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27 de Junho de 2022
  • 2º Grau
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Tribunal de Justiça de São Paulo
há 2 anos

Detalhes da Jurisprudência

Órgão Julgador

29ª Câmara de Direito Privado

Publicação

30/09/2020

Julgamento

30 de Setembro de 2020

Relator

Airton Pinheiro de Castro

Documentos anexos

Inteiro TeorTJ-SP_AC_10005626820168260248_94036.pdf
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Inteiro Teor

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

Registro: 2020.0000801895

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1000562-68.2016.8.26.0248, da Comarca de Indaiatuba, em que é apelante LUZIA ALVES FREITAS (JUSTIÇA GRATUITA), é apelada NEUSA MOREIRA (ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA).

ACORDAM , em sessão permanente e virtual da 29ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U. , de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores SILVIA ROCHA (Presidente) e FABIO TABOSA.

São Paulo, 30 de setembro de 2020.

AIRTON PINHEIRO DE CASTRO

Relator

Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

VOTO Nº 7648

APELAÇÃO nº 1000562-68.2016.8.26.0248

APELANTE: LUZIA ALVES FREITAS

APELADA: NEUSA MOREIRA

COMARCA: INDAIATUBA - 1ª VARA CÍVEL

JUÍZA PROLATORA: PATRÍCIA BUENO SCIVITTARO

LOCAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REPARAÇÃO DE DANOS. Demanda ajuizada pela locatária a fim de ver rescindido contrato de locação por culpa da locadora. Vício no imóvel a prejudicar sua habitabilidade. Culpa da locadora suficientemente demonstrada nos autos. Inobservância ao disposto no artigo 22 da Lei nº 8.245/91. Notificação prévia. Desnecessidade no caso em comento. Locadora que, ciente do vício antes da contratação, adota comportamento a ludibriar a locatária sobre sua extensão. Multa compensatória postulada em sede reconvencional indevida nas circunstâncias, assim como o pretendido recebimento de um mês de aluguel a título de ressarcimento por infração contratual. Reconvenção improcedente. Sentença integralmente mantida.

Recurso desprovido.

Vistos.

A r. sentença de fls. 219/222, de relatório adotado,

julgou parcialmente procedente a ação de rescisão contratual

cumulada com reparação de dano promovida por Neusa Moreira em

face de Luzia Alves Freitas, e improcedente a reconvenção, nos

seguintes termos: “Pelo exposto, julgo parcialmente procedente o

pedido da ação principal, para declarar rescindido o contrato de

locação por justa causa da ré, condenando esta a devolver à autora o

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valor de R$ 2.700,00, monetariamente atualizado a contar do respectivo desembolso, acrescido de juros de mora a contar da citação, do total descontada a importância de 15 dias de aluguel e 15 dias de água e luz gasto no período de setembro de 2015, tudo monetariamente atualizado a contar de setembro de 2015. Dada a sucumbência mínima da autora, condeno a parte ré no pagamento das custas e despesas processuais, bem como no pagamento de honorários advocatícios que arbitro, por equidade, em R$ 1.000,00, verbas de sucumbência essas que deverão ser executadas nos termos do artigo 98, § 3º, do NCPC, por ser beneficiária da justiça gratuita. Ao passo que julgo improcedente a reconvenção, condenando a ré reconvinte no pagamento das custas e despesas processuais que a reconvenção possa ter dado causa, bem como no pagamento de honorários advocatícios que arbitro por equidade, em R$ 1.000,00, verbas de sucumbência essas que deverão ser executadas nos termos do artigo 98, § 3º, do NCPC, por ser beneficiária da justiça gratuita.”

Inconformada, apela a ré para a reforma (fls. 241/257), sob os auspícios da gratuidade da justiça, afirmando que a locatária confirmou ter visitado a casa antes da locação, tendo, portanto, ciência das condições do imóvel. O mau cheiro não pode ser considerado justa causa para a rescisão, visto tratar-se de problema de fácil solução, como reconhecido em juízo por outros moradores do imóvel. Sustenta que o laudo apresentado pela apelada carece de credibilidade, pois elaborado por empresa pertencente ao seu irmão, e quase dois meses após a desocupação, e ainda, a solução dada não guarda correlação com a origem do problema. Afirma que após a saída da autora, o imóvel permaneceu locado por cerca de um ano, a comprovar que o local proporcionava condições de moradia, aduzindo que o locatário tem obrigação legal de levar ao conhecimento do proprietário o surgimento de qualquer dano, nos termos do artigo 23, inciso IV da Lei nº 8.245/91. Pede seja reconhecida a ausência de

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culpa pela rescisão, a fim de ser descontado do valor pago a título de caução, o aviso prévio de um aluguel, bem como a multa por rescisão antecipada. Diz que a reconvenção restou acolhida em parte, razão pela qual requer a alteração dos ônus sucumbenciais. Aduz ter retomado a posse do imóvel após noticiada a rescisão pela autora, havendo equívoco na r. sentença quanto à questão, uma vez comprovado, pelo depoimento do eletricista Lucas, a existência dos danos e sua autoria.

