado desde a celebração do contrato até a efetiva entrega do bem, devidamente corrigidos.

Opostos Embargos de Declaração (fls. 427/429 e 438/440), foram eles rejeitados (fl. 453).

Inconformados, apelam todos.

A ré (fls. 455/469), em extenso arrazoado, discorre sobre a injusta responsabilização pelo embargo judicial da obra, sinalizando a hipótese contratual de excludente de responsabilidade e acenando que o embargo judicial de fato durou apenas três meses. Diz que o atraso decorreu diretamente do embargo judicial que questionou a legalidade do empreendimento, razão pela qual a força maior não pode ser desconsiderada. Afirma que depois de aprovado e colocado à venda o empreendimento não é razoável supor o impacto de uma possível ação judicial questionando sua validade. Salienta que, no caso, nada poderia fazer além de se valer das medidas judiciais para combater a situação, razão pela qual não pode responder pelo atraso. Aponta como indevida a condenação ao pagamento de danos materiais equivalente ao ressarcimento das despesas com aluguéis porque postergados os pagamentos relativos ao negócio firmado. Quanto aos valores dispendidos com guarda-móveis foram os autores previamente notificados do atraso que recaía sobre o empreendimento de modo que optaram por adquirir mobiliário por sua conta e risco e por isso devem responder. Por fim, opõe-se ao termo final da condenação que depende do pagamento do saldo devedor ou da assinatura da alienação fiduciária, razão pela qual pugna pela sua revisão considerando-se a data da concessão do habite-se. Conclui pela reforma.

Os autores (fls. 483/503), em extenso arrazoado, aduzem que promoveram a ação em razão do descumprimento do prazo para entrega de imóvel. Afirmam que prometida a entrega para o mês de setembro de 2010, em setembro de 2009 foram surpreendidos com comunicado sinalizando o embargo da obra adquirida. Anotam que acreditando na lisura do empreendimento e do cronograma de entrega continuaram adimplindo com o pagamento do

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

compromisso, quitando o saldo devedor até as chaves. Alegam que embargada a obra por apenas três meses (agosto a novembro de 2009), mas em fevereiro de 2010 novo cronograma de entrega lhes foi imposto, com data para agosto de 2011. Em março de 2011, porém, acabaram informados da demolição do empreendimento (porque acolhido o pleito ministerial na ação civil pública), mas a obra acabou mantida de pé. Acenam que a construção acabou finalizada em outubro de 2012 tendo decorrido mais de dois anos da promessa para entrega. Revelam que o habite-se foi emitido em 14 de junho de 2013, não sendo individualizada matricula, e em razão disso dispenderam recursos próprios para pagamento de aluguel e guarda-móveis. Opõem-se ao reembolso na forma determinada, afirmando que fazem jus ao equivalente locatício do imóvel prometido à venda e não mero reembolso de valores, bem como a ausência de reconhecimento de dano moral. Salientam que o dano moral deve ser aplicado em 5% do valor atualizado do contrato. Pleiteiam, em síntese, indenização por danos materiais no valor de R$5.000,00, do atraso da obra até a entrega do bem a título de lucros cessantes, além de dano moral no importe de 5% do valor do contrato.

Efetuado o preparo, os recursos foram processados e contrariados (fls. 512/522 e 523/552).

Intimadas as partes para manifestação acerca da

possibilidade de julgamento virtual, quedaram-se inertes (fls. 576).

É o relatório.

2. Cuida-se de ação indenizatória ajuizada em virtude de

suposto descumprimento contratual no tocante ao prazo de entrega contratado.

Julgada parcialmente procedente para o fim de condenar a ré ao pagamento das despesas efetivadas pelos autores com locação e guarda-móveis, desde a celebração do contrato até a efetiva entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, sobrevieram os apelos.

A demandada, em síntese, pugna pela improcedência do pedido e, subsidiariamente, afastamento do ressarcimento de despesas com guarda-móveis ou para se impor termo final a condenação imposta que deverá obedecer a data de expedição do habite-se.

Já os autores, por sua vez, a declaração de nulidade

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

do prazo de carência para entrega da obra, indenização por lucros cessantes no valor de R$5.000,00, além de indenização por danos morais.

Passo, assim, a análise conjunta dos reclamos.

Em primeiro lugar, não há mesmo que se falar em nulidade da cláusula que estabelece o prazo de tolerância de cento e oitenta dias para a entrega do imóvel. Isso porque, não somente se trata de disposição usual (cf. a respeito: TJSP, Ap. Cível 0032208-72.2011.8.26.0577, São José dos Campos, 10ª Câmara de Direito Privado, Rel. Coelho Mendes, j. 19.06.2012), como sua redação, com que os autores concordaram, não padece de qualquer vício.

