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27 de Maio de 2022
  • 2º Grau
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Tribunal de Justiça de São Paulo
há 2 anos
Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
2ª Câmara de Direito Privado
Publicação
17/12/2019
Julgamento
17 de Dezembro de 2019
Relator
José Joaquim dos Santos
Documentos anexos
Inteiro TeorTJ-SP_AC_10140712620188260562_61d12.pdf
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Inteiro Teor

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

Registro: 2019.0001069700

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1014071-26.2018.8.26.0562, da Comarca de Santos, em que são apelantes ABADIR EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., ROSSI RESIDENCIAL S/A e LIEPAJA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, são apelados ADELSON SEVERINO DE FREITAS (JUSTIÇA GRATUITA) e FATIMA REGINA BOTELHO DE FREITAS (JUSTIÇA GRATUITA).

ACORDAM , em sessão permanente e virtual da 2ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U. , de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ JOAQUIM DOS SANTOS (Presidente), ALVARO PASSOS E GIFFONI FERREIRA.

São Paulo, 17 de dezembro de 2019.

JOSÉ JOAQUIM DOS SANTOS

Relator

Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

Voto nº 34804

Apelação Cível nº 1014071-26.2018.8.26.0562

Comarca: 8ª Vara Cível da Comarca de Santos

Apelantes/Rés: ABADIR EMP. IMOBILIARIOS LTDA. E OUTROS

Apelados/Autores: ADELSON SEVERINO DE FREITAS E OUTRA

Juíza: Sheyla Romano Dos Santos Moura

Preliminares Legitimidade Corretagem Possibilidade de ajuizamento de ação em face de incorporadora, na condição de promitente vendedora Legitimidade passiva das rés configurada.

Legitimidade Apelante Rossi que participou da relação jurídica como se fornecedora fosse Responsabilidade perante os consumidores apelados Observância à teoria da aparência, ainda que não tenha firmado o instrumento de compra e venda

Preliminares afastadas.

Apelação Cível Rescisão contratual Responsabilidade das apelantes pelo desfazimento do negócio Morosidade das apelantes na adoção de medidas necessárias para o levantamento da hipoteca que obstou o financiamento de parcela relevante do preço do imóvel Continuidade do contrato que restou comprometida Ajuizamento de ação que se deu em razão da inviabilidade da manutenção do próprio contrato Existência de entraves burocráticos Irrelevância Atraso injustificável na resolução de embaraços administrativos pelas apelantes

Prejuízos que não podem ser transferidos aos consumidores apelados Circunstâncias invocadas pelas apelantes que não se tratam de eventos imprevisíveis Falta de baixa do gravame a tempo que impediu que os apelados obtivessem a concessão do financiamento Culpa pela rescisão que deve ser imputada às apelantes Restituição integral devida Inaplicabilidade de percentual de retenção.

Restituição de valores Juros moratórios Reconhecimento de abusividade da retenção integral dos valores Ajuizamento de ação que se deu em razão da recusa das apelantes em proceder à restituição voluntária dos valores pagos pelos apelados Cômputo que deve se dar a partir da citação dos apelados (art. 405, do CC).

Comissão de corretagem Comprovação de pagamento

Possibilidade a condenação das apelantes à restituição dos valores em favor dos apelados, não se mostrando razoável que estes suportem os prejuízos havidos com o desfazimento do negócio Precedentes Recurso improvido.

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Sucumbência Recursal Honorários advocatícios Majoração do percentual arbitrado Observância do artigo 85, §§ 2º e 11, do CPC.

Cuida-se de ação de rescisão contratual ajuizada por Adelson Severino de Freitas e Fátima Regina Botelho Freitas em face de Abadir Empreendimentos Imobiliários Ltda., Liepaja Empreendimentos Imobiliários Ltda., Hubert Imóveis e Administração Ltda. e Rossi Residencial S/A julgada parcialmente procedente pela r. sentença de fls. 614/628, cujo relatório se adota.