Recurso tempestivo e respondido (fls. 260/266).

As partes não manifestaram oposição ao julgamento virtual.

É o relatório.

Recurso infundado.

A MM. Juíza de Direito a quo, Dra. Patrícia Bueno Scivittaro, analisou de forma detalhada todos os argumentos das partes, as questões controvertidas e a prova trazida aos autos, de modo que se impõe apenas ratificar os fundamentos da r. sentença recorrida, nos termos do artigo 252 do Regimento Interno do Tribunal de Justiça de São Paulo, de acordo com o qual “Nos recursos em geral, o relator poderá limitar-se a ratificar os fundamentos da decisão recorrida, quando, suficientemente motivada, houver de mantê-la”.

Registre-se, nesta quadra, que a ratificação dos fundamentos do decisum de primeira instância pelo Tribunal não importa em vício ou nulidade do acórdão (cf. STJ, 2ª Turma, REsp. 662.272-RS, Rel. Min. JOÃO OTÁVIO NORONHA, j. 04/09/2007 e REsp. 599.092-AL, Rel. Min. ELIANA CALMON, j. 26/10/2004) e vem sendo amplamente utilizada nesta Corte (cf. Apelação nº 994.08.134609-9, 7ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. ÁLVARO PASSOS; Apelação nº 994.06.023739-8, 1ª Câmara de Direito

Apelação Cível nº 1000562-68.2016.8.26.0248 -Voto nº 7648 4

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Privado, Rel. Des. ELLIOT AKEL; Apelação nº 994.02.069946-8, 1ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. PAULO EDUARDO RAZUK; Apelação nº 990.10.031478-5, 3ª Câmara de Direito Privado, Rel. BERETTA DA SILVEIRA).

Aos fundamentos da r. sentença hostilizada, apenas no sentido de facilitar a compreensão da controvérsia pelo colegiado, resta acrescer as seguintes ponderações.

Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com reparação de danos promovida pela locatária Neusa Moreira em face da locadora Luzia Alves Freitas, para o fim de ver reconhecido o término da relação locatícia, quinze dias após o início de sua vigência, por culpa da locadora, uma vez denotada a ausência de condições de habitabilidade no imóvel locado, ocasionado por forte odor de urina em um dos cômodos.

Estabelece o artigo 22 da Lei de Locação:

Art. 22. O locador é obrigado a:

I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

No caso em comento, a prova testemunhal não deixou dúvidas sobre o descumprimento da referida norma por parte da ré, porquanto demonstrada, à exaustão, a existência de forte odor de urina de gatos em um dos cômodos do imóvel locado, a comprometer sua habitabilidade.

Com efeito, as declarações prestadas pela autora a fls. 176/183 restaram amplamente roboradas pelos depoimentos testemunhais de fls. 194/198 e 206/210, prestados pela subsequente locatária do imóvel e seu filho, notadamente a fls. 196 e 208, de onde exsurgiu a precisa constatação da MM. Juíza

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sentenciante no sentido de que “Mãe e filho afirmaram que se habituaram com esse cheiro, utilizando-se de artifícios para disfarçálo, como naftalina e desinfetantes. Respeitado o entendimento de tais pessoas, tal não justifica ou autoriza que todos assim se portem. É dever do locador entregar o imóvel locado em condições de uso e habitabilidade. Forte odor de urina, advindo do seu interior ou de telhado próximo, que cause desconforto aos seus habitantes é causa justificadora da rescisão do contrato, caso o locador seja notificado do problema e não o resolva satisfatoriamente, como assim o foi na hipótese dos autos.”

A prova é conclusiva e suficiente, de forma que a eventual parcialidade do laudo de fls. 12, ainda que considerada, em nada alteraria a convicção firmada a partir das provas produzidas em juízo.

Lado outro, o substrato fático do litígio demonstra, para além de qualquer dúvida, que a relação jurídica havida entre as partes está pautada na informalidade, haja vista o teor do simplório contrato que embasa a pretensão (fls. 9), assim como a ausência de vistorias e a forma como realizada a própria entrega do bem, frise-se, poucos dias após o início da relação locatícia.