Conforme se depreende do exame dos autos, os autores adquiriram da requerida, em 08 de outubro de 2007, o apartamento de nº 22, do Edifício Iporanga, Torre C, junto ao Condomínio Domínio Marajoara.

Note-se que o contrato celebrado entre as partes (fls. 64/85) prevê que o prazo estimado para entrega estava previsto para setembro de 2010 (item 7 fl. 68), observada a carência de 180 dias, ou seja, 06 meses (item XIII.1 fl. 80) para a conclusão das obras, realizada em etapas distintas, disposição clara, em destaque, e que não enseja qualquer dúvida ou abusividade.

Como venho sempre sustentando em hipóteses análogas, em matéria de contrato, o princípio da boa-fé objetiva, como corolário direto da autonomia da manifestação de vontade das partes deve ser sempre observado, sob pena de, com base no Código de Defesa do Consumidor, criar-se um verdadeiro direito não escrito e não pactuado, ao sabor das interpretações subjetivas das partes e do próprio Poder Judiciário.

Com base no Código do Consumidor, o que não se deve permitir, e que é bem diferente, é apenas a presença de cláusulas dúbias, omissas ou abusivas; não a previsão expressa, como no caso concreto, de prazo certo e usual de tolerância para a entrega das obras. Se o demandante não leu referida cláusula quando subscreveu o instrumento, certamente tal omissão só lhe pode ser imputada.

Já a segunda questão a ser analisada diz com a efetiva entrega do imóvel.

E, no caso, não impugnou a demandada, em qualquer

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

momento, a alegação de que vencido o prazo prometido, a obra não foi entregue.

É certo, porém, que alegou ausência de culpa. Aliás, limitou-se a atribuir o atraso ao embargo da obra. Mas, como bem consignou o Juízo, a análise das decisões judiciais colacionadas aos autos confirmam a teses dos autores, pois este durou apenas 03 meses, motivo pelo qual o atraso - que, por sinal, ainda perdurava à época da prolação da sentença não pode ser justificado por tal ocorrência .

Aliás, o argumento trazido não possui o condão de

afastar sua responsabilidade pelo incontroverso atraso.

Essa negativa, por sinal, é irrelevante, porque do exame dos autos verifica-se que vencido o prazo de entrega e bem aquele de tolerância para a conclusão da obra. Ademais, e se as obras atrasaram, certamente isso revela má estratégia ou de venda ou de administração. Não pode, portanto, ser oposto aos autores, que cumpriram no prazo sua obrigação.

Atente-se que no contrato firmado entre as partes (fl. 68), restou acordado que as obras para edificação do imóvel seriam concluídas em setembro de 2010, com prazo de tolerância de 180 dias (item XIII.1 fl. 80). Mas, encerrado o prazo suplementar em março de 2011 , a entrega da unidade autônoma adquirida não ocorreu (nem mesmo ao tempo da propositura da ação -ocorrida em março de 2013 - a entrega havia se efetivado) de modo de que evidente a mora, considerado o prazo de tolerância, por isso deve responder.

Ora, e tendo havido descumprimento contratual, era

mesmo de ser deferida reparação, mas não nos moldes propostos.

Isso porque, como decorrência do atraso das obras, de rigor a fixação de indenização por danos materiais decorrentes da incontroversa privação da utilização do bem pelos autores. Nessas hipóteses, como já decidi na Apelação Cível nº. 0002739-92.2008.8.26.0477 da Comarca de Praia Grande, melhor a adoção do critério usual da jurisprudência, que estabelece em 0,5% ao mês, sobre o valor atualizado do bem, a importância locativa corrente a ser paga, pela ré, a título de compensação aos autores. Daí, tendo em vista o preço atualizado do imóvel à época da entrega das chaves, os autores fazem jus ao

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

recebimento de alugueres indenizáveis que deve se ater ao percentual indicado, por mês de atraso, a incidir desde a data em que findo o prazo de tolerância estipulado no contrato até a concessão do habite-se (data a partir da qual se presume possível a quitação do preço mediante financiamento bancário, caso não o fizesse por meio de recursos próprios).

Aliás, descabida a alegação no sentido de que a ausência de individualização das matrículas ainda que concedido habite-se -estaria a impedir o acesso ao imóvel. Atente-se que a posse está condicionada ao pagamento do saldo devedor - que se dará mediante recursos próprios ou através de financiamento bancário e tal agilização dependerá exclusivamente do interesse dos envolvidos. Não bastasse, tanto a instalação do condomínio quanto a individualização da matrícula são atos que sucedem a concessão do habite-se, tal como a intimação dos apelantes para receberem as chaves ou efetivarem o financiamento para o caso de não quitação à vista.