Inconformadas, apelam as rés Abadir Empreendimentos Imobiliários Ltda., Liepaja Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Rossi Residencial S/A a fls. 632/659. Preliminarmente, alegam que não são parte legítima para responder pela devolução de valores pagos a título de comissão de corretagem; e que a corré Rossi Residencial não figurou no contrato firmado entre as partes, motivo pelo qual não é parte legítima para figurar no polo passivo da ação.

No tocante ao mérito, aduzem as rés, em síntese, que o contrato pactuado não tem natureza de adesão; que as rés não podem ser responsabilizadas pela baixa na hipoteca da unidade imobiliária adquirida pelos autores que supostamente ocasionou o impedimento da obtenção de financiamento; que a baixa da hipoteca seria consolidada com a transposição de entraves burocráticos aos quais as rés não deram causa; que não há que se falar em conduta ilegal praticada pelas rés e que os autores tinham inequívoca ciência do ônus hipotecário incidente sobre o imóvel; que aplicável, ao caso, a Súmula 308, do egrégio Superior Tribunal de Justiça, segundo a hipoteca constituída pela construtora não gera efeitos sobre o adquirente, de modo que os autores poderiam exercer todos os atos inerentes à propriedade do imóvel; que inexiste responsabilidade das rés no tocante à aprovação do financiamento imobiliário, porquanto inviabilizado por motivos alheios à vontade destas; que a rescisão do contrato se deu por vontade exclusiva dos autores, impondo-se a devolução dos valores na forma prevista em contrato, portanto com incidência de percentual de Apelação Cível nº 1014071-26.2018.8.26.0562 -Voto nº 3

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retenção; que devem ser tidas por válidas as cláusulas previstas em contrato, impondo-se a observância de todas as regras de direito contratual, bem como os princípios da autonomia da vontade, consensualismo e boa-fé e ainda, o princípio do pacta sunt servanda; que descabida a devolução integral dos valores desembolsados pelos autores, viabilizada a retenção de 30% dos valores pagos nos termos do entendimento jurisprudencial acerca da matéria; que impossibilitada a aplicação de juros na verba de devolução, em vista da ausência de culpa das rés pelo desfazimento do negócio; que deve ser tida por legal a transferência da obrigação de pagamento de comissão de corretagem ao adquirente de imóvel, nos termos do entendimento jurisprudencial consolidado em sede de recurso repetitivo sobre o tema.

Recurso tempestivo, preparado e respondido (fls. 768/784).

É o relatório.

Presentes os requisitos foi possível o juízo positivo de admissibilidade do recurso, razão pela qual processado, estando em condições de julgamento.

1 Inicialmente, cumpre analisar as preliminares alegadas pelas apelantes.

Importa afastar a alegação de ilegitimidade de parte das apelantes para responder pela restituição dos valores pleiteados a título de comissão de corretagem.

Neste aspecto, de se ressaltar que, no julgamento dos Recursos repetitivos 1.551.951/SP e 1.551.968/SP, foi firmado o entendimento de que há legitimidade passiva “ad causam” da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder a demanda em que é pleiteada pelo

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promitente-comprador a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, alegando-se prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor.

Por outro lado, não há que se falar em ilegitimidade passiva da coapelante Rossi, porquanto os documentos acostados (fls. 46/58 e 59/63) revelam a participação desta na relação jurídica como se fornecedora fosse, tornando-a responsável perante os consumidores apelados, em observância à teoria da aparência, ainda que a apelante não tenha firmado o instrumento de compra e venda de fls. 26/45.

2 No tocante ao mérito, o recurso não está em vias de ser provido.

Cinge-se a controvérsia dos autos quanto à responsabilidade das apelantes pela rescisão do contrato firmado com os apelados.

Respeitada a irresignação das apelantes, positiva é a resposta.