Neste aspecto, descabe argumentar com a prévia ciência da locatária acerca do mau cheiro no local, conquanto foi a mesma iludida pela locadora, conforme se denota a partir do conjunto probatório produzido nos autos, em especial da plausível declaração de fls. 177, sem contraprova que a desmereça, no sentido de que, indagado à locadora sobre o vício verificado, foi a locatária informada que se tratava de problema de fácil solução.

A verdade descortinou-se apenas após o efetivo ingresso no imóvel e a realização de limpeza no local, sem o êxito

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esperado, conforme se evidenciou pela prova oral já aludida.

Bem por isso, descabe falar em ausência de notificação prévia para os fins do artigo 23, inciso IV, da Lei nº 8.245/91, porquanto não se há de cogitar de “surgimento” de dano ou defeito. Ao contrário, a prova dos autos mostra, como afirmado, que a locadora tinha pleno conhecimento da situação previamente à contratação, e a minimizou quando indagada pela locatária, ludibriando-a a fim de efetivar a contratação.

Nessa quadra de ideias, firmemente comprovada a culpa da locadora pelo término da avença, descabe argumentar com o propalado direito, arguido em reconvenção, à multa compensatória proporcional, assim como o direito à percepção de valor referente a um mês de aluguel pela ausência de notificação.

Com relação aos danos na parte elétrica do imóvel, irretocável a r. sentença, que assim considerou: “quanto aos alegados danos que a ré afirma ter a autora causado ao imóvel, tais não tiveram sua autoria cabalmente esclarecida. Com efeito, a autora nega esse fato. Não há testemunhas presenciais. Não há vistoria de entrada e saída o imóvel. A autora afirma que deixou o imóvel com parte de seus pertences dentro e ao retornar no local para retirá-los, encontrou-o fechado, a despeito de ter as chaves em seu poder. Ou seja, a ré ali esteve e trocou as chaves do imóvel, conforme confusamente esta relata em seu depoimento, aparentemente contraditório. Como a ré esteve no imóvel locado antes deste ter sido a ela formalmente entregue, temerário atribuir à autora os mencionados danos na parte elétrica do imóvel. Além disso, a testemunha que teria trocado a fiação, em seu depoimento, relata rapidamente que tratava-se de fiação antiga e depois disse que esta se encontrava rompida e solta. Contraditório também o depoimento da testemunha arrolada pela ré. Além disso, nos documentos que traz a descrição do material utilizado, nenhum deles

Apelação Cível nº 1000562-68.2016.8.26.0248 -Voto nº 7648 7

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traz a descrição de compra de fios elétricos. E os materiais que são descritos dizem respeito a lâmpada, resistência e fita isolante, que não se caracteriza reposição de material danificado.”

De fato, não é outra a percepção obtida a partir do conjunto probatório produzido nos autos, haja vista o esclarecimento prestado pela autora a fls. 179/180 no sentido de que, ao retornar no imóvel, na segunda-feira, não encontrou seus pertences, tendo o cadeado sido trocado, ocasião em que foi chamada a guarda municipal, e após, constatada a ausência dos bens deixados no local.

Lado outro, o depoimento da locadora apresenta inegável contradição, como se observa a fls. 186, caindo a talhe destacar que, a fls. 188 ela própria reconhece ter ido no imóvel antes da guarda municipal.

Neste cenário, em que pese toda a argumentação exposta pela apelante, não há prova segura da autoria do ato ilícito, sendo oportuno mencionar que sequer a extensão dos propalados danos restou demonstrada nos autos, como acima alinhavado.

Finalmente, cumpre salientar que o acolhimento parcial da pretensão inicial, de per se, não acarreta a parcial procedência da demanda acessória. Neste aspecto, tem-se que a determinação judicial concernente à devolução do valor pago a título de caução, descontados os dias em que a autora permaneceu no imóvel, bem assim as contas de água e energia elétrica correspondente ao período, resulta do parcial acolhimento da pretensão principal, de onde se conclui o acerto da r. sentença ao julgar improcedente a lide secundária.

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para a reconvenção, nos termos do art. 85, § 11 do CPC, observada a gratuidade da justiça concedida à apelante.

Posto isso, pelo meu voto, NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso.

AIRTON PINHEIRO DE CASTRO

Relator

Disponível em: https://tj-sp.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/938152585/apelacao-civel-ac-10005626820168260248-sp-1000562-6820168260248/inteiro-teor-938152604

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