Em terceiro lugar, quanto aos lucros cessantes, como venho consignando, para fazer jus ao pretendido recebimento, era preciso que os autores demonstrassem que se dedicavam à atividade de locação ou quiçá que o imóvel seria a esse fim destinado. Demonstrassem os autores possuir outro (ou outros) imóvel locado, a leitura da prova seria diversa. E fosse o primeiro que a esse fim se destinaria, a prova deveria ser diversa, inclusive de natureza oral ou documental. Se a dispensou ou por ela não protestou, a omissão não lhe pode aproveitar. Não bastasse, expressamente deixaram claro que o imóvel se destina a própria moradia. Daí porque lucros cessantes não se pode cogitar.

Em quarto lugar, restou provado, igualmente, os prejuízos advindos com o pagamento de valores mensais dispendidos com 'guardamóveis'. E por mais que a defesa procure valer-se de argumentos para afastar eventual necessidade da contratação de depósito, observa-se que tal contratação se deu à época em que já deveriam os autores se encontrarem na posse do bem (fls. 116/117), de modo que descabida qualquer afirmação no sentido de que a aquisição se deu por conta e risco dos autores. Portanto. bem andou a decisão em reconhecer o acolhimento de indenização pelos danos materiais oriundos dos efetivos gastos. Contudo, a reparação deve se ater aos valores efetivamente dispendidos, por mês de atraso, a incidir desde a data em que celebrado o contrato até a concessão do habite-se . (data a partir da qual, repita-se, se

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

presume possível a quitação do preço mediante financiamento bancário, caso não o fizesse por meio de recursos próprios).

Em quinto lugar, quanto aos danos morais foram bem afastados.

Isso porque não é qualquer descumprimento contratual que gera dano moral.

Lembre-se que quem compra coisa futura, certamente

espera um resultado, mas tem ciência de que ele não poderá ocorrer.

Pugnar pela ampla ressarcibilidade do dano moral é criar fonte de enriquecimento sem causa. Para o descumprimento contratual existe a reparação do dano material e bem dos lucros cessantes. Basta que se os provem os interessados. Extrair o dano moral de quaisquer descumprimentos contratuais é forma de se furtar a essa prova, de maior dificuldade, reconheça-se. O dano moral não é sucedâneo do dano material, e nem deve ser assim interpretado. Ademais, é preciso que o dano seja provado (e jamais presumido, como no caso).

Nem se perca, no mais das vezes, vinculado mesmo à responsabilidade aquiliana, para os ilícitos penais, para as ofensas à imagem e honra, dano estético, erro médico, etc. Não, repita-se, mero inadimplemento contratual.

Já se decidiu:

“O inadimplemento contratual implica a obrigação de indenizar os danos patrimoniais: não, danos morais, cujo reconhecimento implica mais do que os deveres de um negócio frustrado” (STJ Resp. n. 201.414-PA 3ª T Rel. Min. Ari Pargendler j. 20.06.2000).

Logo, e no tocante ao dano moral, a decisão revelouse acertada porque eventual descumprimento se insere nos limites do risco do negócio, não sendo, ademais, demonstrado pelos autores.

Com essa conclusão, e em suma, acolhe-se parcialmente o apelo da demandada para determinar o ressarcimento dos danos materiais sofridos pelos autores pelo atraso na entrega do imóvel, aplicando-se, porém, o percentual de 0,5% sobre o valor atualizado do bem, com incidência de correção monetária e juros legais a contar da citação, desde a data em que findo

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

o prazo de tolerância estipulado no contrato até a concessão do habite-se, bem como determinar no tocante ao ressarcimento dos valores dispendidos com a contratação de guarda-móveis, a incidência de correção monetária e juros legais a contar da citação, mas desde a data em que celebrado o contrato até a concessão do habite-se (data a partir da qual, repita-se, se presume possível a entrega do bem com a quitação do preço).

Por fim, justificada a repartição da sucumbência, na forma do artigo 21 do Código de Processo Civil. Logo, cada parte arcará com as custas que desembolsou e com os honorários de seus respectivos patronos

Nada mais é preciso dizer.

Em suma: acolhe-se parcialmente o recurso da ré e nega-se provimento ao apelo dos autores.

3. Nestes termos, dá-se parcial provimento ao recurso

da ré e nega-se provimento ao apelo dos autores.

Vito Guglielmi

Relator

Disponível em: https://tj-sp.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/898693885/apelacao-civel-ac-10079386920138260100-sp-1007938-6920138260100/inteiro-teor-898693983