De fato, restou provado ou incontroverso que a morosidade das apelantes na adoção de medidas necessárias para o levantamento da hipoteca incidente sobre a unidade imobiliária negociada implicou óbice ao financiamento de parcela relevante do preço do imóvel, e, por conseguinte, a própria continuidade do contrato.

Logo, conquanto entendam as apelantes que a resolução do contrato se deu por iniciativa dos apelados, importa salientar que o ajuizamento da presente ação se deu em razão da inviabilidade da manutenção do próprio contrato em vista da impossibilidade de financiamento do restante do preço pactuado.

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Nem se alegue, por outro lado, que a lentidão no levantamento do gravame se deu em razão de entraves burocráticos aos quais as apelantes não deram causa.

Com efeito, tem-se que injustificável o atraso na resolução dos referidos embaraços administrativos, não sendo o caso de se transferir aos consumidores apelados os prejuízos decorrentes de causas a eles não imputáveis.

Cumpre ressaltar, ademais, que as circunstâncias invocadas pelas apelantes não se tratam de eventos imprevisíveis e não estão em vias de legitimar o inadimplemento das obrigações contratualmente estabelecidas.

Outrossim, irrelevante a alegação de que, nos termos da Súmula 308, do Superior Tribunal de Justiça, a hipoteca constituída pela construtora não gera efeitos sobre o adquirente, tendo em vista que, no caso em tela, conforme já delineado, a falta de baixa do gravame a tempo impediu que os apelados obtivessem a concessão do financiamento pretendido.

Irretocável, neste aspecto, a r. sentença da lavra da eminente magistrada Sheyla Romano Dos Santos Moura, cujos fundamentos merecem aqui repetidos:

“(...) restou incontroverso

nos autos que os autores optaram por rescindir o contrato firmado entre as partes, em razão das rés não terem diligenciado para liberação do imóvel em questão.

“Com efeito, em que pese

os argumentos ventilados pelas rés em sua defesa,

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não pode o fornecedor contratante informar em contrato que o saldo pode ser financiado, induzindo o consumidor ao contrato de promessa de compra e venda pelas facilidades que disponibiliza e, ao mesmo tempo, adotar comportamento contraditório, a inviabilizar a obtenção do financiamento, como por exemplo, deixando de pagar o VMD (valor mínimo de desligamento da hipoteca).

“Há, portanto, clara violação

da boa-fé objetiva, pois se espera do contratante o cumprimento dos deveres anexos da boa-fé, dentre os quais, o da informação adequada.

“Ainda que o gravame sobre

o empreendimento fosse de conhecimento dos autores, se as corrés alienaram o bem imóvel, com a informação de que seria possível realizar o financiamento de parte do valor, evidentemente se obrigaram a tomar as medidas necessárias para a desconstituição do gravame hipotecário que incide sobre a unidade adquirida.

“Caberia às rés

comprovarem que tomaram as medidas necessárias para o levantamento da constrição sobre o imóvel, a fim de que os autores pudessem realizar o financiamento do saldo remanescente para quitação, método de pagamento que consta no próprio contrato firmado entre as partes (cláusula 10.2-fls.40), ônus do qual não se desincumbiram” (fl. 618).

Assim, era mesmo o caso de se reconhecer a culpa das apelantes pela resolução do contrato, impondo-se a restituição integral de todos os valores pagos pelos apelados.

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Descabida, portanto, a pretensão das apelantes quanto à aplicação do percentual de devolução pactuado no contrato, ou mesmo do pedido alternativo de retenção no importe de 30% dos valores pagos pelos apelados, tendo em vista que aquelas deram causa ao pedido rescisório.

Também por este motivo, não se pode concluir que

não restou caracterizada mora anterior das vendedoras apelantes.

Ao contrário, importa ressaltar que restou reconhecida a ocorrência de abusividade na retenção integral dos valores pelas apelantes, que foram condenadas à sua restituição integral, não sendo o caso de se afastar a mora destas.

Não se pode olvidar, outrossim, que o ajuizamento da ação se deu em razão da recusa das apelantes em proceder à restituição voluntária dos valores pagos pela apelante, de modo que a incidência de juros desde o momento da citação, nos termos do artigo 405, do Código Civil, é medida que se impõe.

Sobre o tema, confira-se o entendimento manifestado por esta egrégia Corte:

“No que tange ao termo

inicial de incidência dos juros de mora, aplica-se ao caso o disposto no artigo 405 do Código Civil.

“Isto porque, além de tratarse de relação contratual, deve ser considerado o fato de que o autor, ora apelado, procurou obter a restituição dos valores pagos extrajudicialmente, conforme confessado pela ré nos itens 3 e 4 de sua peça defensiva (fls. 97), sem obter êxito, diante da

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exigência de retenção de 20% (vinte por cento) dos valores pagos (cf. fls. 132).

“Assim, a citação constituiu

a ré em mora, posto que a ausência de restituição voluntária dos valores obrigou o autor a ingressar com a ação judicial (...)” (TJSP; Apelação 1016106-71.2016.8.26.0224; Relator (a): Percival Nogueira; Órgão Julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Foro de Guarulhos - 9ª Vara Cível; Data do Julgamento: 22/11/2017; Data de Registro: 22/11/2017).

Finalmente, não assiste razão às apelantes quanto ao pedido de afastamento da restituição, em favor dos apelados, no que toca às verbas de corretagem.

Restou comprovada a contratação de serviços de

corretagem e pagamento de verbas correspondentes (fls. 67/70).

Em vista da comprovação do pagamento efetuado pelos compromissários compradores a título de comissão de corretagem, cabível a condenação das apelantes a restituir aos apelados os valores correspondentes, porquanto não se mostra razoável que estes suportem os prejuízos havidos com o desfazimento do negócio ao qual não deram causa.

A respeito do tema, confira-se o entendimento já

manifestado por esta colenda 2ª Câmara de Direito Privado:

“(...) evidente o

inadimplemento contratual das apeladas a justificar a rescisão contratual pretendida pelos autores, devendo ser devolvida aos autores a totalidade dos valores

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pagos.

“No que tange à comissão

de corretagem, a mesma solução deve ser aplicada, considerando que não se aplica a prescrição trienal ao caso em tela.

“Desprende-se dos autos,

que os autores buscam com essa demanda a devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem sob dois fundamentos: o inadimplemento contratual das requeridas pelo atraso na entrega do imóvel ou, alternativamente, a devolução dos valores em função da ilegalidade na cobrança.

“Ressalte-se, neste sentido,

que o prazo prescricional de três anos somente se aplica para a pretensão de repetição de indébito, em caso de ilegalidade da cobrança, o que não é o caso dos presentes autos, em que se reconheceu o inadimplemento contratual a justificar a devolução de todos os valores pagos pelos autores.

“Lembrando que, nesta

hipótese, o prazo prescricional aplicável é decenal, a ser contado da rescisão do contrato.

“Logo, tendo em vista que a

rescisão ocorreu por culpa exclusiva das requeridas, não se há de falar em retenção de valores.

“Nestes termos, é de rigor a

condução das partes ao “status quo ante”, devolvendose ao autor todos os valores por ele pagos, com os consectários legais como já fixados, nos termos da Súmula 543 do STJ” (Apelação 1079073-73.2015.8.26.0100; Relator (a): HERTHA HELENA DE OLIVEIRA; Órgão Julgador: 2ª Câmara de

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Direito Privado; Foro Central Cível - 19ª Vara Cível; Data do Julgamento: 26/09/2018; Data de Registro: 26/09/2018).

No mesmo sentido:

COMPROMISSO DE

COMPRA E VENDA PRÉDIO DE APARTAMENTOS

ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA - ATRASO NA ENTREGA IRROGADO À CONSTRUTORA

FORÇA MAIOR INEXISTÊNCIA RESCISÃO DO PACTO DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS

RETORNO DAS PARTES AO "STATUS QUO ANTE" - LEGÍTIMA RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM E TAXA SATI MULTA COMPENSATÓRIA INCOMPATÍVEL COM A RESOLUÇÃO DO PACTO DANOS MORAIS INEXISTENTES POR MERO PROBLEMA EM CONTRATO SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA RECURSO PROVIDO EM PARTE (G.N.) (Apelação 1001627-62.2018.8.26.0011; Relator (a): Giffoni Ferreira; Órgão Julgador: 2ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional XI - Pinheiros - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 21/09/2018; Data de Registro: 21/09/2018).

Também nesse sentido o entendimento da colenda 3ª Câmara de Direito Privado desta egrégia Corte:

compra e venda. ATRASO

NA ENTREGA. RESCISÃO CONTRATUAL. devolução de valores. corretagem. Insurgência da ré contra

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sentença de parcial procedência. 1. Atraso na entrega e devolução de valores pagos. Imóvel previsto para outubro de 2013, já contando o prazo de tolerância de 180 dias. Habite-se expedido apenas em março de 2015. Atraso configurado por culpa exclusiva da vendedora. Direito da consumidora à rescisão contratual e a pleitear a devolução de todos os valores pagos (art. 35, III do CDC). Condenação da apelante que também abrange os valores da corretagem e da SATI. Vendedora que tem legitimidade passiva para tanto. Consumidora que não pode ser penalizada com o pagamento de corretagem de um imóvel que não foi entregue. Caso em que a devolução da corretagem e da SATI deve-se em razão do não cumprimento da oferta pela vendedora. Precedentes. Sentença, nesse capítulo, mantida. 2. Dano moral. Ocorrência. Apesar de um mero inadimplemento do contrato não implicar em dever de indenizar, o atraso no caso foi excessivo. Promessa de entrega do imóvel em prazo exíguo. Oferta da vendedora que atrai os consumidores, gerando expectativa de que o imóvel será logo entregue. Consumidor que não espera que o prazo previsto no contrato dobre em razão de problemas exclusivos da vendedora. Indenização fixada em R$ 10.000,00. Manutenção. Valor razoável e em consonância com aquilo que é decidido no Tribunal. Reforma da sentença apenas para que a correção monetária da indenização tenha início a partir da sentença (Súmula 362 do STJ). 3. Encargos da sucumbência. Modificação parcial da sentença, ante a sucumbência recíproca das partes. Autora que ficou vencida no

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tocante ao pedido de lucros cessantes. Honorários advocatícios e distribuição das despesas processuais nos termos do acórdão. Recurso parcialmente provido (G.N.) (Apelação 1002754-07.2015.8.26.0604; Relator (a): Carlos Alberto de Salles; Órgão Julgador: 3ª Câmara de Direito Privado; Foro de Sumaré - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 21/06/2017; Data de Registro: 21/06/2017).

3 Em vista do não provimento do recurso, majora-se a verba honorária arbitrada em desfavor das apelantes de 10% para 14% sobre o valor da condenação, de acordo com o disposto no artigo 85, §§ 2º e 11 do Código de Ritos, ou seja, observando-se o trabalho desenvolvido pelo patrono da parte apelada e a natureza da causa.

Por fim, apenas com o propósito de se evitar a oposição de embargos declaratórios, convém lembrar que para se ter a matéria como prequestionada, não se exige o “pronunciamento explícito” acerca dos dispositivos legais tidos como afrontados, bastando que se decida sobre as matérias jurídicas nele insertas.

4 Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso.

JOSÉ JOAQUIM DOS SANTOS

Relator

Disponível em: https://tj-sp.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/912667039/apelacao-civel-ac-10140712620188260562-sp-1014071-2620188260562/inteiro-teor-912667059